Jak wybrać lokal użytkowy?

Zakup lokalu użytkowego może być świetną inwestycją i sposobem na dochód pasywny. Żeby jednak biznes się opłacił, trzeba wybrać odpowiednią nieruchomość - nie tylko pod względem jej lokalizacji, ale też najbliższej infrastruktury oraz charakterystyki samego lokalu. Nie bez znaczenia jest także działalność, której będziemy nasz użytek wynajmować. Czym się kierować przy wyborze? Podpowiadamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie parametry lokalu są ważne i na co zwrócić uwagę przed zakupem
• ile kosztuje utrzymanie takiej nieruchomości
• jak duży dochód może zapewnić ten rodzaj inwestycji

Na co zwrócić uwagę przed zakupem lokalu?

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, musimy się do tego dokładnie przygotować. Na nasz sukces będzie miało wpływ wiele czynników, na które należy zwrócić uwagę jeszcze przed transakcją. Ba, jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań lokalu idealnego. Kluczowym będzie rodzaj prowadzonej działalności oraz porządny research. Co jest ważne na tych etapach?

Rodzaj prowadzonej działalności

Warto zastanowić się komu będziemy wynajmować nasz lokal użytkowy (lub czy sami będziemy z niego korzystać). Od tego zależy jak powinna wyglądać sama nieruchomość i jakie warunki musi spełniać okolica. Najbardziej popularne są lokale handlowe lub usługowe i to jest najbezpieczniejszy wybór.

Możemy więc wynająć powierzchnię na wszelkie sklepy spożywcze, piekarnie, kwiaciarnie, a także sklepy zoologiczne czy papiernicze. Najemcy potrzebują także atrakcyjnego miejsca, by otworzyć fryzjera, salon kosmetyczny, stomatologa, biuro rachunkowości czy agencję ubezpieczeń- lub placówkę bankową. Popyt jest także na siłownie czy szkoły tańca - ale tu mowa już o dużo większych powierzchniach. Popularnością cieszą się też restauracje i kawiarnie.

Każdy z tych lokali ma nieco inne potrzeby, ale i inną grupę docelową - choć wiele z nich ma wspólne cechy. Postawienie pewnych założeń co do prowadzonej działalności, pomoże wybrać odpowiednią nieruchomość, ale oczywiście nie musimy zamykać się na jej jeden rodzaj.

Dokładny research

Kolejny krok to zorientowanie się na rynku - jak wygląda dostępność lokali użytkowych o określonej wielkości, ile i jaka konkurencja znajduje się w najbliższej okolicy, jaki jest potencjał na biznes, w zależności od grupy docelowej. Warto postawić także na lokal w miejscu, gdzie podobnych punktów jest niewiele.

Lokale usługowe pod sklepiki na nowych osiedlach są siłą rzeczy skazane na sukces. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że na takich nieruchomościom zależy i prowadzącym biznes i przyszłym właścicielom mieszkań w okolicy.

Dostęp do handlu czy usług przez kupujących mieszkania jest traktowany jako zaleta lokalizacji. Z kolei, ci którzy chcą zainwestować w lokal mogą czerpać zyski z najmu albo samemu prowadzić placówkę handlową. Oba rozwiązania na nowych osiedlach, gdzie siłą rzeczy brakuje takich punktów, powinny okazać się sukcesem. Jaki lokal użytkowy?

Sprawdź oferty lokali użytkowych

Parametry wyboru

Ważne są też parametry samej nieruchomości. To te czynniki będą kluczowe dla sukcesu i szybkiego zwrotu naszej inwestycji. O ile w mieszkaniach zwraca się uwagę na piętro czy ekspozycję okien, o tyle w lokalu użytkowym istotne są nieco inne cechy. Jakie konkretnie?

Położenie

Duże znaczenie ma to, jak położona jest nieruchomość. Co oczywiste, najbardziej pewne są główne ulice czy promenady, gdzie przechadza się wiele osób czyli potencjalnych klientów. Lokal powinien być dobrze widoczny zarówno z ulicy, dla osób w jadących autach, jak i z chodnika.

Wejście musi być maksymalnie ułatwione - dlatego najlepszym wyborem będą powierzchnie na parterze z bezpośrednim dostępem z ulicy i samodzielnymi drzwiami wejściowymi. Z tego też względu największe stawki czynszu dotyczą lokali usługowych przy głównych ulicach handlowych dużych miast, ciągach pieszych, promenadach itp. Wszędzie tam, gdzie są ludzie, jest drogo.

Infrastruktura wokół

Kolejny aspekt to najbliższa okolica. Ważne czynniki to dogodne połączenie komunikacyjne, a więc bliskość przystanków autobusowych czy tramwajowych oraz możliwość zaparkowania pojazdu - najlepiej w odległości kilku kroków od lokalu. Im bardziej rozbudowana infrastruktura, tym większa szansa na duży ruch.

Warto rozważyć zakup nieruchomości w okolicy terenów zielonych i rekreacyjnych, placówek edukacyjnych czy innych punktów handlowo-usługowych (oczywiście najlepiej z innej branży).

Potencjał lokalizacyjny

Centrum miasta to idealna lokalizacja na zakup nieruchomości użytkowej. Ale czy jedyna sensowna? Jak już wspomnieliśmy, świetnym wyborem może okazać się także lokal na nowo wybudowanym osiedlu. Tym bardziej, jeśli okolica będzie się w przyszłości rozrastać. Jeśli więc rozważamy taką lokalizację - sprawdźmy plany zagospodarowania przestrzennego oraz najbliższe inwestycje deweloperów.

Może się okazać, że kupimy nieruchomość użytkową w budynku „w szczerym polu”, a w perspektywie czasu dookoła powstaną kolejne osiedla mieszkalne i ruch pieszy i samochodowy znacznie się zwiększy.

Metraż i układ lokalu

Nie ma idealnych parametrów lokalu - wszystko rozbija się bowiem o wspomniany typ prowadzonej działalności. Jeśli najemcą ma być punkt handlowy, zwykle wystarczy kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Przy usługach - to zależy.

Popyt znajdzie się na wszystko, ale bez wątpienia musimy skonfrontować układ i metraż lokalu z zamysłem prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli znaleźliśmy idealną lokalizację, by wynająć cztery kąty na siłownię, salon masażu albo placówkę bankową - 30 mkw. to zdecydowanie za mało. Zwróćmy więc uwagę na powierzchnię użytkową oraz układ, tak aby lokal był jak najbardziej funkcjonalny.

Standard

Standard to kolejna różnica pomiędzy lokalem mieszkaniowym a użytkowym. Każdy najemca zaadaptuje bowiem wnętrze do potrzeb swojej działalności - nie ma się więc co porywać na wymyślną aranżację. Trzeba jednak pamiętać, że wynajmujący ma obowiązek dostarczyć lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Co więcej, w zależności od działalności, nieruchomość musi spełniać pewne techniczne wymogi. Jej dostosowanie zwykle leży jednak po stronie najemcy. Inaczej wygląda sprawa, gdy sami chcemy użytkować lokal - wtedy warto postawić na porządne wykończenie i zadbać o detale.

Jakie są koszty utrzymania lokalu użytkowego?

Ceny lokali usługowych w największych miastach są zazwyczaj nieco niższe od cen mieszkań, więc gra biznesowo jest warta świeczki. Jak jednak wyglądają koszty stałe, który musi ponosić właściciel? 

Jeśli zdecydujemy się na wynajem lokalu, większość kosztów zostanie przeniesiona na najemcę. Jeśli jednak sami postanowimy prowadzić działalność w nieruchomości - będziemy musieli również sami ją utrzymać. Mowa tu oczywiście o opłatach za media i ewentualnym czynszu do wspólnoty. Lokal użytkowy, podobnie jak mieszkanie, korzysta z ciepłej i zimnej wody, prądu, wywozu śmieci, ogrzewania.

Zazwyczaj pojawia się także fundusz remontowy i koszty sprzątania części wspólnych w budynku. To, co zwykle pozostaje po stronie właściciela (nawet w przypadku wynajmu) to podatek od nieruchomości oraz ewentualna opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego. Ostateczne koszty zależą przede wszystkim od metrażu oraz rzeczywistego zużycia mediów.

Ile można zarobić na wynajmie lokalu?

Trzeba przyznać, że zakup lokalu na wynajem to zwykle opłacalny biznes - bardziej niż w przypadku mieszkania. Stopa zwrotu z takiej inwestycji jest zwykle nieco wyższa, a więc zdecydowanie szybciej odzyskamy ulokowane środki. Rentowność takich inwestycji szacuje się średnio nawet na 8 - 10 proc.

Kapitał, potrzebny na zakup nieruchomości oraz czynsz, jaki możemy za nią ustalić, zależy oczywiście od wielu czynników. Najtańsze lokale użytkowe w Warszawie będą nas kosztować około 7 000 zł za metr kwadratowy, najdroższe - 15 000 i więcej. Taniej będzie we Wrocławiu, gdzie można znaleźć powierzchnię w cenie 3-4 tys. zł za metr, ale i tam zdarzają się prestiżowe lokalizacje ze stawkami zaczynającymi się od 20 tys. zł za mkw. Ceny najmu to z kolei od 50 do 150 zł za metr kwadratowy.

Lokale użytkowe Wrocław

Warto zauważyć, że poza rentownością, najem lokalu ma jeszcze inne zalety, szczególnie w porównaniu z najmem mieszkania. Kluczowa sprawa to stabilność i bezpieczeństwo biznesu. Mieszkania wynajmuje się zazwyczaj na rok, dwa. Rzadko kiedy w naszym kraju podpisuje się długoterminowe umowy najmu. Inaczej to wygląda w przypadku wynajmu lokali. Tu standardowe okresy najmu wynoszą średnio - od 3 do 5 lat, choć zdarzają się nawet i na lat 10.

Umowa najmu lokalu użytkowego Czytaj

Podsumowanie

Zakup lokalu użytkowego to zwykle świetna inwestycja - szczególnie, jeśli znajdziemy odpowiednią lokalizację o potencjale biznesowym. Ciekawym wyborem może okazać się lokal w nowo powstałym budynku na dopiero rozbudowywanym osiedlu. W tej sytuacji cena zakupu inwestycyjnego może być nieco mniejsza, bo i na zyski trzeba będzie poczekać. Rentowność będzie jednak sukcesywnie wzrastać z każdym oddanym do użytkowania budynkiem - co niewątpliwie wpłynie na ruch pieszy i samochodowy w okolicy. 

Nie można jednak zapominać, że lokal komercyjny na wynajem to nie gwarantowana „żyła złota”. Aby biznes się opłacił, trzeba wykonać dokładny research i z głową ustalić wysokość czynszu. Ostatecznie wybór idealnej nieruchomości to nie lada wyzwanie, któremu na pewno trzeba poświęcić czas i uwagę.

Kto ponosi koszty remontu w lokalu użytkowym? Sprawdź