Dzielnice luksusu. Sprawdzamy gdzie rosną apartamenty z wyższej półki w 2021 roku

Zabytkowe starówki miast, centra biznesowe, prestiżowe dzielnice willowe – tam „najchętniej” realizuje się projekty segmentu premium. Problem w tym, że gruntów pod zabudowę bądź nieruchomości, które można przebudować w takich centralnych lokalizacjach, szybko ubywa.

Luksusowe apartamenty powstają w bardzo różnych, czasem nawet pozornie nieatrakcyjnych lokalizacjach.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile kosztują luksusowe apartamenty
• jakie lokalizacje są uznawane za najbardziej prestiżowe
• w których polskich miastach znajdziemy najbardziej luksusowe mieszkania

Najbardziej prestiżowe lokalizacje

Mimo trudnych czasów, a może właśnie dzięki nim, rynek nieruchomości segmentu premium ma się bardzo dobrze i szybko nadrabia lata opóźnień w porównaniu do Zachodu. Luksusowe mieszkania cieszą się sporą popularnością. Polska oferta – bardzo atrakcyjna cenowo – przyciąga inwestorów, nie tylko ze względu na ceny, ale też na wysoką jakość i tzw. powiew świeżości. Co więcej – mimo pandemii COVID – 19 nie widać tąpnięcia cen na rynku nieruchomości, popyt ma się dobrze, a stawki utrzymują się na wysokim poziomie. Wszystkie te czynniki sprawiają, że inwestorzy postrzegają nieruchomości jako bezpieczną przystań, gwarantującą zachowanie wartości kapitału w trudnych czasach. Dotyczy to zwłaszcza segmentu premium, uważanego za szczególnie stabilny i odporny na wahania koniunktury.

Z danych firmy doradczej EY, która przygotowała raport z rynku nieruchomości premium w 2020 roku wynika, że w Polsce wartość tego segmentu do połowy minionego roku wyniosła 1,8 mld zł i wzrosła rok do roku o 35 proc. Eksperci spodziewają się dalszych wzrostów w kolejnych latach:

(…) rok 2020, mimo pandemii, to kolejny z rzędu, w którym rynek premium stabilnie rośnie, a zainteresowanie zakupem luksusowych nieruchomości mimo czasowego spowolnienia utrzymuje się na stabilnym poziomie. Eksperci odnotowali wzrost cen za m2 apartamentów, jak również kwot wydawanych na luksusowe mieszkania. Należy się spodziewać, że transakcje na poziomie 40 tys. czy 50 tys. zł/m2 nie będą należały do rzadkości, lecz staną się regułą  - napisano w podsumowaniu raportu.

Luksusowe lokalizacje w największych miastach Polski

Gdzie rosną polskie apartamenty? Najczęściej w grę wchodzą dwa „typy” ośrodków, a więc są to po pierwsze duże miasta, po drugie – uznane miejscowości o charakterze turystycznym. Wśród dużych miast zdecydowanie przodują największe i najsilniejsze rynki mieszkaniowe. Chodzi o luksusowe oferty mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. Wśród lokalizacji turystycznych na plan pierwszy wysuwają się najbardziej topowe i ogólnie znane miejscowości, takie jak Zakopane, Karpacz, Sopot, Łeba, Międzyzdroje. W tym artykule skupimy się na apartamentach w największych miastach w kraju, wskazując na lokalizacje w ich obrębie, które są szczególnie preferowane przez inwestorów segmentu luksusowego.

Prestiż lokalizacji - centrum wciąż na topie

Luksus mieszkaniowy prócz samej wygody i jakości wykończenia musi być powiązany także z odpowiednią lokalizacją. Nieodmiennie więc na mapach realizacji prestiżowych nieruchomości z najwyższej półki przewijają się centra miast. Deweloperzy ostro konkurują o grunty pod zabudowę w centrum bądź okolicach. Ponieważ jest ich niedobór – trendem silnie widocznym obecnie stały się rewitalizacje budynków już istniejących. Firmy szukają obiektów o dużym potencjale inwestycyjnym i marketingowym. Popularne są zwłaszcza historyczne i zabytkowe kamienice a także zabytkowe obiekty przemysłowe, które po rewitalizacji i przebudowie mogą pełnić funkcje mieszkaniowe oraz komercyjne.

Segment apartamentowy nie jest jednak „skazany” tylko na ścisłe centra. W przypadku nieruchomości luksusowych liczy się odpoczynek od hałasu i miejskiego gwaru. Stąd popularnością cieszą się także dzielnice oddalone od centrum, pod warunkiem, że pozostają względnie dobrze skomunikowane, a sama lokalizacja oferuje wartość dodaną – np. w postaci atrakcyjnych terenów rekreacyjnych w okolicy. Stąd popularne są projekty apartamentowe w rejonie parków, rzek, także w dzielnicach willowych o prestiżowym charakterze, bądź w ich sąsiedztwie.

Cennych lokalizacji i atrakcyjnych nieruchomości z potencjałem ubywa, dlatego deweloperzy sięgają nawet po nieco bardziej oddalone miejsca, które reklamuje się jako perspektywiczne, rozwijające się itp. Nie jest to zresztą bezpodstawne – nowe inwestycje oddziałują na okolicę i mogą pozytywnie wpłynąć na jej postrzeganie, tym samym na popyt i wartość nieruchomości.

Segment premium w stolicy

Na mapie stołecznych lokalizacji luksusowych miejsce pierwsze zajmuje oczywiście Śródmieście – jako najdroższa dzielnica mieszkaniowa w Polsce. To tu stoją najbardziej prestiżowe i luksusowe obiekty apartamentowe w naszym kraju – by wymienić choćby wysokościowce Cosmopolitan czy inwestycję Złota 44. Aktualnie ceny apartamentów w tzw. Żaglu Libeskinda zaczynają się od blisko 37 tysięcy złotych/mkw. Za 300 metrowy apartament na 48 piętrze zapłacimy 13,5 miliona złotych. Inną ciekawą inwestycją na Śródmieściu jest Bonifraterska 10A z mieszkaniami zaczynającymi się cenowo od „jedynych” 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy. 28 metrowa kawalerka w tym obiekcie będzie kosztować inwestora 590 tysięcy złotych.

Do standardowych lokalizacji apartamentowych stolicy zaliczymy również Mokotów i bliską Wolę. Na Starym Mokotowie, w projekcie OAK Lane – za 92 – metrowe mieszkanie trzeba będzie zapłacić ponad 2 mln zł. Do nieoczywistych lokalizacji apartamentowych należą natomiast choćby Bielany, oddalone od centrum miasta. W projekcie Willa Potocka, około 7 km od ścisłego centrum ceny apartamentów wynoszą 16 tys. zł/mkw. Inwestycja zlokalizowana jest w atrakcyjnym zielonym otoczeniu - Parku Kępa Potocka i Lasu Bielańskiego.

Inny projekt apartamentowy z Bielan (Marymont) to nieruchomość Apartamenty Łomiańska 3, zlokalizowana na granicy z Żoliborzem, w sąsiedztwie Lasku Bielańskiego na Marymoncie, a więc w cichym i zielonym zaułku stolicy. Za 115 metrowy apartament w takim otoczeniu trzeba będzie jednak niemało zapłacić – ponad 1,7 mln zł.

Luksusowy Kraków

Kraków to drugi po Warszawie rynek segmentu premium w Polsce. Podobnie, jak w stolicy spotykamy tu wiele bardzo prestiżowych realizacji z najwyższej półki – by wspomnieć choćby o najbardziej flagowym – kompleksie Angel Wawel, gdzie swego czasu rekord cenowy pobił jeden z apartamentów wystawiony na sprzedaż za blisko 20 mln zł. I w Krakowie deweloperzy apartamentów szukają dogodnych lokalizacji w ścisłym centrum, na starówce bądź w okolicach, ewentualnie na osiedlach sąsiadujących z centrum, w cieszących się popularnością rejonach willowych, takich jak Wola Justowska czy też w sąsiedztwie Wisły i terenów zielonych.

Ceny nieruchomości o podwyższonym standardzie zaczynają się od około 13 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Takie wyceny spotykamy w przypadku inwestycji w dzielnicach okalających Stare Miasto, takich jak Podgórze, Zwierzyniec, Grzegrzółki, Prądnik Biały i Czerwony czy Krowodrza. Przykładowo: za mieszkania w kompleksie Kościuszki 47, na Zwierzyńcu, zapłacimy od 12500 zł/mkw. W dzielnicy Grzegórzki, zaledwie kilkaset metrów od Starego Miasta, ceny apartamentów w nowym budynku pod adresem Grzegórzecka 15 zaczynają się od 14 tys. zł/mkw. 30 metrowa kawalerka w tym projekcie to wydatek 450 tys. zł. W podobnych cenach metra kwadratowego są apartamenty w grzegórzeckim projekcie Lofty Lubicz przy ul. Strzeleckiej 15.

Na Starym Mieście w Krakowie ceny apartamentów w zabytkowych kamienicach lub nowych plombach zaczynają się od około 14 – 15 tys. zł. Przykładem może być projekt apartamentowy Czarnowiejska 21 z cenami od 15499 do 19500 zł.

Gdański prestiż

Bardzo istotnym i silnym rynkiem nieruchomości premium jest Gdańsk i całe Trójmiasto. Dzięki dużej atrakcyjności turystycznej i świetnemu położeniu oraz dużemu zasobowi nieruchomości zabytkowych, historycznych z wielkim potencjałem, Trójmiasto pozostaje wyjątkowo atrakcyjną lokalizacją pod inwestycje w nieruchomości – także luksusowe. Próg „wejścia” w segment premium w Gdańsku jest podobny do krakowskiego, a więc wynosi około 15 tysięcy złotych za 1 mkw. Najdroższe jest ścisłe centrum i dzielnice okalające oraz pas nadmorski z atrakcyjnymi lokalizacjami nad Bałtykiem, takimi jak Jelitkowo, czy Orłowo w Gdyni.

W centrum Gdańska poza starówką tradycyjnie wysoko wycenia się historyczny Wrzeszcz. Przykładowa inwestycja w tej części miasta to luksusowy projekt willi miejskiej Park Gutenberga, na którą składa się 15 mieszkań. Ceny za nieruchomości od 37 do ponad 150 mkw. kształtują się w przedziale od 664 118 do 2,5 mln zł. Ceny metra kwadratowego – od 16200 do 17800 zł. 

Ile kosztuje luksus?

Nieruchomości apartamentowe cechuje duża stabilność i odporność na wahania koniunktury. To samo dotyczy cen. Od lat niezmienny jest próg „wejścia” a więc minimalny poziom stawek, od których „zaczynają” się apartamenty. W Polsce wynosi on około 15 tysięcy złotych/mkw. Powyżej 20 tysięcy złotych za metr są projekty najbardziej prestiżowe, z najwyższej półki, ze wszech miar wyjątkowe – takie jak Złota 44. Jest ich mało, choć trzeba zaznaczyć, że górna granica cenowa mieszkaniowego luksusu w Polsce idzie w górę. Obecnie wynosi ona około 30 – 36 tys. zł/mkw. Wg ekspertów w związku z ciągle bardzo dobrą koniunkturą ten poziom wkrótce zostanie przekroczony.