Jak wybrać lokal użytkowy?

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 01.06.2021,

Data aktualizacji: 06.07.2021

Średnia ocen 1/5 na podstawie 1 głosu
Lokal użytkowy - jak wybrać?
Inwestorzy, którzy szukają lokalu użytkowego powinni skupić się nie tylko na cenie. Jakie inne aspekty warto wziąć pod uwagę? Jak wybrać lokal użytkowy? Sprawdź.

Kluczowych jest wiele innych parametrów lokalu, takich jak - położenie, witryny z przodu, piętro, parking itp. Od nich wszystkich może zależeć biznesowy sukces naszej inwestycji.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

  • czy warto zainwestować w lokal użytkowy
  • ile kosztuje lokal użytkowy
  • co warto zrobić przed zakupem takiego lokalu

Lokale użytkowe to - druga, po mieszkaniach, gałąź rynku najmu, która kusi inwestorów. Potencjalne stopy zwrotu są tu nawet większe niż w przypadku wynajmu mieszkań. Rentowność takich inwestycji szacuje się średnio na 8 - 10 proc. Na jakie czynsze można liczyć? W największych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań w topowych lokalizacjach przeciętne stawki wynoszą około 80  – 100 zł/mkw., co przy przeciętnej powierzchni daje miesięczny przychód rzędu do 10 tys. zł.  

Park Leśny Rembertów - lokale użytkowe w Rembertowie

Inwestycja w lokal użytkowy - ile można zyskać? 

Inwestycje w lokale użytkowe mają też szereg innych zalet, w porównaniu do mieszkań na wynajem. Kluczowa sprawa to stabilność i bezpieczeństwo biznesu. Mieszkania wynajmuje się zazwyczaj na rok, dwa. Rzadko kiedy w naszym kraju podpisuje się umowy długoterminowe z najemcami. Inaczej to wygląda w przypadku wynajmu lokali. Tu standardowe okresy najmu wynoszą średnio – od 3 do 5 lat choć zdarzają się nawet i na lat 10.

Co więcej - nie oczekuje się też tego, by wynajmujący urządzał i wyposażał lokal - jak ma to miejsce z mieszkaniami. Wszystko w tym zakresie leży po stronie najemcy, który dostosowuje lokal użytkowy pod swoje potrzeby. Wykańcza go i urządza tak, jak mu pasuje (za to oczekuje często wakacji czynszowych - z reguły nie dłuższych niż pół roku).

Większe jest też bezpieczeństwo wynajmującego, jeśli najemca nie płaci czynszu. Pozbycie się nieuczciwego lokatora z mieszkania może być drogą przez mękę. Nie można nikogo wyrzucić na bruk. Zanim w ogóle nadejdzie możliwość eksmisji, trzeba czekać na wyrok sądu, a wcześniej jeszcze wyznaczać kolejne terminy na spłacenie zobowiązania. Tzw. ustawa o ochronie praw lokatorów to utrapienie na mieszkaniowym rynku najmu. W przypadku lokali użytkowych takiego problemu nie ma. Strony transakcji są tu równoważne.

inwestycja w lokal użytkowy

Rodzaj działalności a lokal 

Wybór lokalu użytkowego powinien być dostosowany do działalności, która ma być tam prowadzona. Jeśli jest mowa o lokalu pod wynajem, należy szukać nieruchomości, która będzie się nadawała do najpopularniejszej funkcji - a więc lokalu handlowego/usługowego. Podstawowa kwestia (poza oczywiście lokalizacją, o której za chwilę) to odpowiednia ekspozycja nieruchomości. Dlatego też największe stawki czynszu dotyczą lokali użytkowych przy głównych ulicach handlowych dużych miast, ciągach pieszych, promenadach itp. Wszędzie tam, gdzie są ludzie, jest drogo.

Na polskim rynku stosunkowo słabo rozwijają się ulice handlowe, za to dobrze prosperują centra handlowe. Czynsze najmu są tu zazwyczaj znacznie wyższe niż przy ulicach. W zeszłym roku, czynsze prime w wiodących galeriach stołecznych wynosiły przeciętnie 120 euro/mkw. (dane Colliers International). W miastach regionalnych najwyższe czynsze za lokale 100 - 150 mkw. sięgały do 40 euro/mkw.

Przed zakupem lokalu warto zrobić research 

Także najem w galeriach powinien być poprzedzony analizą położenia lokalu, sąsiedztwem, które może przyciągać lub zniechęcać do odwiedzenia danego miejsca. Oczywiście znaczenie ma również odwiedzalność samej galerii oraz lista najemców. Parter, duże witryny, wyeksponowane miejsce i dobra lokalizacja - przy ciągach pieszych, w odwiedzanych miejscach - to główne czynniki sukcesu lokali handlowych/usługowych/gastronomicznych. Takich nieruchomości będą szukać najemcy. Warto postawić także na lokal w miejscu, gdzie podobnych punktów jest niewiele. Lokale użytkowe pod sklepiki na nowych osiedlach są siłą rzeczy skazane na sukces. Deweloperzy zdają sobie sprawę, że na takich nieruchomościom zależy i prowadzącym biznes i przyszłym właścicielom mieszkań w okolicy.

Dostęp do handlu czy usług przez kupujących mieszkania jest traktowany jako zaleta lokalizacji. Z kolei, ci którzy chcą zainwestować w lokal mogą czerpać zyski z najmu albo samemu prowadzić placówkę handlową. Oba rozwiązania na nowych osiedlach, gdzie siłą rzeczy brakuje takich punktów, powinny okazać się sukcesem. Dlatego też firmy deweloperskie wraz z nowymi mieszkaniami projektują też ciągi handlowe, lub pojedyncze lokale na parterach.

Lokal użytkowy - koszty 

Ceny lokali użytkowych w największych miastach są zazwyczaj nieco niższe od cen mieszkań, więc - gra biznesowo jest warta świeczki. Czynsze najmu lokali handlowy, czy usługowych zazwyczaj kształtują się wyżej od stawek za wynajem mieszkań. Spójrzmy na przykładowe oferty z Warszawy, zamieszczone na portalu RynekPierwotny.pl.

Holm House - zdjęcie inwestycji

Inwestor, który chciałby nabyć lokal w projekcie Alpha Park w Ursusie, zapłaci min. 5700 zł/mkw. Na Tarchominie (inwestycja Erazma) lokale użytkowe kosztują 8300 zł/mkw. w górę. Oczywiście obowiązuje taka sama zasada jak w przypadku mieszkań - im większy lokal tym taniej za metr kwadratowy.

Jeśli ktoś chciałby zainwestować na popularnym Mokotowie, za lokal użytkowy na Służewcu, w budynkach Osiedla Bokserska, zapłaci od 8000 zł/mkw. w górę. Droższa są powierzchnie pod handel czy usługi na osiedlu Holm House, również na Mokotowie - zaczynają się od 10750 zł/mkw. Z kolei na Osiedlu Espresso na Woli (Odolany) ceny za lokale użytkowe zaczają się od 7500 zł/mkw. Inna inwestycja na Woli - Rezydencja Niska 30, Nowolipki: najniższe ceny wynoszą tu 8484 zł. 6700 zł/mkw.to minimalna stawka za lokal w projekcie Osiedle Warszawa (etap III) we Włochach. 6500 zł - takie są ceny minimalne na nowym Osiedlu Verdis, na Ulrychowie.

Jak widzimy - rozpiętość cen za lokale użytkowe w Warszawie jest spora, jednak średni poziom cen wynosi 7500 - 8500 zł/mkw. Najdroższe lokale użytkowe kosztują od 12 - 13 tys. zł/mkw. Przypomnijmy, że średnio za mieszkania na rynku pierwotnym w stolicy płaci się 10 600 zł/mkw. (dane NBP za I kw. 2021).

Co ciekawe poza stolicą, w innych wiodących miastach regionalnych, rozpiętość cenowa lokali użytkowych jest podobna. We Wrocławiu za najtańsze lokale użytkowe na nowych osiedlach trzeba zapłacić od około 5500 zł/mkw. (sprawdź oferty nowych lokali użytkowych na wrocławskim Psim Polu). Najwyższe ceny osiągają z kolei prestiżowe lokale w centrum miasta. Przykładowo: na Kępie Mieszczańskiej ceny wynoszą nawet 13,5 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Podobny przedział cenowy spotykamy także w Krakowie, czy Trójmieście. Nieco mniej za lokale użytkowe zapłacimy w Łodzi czy Poznaniu. 

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: