System płatności 10/90 przy zakupie mieszkania od dewelopera – co to jest i czy warto?

Harmonogram płatności 10/90 to jedna z rzadziej spotykanych, ale bardzo korzystnych dla kupującego form rozliczenia z deweloperem. Kupujący wpłaca zaledwie 10 procent ceny mieszkania przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90 proc. – dopiero przed odbiorem gotowego lokalu. Wyjaśniamy, jak działa harmonogram płatności 10/90, jakie ma zalety i na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania w tym systemie.

Co to jest system 10/90 i jak działa?

Harmonogram płatności 10/90 to szczególna forma rozliczenia przy zakupie mieszkania od dewelopera. W odróżnieniu od tradycyjnego systemu wpłat, płatność za mieszkanie w harmonogramie 10/90 nie jest powiązana z postępem prac budowlanych – płacisz przede wszystkim za gotowy produkt.

Z punktu widzenia kupującego system 10/90 oznacza jedno: 10 proc. ceny płacisz przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a 90 proc. – dopiero kiedy mieszkanie jest wybudowane i gotowe do odbioru.

Standardowy harmonogram płatności zakłada, że wpłacasz kolejne transze w miarę postępu budowy – np. po wylaniu fundamentów, po zamknięciu stanu surowego czy po zakończeniu prac wykończeniowych. W systemie 10/90 ten mechanizm nie obowiązuje. Przez cały okres budowy angażujesz tylko nieznaczne środki własne.

Wariacje systemu: 20/80 i 30/70

System 10/90 nie jest jedynym harmonogramem tego rodzaju. Na rynku funkcjonują też jego wariacje: 20/80 i 30/70. Zasada działania jest taka sama – różnią się jedynie proporcjami wpłat.

Systemy 20/80 i 30/70 są nieco popularniejsze wśród deweloperów, bo oznaczają dla nich mniejsze ryzyko finansowe. Dla kupującego najkorzystniejszy pozostaje wariant 10/90 – angażuje najmniej kapitału na wczesnym etapie inwestycji.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera? Sprawdź poradnik krok po kroku

Zalety systemu 10/90 dla kupującego

Mieszkanie kupowane w systemie 10/90 daje ci kilka realnych korzyści finansowych i organizacyjnych. Rozwiązanie to jest szczególnie atrakcyjne dla osób, które nie dysponują pełnymi środkami w momencie zakupu lub planują kredyt hipoteczny.

Większe bezpieczeństwo transakcji

Deweloper oferujący system 10/90 najczęściej finansuje inwestycję z kredytu bankowego. Oznacza to, że musiał przejść przez szczegółową analizę zdolności kredytowej i ocenę projektu przeprowadzoną przez bank. Nad realizacją budowy czuwa wtedy inspektor nadzoru inwestorskiego działający na zlecenie banku. Jako kupujący zyskujesz więc dodatkową ochronę: nadzór bankowy nad budową działa w twoim interesie, nawet jeśli formalnie chroni bank.

Korzyści finansowe i kredytowe

Opóźnienie głównej wpłaty o kilka lub kilkanaście miesięcy daje ci realne korzyści finansowe:

• Wyższy wkład własny – dłuższy czas oszczędzania oznacza często wyższy wkład własny, a tym samym mniejszy kredyt.
• Niższe odsetki – kredyt uruchomiony bliżej końca budowy generuje mniej odsetek niż ten wypłacany etapami przez wiele miesięcy.
• Elastyczność decyzji – kupujący może zdecydować dopiero tuż przed odbiorem, czy finansuje zakup kredytem, czy środkami własnymi.

Kalkulator zdolności kredytowej

Na powyższe korzyści zwraca również uwagę Marek Szmolke, prezes P.B. Start: nabywca, korzystając z systemu 10/90, zyskuje dodatkowy czas na zebranie środków lub pozyskanie kredytu. To okres na podjęcie decyzji, czy kredyt będzie w ogóle potrzebny. Jeżeli klient ostatecznie się na niego zdecyduje, i tak będzie miał niższe odsetki w porównaniu do tradycyjnego systemu płatności.

Potencjał spekulacyjny i cesja umowy

Z systemu 10/90 korzystają też osoby, które kupują mieszkanie jako inwestycję krótkoterminową.

System 10/90 jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które traktują zakup czysto spekulacyjnie – podpisują umowę i liczą na wzrost cen nieruchomości. Jeśli wartość mieszkania w trakcie realizacji rośnie, dokonują cesji, czyli przenoszą wierzytelność na innego klienta. W ten sposób można sporo zarobić. Należy jednak pamiętać, że ceny mogą również spaść – zauważył Marek Szmolke, prezes P.B. Start.

Cesja umowy deweloperskiej, o której mówi ekspert, polega na przeniesieniu praw i obowiązków związanych z mieszkaniem na nowego nabywcę. Reguluje to kodeks cywilny (art. 509-518 k.c. w zakresie przelewu wierzytelności). Warto sprawdzić, czy umowa deweloperska nie zawiera zakazu lub ograniczeń cesji – deweloperzy czasem takie zapisy wprowadzają.

Jak zapłacić za mieszkanie od dewelopera? Sprawdź formy płatności i finansowania

Wady i ryzyka systemu 10/90 dla nabywcy

System 10/90 jest korzystny dla kupującego, ale nie jest pozbawiony wad i ryzyk. Przed podpisaniem umowy dokładnie je przeanalizuj.

Ryzyko spekulacyjne

Jeśli kupujesz mieszkanie inwestycyjnie i ceny nieruchomości spadną w trakcie budowy, staniesz przed trudnym wyborem: zapłacić 90 proc. ceny za mieszkanie, które jest warte mniej niż w dniu podpisania umowy, albo zrezygnować z zakupu i stracić wpłaconą zaliczkę.

Inne potencjalne wady

Brak ochrony zaliczki przy upadłości dewelopera

Wpłacone 10 proc. ceny mieszkania powinno trafić na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper ma obowiązek go prowadzić zgodnie z ustawą deweloperską.

Przed podpisaniem umowy sprawdź, jaki typ rachunku stosuje deweloper: otwarty czy zamknięty. Zamknięty rachunek powierniczy oznacza, że deweloper otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności – to wariant bezpieczniejszy dla kupującego.

Ryzyko zmiany sytuacji finansowej kupującego

Przy systemie 10/90 kupujący zobowiązuje się do wpłaty 90 proc. ceny w terminie odbioru, który często przypada za dwa–trzy lata. W tym czasie może zmienić się jego sytuacja zawodowa, rodzinna lub zdolność kredytowa. Bank, który dwa lata wcześniej obiecywał kredyt na dane warunki, może go w chwili uruchomienia przyznać na innych warunkach lub odmówić.

Ograniczona oferta rynkowa

Niewielu deweloperów oferuje ten system, co zawęża wybór inwestycji i lokalizacji. Możesz być zmuszony do kompromisu w kwestii metrażu, standardu lub lokalizacji – tylko dlatego, że zależy ci na konkretnym harmonogramie płatności.

Możliwość zmiany warunków rynkowych

Ceny materiałów budowlanych, robocizny czy koszty finansowania mogą w trakcie budowy wzrosnąć. Deweloper, który przyjął stałą cenę mieszkania, może mieć trudności finansowe. Choć ryzyko spoczywa formalnie po stronie dewelopera, jego problemy mogą wpłynąć na termin odbioru lub jakość wykonania.

System 10/90 a inne harmonogramy płatności

Harmonogram płatności 10/90 wyróżnia się na tle standardowych rozwiązań rynkowych. Jeśli zrozumiesz różnice między systemami, łatwiej podejmiesz świadomą decyzję zakupową.

Porównanie systemu 10/90 z tradycyjnymi wpłatami etapowymi

Tradycyjny harmonogram płatności jest powiązany z postępem prac budowlanych. Kupujący wpłaca kolejne transze po osiągnięciu przez dewelopera określonych etapów budowy – np.:

• 10–20 proc. przy podpisaniu umowy deweloperskiej,
• 10–20 proc. po wylaniu fundamentów,
• 20–30 proc. po osiągnięciu stanu surowego otwartego,
• 20–30 proc. po stanie surowym zamkniętym,
• pozostałe środki przed odbiorem lub przy przeniesieniu własności.

Inne popularne systemy płatności: 20/80 i 30/70

Systemy 20/80 i 30/70 to kompromis między oczekiwaniami kupującego i dewelopera. Twoja wyższa wpłata na wstępie zmniejsza ryzyko dewelopera, dlatego te warianty są nieco łatwiej dostępne na rynku.

Dla ciebie jako kupującego różnica jest prosta:

• Im niższa pierwsza wpłata, tym więcej środków pozostaje do dyspozycji przez czas budowy.
• Im wyższa pierwsza wpłata, tym większy spokój dewelopera – co może przekładać się na pewniejszą realizację projektu.

Dlaczego system 10/90 jest mało popularny wśród deweloperów?

Harmonogram płatności 10/90 jest korzystny dla kupującego, ale stawia deweloperów w trudniejszej sytuacji finansowej. Zaledwie co 20. deweloper decyduje się na ten system, a jeśli już go wprowadza, obowiązuje on zazwyczaj przez ograniczony czas i tylko w wybranych inwestycjach.

Kiedy deweloperzy decydują się na 10/90?

System 10/90 pojawia się w ofercie deweloperów najczęściej w trzech sytuacjach:

• Na starcie sprzedaży nowej inwestycji – gdy deweloper chce szybko zebrać określoną liczbę rezerwacji i uruchomić finansowanie bankowe.
• Przy inwestycjach z odległym terminem realizacji – gdy długi czas budowy zniechęca kupujących do angażowania środków.
• W odpowiedzi na słabszą koniunkturę – gdy sprzedaż nie idzie zgodnie z planem i deweloper szuka sposobu na przyspieszenie decyzji zakupowych.

Dlaczego deweloperzy unikają systemu 10/90?

Głównym powodem jest ryzyko finansowe. Deweloper, który pobiera tylko 10 proc. ceny na wstępie, przez cały czas budowy finansuje inwestycję niemal wyłącznie ze środków własnych lub bankowego kredytu. To oznacza:

• Wyższe koszty finansowania – deweloper płaci odsetki od kredytu przez cały okres budowy, zamiast spłacać go stopniowo wpłatami nabywców.
• Ryzyko płynności – jeśli sprzedaż jest słabsza od założeń, deweloper może mieć trudności z obsługą zadłużenia.
• Ograniczone możliwości skalowania – firma z jedną inwestycją 10/90 ma mniejszą zdolność do równoległego uruchamiania kolejnych projektów.
• Wymogi bankowe – bank udzielający kredytu deweloperowi może wymagać minimalnej liczby podpisanych umów przed uruchomieniem finansowania, co komplikuje wdrożenie systemu 10/90 od pierwszego dnia sprzedaży.

Jak znaleźć dewelopera oferującego system 10/90

System 10/90 nie jest widoczny w standardowych filtrach wyszukiwarek nieruchomości. Wymaga aktywnego poszukiwania i weryfikacji ofert.

Praktyczne sposoby na znalezienie inwestycji z harmonogramem 10/90:

• Sprawdzanie ofert na portalach nieruchomości – na RynekPierwotny.pl możesz przeglądać nowe inwestycje deweloperskie objęte promocjami, łącznie z harmonogramem 10/90
• Pytaj wprost przy pierwszym kontakcie – zanim umówisz się na prezentację, zapytaj doradcę dewelopera, czy oferta przewiduje niestandardowe harmonogramy płatności.
• Sprawdzaj inwestycje w fazie przedsprzedaży – to właśnie wtedy deweloperzy najczęściej sięgają po system 10/90, by zebrać wymaganą liczbę umów.

Sprawdź aktualne promocje deweloperów

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, jeśli kupujesz mieszkanie w systemie 10/90?

Podpisując umowę deweloperską z harmonogramem 10/90, zwróć szczególną uwagę na kilka kluczowych zapisów:

• Termin wpłaty 90 proc. – czy jest precyzyjnie określony? Czy powiązany z datą odbioru, czy z innym zdarzeniem?
• Konsekwencje opóźnienia po stronie kupującego – co grozi, jeśli nie wpłacisz 90 proc. w terminie? Czy deweloper może odstąpić od umowy i zatrzymać zaliczkę?
• Klauzule dotyczące cesji – czy możesz przenieść prawa z umowy na inną osobę i na jakich warunkach?
• Rodzaj rachunku powierniczego – otwarty czy zamknięty?
• Zapisy dotyczące opóźnienia dewelopera – czy możesz odstąpić od umowy lub domagać się kary umownej, jeśli deweloper nie dotrzyma terminu?

Podsumowanie: czy warto wybrać system 10/90?

System płatności 10/90 to rozwiązanie korzystne przede wszystkim dla kupującego. Niskie zaangażowanie kapitału na etapie umowy, więcej czasu na zebranie środków, niższy koszt kredytu hipotecznego i dodatkowa weryfikacja dewelopera przez bank – to realne zalety, które przekładają się na oszczędności i większe bezpieczeństwo transakcji.

Kalkulator kredytu hipotecznego

Trzeba jednak pamiętać o ograniczonej dostępności tego systemu na rynku, ryzyku zmiany sytuacji finansowej kupującego przed odbiorem i konieczności dokładnej weryfikacji zapisów umowy.

System 10/90 nie jest dla każdego. Jest szczególnie wartościowy dla osób, które:

• mają stabilne dochody i pewność finansowania w perspektywie kilku lat,
• planują kredyt hipoteczny i chcą zminimalizować jego koszt,
• szukają inwestycji o podwyższonym poziomie bezpieczeństwa.