Wielka płyta: co to jest, jak znaleźć rok budowy budynku i na ile lat wytrzymają?

Budownictwo wielkopłytowe to fenomen, który wywarł ogromny wpływ na krajobraz wielu miast. Charakterystyczne panele betonowe i osiedla zbudowane w technologii wielkopłytowej budzą wiele kontrowersji i dyskusji. Można nawet powiedzieć, że budynki z wielkiej płyty nie cieszą się pozytywną opinią, a osoby szukające wymarzonego M wystrzegają się raczej takich nieruchomości. Jednak jakie są fakty na temat tego rodzaju architektury? Jaki jest poziom bezpieczeństwa wielkiej płyty? Czym charakteryzują się duże bloki z prefabrykowanych płyt? Jakie są wady i zalety bloków, do których stosowano płyty z betonu? Ile lat wytrzyma blok z wielkiej płyty? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest blok z wielkiej płyty,
• jak rozpoznać blok z wielkiej płyty,
• jak sprawdzić rok budowy bloku.

Materiały i technologia wielkopłytowa – na czym polega? Co to jest wielka płyta?

Wielka płyta – co to właściwie jest? To technologia budownictwa oparta na prefabrykowanych elementach betonowych. Budynki wielkopłytowe były tworzone z wielkowymiarowych prefabrykatów z betonu lub żelbetu. Elementy produkowano w wytwórniach i transportowano na miejsce budowy, gdzie łączono je w całość. Wśród komponentów znajdowały się ściany nośne, usztywniające, działowe i elewacyjne; gotowe biegi schodów; szyby windowe, a także kanałowe lub pełne żelbetowe stropy. Łączniki i podwieszenia były wykonane ze stali nierdzewnej. Wszystko po to, aby maksymalnie przyspieszyć budowę.

W technologii wielkopłytowej wyróżnia się dwa główne systemy budowy: otwarty i zamknięty. System zamknięty, stosowany najczęściej w Polsce, charakteryzował się ograniczonymi możliwościami modyfikacji projektów – budynki były projektowane według jednego, standardowego modelu, a prefabrykaty były powielane w identyczny sposób. Ten typ budownictwa ograniczał swobodę architektoniczną, co sprawiało, że wszystkie budynki wyglądały podobnie.

System otwarty, w przeciwieństwie do zamkniętego, umożliwiał większą elastyczność. Prefabrykaty mogły być łączone w różny sposób, co dawało szansę na bardziej zróżnicowane konfiguracje wnętrz. Pomieszczenia w tego typu budynkach były często większe, a dzięki zastosowaniu ścian działowych możliwa była łatwiejsza aranżacja przestrzeni.

Historia bloków z wielkiej płyty

Pierwszy budynek wielkopłytowy powstał w Holandii podczas budowy osiedla w latach 1923-1925. Na rozwój tej metody miał wpływ jeden z francuskich projektantów, Le Corbusier. Był on zwolennikiem domów wielorodzinnych wykonanych z prefabrykatów i szerzył ideę „domu jako maszyny do mieszkania”. W swoich założeniach stworzył on „modulor”, czyli układ proporcji na podstawie przyjętych wartości.

Dla Le Corbusiera wyznacznikiem był stojący człowiek (183 cm wysokości) oraz ta sama postać z podniesioną ręką (226 cm) – to na tej podstawie dokonał swoich obliczeń, chcąc oszczędzić jak najwięcej przestrzeni. Szybko okazało się, że „modulor” był zbyt dużym uproszczeniem, a przyjęte wartości były zbyt małe – tak jak wysokość mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Już w trzecim budynku tego architekta zostało to skorygowane, a wymiary zwiększone.

Kolejne, większe już budowle powstawały we Francji, Szwecji, Finlandii oraz w Niemczech. Bloki z wielkiej płyty, konstrukcje charakterystyczne dla tamtych czasów, opierały się oczywiście na prefabrykowanych elementach betonowych. Zaprzestano ich budowania w latach 70. przede wszystkim ze względu na wysokie koszty transportu.

Zobacz najnowsze oferty mieszkań na sprzedaż

Wielka płyta w Polsce? Pierwsze polskie bloki pojawiły się w latach 60., a największą popularność zyskały w 70. i powstawały na terenie całego kraju. Bloki z wielkiej płyty, PRL-owska odpowiedź na kryzys mieszkaniowy, stały się symbolem tamtej epoki. Był to czas planowania dużych osiedli mieszkalnych, kiedy to opracowano kilkanaście systemów, umożliwiających skonstruowanie bloku według określonego modelu. W efekcie powstałe w tamtym czasie budynki są bardzo do siebie podobne, a ówczesne osiedla nazywa się budownictwem masowym.

Rozwiązanie królowało na polskich osiedlach aż do lat 90. XX wieku, tuż po okresie PRL-u, kiedy to na rynek weszli deweloperzy i prywatne budownictwo mieszkaniowe. Choć mieszkanie lat 90. często kojarzy się z wielką płytą, to właśnie w tym okresie zaczęto odchodzić od tej technologii.  Zmiany w społeczeństwie oraz inna moda i potrzeby przyczyniły się do zmniejszonej liczby powstających inwestycji. To z kolei doprowadziło do braku opłacalności, a w efekcie zamknięcia fabryk. I tak bloki w Polsce zaczęły zmieniać swoje oblicze.

Rodzaje bloków mieszkalnych – rama H a wielka płyta

Rama H, w przeciwieństwie do wielkiej płyty, opiera się na żelbetowym szkielecie konstrukcyjnym, który przypomina kształtem literę H. Ta metoda budowy pozwala na większą elastyczność w projektowaniu układu pomieszczeń, co jest jej znaczącą zaletą. Ściany w ramie H pełnią głównie funkcję wypełniającą i mogą być wykonane z lżejszych materiałów, takich jak pustaki czy cegła. Dzięki temu budynki te są łatwiejsze w modernizacji i przebudowie niż bloki z wielkiej płyty. Dodatkowo konstrukcja ramy H umożliwia tworzenie większych otworów okiennych, co przekłada się na lepsze doświetlenie wnętrz.

Istotną różnicą między ramą H a wielką płytą jest proces budowy i możliwości adaptacyjne. Bloki w technologii ramy H, choć budowane wolniej niż z wielkiej płyty, oferują lepszą izolację akustyczną między mieszkaniami ze względu na mniejszą sztywność konstrukcji. Ponadto rama H umożliwia łatwiejsze przeprowadzanie remontów i modernizacji, w tym zmiany układu ścian działowych czy instalacji.

W przeciwieństwie do wielkiej płyty, gdzie ściany nośne ograniczają możliwości zmian, rama H daje większe pole do aranżacji przestrzeni mieszkalnej. Warto zauważyć, że chociaż oba systemy mają swoje wady, to budynki w technologii ramy H są często postrzegane jako bardziej przyjazne dla mieszkańców i łatwiejsze w utrzymaniu w długim okresie.

Co lepsze – rama H czy wielka płyta? Ocena, czy rama H, czy wielka płyta jest lepsza, zależy od indywidualnych potrzeb i preferencji. Na ogół jednak rama H jest uważana za korzystniejsze rozwiązanie ze względu na większą elastyczność w aranżacji wnętrz, lepszą izolację akustyczną i łatwość modernizacji, podczas gdy wielka płyta oferuje szybszą budowę, ale kosztem tych zalet.

Blok wielka płyta – charakterystyka

Budynki z wielkiej płyty powstawały w krótkim czasie i to była na tamten moment ich główna zaleta. Wpływało to jednak na jakość wykończenia i użytych materiałów, a także ceny – szczególnie drogi był transport dużych elementów prefabrykowanych. Ich maksymalne wymiary przyjęto na 3 × 6 metrów, do transportu były więc potrzebne specjalne pojazdy, a do rozładunku i montażu – żuraw budowlany. 

Analizując wielką płytę, przekrój typowego bloku ukazuje charakterystyczną konstrukcję z prefabrykowanych elementów. Kluczowym elementem konstrukcji jest wielka płyta. Łączenie płyt odbywa się za pomocą stalowych elementów, zwanych 'agrafkami'. Grubość ścian nośnych wewnętrznych wynosiła zwykle 14-15 cm, natomiast płyty stropowe miały od 14 do 22 cm grubości. Grubość stropu w bloku z wielkiej płyty była kluczowym elementem konstrukcyjnym, wpływającym na izolację akustyczną między piętrami. Dodatkowym rozwiązaniem były tarcze stropowe i pionowe (ścienne) – ich zadaniem było stworzenie z każdego stropu na każdej powierzchni jednej, sztywnej powierzchni.

Dzięki temu całość była odporna na duże obciążenia jak np. wybuch gazu. Standardowa wysokość mieszkania w bloku z wielkiej płyty na polskich osiedlach wynosiła zazwyczaj 270-280 cm. To bardzo podobne wartości do obecnie oferowanych przez deweloperów. Jeśli więc zastanawiamy się, ile metrów ma blok 4-piętrowy (co w przypadku wielkiej płyty raczej się nie zdarzało), możemy spojrzeć na dzisiejsze budynki. Zatem ile metrów ma 4-piętrowy blok, a ile metrów ma wieżowiec 10-piętrowy? Wysokość bloku 4- piętrowego to około 15-16 metrów, natomiast wysokość bloku 10-piętrowego z wielkiej płyty często przekraczała 30 metrów.

Najbardziej podatne na zniszczenia są stalowe łączenia płyt, tzw. agrafki, wieszaki łączące płyty zewnętrzne, płyty elewacyjne ze szkieletem budynku. Łączeniom należycie wypełnionym, uszczelnionym nic nie grozi. Tam jednak, gdzie dostała się wilgoć i powietrze, może nastąpić korozja poszczególnych elementów.

Jak wyglądają dawne osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty? Różnice pomiędzy nimi a dzisiejszym budownictwem są widoczne gołym okiem. A kontrastuje przede wszystkim teren dookoła bloków. Te z wielkiej płyty zapewniają przestrzeń, dużo zieleni i bliskie sąsiedztwo rozbudowanej komunikacji miejskiej oraz najważniejszych punktów na mapie – sklepów, szkół, aptek, bibliotek, placów zabaw i wielu innych miejsc usługowo-handlowych. 

Na nowych osiedlach to wszystko nie jest tak oczywiste, a kurcząca się liczba działek skłania do budowania coraz gęściej i ciaśniej, choć infrastruktura oferowana na nowych osiedlach zmierza powoli w dobrą stronę, a budownictwo ekologiczne dba m.in. o obecność zieleni. Dawne budynki z lat 70. są zdecydowanie wyższe, ale pomiędzy nimi zachowano większą przestrzeń. Różnice można łatwo dostrzec również w kwestii estetyki oraz jakości wykonania. 

Czy budynki z wielkiej płyty są bezpieczne?

Już od kilku lat pojawiają się czarne scenariusze dotyczące budynków wielkopłytowych. Pokutuje przeświadczenie, że tego typu nieruchomości powstawały na co najwyżej kilkadziesiąt lat. Większość z polskich osiedli mieszkaniowych nieubłaganie zbliża się do swojego „terminu ważności”. Czy rzeczywiście obawy są słuszne? Czy bloki z wielkiej płyty za kilkanaście lat się zawalą? Jaka jest przyszłość konstrukcji?

Wielka płyta – ile wytrzyma?

Wśród społeczeństwa panuje przekonanie, że rozwiązanie to od początku miało być tymczasowe. Słabej jakości materiały, bloki powstające naprędce, a w końcu mankamenty konstrukcyjne w postaci łączników prefabrykatów – to wszystko wzbudza dziś lęk o bezpieczeństwo mieszkańców osiedli wielkopłytowych. 

Bloki z wielkiej płyty, których żywotność była początkowo szacowana na kilkadziesiąt lat, okazały się bardziej trwałe, niż przewidywano. Nie ma zatem powodów do obaw – jedyny epizod z odpadnięciem płyty elewacyjnej miał miejsce w Rzeszowie w latach 90. Samym konstrukcjom bloków niestraszne były osunięcia się ziemi czy wybuchy gazu – mimo oczywistych zniszczeń, blokom nie groziło zawalenie. Uspokajają nas także spółdzielnie mieszkaniowe – podczas trwających w całym kraju prac termomodernizacyjnych i docieplania, prowadzone są także prace konserwacyjne.

Sprawdzana jest solidność mocowań płyt elewacyjnych, przeprowadzane są ewentualne naprawy. Inną kwestią jest, że na administratorach ciąży obowiązek kontrolowania stanu technicznego budynków. Serie badań winny być przeprowadzane raz na 5 lat. Ponadto cykliczne raporty uspokajają: prawidłowo konserwowana konstrukcja może posłużyć mieszkańcom jeszcze przez wiele lat.

Trwałość bloków z wielkiej płyty – na ile lat wystarczą?

Problem z trwałością tego rozwiązania w Polsce nie leży w samej konstrukcji budynku i bezpieczeństwa z tym związanego, a raczej niedostosowania nieruchomości do obecnych potrzeb. Choć każdy blok można wyremontować – ściany docieplić, a instalacje czy okna wymienić na nowocześniejsze – nie wszystko możemy już zmienić. Dawne molochy są skazane na zbyt małe balkony, brak parkingu podziemnego oraz inne ograniczenia, które kiedyś całkiem funkcjonalne – dziś zwyczajnie nie zdają egzaminu.

Dalsze użytkowanie bloków wielkopłytowych będzie się więc wiązało z szeregiem modernizacji i usprawnień. O trwałość budowli jako takiej nie musimy się jednak obawiać. Podstawą są regularne przeglądy, bieżące naprawy i prace konserwacyjne.

Zalety i wady bloków z wielkiej płyty

Czy istnieją zalety bloków z wielkiej płyty? Oczywiście! Osoby szukające wymarzonego M, biorą pod uwagę zakup lokalu w takiej nieruchomości ze względu na cenę. Ta jest średnio kilkanaście procent niższa, niż w przypadku innych mieszkań na rynku wtórnym, nie wspominając o inwestycjach deweloperskich.

Zalety mieszkania na takim osiedlu to także zagospodarowanie terenu. Osiedla wielkopłytowe charakteryzują się świetną lokalizacją oraz bliskością terenów zielonych i rekreacyjnych. Budowano bloki w czasach, gdy komunikacja samochodowa była zdecydowanie mniej popularna, więc odgórnie dostały w okolicy także szkoły, przedszkola, sklepy i inne punkty usługowe.

Całość jest zaprojektowana jako przyjazna dla pieszych. Ostatecznie wiele peerelowskich osiedli przeszło już gruntowną modernizację, w tym remont klatek schodowych, wymianę wind i okien czy montaż domofonów, a także docieplenie budynków oraz wymianę np. elektryki czy kanalizacji. Pozostaje zatem kwestia indywidualnych aranżacji mieszkań.

Trzeba też jednak poznać ich wady, bo i tych nie brakuje. Niestety – prefabrykowane elementy nie zawsze były idealnie spasowane, czego skutkiem są dziś krzywizny, nieszczelne okna, pęknięcia i szczeliny. W latach 60. i 70. panowały nieco inne normy termoizolacji i choć teraz budynki są masowo ocieplane – w większości z nich zdążyła już zawitać pleśń i wilgoć. Kolejna kwestia to przestarzałe instalacje (gazowa, elektryczna i wodna), a także cienkie ściany.

Jak pozbyć się robaków z domu? Czytaj

Wiele z tamtejszych budynków wyróżnia się fatalną akustyką, a sąsiedzi słyszą wzajemnie każdy dźwięk z mieszkania obok – konieczne może się okazać wyciszenie mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Problemem może też być słaba ustawność. Nieduże pokoje i ciasna, ciemna kuchnia w bloku z wielkiej płyty skutecznie ograniczają możliwości aranżacyjne. Ostatnie kwestie konstrukcyjne, które na szczęście zanikają w procesie modernizacji to źle wykonana wentylacja oraz zsypy śmietnikowe, które skutecznie zapraszają do budynku gryzonie i insekty.

Wielka płyta czy nowe budownictwo – co wybrać?

Wybór między blokami mieszkalnymi z wielkiej płyty a nowym budownictwem zależy od indywidualnych potrzeb i priorytetów. Stare bloki PRL-owskie często kuszą przede wszystkim niższymi cenami. Dodatkowo lokalizacja takich budynków często jest atrakcyjna, z bliskością infrastruktury i zieleni. Jednak warto pamiętać, że winda w bloku z wielkiej płyty może być mała i ciasna, co może stanowić problem, szczególnie przy przeprowadzkach lub codziennym użytkowaniu. Co więcej, balkon w bloku z wielkiej płyty też często bywa niewielki, co może ograniczać jego funkcjonalność, zwłaszcza jeśli marzysz o przestronnym miejscu na relaks na świeżym powietrzu – a wydaje się, że w dzisiejszych czasach to must-have dla zdecydowanej większości z nas. 

Nowe bloki mieszkalne oferują natomiast nowoczesne udogodnienia i większy komfort użytkowania. Wysokość mieszkań w bloku z nowego budownictwa bywa zbliżona do tej w starszych blokach, zazwyczaj wynosząc około 2,5-2,7 metra, jednak nowoczesne projekty często dają poczucie większej przestrzeni dzięki bardziej przemyślanemu układowi. Nowe budownictwo to także więcej udogodnień, jak garaże podziemne, place zabaw czy strefy rekreacyjne. Wymiary windy w bloku z dzisiejszego budownictwa, a także przestronne balkony, tarasy czy ogródki również zachęcają do wyboru nowszych osiedli. 

Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w bloku z płyty?

Trudno w dwóch słowach ocenić wszystkie budynki wielkopłytowe. Co prawda były tworzone w myśl jednego schematu, z podobnych prefabrykatów – jednak ich jakość może różnić się między sobą. Może się okazać, że zakup własnego M na peerelowskim osiedlu po modernizacji nie jest wcale złym pomysłem. Na co zwrócić uwagę przy takiej transakcji?

Warto wiedzieć, jak ustalić rok budowy bloku, jednak to nie musi być jeszcze wyznacznikiem. Ostatecznie budynki nie były budowane zbyt długo, więc zakres jest ograniczony, a co za tym idzie, powinniśmy z łatwością poznać rok budowy bloku. Jak sprawdzić te dane? Najłatwiej prosić o dokumentację dotychczasowego właściciela, a jeśli ten nią nie dysponuje – pytać urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Co potem? Przede wszystkim trzeba się upewnić, że blok jest w dobrym stanie technicznym i zostały w nim wykonane wszystkie niezbędne prace remontowe. Zyskajmy pewność, że zostały wymienione instalacje oraz okna. Warto też sprawdzić, czy była wykonana wymiana drzwi w bloku z wielkiej płyty. Sprawdźmy, jak wygląda kwestia nierównych podłóg – ciężko tego uniknąć, chyba że samo mieszkanie także przeszło gruntowny remont.

Ponadto warto zwrócić uwagę na dostępność miejsc parkingowych (z tym bywa ciężko, podczas powstawania budowli samochód był dobrem luksusowym) oraz na wysokość comiesięcznych opłat. Dobrym pomysłem jest spędzenie nieco czasu w budynku, by przekonać się o izolacji akustycznej.

Remont mieszkania w bloku z wielkiej płyty

Remont mieszkania w bloku z wielkiej płyty może być wyzwaniem, zwłaszcza jeśli chodzi o dostosowanie przestrzeni do nowoczesnych standardów. Wysokość sufitu w bloku z wielkiej płyty wynosi zazwyczaj około 2,5 metra, co może ograniczać możliwość montażu podwieszanych sufitów lub innych nowoczesnych rozwiązań – takie uroki wielkiej płyty. Grubość ścian działowych w blokach z wielkiej płyty wynosi zazwyczaj 6-8 cm, co umożliwia ich wyburzenie, ale wyzwanie może stanowić wyburzenie ściany żelbetowej – cena tej usługi jest wysoka i może wynosić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od grubości ściany i skomplikowania prac – o ile w ogóle będzie możliwe.

Kuchnia w bloku z lat 70. często wymaga gruntownej modernizacji, w tym wymiany starych instalacji elektrycznych oraz wodno-kanalizacyjnych. Przy wymianie podłogi mogą być konieczne prace związane z wyrównaniem podłoża, ponieważ wylewka w bloku z wielkiej płyty bywa nierówna i zniszczona. Ważnym aspektem jest także grubość stropu w starym budownictwie, która wynosi zazwyczaj około 14-16 cm, co może ograniczać możliwości prowadzenia instalacji pod podłogą. Plany mieszkań z wielkiej płyty zazwyczaj zakładają dość standardowy układ pomieszczeń, co ogranicza możliwość wprowadzania dużych zmian w aranżacji przestrzeni.

Mimo wszystko taki remont generalny nie jest niemożliwy. Jeśli wiemy, gdzie sprawdzić rok budowy budynku i mamy pewność, że w bloku zostały przeprowadzone najważniejsze prace modernizacyjne, możemy podjąć się samego remontu mieszkania, w tym nawet wyburzenia ściany w bloku z wielkiej płyty. Ta bywa nieprzewidywalna, szczególnie pod kątem instalacji oraz stanu ścian. Dobrym pomysłem jest zatrudnienie specjalisty, który dokona oględzin nieruchomości i wprawnym okiem oceni jej stan.

Bloki z wielkiej płyty: podsumowanie

Atmosfera wokół bloków z tamtych czasów jest dwoista. Z jednej strony panuje powszechne narzekanie na niski standard, problem z miejscami parkingowymi i brak dostosowania do dzisiejszych potrzeb. Z drugiej zaś strony domy z wielkiej płyty nadal cieszą się w Polsce zainteresowaniem na rynku nieruchomości, a administratorzy osiedli w wielkiej płycie uspokajają, że sytuacja jest stabilna i ewentualne prace konserwacyjne prowadzone są na bieżąco.

Nie da się ukryć, że estetyka takich bloków, np. w Warszawie ulega sukcesywnej poprawie. Wspólnoty i spółdzielnie stopniowo polepszają standard budynków np. poprzez termomodernizację. Dodatkowo aby zwiększyć ich atrakcyjność, modernizowana jest infrastruktura osiedlowa czy place zabaw. Pojawiają się też udogodnienia charakterystyczne dla osiedli strzeżonych jak monitoring, szlaban wjazdowy na pilota itp. Powoduje to, że mieszkanie w wielkiej płycie nadal cieszy się popularnością, a budynki wznoszone w tej technologii stanowią dobrą alternatywę dla droższych, nowoczesnych osiedli. Trzeba pamiętać, że różne rodzaje bloków mieszkalnych mają zarówno swoje zalety, jak i wady. Co więcej, do łask powracają bloki z prefabrykatów – choć dziś są budowane w zupełnie inny sposób. 

Jak buduje się bloki z prefabrykatów? Odpowiadamy