Czy na prace remontowe obowiązuje rękojmia i gwarancja?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• dlaczego warto sporządzić umowę pisemną z ekipą remontową,
• czym różni się rękojmia od gwarancji na prace remontowe,
• w jaki sposób złożyć reklamację.

Umowa z wykonawcą podstawą do roszczeń

Niestety — w branży wykończeniowej zawieranie pisemnych umów między wykonawcą a zleceniodawcą nadal nie jest standardem. Tymczasem to na podstawie umowy pisemnej najwygodniej dochodzić ewentualnych roszczeń, jeśli zlecona praca nie będzie wykonana właściwie lub termin zakończenia robót zostanie znacznie przesunięty.

Oczywiście umowa o świadczenie usług może mieć również formę ustną albo dokumentową (mowa np. o ustaleniach mailowych czy przez SMS), a brak formy pisemnej nie oznacza jej nieważności. Należy jednak liczyć się z tym, że brak umowy na piśmie niemal na pewno skomplikuje dochodzenie roszczeń, dlatego też zleceniodawca powinien dopilnować, by taka umowa została jednak sporządzona — formie umowy o dzieło lub zlecenia.

W jakich sytuacjach można odstąpić od umowy?

Z punktu widzenia zleceniodawcy istotna będzie też kwestia ewentualnego odstąpienia od umowy. Dopóki zlecenie w ramach umowy nie zostanie wykonane, zlecający ma prawo zrezygnować z dalszych usług wykonawcy - ale będzie musiał zapłacić mu wynagrodzenie ustalone w umowie (zamawiający może jedynie odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania dzieła do końca).

Czeka Cię wykończenie mieszkania? Zobacz oferty - stawki od 1200 zł/m2

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wykonawca spóźnia się z rozpoczęciem prac lub wykończeniem dzieła w takim stopniu, że istnieje uzasadnione przypuszczenie, że nie będzie w stanie zakończyć prac zgodnie z terminem ustalonym w umowie. Zlecający musi mieć jednak świadomość, że przypuszczenie o niezrealizowaniu prac w terminie naprawdę musi mieć uzasadnienie; mowa np. o sytuacji, gdy wykonawca, na trzy dni przed ustalonym terminem, nadal nie zrealizował nawet części robót, podczas gdy całość prac powinna zająć około miesiąca.

Co z kolei w sytuacji, gdy zleceniobiorca wykonuje remont w sposób wadliwy lub sprzeczny z postanowieniami umowy? W pierwszej kolejności zlecający powinien wezwać go do zmiany sposobu wykonania prac oraz podać odpowiedni termin na wdrożenie tych zmian. Dopiero jeśli wykonawca nie zastosuje się do tego, zlecający ma prawo odstąpienia od umowy — bez konieczności wypłaty wynagrodzenia zleceniobiorcy.

Ile kosztuje remont generalny mieszkania? Sprawdź

Rękojmia i gwarancja na prace remontowe

Gwarancja i rękojmia są rodzajem zabezpieczenia. W sytuacji, gdy prace nie zostały wykonane w terminie lub zostały wykonane nieprawidłowo, klientowi przysługuje jedynie prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji na roboty budowlane i wykończeniowe.

Rękojmia 

Jeśli chodzi o rękojmię (dotyczącą wad fizycznych), to odpowiedzialność ta istnieje z mocy samego prawa — nie jest zatem konieczne nawet wspominanie o niej w ustaleniach z ekipą wykończeniową. Wykonawca nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności z tego tytułu. Uprawnienia z tytułu rękojmi wynoszą 2 lata w przypadku towarów i 5 lat w przypadku nieruchomości, a okres trwania rozpoczyna się z chwilą wydania rzeczy lub zakończenia prac.

Gwarancja

Od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady odróżnić należy odpowiedzialność gwarancyjną. Ta ostatnia nie powstaje z mocy prawa i jest zależna od woli wykonawcy. Oznacza to, że może on udzielić gwarancji na swoje roboty, jednakże nie ma takiego obowiązku; okres gwarancji również może być różny. Jeżeli zaś wykonawca montuje lub przekazuje klientowi towar objęty gwarancją producenta, to zlecający będzie uprawniony do zgłaszania roszczeń osobie wskazanej w karcie gwarancyjnej.

Tu należy jednakże przestrzec, aby sprawdzić treść gwarancji przed powierzeniem montażu danej rzeczy. Niekiedy bowiem gwarant zastrzega określone obowiązki w zakresie montażu pod rygorem utraty uprawnień z tytułu gwarancji. Gwarancję można stracić w przypadku nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia sprzętu — warto upewnić się, czy montując urządzenie, wykonawca postąpił według instrukcji otrzymanej od producenta.

Co istotne — gwarancja nie przekreśla prawa do rękojmi.

Reklamacja prac remontowych

Możliwa jest zarówno reklamacja z tytułu rękojmi, jak i — jeśli wykonawca udzielił gwarancji — na podstawie gwarancji. To od zlecającego zależy, czy powoła się na rękojmię na prace remontowe, czy też na gwarancję udzieloną mu przez wykonawcę.

Niezależnie od wybranego tytułu do reklamacji, jeśli okaże się, że prace remontowe zostały wykonane nieprawidłowo, zlecający powinien w pierwszej kolejności wyznaczyć wykonawcy termin na usunięcie wady. Należy przy tym pamiętać, by listę usterek do naprawy dostarczyć zleceniobiorcy na piśmie, razem z żądaniem ich naprawienia oraz określonym terminem. Klient powinien też zaznaczyć, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmuje już naprawy i żąda wypłacenia przez wykonawcę kary umownej zastrzeżonej w umowie. Warto przy tym pamiętać, by wpisać do umowy o prace remontowe również możliwość domagania się odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej (jeśli szkody powstałe wskutek niedopełnienia umowy są wyższe).

Co jednak, jeśli kara umowna nie została zastrzeżona w umowie? W takiej sytuacji klient może dochodzić odszkodowania na tzw. zasadach ogólnych. To oznacza jednak, że wykonawcy należy udowodnić winę w przekroczeniu terminu, wysokość poniesionej szkody oraz bezpośredni związek tej szkody z zachowaniem się wykonawcy, a sprawa musi zostać skierowana do sądu. To właśnie z tego względu tak istotne jest zawieranie umów w formie pisemnej — na podstawie zapisów umowy (i opinii biegłego rzeczoznawcy) sąd zdecyduje, czy zlecającemu należy się odszkodowanie.

W przypadku, gdy wykonawca nie chce lub nie może usunąć usterek, zlecający może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny.

Podsumowanie

Osoba, która chce zlecić ekipie fachowców przeprowadzenie prac remontowych, powinna zawrzeć umowę z wykonawcą — najlepiej na piśmie, określając przy tym dokładnie zakres prac, termin ich zakończenia, wynagrodzenie oraz ewentualną wysokość kary umownej.

Jeśli jednak prace i czynności te zostały wykonane nieprawidłowo (lub wykonawca nie dopełnił terminu), klient ma prawo złożyć reklamację na podstawie uprawnień wynikających z rękojmi lub gwarancji (jeśli wykonawca takiej gwarancji udzielił). Zakres gwarancji na wykonane usługi, okres obowiązywania i inne warunki wynikające z okoliczności należy określić w umowie o roboty wykończeniowe.