Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego: jak działa w Polsce i na świecie?

Jak wygląda ochrona praw nabywcy w Polsce i na świecie? W Polsce chronią Cię ustawa deweloperska, mieszkaniowy rachunek powierniczy i DFG; w wielu krajach UE tę rolę pełnią escrow, gwarancje bankowe lub obowiązkowe ubezpieczenia. Dowiedz, się jak w praktyce działają mechanizmy ochrony nabywcy i co realnie dostajesz, gdy inwestycja się opóźnia albo deweloper bankrutuje.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie prawa ma nabywca lokalu w Polsce,
• jak wygląda ochrona prawna nabywców w krajach UE,
• co zrobić, jeśli deweloper ogłosi upadłość,
• jakie są obowiązki dewelopera wobec kupującego.

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego - jak prawo chroni kupujących mieszkanie w Polsce?

W Polsce od 1.07.2022 r. obowiązuje Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zastąpiła przepisy z 2011 r. Daje ona trzy filary ochrony nabywcy: mieszkaniowy rachunek powierniczy — otwarty (ORP, wypłaty transzami po postępie) lub zamknięty (ZRP, jednorazowo po akcie) — oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpieczający wpłaty m.in. przy upadłości dewelopera czy banku. Ustawa porządkuje też standardy umów i procedury przeniesienia własności.

Jeszcze kilkanaście lat temu polscy kupujący byli niemal bez tarczy - problemem były swobodne klauzule w umowach, ryzyko upadłości i opóźnień. W 2011 r. pierwsza ustawa deweloperska uporządkowała rynek i wprowadziła mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ostatnia dekada to zatem jakościowy skok w ochronie nabywców — od dużej dowolności do jasnych reguł i realnych zabezpieczeń.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r vs ustawa o ochronie praw nabywcy z dnia 20 maja 2021 r.

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Fundusz Gwarancyjnym wprowadziła względem ustawy z dnia 16 września 2011 r kilka istotnych zmian.

Przede wszystkim powołała Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zabezpiecza wpłaty nabywców i umożliwia zwrot środków m.in. w razie upadłości dewelopera lub banku oraz braku przeniesienia własności. Ustawa wprowadziła też silniejszą ochronę nabywcy przy odbiorze: możliwość odmowy odbioru lokalu z wadą istotną, a gdy deweloper jej nie usunie w terminie lub rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną - możliwość odstąpienia od umowy.

Zgodnie z prawem deweloper musi doręczyć także prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy, w rozszerzonym i precyzyjnym zakresie. Opłata rezerwacyjna została ograniczona do 1% ceny i uregulowano zasady jej zwrotu. Dodatkowo zaostrzono nadzór nad rachunkami powierniczymi i powiązano transze płatności z realnym postępem robót, a zakres ochrony doprecyzowano tak, by obejmował zarówno lokale, jak i domy jednorodzinne (w tym przypadki z użytkowaniem wieczystym).

Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze - jak chronią nabywcę?

Na czym polega ochrona w ramach rachunków powierniczych? Bank przekazuje deweloperowi środki zgromadzone na tych rachunkach (a które są wpłacane przez nabywcę zgodnie z harmonogramem), jednak na odmiennych zasadach dla rachunku otwartego i zamkniętego.

Zgodnie z przepisami, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to rachunek należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz. U. z 2020 r. poz. 1896, z późn. zm.), służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Rachunek powierniczy - co to jest otwarty i zamknięty rachunek powierniczy? SPRAWDŹ

Z kolei w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Tym samym zamknięty rachunek powierniczy jest z założenia bezpieczniejszą opcją z perspektywy nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego od dewelopera.

DFG - jak zwiększa bezpieczeństwo wpłat?

Nowa ustawa stworzyła również podstawy prawne do utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który powstał na wzór działającego Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - co to jest i jak działa? CZYTAJ

DFG to finansowa poduszka dla kupującego – wypłaca środki, gdy inwestycja nie zostanie przekazana nabywcy z winy dewelopera lub banku (upadłość), gdy nie dojdzie do przeniesienia własności w terminie i odstąpi on od umowy, albo gdy odstąpi po stwierdzeniu istotnej wady.

Środki w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym pochodzą z wpłat deweloperów; firmy deweloperskie mają obowiązek odprowadzać składki od każdej wpłaty dokonanej przez klienta na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki wynoszą 0,45 proc. wpłaty w przypadku otwartego rachunku powierniczego oraz 0,1 proc. wpłaty w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego.

Jakie są obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy?

Przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nałożyły też na deweloperów dodatkowe obowiązki, do których należy m.in. dostarczenie prospektu informacyjnego, wymogi dotyczące odbioru lokalu i umowy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny

Przepisy ustawy wymuszają na firmach deweloperskich obowiązek doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego; ustawa określa jednocześnie, jakie informacje powinny znaleźć się w takim prospekcie.

Prospekt informacyjny - czym jest i do czego służy? SPRAWDŹ

Co do zasady przyszły nabywca nieruchomości, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, powinien mieć szansę również na zapoznanie się z aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym i sprawozdaniem finansowym firmy za ostatnie dwa lata. Takie dokumenty można jednak otrzymać do zapoznania się jedynie w siedzibie dewelopera.

Oprócz prospektu informacyjnego deweloperom narzucone zostało ograniczenie opłaty rezerwacyjnej do maksymalnie 1 proc. wartości nieruchomości.

Odbiór lokalu albo domu od dewelopera

Nabywcy zyskali również prawa związane z odbiorem lokalu. Zgodnie z przepisami ustawy, przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego – przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Deweloper jest także zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Umowa deweloperska 

Umowa deweloperska musi wskazywać strony, miejsce i datę zawarcia, cenę oraz dokładny opis inwestycji: działkę (powierzchnia), stan prawny (własność/użytkowanie wieczyste), obciążenia i służebności. Powinna też precyzować położenie i kluczowe cechy lokalu/dom/budynku.

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, musi być informacja o zgodzie banku/wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności po zapłacie całości ceny albo o braku takiej zgody.

Co musi zawierać umowa deweloperska? CZYTAJ

Jakie prawa zyskuje kupujący mieszkanie w 2025 roku?

Za sprawą niedawnej (21 maja 2025 roku) nowelizacji ustawy deweloperskiej kupujący mieszkanie od dewelopera zyskuje przede wszystkim prawo do pełnej transparentności cenowej - co bez wątpienia stanowi rewolucję na rynku pierwotnym.

Każdy deweloper jest zobowiązany do prowadzenia strony internetowej dla swojej inwestycji, na której musi jawnie publikować cenę za metr kwadratowy każdego oferowanego lokalu, a także ceny miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.

Ustawa o jawności cen mieszkań - ważne zmiany dla deweloperów i ich klientów CZYTAJ

Co najważniejsze, jeśli cena w umowie, którą deweloper przedstawi do podpisu, będzie się różnić od tej na stronie internetowej, nabywca zyskuje potężne narzędzie - prawo do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Oznacza to koniec z niejasnymi praktykami cenowymi i daje kupującemu realną ochronę przed nagłymi podwyżkami tuż przed sfinalizowaniem transakcji.

Jak wygląda ochrona nabywców w krajach UE?

W krajach Unii Europejskiej stosuje się różne mechanizmy ochrony praw nabywców. We Francji i Niemczech prawo zabezpiecza wpłaty klientów, z których finansowana jest dana inwestycja.

We Francji deweloper przenosi na nabywców przyszłych mieszkań prawo własności gruntu w części ułamkowej, przysługującej danemu metrażowi kupowanego lokalu. Dopiero wtedy może kontynuować finansowanie budowy z pieniędzy klientów.

Z kolei w Niemczech wpłaty od kupujących przyjmowane są w formie zaliczek, a z nich finansowana jest inwestycja. Należy pamiętać, że zaliczki wpłacane są na poczet przyszłych należności, a w przypadku niewykonania zobowiązań lub rozwiązania umowy, podlegają zwrotom. Dodatkowo zaliczki wpłacane są na rachunek powierniczy.

W Hiszpanii kładzie się z kolei nacisk na bezpośrednie zabezpieczenie finansowe każdej transakcji - deweloper jest prawnie zobowiązany do zapewnienia nabywcy indywidualnej gwarancji bankowej (aval bancario) lub specjalnej polisy ubezpieczeniowej. Oznacza to, że wszystkie wpłaty dokonane przed zakończeniem budowy są w pełni chronione, a w przypadku upadłości dewelopera, bank lub ubezpieczyciel zwraca klientowi 100 proc. środków. Jest to mechanizm o podobnym celu co polski Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, lecz działający na zasadzie indywidualnego, a nie zbiorowego zabezpieczenia.

Z kolei w Czechach system jest mniej sformalizowany i opiera się w dużej mierze na praktyce rynkowej oraz zapisach umownych. Powszechnym, choć nie zawsze ustawowo wymaganym, sposobem ochrony jest dokonywanie wpłat na rachunek powierniczy (escrow) prowadzony przez notariusza lub kancelarię prawną. Ostatecznym potwierdzeniem praw jest wpis do katastru nieruchomości, jednak w przypadku bankructwa dewelopera przed przeniesieniem własności, odzyskanie środków jest znacznie bardziej skomplikowane i niepewne niż w systemie hiszpańskim czy polskim.

W krajach skandynawskich, w tym w Szwecji, nie ma możliwości sprzedaży inwestycji na etapie dziury w ziemi – nabyć można tylko gotowe mieszkania lub domy. Nie ma wtedy problemów z momentem przeniesienia własności, ponieważ nieruchomość już istnieje, a nie jest w fazie potencjalnego powstawania. Należy pamiętać, że w momencie podpisywania umowy przedwstępnej, której przedmiotem jest lokal o konkretnym metrażu, ów lokal nie istnieje nie tylko fizycznie, ale również prawnie. Takie rozwiązanie jest bardzo bezpieczne z punktu widzenia nabywcy i jednocześnie sprawiedliwe dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Niestety nie daje jednak możliwości zakupu mieszkań w trakcie budowy, ale po niższych cenach.

Ochrona praw nabywcy na świecie - Azja

Regulacje dotyczące zakupu nieruchomości w Azji różnią się w zależności od państwa, a prawa cudzoziemców często są ograniczone.

W Chinach – obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości, ale muszą spełnić określone warunki formalne. Występują również limity w zakresie prawa własności, np. konieczność użytkowania wieczystego zamiast pełnej własności gruntu.

Jeśli chodzi o Indie, system prawny jest złożony, a przepisy dotyczące cudzoziemców restrykcyjne. Ochronę interesów kupujących mogą utrudniać brak jednolitego rejestru nieruchomości oraz trudności w egzekwowaniu prawa.

Poziom ochrony nabywców jest natomiast stosunkowo wysoki w Malezji, gdzie istnieje m.in. obowiązek stosowania rachunków powierniczych przez deweloperów. Różnice w przepisach dotyczących nabywania nieruchomości są jednak znaczne dla obywateli i cudzoziemców.

Tajlandia z kolei oferuje cudzoziemcom ograniczone prawa własności nieruchomości. Mogą oni kupować mieszkania w budynkach wielorodzinnych, ale nie ziemię.

W kontekście ochrony nabywcy warto zwrócić uwagę na Tajwan. W 2010 roku, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych tego państwa wprowadziło regulacje chroniące nabywców niedokończonych mieszkań deweloperskich. Przed rokiem 2010 sprawy bankructwa i odzyskiwania pieniędzy przeprowadzano w sądach, a według ministerialnych danych były to przypadki bardzo liczne i często trudne do rozwiązania. Obecnie ministerialne wytyczne nakazują wpłacanie zaliczek na rachunek powierniczy, czyli podobnie jak w Europie.

W Stanach Zjednoczonych osoba kupująca mieszkanie będące w budowie lub dopiero mające powstać to „early buyer” (wczesny kupujący). Osoby takie są chronione po pierwsze przez wymagania stawiane deweloperowi, który chce sprzedawać w trybie „pre-sale” (przedsprzedaży). W przypadku bankructwa zobowiązania hipoteczne są odsprzedawane, a sprzedażą zarządzają organizacje takie jak The Federal Home Loan Mortgage Corporation lub Federal National Mortgage Association (są to przedsiębiorstwa sponsorowane przez amerykański rząd). W USA, w umowach z deweloperami pojawiają się kontrowersyjne zapisy, przykładem może być brak możliwości oddania zakupionego mieszkania pod wynajem przez okres co najmniej roku.

Upadłość dewelopera - co musisz wiedzieć? CZYTAJ

Co się dzieje, gdy deweloper lub bank zbankrutuje?

W Polsce w przypadku bankructwa dewelopera i decyzji syndyka o niekontynuowaniu inwestycji, nabywca odzyskuje 100 proc. swoich środków - najpierw z pieniędzy zgromadzonych na jego rachunku powierniczym, a jeśli te środki zostały już częściowo wypłacone deweloperowi, brakującą kwotę zwraca właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Co jednak, gdy zbankrutuje bank, w którym jest rachunek powierniczy dewelopera? Zgodnie z przepisami deweloper, w terminie 30 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu art. 2 pkt 57 lit. a lub b ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy dla przedsięwzięcia deweloperskiego tego dewelopera, zawiera umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem.

Jakie są kary za niewywiązanie się z umowy przez dewelopera?

Ustawa deweloperska wyposaża nabywcę w szereg narzędzi do egzekwowania swoich praw, gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy.

Podstawową formą rekompensaty są kary umowne, które muszą być określone w umowie deweloperskiej za opóźnienie w przeniesieniu własności. Jeśli umowa ich nie przewiduje, ustawa i tak nakłada na dewelopera obowiązek wypłaty nabywcy rekompensaty w wysokości odsetek ustawowych.

Najdotkliwszą sankcją jest jednak prawo nabywcy do odstąpienia od umowy w ściśle określonych przypadkach, takich jak niedotrzymanie terminu przeniesienia własności (po wyznaczeniu dodatkowych 120 dni), niezgodność umowy z prospektem informacyjnym, czy nieusunięcie wady istotnej stwierdzonej podczas odbioru. W takiej sytuacji umowę uważa się za niezawartą, a deweloper musi zwrócić wszystkie wpłacone środki.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej bez konsekwencji?

Jednocześnie ustawa deweloperska pozwala nabywcy odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek negatywnych konsekwencji finansowych, ale tylko w ściśle określonych przypadkach.

Jest to możliwe między innymi wtedy, gdy umowa nie zawiera wszystkich wymaganych prawem elementów, jej treść jest niezgodna z prospektem informacyjnym, deweloper nie przeniesie własności lokalu w ustalonym terminie lub nie usunie wady istotnej stwierdzonej podczas odbioru.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Najważniejsza jest dokładna analiza prospektu informacyjnego, który deweloper ma obowiązek bezpłatnie udostępnić; to kompendium wiedzy o jego sytuacji prawno-finansowej i samej inwestycji.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera? CZYTAJ

Oprócz tego ustawa deweloperska gwarantuje prawo wglądu w najważniejsze dokumenty w biurze dewelopera, w tym w sprawozdania finansowe z ostatnich dwóch lat (co pozwala ocenić jego kondycję finansową), aktualny odpis z księgi wieczystej (aby sprawdzić, czy nie ma ukrytych obciążeń), pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany. Jeśli deweloper bez problemu udostępnia te informacje, potencjalny nabywca raczej może być spokojny o wiarygodność firmy.

Ochrona praw nabywcy w Polsce i na świecie - podsumowanie

Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego w Polsce jest coraz silniejsza – od obowiązków informacyjnych dewelopera, przez standardy umów, aż po środki bezpieczeństwa w razie problemów z inwestycją. W wielu krajach UE stosowane są różne modele ochrony, które również mają na celu zabezpieczenie interesów kupujących.

Planujesz zakup mieszkania?
Zobacz bepieczne inwestycje od sprawdzonych deweloperów:

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ I DOMÓW