Wielka płyta - co warto wiedzieć o budownictwie wielkopłytowym?

Budynki z wielkiej płyty nie cieszą się pozytywną opinią, a osoby szukające wymarzonego M wystrzegają się raczej takich nieruchomości. Czy obawy są słuszne? Czym charakteryzuje się wielka płyta? Czy takie budownictwo jest bezpiecznie? Jakie ma wady i zalety? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega technologia wielkopłytowa
• jak wygląda kwestia bezpieczeństwa w takim budownictwie
• jakie są wady i zalety wielkiej płyty

Technologia wielkopłytowa - na czym polega?

Budynki wielkopłytowe były tworzone z wielkowymiarowych prefabrykatów betonowych lub żelbetowych. Elementy produkowano w wytwórniach i transportowano na miejsce budowy, gdzie łączono je w całość. Wśród komponentów znajdowały się ściany nośne, usztywniające, działowe i elewacyjne; gotowe biegi schodów; szyby windowe i instalacyjne, a także kanałowe lub pełne żelbetowe stropy. Łączniki i podwieszenia były wykonane ze stali nierdzewnej. Wszystko po to, aby maksymalnie przyspieszyć budowę.

W technologii wielkopłytowej wyróżnia się systemy otwarte i zamknięte. Większość budynków w Polsce powstało w systemie zamkniętym, które opierały się na jednym konkretnym modelu budynku, który był powielany. Wszystkie ściany są ścianami nośnymi, a więc przerobienie takiego mieszkania i ewentualne wyburzenie ścian może okazać się niemożliwe. System otwarty pozwalał na tworzenie różnych konfiguracji z gotowych prefabrykatów. Pomieszczenia są większe, a możliwości aranżacji większe poprzez obecność ścian działowych.

Historia bloków z wielkiej płyty

Pierwszy budynek wielkopłytowy powstał w Holandii podczas budowy osiedla w latach 1923-1925. Na rozwój tej metody budownictwa miał wpływ jeden z francuskich projektantów, Le Corbusier. Był on zwolennikiem domów wielorodzinnych wykonanych z prefabrykatów i szerzył ideę „domu jako jako maszyny do mieszkania”. W swoich założeniach stworzył on „modulor", czyli układ proporcji na podstawie przyjętych wartości.

Dla Le Corbusiera wyznacznikiem był stojący człowiek (183 cm wysokości) oraz ta sama postać z podniesioną ręką (226 cm) - to na tej podstawie dokonał swoich obliczeń, chcąc oszczędzić jak najwięcej przestrzeni. Szybko okazało się, że „modulor" był zbyt dużym uproszczeniem, a przyjęte wartości były zbyt małe. Już w trzecim budynku tego architekta zostało to skorygowane, a wymiary zwiększone. Kolejne, większe już budowle powstawały we Francji, Szwecji, Finlandii oraz w Niemczech. Zaprzestano w latach 70. przede wszystkim ze względu na wysokie koszty transportu.

W Polsce wielka płyta pojawiła się w latach 60., a największą popularność zyskała w latach 70. Był to czas planowania dużych osiedli mieszkalnych, kiedy to opracowano kilkanaście systemów, umożliwiających skonstruowanie bloku według określonego modelu. W efekcie powstałe w tamtym czasie budynki są bardzo do siebie podobne, a ówczesne osiedla nazywa się budownictwem masowym.

Wielka płyta królowała na polskich osiedlach aż do lat 90 XX wieku, kiedy to na rynek weszli deweloperzy i prywatne budownictwo. Zmiany w społeczeństwie, inna moda i potrzeby, przyczyniły się do zmniejszonej liczby powstających inwestycji. To z kolei doprowadziło do braku opłacalności, a w efekcie zamknięcia fabryk.

Charakterystyka budownictwa wielkopłytowego

Budynki z wielkiej płyty powstawały w krótkim czasie i to była na tamten moment ich główna zaleta. Wpływało to jednak na jakość wykończenia i użytych materiałów, a także ceny - szczególnie drogi był transport dużych elementów prefabrykowanych. Ich maksymalne wymiary przyjęto na 3 x 6 metrów, do transportu były więc potrzebne specjalne pojazdy, a do rozładunku i montażu - żuraw budowlany. 

Grubość ścian nośnych wewnętrznych wynosiła zwykle 14-15 cm, natomiast stropy miały od 14 do 22 cm grubości. Dodatkowym rozwiązaniem były tarcze stropowe i pionowe (ścienne) - ich zadaniem było stworzenie z każdego stropu na każdej powierzchni jednej, sztywnej powierzchni. Dzięki temu całość była odporna na duże obciążenia, jak np. wybuch gazu.

Najbardziej podatne na zniszczenia są stalowe łączenia płyt, tzw. "agrafki", wieszaki łączące płyty zewnętrzne, płyty elewacyjne ze szkieletem budynku. Łączeniom należycie wypełnionym, uszczelnionym nic nie grozi. Tam jednak, gdzie dostała się wilgoć i powietrze, może nastąpić korozja poszczególnych elementów.

Jak wyglądają dawne osiedla z wielkiej płyty? Różnice pomiędzy nimi a dzisiejszym budownictwem są widoczne gołym okiem. A kontrastuje przede wszystkim teren dookoła bloków. Te z wielkiej płyty zapewniają przestrzeń, dużo zieleni i bliskie sąsiedztwo rozbudowanej komunikacji miejskiej oraz najważniejszych punktów na mapie - sklepów, szkół, aptek, bibliotek, placów zabaw i wielu innych miejsc usługowo-handlowych.

W nowym budownictwie i zamkniętych osiedlach to wszystko nie jest tak oczywiste, a kurcząca się liczba działek skłania do budowania coraz gęściej i ciaśniej. Dawne budynki z lat 70. są zdecydowanie wyższe, ale pomiędzy nimi zachowano większą przestrzeń. Różnice można łatwo dostrzec również w kwestii estetyki oraz jakości wykonania. Czy wielka płyta się broni?

Wielka płyta a kwestia bezpieczeństwa

Już od kilku lat pojawiają się czarne scenariusze dotyczące budynków wielkopłytowych. Pokutuje przeświadczenie, że tego typu nieruchomości powstawały na co najwyżej kilkadziesiąt lat. Większość z polskich osiedli nieubłaganie zbliża się do swojego „terminu ważności”. Czy rzeczywiście obawy są słuszne? Jaka jest przyszłość konstrukcji z wielkiej płyty?

Jak długo wytrzyma wielka płyta?

Wśród społeczeństwa panuje przekonanie, że wielka płyta od początku miała być rozwiązaniem tymczasowym. Słabej jakości materiały, bloki powstające naprędce, a w końcu mankamenty konstrukcyjne w postaci łączników prefabrykatów - to wszystko wzbudza dziś lęk o bezpieczeństwo mieszkańców osiedli wielkopłytowych. 

Nie ma jednak powodów do obaw - jedyny epizod z odpadnięciem płyty elewacyjnej miał miejsce w Rzeszowie w latach 90-tych. Samym konstrukcjom bloków z wielkiej płyty nie straszne były osunięcia się ziemi, wybuchy gazu - mimo oczywistych zniszczeń, blokom nie groziło zawalenie. Uspokajają nas także spółdzielnie mieszkaniowe - podczas trwających w całym kraju prac termomodernizacyjnych i docieplania ścian zewnętrznych, prowadzone są prace konserwacyjne.

Sprawdzana jest solidność mocowań płyt elewacyjnych, przeprowadzane są ewentualne naprawy. Inną kwestią jest, że na administratorach ciąży obowiązek kontrolowania stanu technicznego budynków. Serie badań winny być przeprowadzane raz na 5 lat. Ponadto cykliczne raporty uspokajają: prawidłowo konserwowana wielka płyta może posłużyć mieszkańcom jeszcze przez wiele lat.

Trwałość bloków z wielkiej płyty

Problem z trwałością wielkiej płyty w Polsce nie leży w samej konstrukcji budynku i bezpieczeństwa z tym związanego, a raczej niedostosowania nieruchomości do obecnych potrzeb. Choć każdy blok można wyremontować - ściany docieplić, a instalacje czy okna wymienić na nowocześniejsze - nie wszystko możemy już zmienić. Wielka płyta jest skazana na zbyt małe windy, brak parkingu podziemnego oraz inne ograniczenia, które kiedyś całkiem funkcjonalne - dziś zwyczajnie nie zdają egzaminu.

Dalsze użytkowanie bloków wielkopłytowych będzie się więc wiązało z szeregiem modernizacji i usprawnień. O trwałość budowli jako takiej nie musimy się jednak obawiać. Podstawą są regularne przeglądy, bieżące naprawy i prace konserwatywne.

Zalety i wady bloków z wielkiej płyty

Choć wielka płyta nie cieszy się dobrą opinią - ma również szereg zalet. Osoby szukające wymarzonego M, biorą pod uwagę zakup lokalu w takiej nieruchomości ze względu na cenę. Ta jest średnio kilkanaście procent niższa, niż w przypadku innych mieszkań na rynku wtórnym, nie wspominając o inwestycjach deweloperskich.

Plusem jest także zagospodarowanie terenu. Osiedla wielkopłytowe charakteryzują się świetną lokalizacją oraz bliskością terenów zielonych i rekreacyjnych. Budowane w latach, gdy komunikacja samochodowa była zdecydowanie mniej popularna, odgórnie dostały w okolicy także szkoły, przedszkola, sklepy i inne punkty usługowe. Całość jest zaprojektowana jako przyjazna dla pieszych. Ostatecznie wiele peerelowskich osiedli przeszło już gruntowną modernizację, w tym remont klatek schodowych, wymianę wind i okien czy instalację domofonów, a także docieplenie budynków oraz wymianę instalacji. Pozostaje zatem kwestia indywidualnych aranżacji mieszkań.

Nie można jednak pominąć wad takiego budownictwa. Niestety - prefabrykowane elementy nie zawsze były idealnie spasowane, czego skutkiem są dziś krzywe ściany, nieszczelne okna, pęknięcia i szczeliny. W latach 60. i 70. panowały nieco inne normy termoizolacji i choć teraz budynki są masowo ocieplane - w większości z nich zdążyła już zawitać pleśń i wilgoć. Kolejna kwestia to przestarzałe instalacje (gazowa, elektryczna i wodna), a także cienkie ściany.

Wiele z tamtejszych budynków wyróżnia się fatalną akustyką, a sąsiedzi słyszą wzajemnie każdy dźwięk z mieszkania obok. Problemem może tez być słaba ustawność. Nieduże pokoje i ciasna, ciemna kuchnia skutecznie ograniczają możliwości aranżacyjne. Ostatnie kwestie konstrukcyjne, które na szczęście zanikają w procesie modernizacji to źle wykonana wentylacja oraz zsypy śmietnikowe, które skutecznie zapraszają do budynku gryzonie i insekty.

Jak pozbyć się robaków z domu? Czytaj

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w wielkiej płycie?

Trudno w dwóch słowach ocenić wszystkie budynki wielkopłytowe. Co prawda były tworzone w myśl jednego schematu, z podobnych prefabrykatów - jednak ich jakość może różnić się między sobą. Może się okazać, że zakup własnego M na peerelowskim osiedlu po modernizacji nie jest wcale złym pomysłem. Na co zwrócić uwagę przy takiej transakcji?

Przede wszystkim trzeba się upewnić, że blok jest w dobrym stanie technicznym i zostały w nim wykonane wszystkie niezbędne prace remontowe. Zyskajmy pewność, że zostały wymienione instalacje, windy oraz okna. Sprawdźmy, jak wygląda kwestia nierównych ścian i podłóg - ciężko tego uniknąć, chyba że samo mieszkanie także przeszło gruntowny remont.

Ponadto warto zwrócić uwagę na dostępność miejsc parkingowych (z tym bywa ciężko, podczas powstawania osiedli samochód był dobrem luksusowym) oraz na wysokość comiesięcznych opłat. Dobrym pomysłem jest spędzenie nieco czasu w budynku, by przekonać się o izolacji akustycznej.

Podsumowanie

Atmosfera wokół bloków z wielkiej płyty jest dwoista. Z jednej strony panuje powszechne narzekanie na niski standard, narodowe powątpiewanie w jakość PRL-owskich budynków. Dochodzi również problem z miejscami parkingowymi i brak dostosowania do dzisiejszych potrzeb. Z drugiej zaś strony bloki z wielkiej płyty i mieszkania w nich nadal cieszą się w Polsce zainteresowaniem na rynku nieruchomości, a administratorzy osiedli w wielkiej płycie uspokajają, że sytuacja jest stabilna i ewentualne prace konserwacyjne prowadzone są na bieżąco.

Nie da się ukryć, że estetyka bloków z wielkiej płyty, np. w Warszawie ulega sukcesywnej poprawie. Wspólnoty i spółdzielnie stopniowo polepszają standard budynków np. poprzez termomodernizację. Niektóre pomysły na elewację, czy coraz popularniejsze murale znacznie poprawiają wygląd ścian budynków. Dodatkowo, aby zwiększyć atrakcyjność osiedli, modernizowana jest infrastruktura osiedlowa czy place zabaw. Jeśli w budynkach nie ma balkonów, niejednokrotnie są podwieszane. Pojawiają się też udogodnienia charakterystyczne dla osiedli strzeżonych, jak monitoring, szlaban wjazdowy na pilota itp.

Powoduje to, że mieszkanie w wielkiej płycie nadal cieszy się popularnością, a budynki wznoszone w tej technologii stanowią dobrą alternatywę dla droższych, nowoczesnych osiedli.

Jak buduje się bloki z prefabrykatów? Odpowiadamy