Przedawnienie roszczeń z umowy najmu

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Data publikacji: 21.11.2019, Data aktualizacji: 17.11.2022

3 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 86 głosów

Przedawnienie roszczeń z umowy najmu
Kiedy przedawniają się roszczenia względem najemcy? Wszystko o przedawnieniu roszczeń z umowy najmu, znajdziesz w tym artykule. Sprawdź!

Zastanawiasz się, kiedy przedawniają się twoje roszczenia względem najemcy? A może dostałeś od wynajmującego wezwanie do zapłaty i nie wiesz, czy powinieneś je uregulować? Czy też chciałbyś się upewnić, po jakim czasie przedawniają się wierzytelności względem najemcy? Odpowiedzi na te i inne pytania o przedawnienie roszczeń z umowy najmu mieszkania, znajdziesz w niniejszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kiedy następuje przedawnienie roszczeń z umowy najmu
  • kiedy należy stosować roczny, a kiedy trzyletni okres przedawnienia
  • czy przedawnienie ma skutek automatyczny 

W ostatnich latach najem mieszkań stanowi dla właścicieli nieruchomości popularny i dochodowy biznes. Rośnie liczba osób zainteresowanych okresowym zamieszkiwaniem w atrakcyjnych lokalizacjach bez konieczności posiadania lokum na własność. Podpisanie umowy na określony czas najmu nie wymaga wielu formalności czy wnoszenia kłopotliwych zabezpieczeń, co sprawia, że najemcy nie zawsze wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych czy dopuszczają się zniszczenia mienia im powierzonego.

W takiej sytuacji dojść może do rozwiązania umowy, jednak najczęściej nie zaspokaja to oczekiwań wynajmującego. Zatem jak długo właściciel nieruchomości może domagać się od najmującego zadośćuczynienia?

Jak zapewne wiesz, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Co to w praktyce oznacza? Przedawnienie skutkuje tym, że po upływie pewnego czasu dłużnik może uchylić się od obowiązku spełnienia świadczenia/ Podniesienie tzw. zarzutu przedawnienia powoduje bowiem, że wierzyciel nie będzie mógł realizować swoich roszczeń przy pomocy majestatu państwa.

Roszczenie dalej istnieje, lecz nie może być przymusowo realizowane. Innymi słowy, jeżeli pozwiesz najemcę lub byłego najemcę o zapłatę, a on w odpowiedzi na pozew zarzuci przedawnienie twojego roszczenia, sąd oddali twój pozew. Co ciekawe jednak, jeżeli pozwany nie podniósłby tego zarzutu, sąd zasądzi dochodzoną kwotę, nawet gdy jest przedawniona.

Już na wstępie warto podkreślić, że w zakresie roszczeń wynikających ze stosunku najmu zastosowanie znajdują aż dwa terminy przedawnienia – roczny i trzyletni. Brak wiedzy w tym zakresie może kosztować zarówno wynajmującego, jak i najemcę utratę ich roszczeń.

Z zapisów w Kodeksie Cywilnym wynika, że dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin przedawnienia wynosi 3 lata. Przez świadczenia okresowe rozumie się zobowiązania płatne cyklicznie w określonych odstępach czasu, np. czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, opłaty za media czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Pamiętaj zatem, że nawet, gdy wynajmujesz loka prywatnie, poza działalnością gospodarczą, to obowiązuje cię trzyletni termin przedawnienia. Co prawda dla konsumentów przewidziane są dłuższe terminy, jednak w tym przypadku nie znajdą one zastosowania.

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia wymagalności, a więc od momentu, gdy dłużnik zobowiązany był do spełnienia swojego świadczenia (np. od dnia następującego po ustalonym w umowie terminie wymaganej wpłaty na rzecz wynajmującego).Koniec ustawowego terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba, że termin ten jest krótszy niż dwa lata. Zwróć uwagę na tą ostatnią regułę, w pewnym zakresie znajduje ona bowiem zastosowanie także do należności związanych z najmem – o czym niżej.

Bieg terminu przedawnienia może  zostać przerwany np. przez podjęcie czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń:

  • przedsięwzięte w celu dochodzenia roszczenia, np. wystąpienie z pozwem albo z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej,
  • poprzez uznanie roszczeń przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,np. spłatę części zaległego czynszu, zwrócenie się przez najemcę o odroczenie płatności albo rozłożenie jej na raty
  • przez wszczęcie mediacji.
przedawnienie roszczeń

Skutkiem przerwania przedawnienia jest rozpoczęcie jego biegu na nowo (jednak dopiero po zakończeniu wyżej wspomnianych czynności powodujących przerwanie przedawnienia). Innymi słowy, jeżeli złożysz wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, to data nadania go na poczcie będzie datą przerwania biegu przedawnienia twojego roszczenia. Postępowanie pojednawcze kończy się z chwilą zakończenia posiedzenia sądowego wyznaczonego celem zawarcia ugody. Od dnia następującego po tym dniu okres przedawnienia rozpocznie się na nowo.

Od ogólnej zasady dotyczącej przedawnienia świadczeń okresowych istnieją wyjątki. Dla roszczeń:

  • wynajmującego o naprawienie szkody z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia stanu rzeczy wynajmowanej ponad normalne zużycie,
  • najemcy o zwrot nakładów na rzecz oraz o zwrot nadpłaconego czynszu,

okres przedawnienia wynosi tylko jeden rok od dnia zwrotu najętego lokalu. Zatem w przypadku, gdy najemca dokonał dewastacji wynajętego mu mienia, wynajmujący ma rok od momentu wydania mieszkania (przekazania kluczy i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego) na żądanie należności z tytułu naprawienia szkody. To samo dotyczy roszczeń najemcy za wykonanie np. generalnego remontu lokalu, bądź poczynienia innych nakładów, które powinien ponieść wynajmujący. Pamiętaj, że w przypadku tego typu roszczeń okres przedawnienia nie ulega przedłużeniu do końca roku kalendarzowego.

Warto zaznaczyć, że przedawnienie nie ma skutku automatycznego – aby było uwzględnione przez sąd, dłużnik musi oświadczyć, że chce skorzystać z tej dopuszczalnej prawnie formy ochrony. Przedawniona wierzytelność istnieje i jeżeli dłużnik nie wniesie zarzutu przedawnienia, to sąd musi zasądzić należność. Dodatkowo Sąd może nie uwzględnić zarzutu przedawnienia, jeśli uzna go za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub za nadużycie prawa podmiotowego.

Michał Koralewski
Michał Koralewski

Radca prawny, absolwent studiów II i III stopnia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku. Specjalizuje się w prawie cywilnym, handlowym i gospodarczym oraz prowadzeniu postępowań sądowych. Zasiada w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych oraz innych jednostek organizacyjnych.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

1 Komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Johny

    Co oznacza termin w przypadku przedawnienia,że Sad może odrzucić zarzut przedawnienia z=niezgodny z zasadami wspłóżycia spolecznego.Termin na to to trzy lata i obojętnie kto jest strona,nawet Państwi,lub miasto np.Prawo Cywilne,to strony są rowne!

    4 lutego 2021, 13:45

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności należy wskazać, że na gruncie prawa cywilnego obowiązuje zasada równości stron. Zarówno zatem osoby prywatne, przedsiębiorcy, jak i Skarb Państwa, bądź jednostki samorządu terytorialnego obowiązują te same zasady przedawnienia. Podmioty publiczne działają bowiem w tym przypadku w tzw. sferze dominium, nie zaś imperium. Ta ostatnia sfera zaś wiąże się ze sprawowaniem władzy publicznej i władczymi kompetencjami organów.

       Odnośnie natomiast zasad współżycia społecznego, to w myśl art. 5 kodeksu cywilnego, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zasady współżycia społecznego mają zatem korygować normy prawne, w przypadku, gdyby ich literalne zastosowanie było sprzeczne z elementarnym poczuciem sprawiedliwości lub uczciwości. Przykładowo, zatem sąd może nie uwzględnić zarzutu przedawnienia - w oparciu o jego sprzeczność z zasadami współżycia społecznego - gdy przekroczenie tego okresu było niewielkie i zostało wywołane przez okoliczności przynajmniej częściowo niezależne od powoda. Co ważne, to powód, podnosząc zarzut nadużycia prawa przez pozwanego, powinien wykazać, stosownie do art. 6 k.c., iż zaistniały wyjątkowe okoliczności, które skutki zgłoszenia tego zarzutu niweczyłyby, takie jak charakter uszczerbku, jakiego doznał powód, przyczyna opóźnienia i czas trwania tego opóźnienia. Ocena, czy doszło do nadużycia prawa przy podniesieniu zarzutu przedawnienia, powinna być dokonywana w oparciu o obiektywne kryteria, gdyż w przeciwnym wypadku sąd zawsze musiałby uwzględnić zarzut nadużycia prawa. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, stosowanie art. 5 k.c. w stosunku do zarzutu przedawnienia powinno mieć miejsce zupełnie wyjątkowo, w sytuacjach szczególnych, i nie może następować automatycznie. Oceniając, czy podniesienie zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie prawa podmiotowego należy brać pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy, w szczególności zaś takie, jak charakter dochodzonego roszczenia, faktyczne przyczyny zaistniałego opóźnienia, a także to, czy opóźnienie nie było nadmierne.

       Jeżeli sąd uwzględniłby zarzut nadużycia prawa wynikający z art. 5 k.c., to nie uwzględniłby zarzutu przedawnienia i w konsekwencji mógłby zasądzić roszczenie. Niemniej, jak wskazano to wyżej, sytuacje takie zdarzają się wyjątkowo i muszą być uzasadnione okolicznościami konkretnej sprawy.

    5 lutego 2021, 08:34

Artykuły powiązane

Regionalne

Rynek nieruchomości

Wiadomości

Wnętrza

Inne

Udostępnij
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: