Czy można wziąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czy można wziąć kredyt na lokal użytkowy
• jakie warunki trzeba spełniać, żeby otrzymać kredyt na lokal użytkowy
• jaka jest oferta banków dotycząca kredytów na lokale użytkowe 

Jakie są rodzaje kredytów na lokal użytkowy?

Przedsiębiorcy, którzy chcą zaciągnąć kredyt na lokal użytkowy, muszą mieć świadomość, że będzie to trudniejsze niż w przypadku zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe. Jak inwestować w lokal użytkowy i jakie rodzaje kredytów (dla firm i nie tylko) są dostępne?

Kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy

Teoretycznie najprostszym sposobem na sfinansowanie zakupu lokalu użytkowego wydaje się kredyt hipoteczny. W rzeczywistości dostępne są wprawdzie kredyty hipoteczne umożliwiające realizację celu komercyjnego, jednak jest ich stosunkowo niewiele. Nieco częściej bank umożliwia wzięcie kredytu na zakup mieszkania lub domu, w którym wydzielona zostanie przestrzeń na biuro czy gabinet. Należy jednak mieć na uwadze, że w takiej sytuacji bank może stawiać dodatkowe warunki, jeśli chodzi o stosunek wielkości mieszkalnej do użytkowej nieruchomości.

W rezultacie osoby fizyczne prowadzące działalność mogą mieć pewne trudności w zaciągnięciu kredytu na lokal usługowy. W nieco lepszej sytuacji są osoby prawne. Osobowość prawną mają m.in. spółki kapitałowe, spółdzielnie czy jednostki samorządu terytorialnego. W ich przypadku możliwe jest staranie się o kredyt inwestycyjny dla firm.

Warto jednocześnie podkreślić, że alternatywą dla kredytu hipotecznego na lokal użytkowy - zwłaszcza dla osób fizycznych, prowadzących niewielką działalność - jest kredyt gotówkowy.

Zobacz oferty nowych lokali użytkowych

Jakie są warunki kredytowania?

Niezależnie od rodzaju kredytu przedsiębiorca, który chce zaciągnąć zobowiązanie finansowe w celu zakupu lokalu użytkowego, musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową, umożliwiającą terminową spłatę zobowiązania. Zdolność kredytowa jest z kolei uzależniona m.in. od takich czynników jak wysokość dochodów czy koszty utrzymania.

Okres prowadzenia działalności gospodarczej

W przypadku przedsiębiorców - niezależnie od tego, w jakim celu ma zostać zaciągnięte zobowiązanie finansowe - liczy się również okres prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj minimalny wymagany okres to 12 miesięcy, chociaż niektóre banki umożliwiają wzięcie kredytu jedynie firmom, które działają na rynku co najmniej 24 miesiące. Aby uzyskać kredyt na lokal użytkowy, konieczne jest także posiadanie odpowiedniego wkładu własnego (w przypadku kredytu hipotecznego) czy ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych.

Zarabiaj na nieruchomościach w całej Polsce - zobacz oferty

Brak zaległości podatkowych i ZUS

Oprócz tego bank udzielający kredytu przedsiębiorcy wymaga także braku zaległości w zobowiązaniach podatkowych i ZUS. Zdarza się również, że przedsiębiorca musi najpierw przedstawić bankowi biznesplan związany z inwestycją. Bank może także chętniej udzielić finansowania, jeśli np. lokalizacja lokalu użytkowego umożliwia uzyskanie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji. To oznacza na przykład, że w przypadku lokalu w małej miejscowości szansa na kredyt może być nieco niższa, niż w dużym mieście.

Wycena wartości lokalu przez bank

Warto mieć zresztą świadomość, że ocena wartości biznesowej lokalu usługowego nie jest dla banków łatwym zadaniem. Ma na nią wpływ nie tylko wspomniana lokalizacja, ale też przyszłe przeznaczenie lokalu: czy powstanie w nim sklep, restauracja, gabinet lekarski czy salon urody. Z tego względu kredyty udzielane na zakup nieruchomości komercyjnej są czasem obwarowane ze strony banków dodatkowymi obostrzeniami, takimi jak ograniczenie powierzchni użytkowej czy warunek, że lokal zostanie przeznaczony pod wynajem. 

Przedsiębiorca z kolei powinien wiedzieć, jak wybrać lokal użytkowy, by zwiększyć szansę nie tylko na wysoką stopę zwrotu z inwestycji, ale także - możliwość sfinansowania transakcji za pomocą kredytu hipotecznego.

Nieco rzadziej banki stawiają dodatkowe warunki, które przedsiębiorca musi spełnić, by uzyskać kredyt; mowa np. o wymogu prowadzenia pełnej księgowości (co umożliwia zresztą bankowi dokładniejszą ocenę zdolności kredytowej).

Czym kierować się wybierając lokal użytkowy? Sprawdź

Kto może wnioskować o kredyt na lokal użytkowy?

O uzyskanie kredytu na lokal użytkowy mogą starać się zarówno osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, jak i osoby prawne.

Jak poprawnie wypełnić wniosek o kredyt?

Osoby, które chcą uzyskać kredyt na zakup lokalu komercyjnego, muszą poprawnie wypełnić wniosek i podać w nim wszystkie dane niezbędne do oceny ich zdolności kredytowej. W razie problemów z wypełnieniem wniosku warto zwrócić się o pomoc do doradcy kredytowego.

Jakie dokumenty przygotować?

Do wniosku o kredyt hipoteczny na lokal usługowy należy dołączyć niezbędne dokumenty, m.in. odpowiednie zaświadczenia:

• z CEIDG lub KRS,
• o numerze nadania NIP lub REGON,
• o niezaleganiu w opłacaniu podatków i składek ZUS.

W przypadku firmy posiadającej osobowość prawną konieczne może być też dołączenie umowy spółki lub statutu - tak, by bank zweryfikował zapisy dotyczące możliwości zaciągnięcia zobowiązania przez daną osobę prawną.

Oprócz tego przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy, musi również przygotować bilans zysków i strat za poprzedni rok obrachunkowy, deklarację podatkową PIT lub CIT oraz deklarację VAT. Bank może też wymagać przy składaniu wniosku dokumentów związanych z nieruchomością, której zakup ma być sfinansowany kredytem.

Zakres wymaganych przez bank dokumentów może różnić się w zależności od tego, czy lokal kupujemy na rynku wtórnym, czy pierwotnym. Zazwyczaj jednak bank prosi o przedstawienie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, operatu szacunkowego czy umowy deweloperskiej lub przedwstępnej.

W jakich sytuacjach bank może odmówić kredytu?

Bank może odmówić udzielenia kredytu na lokal użytkowy, jeśli przedsiębiorca nie będzie mieć odpowiedniej zdolności kredytowej - i jest to zazwyczaj główny powód odmowy. Zdarza się również, że przedsiębiorca zbyt krótko prowadzi działalność (np. jedynie od kilku miesięcy) lub jest zadłużony względem US czy ZUS. Niekiedy odmowa przyznania kredytu na lokal użytkowy może być spowodowana również niewielką szansą na rentowność lokalu.

Warto również mieć świadomość, że wniosek o kredyt na lokal użytkowy prawdopodobnie zostanie rozpatrzony negatywnie, jeśli przedsiębiorca miał w przeszłości problem z terminową spłatą zobowiązań.

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy w ofercie banków

Kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na lokal użytkowy oferują m.in. Alior Bank i mBank. Alior Bank oferuje kredyt hipoteczny Megahipoteka dla klienta indywidualnego, którym kredytobiorca może sfinansować zakup zarówno nieruchomości na cele mieszkaniowe, jak i lokalu komercyjnego. Jest to kredyt z okresowo stałą stopą procentową, co oznacza, że bez względu na podwyżki stóp procentowych, przez czas określony w umowie oprocentowanie pozostanie na niezmienionym poziomie.

Z kolei mBank oferuje kredyt hipoteczny dla małych i średnich przedsiębiorstw oraz korporacji, którym można sfinansować inwestycję w nieruchomości. Bank wymaga 20-procentowego wkładu własnego, a kredytobiorca ma możliwość wyboru oprocentowania. Należy jednak podkreślić, że przedsiębiorca musi spełnić dodatkowe wymagania - czyli m.in. prowadzić pełną rachunkowość, a wpis w CEIDG lub KRS uzyskać co najmniej 18 miesięcy wcześniej.

Podsumowanie

Zakup lokalu użytkowego można sfinansować zakupem kredytu hipotecznego, jednak warto mieć świadomość, że tylko część banków umożliwia zaciągnięcie zobowiązania na lokal komercyjny. Dodatkowo przedsiębiorca musi zazwyczaj spełnić dodatkowe wymagania - w związku z tym tylko część firm spełnia warunki zaciągnięcia kredytu na lokal użytkowy.