Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

Napisanie dobrego ogłoszenia sprzedaży nieruchomości na pozór wydaje się prostym zadaniem. Zwłaszcza w dobie Internetu, łatwego i intuicyjnego dostępu do portali ogłoszeniowych informacja rozchodzi się z prędkością światła. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości sprzyja również szybkim transakcjom kupna – sprzedaży.

Dlaczego zatem nie wszystkie nieruchomości sprzedają się jak świeże bułeczki i nawet okazje inwestycyjne czekają na nabywcę przez wiele miesięcy? Podpowiadamy, jak napisać ogłoszenie sprzedaży domu/mieszkania. Jakie najważniejsze informacje takie ogłoszenie musi zawierać? Jak wyeksponować największe atuty nieruchomości? Czytaj!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie są kluczowe elementy ogłoszenia sprzedaży domu/mieszkania
• czy warto podawać cenę, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie
• dlaczego nie warto umieszczać w treści ogłoszenia informacji, że nie współpracujemy z agencjami nieruchomości

Sprzedaż mieszkania następuje na podstawie ogłoszenia. Stanowi ono wizytówkę, zarówno samego lokalu, jak i sprzedającego. To na tym etapie prezentujemy je po raz pierwszy potencjalnemu nabywcy. Mamy na to zaledwie ułamki sekund w przeciwnym razie zginie w gąszczu pozostałych.

Jakość ogłoszenia i jego zwartość są kluczem do sukcesu, bez nich możliwość sprzedaży nieruchomości znacznie spadnie.

Kluczowe elementy skutecznego ogłoszenia sprzedaży

Prawidłowo przygotowane ogłoszenie sprzedaży musi zawierać:

• odpowiednio dobrany tytuł
• starannie i rzetelnie przygotowana treść (opis mieszkania),
• wysokiej jakości zdjęcia mieszkania obrazujące rzeczywisty stan i wygląd nieruchomości

Wszystko to wpływa pozytywnie na przyciągnięcie konkretnie zainteresowanych inwestorów. Bez tych trzech elementów ogłoszenie zawsze będzie wybrakowane, a jeśli już na samym początku nasza oferta będzie słaba, niestaranna lub niekompletna, od razu możemy się spodziewać mniejszego zainteresowania potencjalnego klienta i małej liczby oglądających.

Skuteczne ogłoszenie nieruchomości musi spełniać co najmniej cztery podstawowe funkcje:

• być atrakcyjne i przyciągać uwagę,
• budzić ciekawość i zainteresowanie,
• odgrywać rzetelną rolę informacyjną i 
• wzbudzać zaufanie.

Jak zatem tworząc ofertę uwzględnić te wszystkie elementy i niczego nie pominąć?

Co powinno zawierać ogłoszenie?

Swoją przygodę z stworzeniem ogłoszenia warto rozpocząć od zapoznania się z innymi ofertami mieszkań znajdującymi się na różnych portalach ogłoszeniowych oraz w mediach społecznościowych, kładąc nacisk zwłaszcza na profesjonalne ogłoszenie nieruchomości. Warto określić grupy odbiorców ogłoszenia (single, rodziny z dziećmi, młode małżeństwo). Dobrze by było, opracować sobie krótki plan, co po kolei należy zrobić przed publikacją dobrego ogłoszenia.

Tytuł

Tytuł ogłoszenia oraz zdjęcie tytułowe są najistotniejsze w przyciągnięciu uwagi nabywcy. Te elementy właśnie sprawiają, czy osoby przeglądające ogłoszenia zapoznają się z treścią czy jednak od razu przejdzie do innych ofert.

Tytuł dobrego ogłoszenia sprzedaży powinien wskazywać największą zaletę mieszkania, być prosty i czytelny. Nie jest to przestrzeń na tworzenie unikalnego hasła reklamowego nieruchomości. Miejscem właściwym do takich zabiegów jest opis nieruchomości. To w nim możemy się popisać naszym kunsztem językowym i wykazać pietyzmem oraz kreatywnością. W tytule postarajmy się umieścić konkretne informacje, takie jak rodzaj nieruchomości, ilość pokoi, szczegóły lokalizacji.

Unikajmy zmiękczeń typu mieszkanko, zakątek, a także przymiotników jak śliczne, malownicze, przytulne. Umieszczając w tytule ogłoszenia niestandardowe wyrazy, powodujemy, że nasza oferta może nie trafić do właściwego odbiorcy. 

Dobrze zatytułowany anons będzie można łatwo odnaleźć w Internecie zarówno z poziomu konkretnego portalu ogłoszeniowego, jak i z poziomu przeglądarki internetowej. Tymczasem „piękny i unikalny domek”, choć wspaniały w swej urodzie i okazałości, będzie czekał na nabywców miesiącami.

Zdjęcia

To, co jako pierwsze rzuca się w oczy to zdjęcia. Co do zasady ich jakość, wielkość, powinny dokładnie obrazować stan, standard i układ mieszkania. Zdjęcia powinny podkreślić największe atuty nieruchomości. Powinny być kompletne, ukazywać nie tylko samą nieruchomość, ale również widok z okna, budynek czy okolicę. Oglądając wyłącznie zdjęcia, potencjalny nabywca powinien móc sobie wyobrazić, jak dokładnie wygląda nieruchomość. Trzeba jednak uważać z ewentualnym retuszem. Obrazy są ważną cześcią ogłoszenia - mają odgrywać rolę wabika, ale przede wszystkim ukazywać stan faktyczny lokalu. 

Czym większa i droższa nieruchomość tym przygotowanie do zdjęć jest bardziej istotne. Przede wszystkim należy dokładnie posprzątać mieszkanie, usunąć z kadru wszystkie zbędne przedmioty, podomykać szafy i szuflady oraz zadbać o czyste okna. Oglądanie przez potencjalnego zainteresowanego brudnych patelni w zlewie, czy szamponów stojących na wannie, nie wpłynie pozytywnie na odbiór oferty sprzedaży mieszkania. Jeśli mieszkanie nadal jest użytkowane, zdjęcia warto wykonać tak, jakby było gotowe do przekazania nowemu nabywcy.

Decydujące znaczenie ma również wprowadzenie elementów home staging. Kolorowa świeczka, patera z owocami, estetycznie ułożony koc, wniosą nastrój do mieszkania i stworzą atmosferę ciepła. Zdjęcia wnętrz należy wykonać w świetle dziennym. Starajmy się też używać statywu lub innego przedmiotu, który za ten statyw posłuży. Ostrożność należy zachować w przypadku używania flesza, gdyż światło odbijające się od luster lub innych gładkich powierzchni często psuje efekt końcowy. Zawartość zdjęciową warto też uzupełnić o rzut lokalu. Jeżeli wystawiamy do sprzedaży dom lub działkę warto zainwestować w wirtualny spacer oraz zdjęcia z lotu ptaka. Tak przygotowane zdjęcia są głównym miernikiem atrakcyjności oferty.

Jak zrobić dobre zdjęcia mieszkania? Czytaj

Cena

Kluczowym elementem oferty jest również cena nieruchomości. Brak podania ceny bardzo często dyskwalifikuje ogłoszenie już na samym początku. Dzisiejsi kupujący bardzo często korzystają z rozmaitych filtrów znajdujących się na portalach ogłoszeniowych. Jednym z najczęściej wybieranych jest właśnie cena. Jeżeli inwestor cenę zakupu postrzega jako najważniejszy element transakcji, nigdy nie dotrze do oferty, która tej informacji nie zawiera, nawet jeżeli mieszkanie jest dla niego idealne i właśnie takiego szuka. Nie podając ceny ograniczamy sobie liczbę osób, które natrafią na nasze ogłoszenie sprzedaży nieruchomości.

Poza tym, zanim umieścimy cenę, sprawdźmy dobrze, czy nasze oczekiwania są realne z obowiązującą na rynku koniunkturą. Wartość nieruchomości nie ma nic wspólnego z naszym wewnętrznym przekonaniem ani z emocjami, jakie wiążą nas ze sprzedawanym mieszkaniem. Pamiętajmy też, że ceny zawarte w innych ofertach w większości przypadków są dużo wyższe niż rzeczywiste ceny sprzedaży nieruchomości.

Dane NBP jasno pokazują, iż różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną (w zależności od miast) waha się pomiędzy 1 – 2 tys. zł za m2. Podana cena powinna być rynkowa, adekwatna do standardu lokalu, stanu budynku oraz lokalizacji.

Zarówno za niska, jak i za wysoka będzie odstraszająca. Jeżeli świadomie zawyżamy cenę, ale zależy nam jednak na szybkiej sprzedaży, warto umieścić w tytule zapis – cena do negocjacji. Negocjacje w nieruchomościach na poziomie 5% - 10% są całkowicie normalne i zwyczajowo przyjęte.

Opis mieszkania

Osoby przeglądające ogłoszenia oczekują rzetelnej informacji. Opis ogłoszenia to przestrzeń, w której umieszczamy wszystkie najważniejsze informacje oraz atuty nieruchomości takie jak:

• dokładna lokalizacja – adres,
• metraż,
• forma własności nieruchomości (zarówno lokalu, jak i gruntu),
• wielkość pomieszczeń,
• liczba i rodzaj pomieszczeń,
• wyposażenie i standard wykończenia lokalu,
• rok budowy,
• piętro budynku oraz liczba pięter w całym budynku,
• typ zabudowy np. apartamentowiec, blok, bliźniak, kamienica, dom jednorodzinny itp. 
• technologia budowy np. drewno, wielka płyta, cegła, pustak ceramiczny itp.,
• stan techniczny lokalu i budynku oraz informacje o remontach,
• atuty nieruchomości np. ogródek, balkon, taras, miejsce postojowe, komórka lokatorska, winda (jeśli mieszkanie znajduje się na wyższych kondygnacjach), ochrona w budynku, instalacja alarmowa, okna i drzwi antywłamaniowe, podjazd dla niepełnosprawnych i wózków, wózkarnia itp.,
• opis okolicy iotaczającej infrastruktury, a także informacja o dojeździe i rodzajach komunikacji miejskiej.

Dodatkowe informacje, które w ogłoszeniu warto zamieścić np.:

• termin dostępności,
• koszty utrzymania nieruchomości w tym opłaty stałe i zmienne,
• podatek od nieruchomości,
• ilu jest właścicieli,
• czy Księga Wieczysta jest obciążona hipoteką,
• preferowany rodzaj zapłaty lub kontaktu.

Do ogłoszenia warto też dodać informację o posiadanych dokumentach, takich jak akt notarialny, odpis księgi wieczystej, faktury, rachunki, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub administracji. Konkretne informacje są znacznie ważniejsze dla kupującego aniżeli kwieciste opisy i zachwalanie zalet mieszkania.

Starajmy się być dokładni w umieszczonych opisach. Unikajmy przesady. Zarówno zbyt lakoniczny opis, jak i anons wielkości artykułu prasowego nie zachęcą do zakupu mieszkania.

Wiele osób zwróci także uwagę na styl oraz poprawność pisowni. Błędy językowe i ortograficzne wiele mówią o sprzedającym. Niektórzy od razu przekreślą przygotowaną przez nas ofertę. Nabywca oczekuje, iż dobrze znamy swoją nieruchomość, że wiemy o niej wszystko i potrafimy ją odpowiednio wyeksponować.

Tworząc ogłoszenie sprzedaży mieszkania, ważne jest, abyśmy wiedzieli komu chcemy sprzedać i kogo tak naprawdę może zainteresować ta konkretna nieruchomość. Ważne jest określenie grupy odbiorców ogłoszenia. W zależności od rodzaju nabywcy wybieramy przestrzeń, gdzie umieścić ogłoszenie sprzedaży.

Ta sama zasada działa także przy wynajmie mieszkania. Istnieje wiele miejsc, na których warto umieścić ogłoszenie. Właściwy wybór portalu lub kanału w mediach społecznościowych może znacznie skrócić czas szukania inwestora.

Gdzie szukać mieszkań? Sprawdź

Zawsze bądźmy szczerzy. Nie zmyślajmy, nie improwizujmy. Nawet jeśli wzbudziliśmy zaufanie i zaciekawienie, pamiętajmy, że pierwsza wizyta w lokalu od razu zweryfikuje prawdziwość podanych informacji. Przy sprzedaży nieruchomości nie ma przestrzeni na zatajanie informacji lub oszukiwanie kupującego. Jeśli podkoloryzujesz rzeczywistość, weryfikacja zakończy się fiaskiem i niemiłym rozczarowaniem dla obydwu stron. Nic bardziej nie zraża inwestora do zawarcia transakcji kupna — sprzedaży nieruchomości jak sprzeczność podanych informacji w ogłoszeniu ze stanem faktycznym.

Jeżeli lokal ma poważne wady prawne, techniczne lub jest zadłużony, również warto o tym wspomnieć podczas pisania ogłoszenia. Zaoszczędzimy w ten sposób czas swój i potencjalnych nabywców szukających mieszkania.

Współpraca z pośrednikami nieruchomości

Umieszczając w treści ogłoszenia informację, że nie współpracujemy z agencjami nieruchomości, często przekreślamy szansę na szybką sprzedaż. Dzieje się tak z kilku przyczyn. Po pierwsze kupujący coraz rzadziej mają czas na szukanie i oglądanie mieszkania do zakupu w Internecie. Coraz częściej wybierają więc wykwalifikowanych pośredników do szukania i weryfikacji nieruchomości przed jej zakupem.

Poza tym, jeżeli nie dopuszczamy możliwości sprzedaży nieruchomości przez pośrednika, może to zostać odebrane w ten sposób, że mamy coś do ukrycia lub lokal posiada istotną wadę. Nie warto inwestować ani czasu, ani pieniędzy w niepewny lokal lub sprzedającego z problemami, dlatego może się okazać, że w ten sposób znacznie zawęzimy grupę potencjalnych nabywców.

Nie współpracując z biurem nieruchomości, musimy być przygotowani na lawinę pytań od inwestorów, na które nie zawsze znamy odpowiedź. Będą one dotyczyły rozmaitych aspektów technicznych i prawnych. A to kluczowe kwestie, aby sfinalizować sprzedaż mieszkania.

Podsumowanie

Chwytliwego ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie mieszkania, nie da się napisać w kilka minut. Sprzedaż mieszkania wymaga znacznie więcej zachodu aniżeli sprzedaż każdego innego przedmiotu w serwisie aukcyjnym.

Jeśli zależy nam na szybkiej sprzedaży mieszkania i przyłożymy się od razu na etapie tworzenia ogłoszenia, możemy mieć pewność, że telefony, które zadzwonią, będą krótkie i tylko w sprawie obejrzenia nieruchomości, a prezentacja nieruchomości będzie przebiegała bardzo konkretnie. Musimy jednak mieć na uwadze, że do sprzedaży mieszkania niezbędny jest stały kontakt z zainteresowanymi, ponieważ brak reakcji na zapytania, dyskredytuje nawet najlepiej przygotowaną ofertę sprzedaży.

Jak przyspieszyć sprzedaż mieszkania? Zobacz

Autor: Agata Zenderowska