[SONDA] Zmiany na rynku nieruchomości

Ostatnia dekada to dynamiczny rozwój branży deweloperskiej. Wpływ na jej rozwój miała dobra sytuacja ekonomiczna, niskie stopy procenowe oraz poprawa na rynku pracy. Wszystkie te czynniki sprawiły, że wzrosła siła nabywcza Polaków, a popyt zaczął przewyższać podaż. Nie bez znaczenia jest również fakt, że zakup nieruchomości stał się jednym z najlepszych sposobów lokowania wolnego kapitału, o czym świadczyć może to, iż znaczna część mieszkań inwestycyjnych kupowana jest za gotówkę. W ciągu ostatnich 10 lat zwiększyła się również świadomość zakupowa klientów firm deweloperskich. Doskonale orientują się w ofercie mieszkaniowej, są bardziej wymagający i chętnie korzystają z porad fachowców.

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Bez wątpienia dla rynku deweloperskiego kluczowa jest utrzymująca się od lat dobra sytuacja ekonomiczna. PKB rośnie nieprzerwanie od 28 lat, zwiększają się także płace, co pozwala Polakom pozytywnie patrzeć w przyszłość. Utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe zapewniają wysoką dostępność kredytów, więc wszelkie czynniki ekonomiczne sprzyjają koniunkturze na rynku mieszkaniowym.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Miniona dekada to czas niezwykle dynamicznego rozwoju branży deweloperskiej. Znacznie wzrosła skala budownictwa mieszkaniowego, co szczególnie widoczne było w wynikach sprzedażowych ostatnich czterech latach, kiedy cała branża notowała kolejne rekordy. To z kolei spowodowało gigantyczny wzrost dostępności mieszkań dla kupujących. 

Wśród czynników sprzyjających rozwojowi branży największe znaczenie miała poprawa sytuacji na rynku pracy. Szybko rosnące wynagrodzenia w połączeniu z malejącym bezrobociem pozwalały łatwiej podejmować decyzje zakupowe, w tym także te dotyczące nieruchomości. 

Zmiany demograficzne i wewnętrzna migracja do największych miast sprawiły, że popyt na mieszkania w aglomeracjach nieustannie rósł. Czynnikiem napędzającym popyt – szczególnie w ostatnich latach – były również niskie stopy procentowe. Z jednej strony zachęcały do zaciągania na korzystnych warunkach zobowiązań na zakup nieruchomości, z drugiej natomiast skutecznie zniechęcały do trzymania środków na niskooprocentowanych lokatach. Trend lokowania nadwyżek finansowych w nieruchomości w ostatnich latach rósł w siłę. Skala tego zjawiska spowodowała rozwój nowej gałęzi rynku skierowanej do klientów inwestycyjnych.

Mariusz Delura, Lider Biura Sprzedaży osiedla Stella firmy Profbud

Dobra sytuacja gospodarcza oraz zwiększające się zarobki Polaków znacząco wpłynęły na polski rynek mieszkaniowy. W poprzednim roku odnotowaliśmy rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań – najwyższe w ciągu dekady. Rosnący popyt przełożył się także na wyjątkowo wysoki wzrost ich cen. Zainteresowanie mieszkaniami nie malało, a to z kolei oznaczało większą liczbę oddanych do użytkowania lokali. Duży wpływ na segment nieruchomości mają również zagraniczni inwestorzy – wprowadzają na polski rynek coraz więcej inwestycji – czego doskonałym przykładem jest m.in. Łódź, w której budujemy osiedle Primo.

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord SA

Doświadczenie – rynek mieszkaniowy wszedł w fazę dojrzałą, gdzie deweloperzy nauczyli się planowania produkcji, zarządzania ryzykiem oraz zarządzania kapitałem To także okres dobrej współpracy z sektorem bankowym sprawnie finansującym nowe inwestycje, oraz równolegle kreującym produkty hipoteczne. Niestety, dzisiejszy obraz rynku kształtuje stały deficyt gruntów, co jest konsekwencją wieloletnich zaniedbań w planowaniu przestrzennym czy chaotycznych regulacji w zakresie obrotu ziemią. Znacząco na rynek mieszkaniowy wpływa też zmiana na rynku pracy i regulacje podatkowe dotykające sektora budownictwa. Niestety, nie zawsze są to regulacje przemyślane, a rynek pracy jest mocno konkurencyjny. Przekłada się to na stale wysokie koszty realizacyjne i zmniejsza elastyczność cenową. 

Roma Peczyńska, marketing manager Red Park (RED Development)

Na obecny charakter rynku znacznie wpłynął poziom cen kształtujący się na przestrzeni ostatnich 10 lat. Ceny wzrosły na skutek m.in. wyższych cen generalnego wykonawstwa i mniejszej dostępności gruntów. Z kolei wpływ na lokalizację inwestycji mieszkaniowych mają kończące się atrakcyjne grunty w centrach miast. Na rynku poznańskim ukształtowały się nowe trendy popularności dzielnic nieco oddalonych od ścisłego centrum. Poznaniacy szukają mieszkań w spokojnych, zielonych okolicach takich jak Dębiec, gdzie niedawno rozpoczęliśmy budowę czwartego etapu Red Parku. Dużym zainteresowaniem cieszą się teraz mieszkania położone na wysokich piętrach, z tarasami lub balkonami, z których rozlegają się nieograniczone widoki. W odpowiedzi na zmieniające się potrzeby klientów i wzrastającą aktywność osób z grup 40+ przygotowaliśmy duże i przestronne mieszkania 4-pokojowe. 

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Po załamaniu rynku w 2009 roku, w kolejnych latach nastąpił prężny rozwój branży deweloperskiej.  Poprawa na rynku pracy spowodowała, że więcej osób było stać na własne mieszkanie, a co za tym idzie, wzrosła też liczba sprzedawanych lokali.  Ważnym czynnikiem było upowszechnienie kredytów hipotecznych. Na przestrzeni ostatnich lat powiększył się również średni metraż sprzedawanych mieszkań. Przez ostatnie 10 lat klient stał się bardziej świadomy i wymagający – interesują go nie tylko lokalizacja mieszkania i metraż, ale również funkcjonalność budynku oraz aranżacja części wspólnych. Co za tym idzie, relacje klient - deweloper stały się bardziej profesjonalne. Na rynku można zauważyć w ostatnich latach wzrost cen mieszkań ze względu na wyższe ceny gruntów oraz kosztów generalnego wykonawstwa, oraz materiałów budowlanych.

Eryk Nalberczyński, Dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper

Na przestrzeni ostatnich lat zdecydowanie wzrosła świadomość klientów. Wybór mieszkania nie jest już uzależniony wyłącznie od ceny, lokalizacji, powierzchni i układu wnętrz. Ocena jest dużo bardziej kompleksowa. Kupujący coraz większą wagę przykładają do standardu wykonania i estetyki architektury, zagospodarowania terenu osiedla (zieleń, place zabaw, strefy rekreacyjne), a także dostępnej w pobliżu infrastruktury handlowo-usługowej, szkół i przedszkoli oraz komunikacji. Szukają już nie tylko mieszkania, ale miejsca, w którym będzie się komfortowo żyło. Niewiele zmieniło się natomiast w kwestii popytu, który wciąż przewyższa podaż. Żaden z dotychczasowych programów wsparcia nie spowodował też zniwelowania różnic między Polską a krajami wysoko rozwiniętymi pod względem ilości mieszkań na 1000 osób.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Poza rządowymi programami takimi jak Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych znaczącą siłą kształtującą obecny rynek były niskie stopy procentowe, sprawiające, że kredyty długo były stosunkowo tanie. Istotne było też niskie oprocentowanie lokat, za którego sprawą nieruchomości wysunęły się na czoło rankingu opłacalnych sposobów na ulokowanie pieniędzy. Ostatnie 10 lat to czas, w którym firmy deweloperskie – i nasza nie stanowi tutaj wyjątku – znajdowały nowe rozwiązania, które pozwalały im dostarczać usługi na nieustannie wysokim poziomie możliwie szerokiej grupie ludzi. Pojawiły się inkluzywne rozwiązania, nowe projekty w atrakcyjnych lokalizacjach oraz nowe udogodnienia i zabezpieczenia dla kupujących, takie jak Ustawa o ochronie praw nabywcy, umowy deweloperskie czy korzystne harmonogramy płatności. Upowszechniły się też technologie ułatwiające podjęcie świadomej decyzji o zakupie – np. multimedialne makiety, które zastosowaliśmy w przypadku Fyrtla Wilda i Diasfery Łódzkiej,  pozwalające zapoznać się z układem pomieszczeń mieszkania, a nawet obejrzeć przyszły widok z okna. Jednocześnie w społeczeństwie rosła skłonność do inwestowania dodatkowych środków zamiast zamrażania ich na kontach czy nawet w gotówce. 

Jacek Zengteler, Dyrektor Działu Projektów Mieszkaniowych, Członek zarządu Yareal Polska

Rynek mieszkaniowy jest odzwierciedleniem potrzeb i możliwości klientów. W Polsce cały czas występuje deficyt mieszkań, a ostatnie lata dobitnie pokazały, jak wielki jest apetyt na nowe inwestycje. Warto zwrócić uwagę, że coraz częściej występującą przyczyną decyzji o zakupie jest potrzeba poprawy warunków zamieszkania, a nie zapewnienie sobie własnego dachu nad głową. Widzimy, że rosną potrzeby bogacącej się klasy średniej, poszukującej większych, bardziej komfortowych mieszkań i apartamentów z dużymi tarasami i ogródkami. Ale w ostatnich latach pojawił się jednocześnie nowy typ klientów, którzy traktują mieszkania jako inwestycje, kupowane na ogół na wynajem. Tym m.in. należy tłumaczyć ogromne zainteresowanie kompaktowymi, 2-pokojowymi lokalami, które w znaczącej części są kupowane za gotówkę i najszybciej znikają z oferty. Ten wyraźny trend, trwający od dawna, podtrzymują wciąż najniższe w historii stopy procentowe i dostępność tanich kredytów. Na przestrzeni lat widać nawet, że zainteresowanie takimi mieszkaniami – kupowanymi jako pierwsze własnościowe lub kolejne na inwestycję — wpłynęło na zmniejszenie średniej wielkości mieszkań. 

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w Quelle Locum

W ciągu ostatnich 10 lat potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal nie zostały zaspokojone, jednocześnie mamy do czynienia ze stale bogacącym się społeczeństwem. Z roku na rok rosną płace, pojawiły się także dodatkowe środki skierowane bezpośrednio do obywateli, choćby poprzez program 500+.  Powoli w Polsce wytwarza się tzw. klasa średnia, która ma szansę na zgromadzenie środków i ulokowanie ich w nieruchomościach inwestycyjnych. Zwiększająca się liczba transakcji na rynku mieszkaniowym to również skutek napływającej fali imigrantów zza wschodniej granicy.

Kinga Błaszkowiak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Greenbud Development

Ostatnie dziesięciolecie to szereg różnych wydarzeń – trudno to zwięźle podsumować. Naszym zdaniem zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym, w tym przede wszystkim rynkiem pierwotnym zwiększyło się dzięki programowi „MdM”, ponieważ dotyczył on nowych lokali. Wówczas popyt był większy, niż przed programem i utrzymał się do dziś. Patrząc z perspektywy rynku poznańskiego, zauważamy trend wyprowadzki na przedmieścia. 

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

Obecny charakter rynku to przede wszystkim nadal duży popyt na mieszkania i domy. Jest to spowodowane kilkoma czynnikami. Po pierwsze, Polacy od lat utrzymują postanowienie, że wolą kupić mieszkanie na własność. Wystarczy spojrzeć na statystki z roku 2017, według których na najem lokalu decydowało się w Polsce zaledwie 16 proc. Polaków. Po drugie, częściej decydujemy się żyć we własnym mieszkaniu, a nie z rodzicami. To wzmaga zainteresowanie nieruchomościami, nawet jeśli miałyby to być mniejsze lokale. Po trzecie, osoby bardziej zamożne dostrzegają, że zakup nieruchomości to najlepsza droga, żeby ulokować nadwyżkę kapitału. Dotyczy to przede wszystkim miast, gdzie nie brakuje studentów chcących wynajmować mieszkanie. Wymienione wyżej elementy rozwijały się dynamicznie w ostatnich latach i podtrzymały zainteresowanie rynkiem. 

 Elżbieta Sobierajska z biura sprzedaży Poz Inwest

Przez ostatnie 10 lat rynek mocno się zmienił, na co miały wpływ czynniki: większa świadomość klienta, możliwości finansowe i zdolność kredytowa,  większa konkurencyjność na rynku wśród deweloperów. Klient porównuje oferty nie tylko cenowo, ale bierze pod uwagę lokalizację osiedla, standard wykończenia i części wspólnych, elementy małej architektury, czy tzw. opiekę posprzedażową. 

Tomasz Pietrzyński z firmy More Place

Aktualnie, najbardziej typowe są mieszkania o niewielkich metrażach w mieście lub domy przeważnie poniżej 120 m2, na obrzeżach miast i przedmieściach. Czynniki, które wpłynęły na obecny kształt rynku nieruchomości, to między innymi zmiana podejścia banków przy przyznawaniu kredytów hipotecznych, po załamaniu się rynku na przełomie 2008 i 2009 roku. To także zbyt niskie zarobki polaków, w stosunku do kosztów wytworzenia metra kwadratowego mieszkania czy domu, które wpłynęły na to, że deweloperzy budują więcej małych mieszkań w porównaniu do tych sprzed dekady. Może to wynikać np. także ze zmieniających się potrzeb nabywców i malejącej liczebności gospodarstw domowych, bo coraz rzadziej spotykamy rodziny wielopokoleniowe, mieszkające pod jednym dachem, a każdy chce mieszkać na swoim. 

Paweł Florek, Dyrektor operacyjny w TDJ Estate

Istotne znaczenie miała aktywizacja rynków regionalnych, związana ze spadkiem bezrobocia i wzrostem wynagrodzeń,  a tym samym ze wzrostem siły nabywczej Polaków, która była wzmacniana dostępnością niskooprocentowanych kredytów hipotecznych. Pokłosiem tego stanu stał się bardzo duży popyt na mieszkania, który wygenerował rekordowe wskaźniki sprzedaży. Rynki regionalne dziś są w fantastycznej formie, deweloperzy dostarczają nową podaż, a zainteresowanie mieszkaniami utrzymuje się na wysokim poziomie. 

Marek Smogór, prezes zarządu inwestora realizującego projekt Piątkowska 103, Quadro Development

Ostatnia dekada była jedną z najciekawszych w historii polskiego rynku nieruchomości. Przeszliśmy niemalże przez cały cykl koniunkturalny. Od wysokich poziomów cen w 2008 roku, późniejszą ich korektę, po kolejną fazę wzrostu. Obecnie rynek jest na stabilnym poziomie, a wzrosty powodowane są rosnącymi kosztami kadry budowlanej, jak i kupna gruntów. Wpływ na aktualny stan branży miały z pewnością rządowe programy „Rodzina na swoim” i jego następca „Mieszkanie dla Młodych”, które odbiły się pozytywnym echem i pozwoliły na start na swoim wielu młodym rodzinom czy singlom. Dodatkowo trzeba też wspomnieć o zmianach prawnych i obowiązku prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego, który daje jeszcze większe bezpieczeństwo lokowanych w mieszkanie funduszy klientów.

Polski rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny, zmienił się na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat przede wszystkim pod względem regulacji prawnych. Rynek jest bezpieczniejszy dla kupujących. Wprowadzenie ustawy deweloperskiej nałożyło na deweloperów obowiązek zawierania umów w formie notarialnej i prowadzenie rachunków powierniczych. To oznacza, że nabywcy mają solidną gwarancję ochrony wpłacanych pieniędzy.

Rynek zmienił się też ze względu na preferencje i świadomość kupujących. Nadal budujemy kawalerki, jednak ich nabywcami w dużej mierze są już klienci inwestycyjni, nie zaś indywidualni. Dziś rodziny wybierają większe metraże, dwu-, trzypokojowe mieszkania o funkcjonalnym rozkładzie. Na znaczeniu zyskały też smartapartamenty czego przykładem jest prowadzony przez nas projekt Nadolnik Compact Apatments – lokale dedykowane głównie studentom, blisko wielu poznańskich uczelni.

Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Investment

Ostatnie 10 lat było bardzo dynamiczne na rynku deweloperskim. Okres 2009 – 2013 to czas powolnego, ale wyraźnego spadku cen mieszkań we wszystkich największych ośrodkach miejskich w Polsce. A spadki te były spowodowane między innymi Programem „Rodzina na Swoim”. Natomiast od 2014 popyt na mieszkania wspierał rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych” i podobnie jak jego poprzednik, miał on istotny wpływ na kształtowanie się wysokości popytu na mieszkania i ich wartość. Obecnie ceny powoli się stabilizują, a Polski rynek nieruchomości stał się znacznie bardziej transparentny.

Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana

Obecny rynek charakteryzuje się dużym popytem, co jest spowodowane tym, że zarobki idą w górę, łatwiej o kredyt hipoteczny, a najlepsi deweloperzy zapewniają w swoim biurze dodatkowo pełną obsługę transakcji. Kiedyś nie było to standardem.