Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, domu i przekazania lokalu mieszkalnego: ogólny wzór protokołu w PDF

Sprzedaż nieruchomości i jej kupno wiąże się z wieloma formalnościami. Przykładowo przyszłego nabywcę mieszkania czeka jego protokolarny odbiór od dewelopera. To właśnie wtedy podpisuje się protokół odbioru mieszkania. W dokumencie wpisuje się m.in. usterki występujące w lokalu podczas odbioru. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie elementy powinna zawierać dokumentacja w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego,
• kiedy można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera,
• co w przypadku niewpisania usterki do protokołu zdawczo-odbiorczego.

Protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości - kluczowy dokument

Protokół zdawczo odbiorczy to bardzo ważny dokument, który potwierdza przekazanie lokalu po zawarciu umowy. Opisuje on stan nieruchomości w chwili jej wydania oraz wszelkie szczegółowe informacje dotyczące stanu technicznego lokalu - wyposażenia mieszkania, obecnego stanu liczników oraz potencjalnych usterek. 

To również ważny dokument w zakresie prawnym, bowiem stanowi dowód na wszelkie ustalenia zawarte przy transakcji zakupu nieruchomości oraz przy jej odbiorze i jest podstawą do ewentualnych roszczeń nowego nabywcy. Ze względu na jego dużą rolę prawną, w ustawie deweloperskiej znajdują się zapisy, które jasno określają wszelkie zasady sporządzania protokołu oraz postępowania w zakresie odbioru mieszkania od dewelopera. Warto je dokładnie poznać, bowiem zapisy mogą znacznie ułatwić wszelkie negocjacje oraz stanowią podstawę do dalszych działań m.in. w zakresie usterek i wad lokalu.

Wyróżniamy kilka rodzajów dokumentu:

• protokół odbioru mieszkania od dewelopera lub osoby prywatnej, 
• protokół odbioru mieszkania po remoncie, 
• czy też protokół odbioru domu od dewelopera. 

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania może być także sporządzony w przypadku sprzedaży mieszkania oraz jego wynajmu. Przykładowy wzór protokołu jest dostępny do pobrania w formacie PDF w załączniku pod artykułem. Warto jednak - w pierwszej kolejności - dokładnie zapoznać się z podstawowymi elementami, które powinien zawierać.

Co zawiera protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania?

Jak już wiesz, taki dokument zawiera szczegółowy opis nieruchomości. Znajomość podstawowych elementów protokołu pozwoli Ci, z pełną świadomością, przejść przez najważniejszy etap odbioru lokalu.

Co więcej, wszelkie błędy popełnione w protokole zdawczo-odbiorczym mogą okazać się w konsekwencji bardzo problematyczne zarówno dla dewelopera, jak i odbiorcy mieszkania, dlatego warto dokładnie zapoznać się z każdym jego elementem. Protokół zdawczo-odbiorczy sporządza się w dwóch kopiach po jednej dla każdej ze stron.

Data przekazania lokalu

Ważną kwestią jest wpisanie daty odbioru mieszkania. Jest to o tyle ważne, gdyż od tej pory prawdopodobnie będziesz płacić czynsz za mieszkanie. Prawdopodobnie - bo może się okazać, iż najpierw wystąpi podpisanie aktu notarialnego, a dopiero później przekazanie mieszkania. Niektórzy deweloperzy traktują datę aktu notarialnego jako podstawę do uiszczania opłat eksploatacyjnych, a inni liczą ją od dnia odbioru mieszkania. Jeżeli odbiór nastąpi jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego to sprawa jest prosta i właśnie od tego momentu zaczniesz płacić czynsz.

Strony przekazania

Protokół zdawczo-odbiorczy zawiera dane strony przekazującej, czyli dane firmy deweloperskiej i przedstawiciela, który działa w jego imieniu oraz strony odbierającej.

Przedmiot przekazania

Przedmiot przekazania to dokładne określenie tego, co podlega przekazaniu. Czy jest to lokal mieszkalny, miejsce postojowe czy piwnica. W każdym z tych przypadków należy dokładnie określić położenie w budynku i kondygnację, na której dany lokal się znajduje. Deweloper powinien również zaznaczyć obrys takiego lokalu na rzucie danego piętra oraz załączyć go do protokołu. Bardzo ważną kwestią jest również określenie powierzchni przekazywanego lokalu.

Projekt i wykończenie wnętrz - zobacz oferty od 1200 zł/m2

PAMIĘTAJ!

Powierzchnia lokalu wpisana do protokołu musi być zgodna z powierzchnią wpisaną do aktu notarialnego i powinna ona pochodzić z planów projektu podziału nieruchomości, a więc już po jej wybudowaniu oraz dokonaniu faktycznego pomiaru powierzchni. Właśnie od tej wielkości będziesz opłacać czynsz za lokal.

Numery oraz stan liczników

Protokół powinien zawierać aktualne stany liczników (gaz, energia elektryczna, woda), co ułatwia rozliczenia z dostawcami mediów. Warto dodać, że liczniki praktycznie nigdy nie posiadają stanu zerowego gdyż po wybudowaniu obiektu są sprawdzane wszystkie instalacje. Zdarza się, że np. liczniki energii elektrycznej pokazują bardzo duże wartości bo zakład energetyczny czasami nie zakłada nowych liczników. Należy to dokładnie sprawdzić, ponieważ od tego stanu wszystkie nadwyżki będą do opłaty przez nowego właściciela lokalu.

Wyposażenie lokalu

Kupujesz lokal, który powinien posiadać odpowiedni stan oraz być wykończony w sposób zgodny z umową. Należy więc dokładnie wyszczególnić co znajduje się w lokalu ulegającemu przekazaniu. Trzeba więc wpisać czy są wykonane wszystkie tynki oraz wylewki, czy lokal posiada domofon, gniazdka elektryczne oraz włączniki. Oczywiście, wszystko powinno być spisane z odpowiednią ilością jaka występuje na lokalu podlegającemu przekazaniu. Powinna być również wyszczególniona liczba okien, parapetów, czy opisany stan wykończenia balkonu lub tarasu. Im więcej szczegółów, tym mniej będzie nieścisłości w przyszłości. 

Określenie ewentualnych usterek

Ważnym elementem podczas odbioru lokalu jest spisanie ewentualnych usterek mogących występować w lokalu. Pamiętaj, że samo wpisanie usterki do protokołu odbioru nie świadczy o jej zasadności. Deweloper musi się do nich ustosunkować. Może się okazać, iż osoba stwierdzająca usterkę nie jest na tyle doświadczona i chce wpisać elementy, które usterkami nie są. 

Dodatkowe elementy, które zostają przekazane

Dodatkowymi elementami są wszystkie inne rzeczy podlegające przekazaniu takie jak: karty gwarancyjne, instrukcje obsługi oraz inne pomieszczenia funkcyjne. Istotne jest również przekazanie kluczy. Pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić poszczególne rzeczy oraz ich ilości. Jeżeli będziesz mieć dokument potwierdzający przekazanie danego elementu, unikniesz problemów z żądaniem jego wydania w przyszłości.

Wady podczas odbioru mieszkania

Wielu nabywców spotkało się z sytuacją, w której zgłaszają swoje uwagi podczas odbioru lokalu do osoby, która działa w imieniu dewelopera i spotyka się z informacją o braku możliwości wpisania przedmiotowych usterek do protokołu zdawczo-odbiorczego. Pamiętaj, że przedstawiciel dewelopera nie może odmówić wpisania usterek zgłaszanych podczas odbioru do protokołu.

Wpisanie wad mieszkania do protokołu podczas jego odbioru nie świadczy o ich zasadności. Do protokołu zdawczo-odbiorczego wpisane mogą być zatem wszelkie uwagi.

Kiedy można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera?

Część kupujących uważa, że jeśli w mieszkaniu wystąpiło pęknięcie lub też okna się nie domykają, a może nawet pojawiło się zawilgocenie, to można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera. Niestety, ale tak nie jest. Odmówić odbioru lokum można tylko w wyjątkowych przypadkach. Konkretnie w przypadku problemów, których nie można usunąć z przedmiotowego lokalu. Zaliczyć do tego można:

• inny układ pomieszczeń niż opisany w umowie,
• znacznie odbiegającą od ustalonej powierzchnię mieszkania,
• inny rodzaj materiałów użytych do wybudowania obiektu.

Jak widać powyższe warunki, są praktycznie niemożliwe do usunięcia. Wówczas można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera, gdyż nawet wpisanie takich wad do protokołu zdawczo-odbiorczego nie świadczyłoby o ich usunięciu.

Czy możliwe jest niepodpisanie protokołu odbioru mieszkania?

Odmówić odbioru lokum możesz tylko w wyjątkowych przypadkach opisanych powyżej. Pęknięcie ściany, niedomykające się okno czy zawilgocenie, to nie powody dla których można odmówić odbioru mieszkania od dewelopera.

Spisanie protokołu podczas odbioru - krok po kroku

Pierwszym krokiem jest poinformowanie przez dewelopera (po zakończeniu budowy) nabywcy mieszkania o możliwym terminie odbioru. Pamiętaj, aby na odbiór nieruchomości umówić się w ciągu dnia. Tak, aby można było wychwycić wszelkie ewentualne usterki na lokalu. 

Następnie spisywany jest protokół odbioru. Do protokołu należy wpisać wszelkie usterki występujące na lokalu.

Opis stanu technicznego mieszkania -  wzór

Ten dokument najczęściej nazywany jest standardem wykończenia mieszkania i musi być załącznikiem do umowy deweloperskiej. Co prawda powinien on zostać dostarczony przez dewelopera, ale warto wiedzieć, z jakich opisów się składa np.:

• opis podkładów pod posadzki (np. podkłady cementowe przygotowane pod panele lub płytki), 
• opis wykonania ścian nośnych, ścian działowych, stropów, tynków wewnętrznych i sufitów, 
• dane na temat okien, drzwi wejściowych, balkonów, 
• dokładny opis instalacji elektrycznej, instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i c.o.
• opis instalacji telewizyjnej, telefonicznej, internetowej oraz wideofonowej.

Często taki dokument obejmuje również standard wykończenia budynku i pomieszczeń wspólnych (wewnątrz). 

Ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki?

Deweloper ma dwa tygodnie na pisemnie odniesienie się do wpisanych do dokumentu usterek. W odpowiedzi powinieneś dowiedzieć się, co zostało uznane za usterkę, co nie - wszystko wraz z uzasadnieniem. W przypadku uwzględnionych usterek deweloper ma miesiąc na ich usunięcie. Co jeśli deweloper nie usuwa usterek w 30 dni? Jeżeli deweloper nie usunie tych wad w tym terminie, musi podać inny termin usunięcia usterek, wraz z podaniem przyczyn opóźnienia. Niemożliwa jest sytuacja, w której deweloper nie chce usunąć usterek bez podania powodu, bowiem w takim w przypadku najemca ma prawo zgłosić sprawę do sądu.

Inną sprawą jest, to że  jeżeli pojawi się problem, że dla nabywcy zaistniały fakt wystąpienia problemu jest usterką, a dla dewelopera nie, wówczas sprawa również może trafić na wokandę. Pamiętaj też, że nie można odmówić odbioru mieszkania bez wskazania wyraźnej przyczyny.

UWAGA: Jeśli nie stawisz się na odbiór mieszkania pomimo dwukrotnego wezwania dewelopera, w odstępstwie 60 dni ma on prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Chyba że niestawiennictwo wynika z siły wyższej.

Wezwanie do usunięcia wad przez dewelopera - wzór

Wątpliwością, która często pojawia się w obliczu wezwania dewelopera do usunięcia wad jest forma, w której należy taką dyspozycję złożyć. Formą, nie dającą podstaw do podważenia jest oczywiście przygotowanie wniosku. Co powinien zawierać?

Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego Sprawdź

Pismo powinno zostać zredagowane zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami tj.:

• w lewym, górnym rogu powinno znaleźć się miejsce na wpisanie miejscowości i daty, 
• po lewej stronie należy wpisać swoje dane, 
• po prawej, poniżej, dane dewelopera,
• na środku pisma powinien widnieć temat sprawy tj.: ,,Wezwanie do naprawy wad lokalu mieszkalnego''.
• pod tytułem sprawy powinno znaleźć się rozwinięcie tematu np. '' wzywam.......... z siedzibą w ...... do usunięcia wad i usterek w wymienionym piśmie oraz składam reklamację na przedmiot wskazany w uzasadnieniu''.
• kolejnym punktem, jest właśnie wspomniane już uzasadnienie. Tutaj ważne jest wskazanie faktu zawiązania umowy między Tobą a deweloperem, oraz wypisanie wszelkich usterek i wad występujących w nieruchomości. 

Warto skorzystać z pomocy prawnika, udzielając mu pełnomocnictwa - taki specjalista będzie najlepiej wiedział jak przygotować rzeczone pismo. 

Usterki niewpisane do protokołu

Co w przypadku niewpisania usterki do protokołu zdawczo-odbiorczego? Czy można zgłosić usterki po odbiorze mieszkania? W późniejszym czasie wszystko zależy od dewelopera oraz rodzaju wady. Przyjmijmy, że w protokole odbioru mieszkania nie zostały wpisane żadne wady. Po przejęciu lokalu stwierdzamy, że szyba w oknie jest zarysowana. Usterka taka nie będzie podlegać gwarancji ani rękojmi, gdyż jest to uszkodzenie mechaniczne i mógł je spowodować właściciel lokalu.

Jeżeli natomiast pęknie rura lub wystąpi przeciek na instalacji, jak najbardziej - nawet pomimo niewpisania przedmiotowej kwestii do protokołu - możesz domagać się usunięcia wady. To właśnie dlatego tak ważne jest, aby odbioru mieszkania dokonać na spokojnie. Wszelkie niewychwycone uszkodzenia mechaniczne nie będą później podlegać usunięciu. 

Czy warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem?

Zdecydowanie tak. Protokół zdawczo-odbiorczy znajduje zastosowanie nie tylko w przypadku odbioru mieszkania od dewelopera, ale także podczas najmu nieruchomości. Choć forma dokumentu jest podobna, jego zawartość różni się (choć nieznacznie np. tutaj mamy do czynienia np. ze spisem wyposażenia) w zależności od okoliczności.

W przypadku wynajmu mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy pełni kluczową rolę w zabezpieczaniu interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Stanowi formalne potwierdzenie stanu mieszkania oraz wyposażenia w momencie przekazania nieruchomości i rozliczenia.