Przedawnienie roszczeń z umowy najmu

Zastanawiasz się, kiedy przedawniają się twoje roszczenia względem najemcy? A może dostałeś od wynajmującego wezwanie do zapłaty i nie wiesz, czy powinieneś je uregulować? Czy też chciałbyś się upewnić, po jakim czasie przedawniają się wierzytelności względem najemcy? Odpowiedzi na te i inne pytania o przedawnienie roszczeń z umowy najmu mieszkania, znajdziesz w niniejszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy następuje przedawnienie roszczeń z umowy najmu
• kiedy należy stosować roczny, a kiedy trzyletni okres przedawnienia
• czy przedawnienie ma skutek automatyczny 

W ostatnich latach najem mieszkań stanowi dla właścicieli nieruchomości popularny i dochodowy biznes. Rośnie liczba osób zainteresowanych okresowym zamieszkiwaniem w atrakcyjnych lokalizacjach bez konieczności posiadania lokum na własność. Podpisanie umowy na określony czas najmu nie wymaga wielu formalności czy wnoszenia kłopotliwych zabezpieczeń, co sprawia, że najemcy nie zawsze wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych czy dopuszczają się zniszczenia mienia im powierzonego.

W takiej sytuacji dojść może do rozwiązania umowy, jednak najczęściej nie zaspokaja to oczekiwań wynajmującego. Zatem jak długo właściciel nieruchomości może domagać się od najmującego zadośćuczynienia?

Jak zapewne wiesz, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Co to w praktyce oznacza? Przedawnienie skutkuje tym, że po upływie pewnego czasu dłużnik może uchylić się od obowiązku spełnienia świadczenia/ Podniesienie tzw. zarzutu przedawnienia powoduje bowiem, że wierzyciel nie będzie mógł realizować swoich roszczeń przy pomocy majestatu państwa.

Roszczenie dalej istnieje, lecz nie może być przymusowo realizowane. Innymi słowy, jeżeli pozwiesz najemcę lub byłego najemcę o zapłatę, a on w odpowiedzi na pozew zarzuci przedawnienie twojego roszczenia, sąd oddali twój pozew. Co ciekawe jednak, jeżeli pozwany nie podniósłby tego zarzutu, sąd zasądzi dochodzoną kwotę, nawet gdy jest przedawniona.

Już na wstępie warto podkreślić, że w zakresie roszczeń wynikających ze stosunku najmu zastosowanie znajdują aż dwa terminy przedawnienia – roczny i trzyletni. Brak wiedzy w tym zakresie może kosztować zarówno wynajmującego, jak i najemcę utratę ich roszczeń.

Z zapisów w Kodeksie Cywilnym wynika, że dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, termin przedawnienia wynosi 3 lata. Przez świadczenia okresowe rozumie się zobowiązania płatne cyklicznie w określonych odstępach czasu, np. czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne, opłaty za media czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Pamiętaj zatem, że nawet, gdy wynajmujesz loka prywatnie, poza działalnością gospodarczą, to obowiązuje cię trzyletni termin przedawnienia. Co prawda dla konsumentów przewidziane są dłuższe terminy, jednak w tym przypadku nie znajdą one zastosowania.

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia wymagalności, a więc od momentu, gdy dłużnik zobowiązany był do spełnienia swojego świadczenia (np. od dnia następującego po ustalonym w umowie terminie wymaganej wpłaty na rzecz wynajmującego).Koniec ustawowego terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba, że termin ten jest krótszy niż dwa lata. Zwróć uwagę na tą ostatnią regułę, w pewnym zakresie znajduje ona bowiem zastosowanie także do należności związanych z najmem – o czym niżej.

Bieg terminu przedawnienia może  zostać przerwany np. przez podjęcie czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń:

• przedsięwzięte w celu dochodzenia roszczenia, np. wystąpienie z pozwem albo z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej,
• poprzez uznanie roszczeń przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,np. spłatę części zaległego czynszu, zwrócenie się przez najemcę o odroczenie płatności albo rozłożenie jej na raty
• przez wszczęcie mediacji.

Skutkiem przerwania przedawnienia jest rozpoczęcie jego biegu na nowo (jednak dopiero po zakończeniu wyżej wspomnianych czynności powodujących przerwanie przedawnienia). Innymi słowy, jeżeli złożysz wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, to data nadania go na poczcie będzie datą przerwania biegu przedawnienia twojego roszczenia. Postępowanie pojednawcze kończy się z chwilą zakończenia posiedzenia sądowego wyznaczonego celem zawarcia ugody. Od dnia następującego po tym dniu okres przedawnienia rozpocznie się na nowo.

Od ogólnej zasady dotyczącej przedawnienia świadczeń okresowych istnieją wyjątki. Dla roszczeń:

• wynajmującego o naprawienie szkody z tytułu uszkodzenia lub pogorszenia stanu rzeczy wynajmowanej ponad normalne zużycie,
• najemcy o zwrot nakładów na rzecz oraz o zwrot nadpłaconego czynszu,

okres przedawnienia wynosi tylko jeden rok od dnia zwrotu najętego lokalu. Zatem w przypadku, gdy najemca dokonał dewastacji wynajętego mu mienia, wynajmujący ma rok od momentu wydania mieszkania (przekazania kluczy i spisania protokołu zdawczo-odbiorczego) na żądanie należności z tytułu naprawienia szkody. To samo dotyczy roszczeń najemcy za wykonanie np. generalnego remontu lokalu, bądź poczynienia innych nakładów, które powinien ponieść wynajmujący. Pamiętaj, że w przypadku tego typu roszczeń okres przedawnienia nie ulega przedłużeniu do końca roku kalendarzowego.

Warto zaznaczyć, że przedawnienie nie ma skutku automatycznego – aby było uwzględnione przez sąd, dłużnik musi oświadczyć, że chce skorzystać z tej dopuszczalnej prawnie formy ochrony. Przedawniona wierzytelność istnieje i jeżeli dłużnik nie wniesie zarzutu przedawnienia, to sąd musi zasądzić należność. Dodatkowo Sąd może nie uwzględnić zarzutu przedawnienia, jeśli uzna go za sprzeczny z zasadami współżycia społecznego lub za nadużycie prawa podmiotowego.