Amortyzacja mieszkania 2025 - aktualne zasady i wyjątki

Obowiązujący od 2023 roku zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych uderzył w wielu wynajmujących. W 2025 roku przepisy nadal obowiązują, ale nie brakuje wyjątków i interpretacyjnych luk, które warto znać. Dowiedz się, czy możesz jeszcze odliczyć koszty amortyzacji i jak legalnie zmniejszyć podatek.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest amortyzacja i jak się jej dokonuje,
• czy możliwa jest amortyzacja mieszkania na wynajem w 2025,
• jakie są wyjątki od zakazu amortyzacji.

Czym jest amortyzacja nieruchomości?

Amortyzacja to sposób rozliczania stopniowej utraty wartości środków trwałych - zarówno w ujęciu bilansowym, jak i podatkowym. W praktyce oznacza to, że właściciel może co miesiąc zaliczać część wartości danego składnika majątku do kosztów uzyskania przychodu, co obniża należny podatek.

Nieruchomości, takie jak mieszkania, domy czy lokale użytkowe, są również traktowane jako środki trwałe, o ile spełniają określone warunki – przede wszystkim są kompletne, zdatne do użytku i wpisane do ewidencji środków trwałych.

Jakie stawki amortyzacyjne mają zastosowanie?

• standardowo stosuje się stawki określone w wykazie stawek amortyzacyjnych.
• w niektórych przypadkach – np. dla nieruchomości używanych lub ulepszonych – możliwe jest zastosowanie indywidualnych stawek amortyzacyjnych.
• wówczas jednak obowiązują minimalne okresy amortyzacji, np. co najmniej 10 lat dla lokalu mieszkalnego.

Dlaczego amortyzacja była korzystna?

Do 2023 roku amortyzacja mieszkań była jednym z kluczowych narzędzi legalnej optymalizacji podatkowej. Odpisy amortyzacyjne pozwalały systematycznie pomniejszać dochód do opodatkowania, a co za tym idzie – obniżać wysokość należnego podatku.

Korzyści te obejmowały m.in.:

• uwzględnianie kosztów nabycia nieruchomości,
• możliwość zastosowania indywidualnej, nawet 10-proc. stawki amortyzacyjnej dla lokali używanych,
• odpisy amortyzacyjne także od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dla inwestorów działających na rynku najmu było to jedno z podstawowych narzędzi kontroli rentowności.

Amortyzacja lokali w działalności gospodarczej – jakie wyjątki?

Zakaz amortyzacji mieszkań obowiązujący od 2023 roku wprowadził istotne ograniczenia dla właścicieli nieruchomości, szczególnie tych, którzy rozliczają dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej.

Jak rozliczać najem w działalności gospodarczej? Zobacz

Mimo to przepisy nadal przewidują kilka wyjątków, które warto znać:

1. Lokale użytkowe – nadal można amortyzować

Zakaz amortyzacji nie obejmuje lokali użytkowych, czyli nieruchomości przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej (np. biura, lokale usługowe, handlowe). W ich przypadku nadal można stosować:

• standardową stawkę amortyzacyjną w wysokości 2,5% rocznie,
• indywidualną stawkę (np. 10%), jeśli lokal był używany przez co najmniej 60 miesięcy lub został istotnie ulepszony.

Lokale użytkowe w ewidencji środków trwałych pozostają więc jednym z ostatnich bezpiecznych obszarów amortyzacji.

2. Inwestycje w obcych środkach trwałych

Jeśli prowadzisz działalność w wynajmowanym lokalu (nie jesteś jego właścicielem), masz prawo do amortyzacji nakładów poniesionych na jego ulepszenie.

Może to obejmować np.:

• remont instalacji elektrycznej,
• wymianę stolarki okiennej i drzwiowej,
• adaptację przestrzeni do potrzeb działalności.

Takie inwestycje kwalifikują się jako wartości niematerialne i prawne i podlegają amortyzacji według indywidualnie ustalonego okresu użytkowania, ale nie krótszego niż 10 lat.

3. Lokale mieszkalne używane wyłącznie w działalności gospodarczej

Pewnym wyjątkiem mogą być lokale mieszkalne wykorzystywane wyłącznie w celach firmowych, np. jako:

• biuro firmy,
• siedziba spółki,
• miejsce świadczenia usług (np. gabinet psychologiczny w mieszkaniu).

W takich przypadkach część podatników podejmuje próbę uzyskania zgody na amortyzację, powołując się na cel użytkowania lokalu. Jednak:

• interpretacje indywidualne wydawane przez organy podatkowe są rozbieżne,
• nie ma jednolitej praktyki,
• fiskus często kwestionuje takie podejście – zwłaszcza jeśli lokal ma nadal charakter mieszkalny.

W razie planów amortyzowania takiego lokalu warto zawczasu uzyskać indywidualną interpretację podatkową (KIS).

Amortyzacja z ograniczeniami w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu również podlega amortyzacji, ale nie jako środek trwały, tylko jako wartość niematerialna i prawna.

Co za tym idzie:

• nie można stosować indywidualnych stawek amortyzacyjnych (np. 10%),
• obowiązuje jednolita stawka amortyzacyjna w wysokości 2,5% rocznie,
• prawo do amortyzacji istnieje tylko wtedy, gdy lokal służy działalności gospodarczej lub jest oddany do użytku na podstawie umowy (np. najmu, dzierżawy).

Czy można dziś amortyzować ze stawką wyższą niż 1,5%?

Tak, ale wyłącznie w odniesieniu do lokali użytkowych lub w przypadkach dopuszczonych przez przepisy. Stawka 1,5% była przypisana do lokali mieszkalnych, które od 2023 r. nie mogą już być amortyzowane.

Obecnie możliwe stawki obejmują m.in.:

• 2,5% dla lokali użytkowych,
• do 10% dla środków trwałych (lokali użytkowych) wcześniej używanych przez co najmniej 60 miesięcy, tzw. przyspieszona amortyzacja z minimalnym okresem 10 lat.

Amortyzacja mieszkań od 2023 roku przeszła do historii, niezależnie od daty zakupu, lokale mieszkalne nie mogą być już amortyzowane.

To poważna zmiana, zwłaszcza dla osób inwestujących w najem. Dobrą wiadomością pozostaje jednak fakt, że lokale użytkowe wciąż można amortyzować, a dostępne dla nich stawki (np. 2,5% lub 10%) są znacznie korzystniejsze niż te obowiązujące wcześniej dla mieszkań.

Rozliczenie po zakończeniu najmu - obowiązki najemcy i wynajmującego Czytaj

Planujesz zakup nieruchomości z myślą o działalności? Sprawdź, na jaki lokal realnie Cię stać.

OBLICZ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ