Najem krótkoterminowy 2025 – zasady, podatki i opłacalność

Mieszkanie na wynajem to coraz częstszy sposób na pasywny dochód. Na popularności zyskuje dziś również wynajem krótkoterminowy – i to nie tylko w turystycznych miejscowościach w sezonie wakacyjnym. Staje się on popularną alternatywą dla droższych i obleganych hoteli - w szczególności w dużych aglomeracjach. Czy to rzeczywiście opłacalny biznes? Jak wyglądają przepisy? Jaki podatek od wynajmu mieszkania musimy zapłacić? Czy da się zorganizować najem krótkoterminowy bez działalności? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest najem krótkoterminowy;
• od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania;
• jak rozliczyć najem krótkoterminowy.

Czym jest i ile trwa najem krótkoterminowy? 

Najem krótkoterminowy to atrakcyjna alternatywa dla noclegu w hotelu, hostelu czy agroturystyce. Taką formę pobytu w odwiedzanym mieście szczególnie docenią ci, którym zależy na niezależności i spokoju. Mieszkanie na wyłączność pozwala na dużo większą swobodę - możemy liczyć na swobodny dostęp, własną łazienkę, a nawet taras i innne udogodnienia.

Jak jednak wygląda wygląda najem krótkoterminowy od strony formalnej? Jaka jest definicja prawna najmu krótkoterminowego i do ilu dni może trwać? W Polsce praktycznie nie ma przepisów, które jasno określałyby tę kwestię. Przyjmuje się, że wynajem krótkoterminowy nieruchomości to odpłatne udostępnienie nieruchomości na kilka dni lub tygodni. Mianem najmu krótkoterminowego przyjęło się określać czas do 30 dni - sugerują to regulacje podatkowe, jednak na chwilę obecną brak jest przepisów, które wprost mówią o tym okresie.

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Polsce? Sprawdź najlepsze oferty

Czym najem krótkoterminowy różni się od najmu okazjonalnego?

Najem krótkoterminowy różni się znacząco od najmu okazjonalnego. Ten drugi dotyczy dłuższych umów zawieranych z lokatorami, zwykle na kilka miesięcy, i wymaga dopełnienia formalności – m.in. notarialnego oświadczenia najemcy czy zgłoszenia do urzędu skarbowego. W przypadku najmu krótkoterminowego chodzi raczej o usługę zakwaterowania na bardzo krótki okres, bez konieczności zawierania klasycznej umowy najmu czy zabezpieczania się na wypadek eksmisji. To po prostu zupełnie inny model użytkowania nieruchomości – bliższy hotelom niż wynajmowi długoterminowemu.

Czy można prowadzić najem krótkoterminowy bez działalności gospodarczej?

Czy najem krótkoterminowy można prowadzić bez zakładania działalności gospodarczej? Tak, ale tylko w ściśle określonych przypadkach – gdy prowadzisz tzw. najem prywatny. Kluczowe jest, by najem nie przyjął formy działalności gospodarczej, a więc nie był prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk. Jeśli wynajmujesz okazjonalnie, bez usług dodatkowych (takich jak sprzątanie, wyżywienie, recepcja), bez stałego systemu rezerwacji czy szerokiej reklamy – masz szansę pozostać poza rejestrem CEIDG. W praktyce jednak granica jest cienka, a fiskus może zakwestionować taki model, jeśli uzna, że spełniasz warunki prowadzenia działalności.

Nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego przygotowuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Obecnie trwają prace nad projektem ustawy, która ma uregulować ten rynek i wprowadzić obowiązkową ewidencję lokali. Według planów nowe przepisy mają wejść w życie w 2026 roku. Wynajmujący będą musieli zarejestrować swoją nieruchomość, otrzymać unikalny numer identyfikacyjny i przekazać go platformie pośredniczącej. Platforma z kolei będzie zobowiązana do umieszczania tego numeru w ogłoszeniach oraz raportowania danych o najmie do odpowiednich organów państwowych. Takie rozwiązanie ma na celu zwiększenie przejrzystości rynku i zwalczanie nielegalnego najmu krótkoterminowego.

Forma opodatkowania najmu – jakie są możliwości?

Zgodnie z nowymi przepisami od 2023 roku przychody z najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów. Stawka wynosi 8,5% dla przychodów do kwoty 100000 zł rocznie oraz 12,5% dla nadwyżki ponad ten próg. W praktyce oznacza to, że osoby wynajmujące mieszkania prywatnie nie mają obecnie możliwości wyboru innych form rozliczenia podatku dochodowego.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy mogą rozliczać się według zasad podatku liniowego lub ryczałtu. Podatek liniowy to 19% od dochodu, natomiast ryczałt stosuje takie same stawki jak w najmie prywatnym – 8,5% do 100000 zł i 12,5% powyżej. W ramach działalności gospodarczej istnieje również możliwość rozliczenia się według zasad ogólnych, czyli progresywnej skali podatkowej.

House flipping - czy flipowanie mieszkań się opłaca? CZYTAJ

Najem krótkoterminowy a VAT – co musisz wiedzieć?

Najem krótkoterminowy jest traktowany przez przepisy jako usługa zakwaterowania i podlega opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki 8%. Dotyczy to wyłącznie lokali mieszkalnych udostępnianych na krótki okres, które wpisują się w klasyfikację PKWiU 55, obejmującą m.in. hotele, motele i inne obiekty krótkotrwałego zakwaterowania. W przypadku najmu lokali użytkowych lub przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne stawka VAT wynosi 23%.

Właściciele mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy powinni jednak uważać na limit obrotu – jeśli roczne przychody z działalności przekroczą 200000 zł, konieczna będzie rejestracja jako czynny podatnik VAT i rozliczanie podatku od kolejnych transakcji. Najem krótkoterminowy nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia z VAT, które przysługuje przy najmie długoterminowym na cele mieszkalne. Może być natomiast zastosowane podmiotowe zwolnienie z VAT, pod warunkiem nieprzekroczenia wspomnianego limitu.

Najciekawsze oferty mieszkań w Hiszpanii - sprawdź, ile kosztują

Najem krótkoterminowy Warszawa - stawki dobowe, ROI 2025

Duże miasta, takie jak Warszawa, od lat przyciągają rosnące zainteresowanie najmem krótkoterminowym. Stolica, ze względu na rozwiniętą infrastrukturę, liczne atrakcje i biznesowy charakter, jest jednym z najpopularniejszych miejsc dla turystów i osób podróżujących służbowo szukających wygodnego zakwaterowania na krótki okres.

Analizy rynku pokazują, że w 2025 roku średnia stawka dobowego najmu krótkoterminowego w Warszawie to około 320–350 zł. Ceny mogą się jednak znacząco różnić w zależności od dzielnicy – najdrożej jest zwykle w centrum oraz na prestiżowych osiedlach, gdzie stawki dobowego najmu sięgają nawet 500 zł lub więcej. Z kolei na obrzeżach miasta można znaleźć tańsze opcje, często w cenie poniżej 250 zł za dobę. Raporty wskazują, że wskaźnik obłożenia wynosi średnio 40–50%.

Z punktu widzenia wynajmującego ważnym aspektem jest także opłacalność inwestycji w mieszkanie pod wynajem, którą mierzy się wskaźnikiem ROI (Return on Investment). ROI to zwrot z inwestycji wyrażony procentowo, który pokazuje, jak szybko właściciel nieruchomości może odzyskać poniesione koszty zakupu i utrzymania mieszkania dzięki przychodom z najmu. Oblicza się go, dzieląc roczny zysk netto (po odliczeniu wszystkich kosztów) przez wartość inwestycji i mnożąc przez 100%. Im wyższy ROI, tym bardziej opłacalna inwestycja. W przypadku najmu krótkoterminowego w Warszawie średnia stopa zwrotu z inwestycji wynosi około 5,5% rocznie. Warto jednak zauważyć, że rentowność może się różnić w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania.

Czego nie robić, wynajmując mieszkanie na krótko? Najczęstsze błędy

Brak zgłoszenia do wspólnoty mieszkaniowej

Najem krótkoterminowy w budynku o charakterze mieszkaniowym może budzić sprzeciw sąsiadów; część wspólnot wprowadza ograniczenia, które warto wcześniej sprawdzić. Co więcej – być może nowe przepisy wprowadzą konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji właściciele mieszkań będą musieli dostosować się do nowych zasad. Ta kwestia jednak nadal jest przedmiotem dyskusji.

Nieprawidłowe rozliczenie najmu nieruchomości

Wiele osób błędnie zakłada, że wystarczy wyłącznie opłacać podatek ryczałtowy; tymczasem przy większej skali wynajmu konieczne może być prowadzenie działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że wraz z wejściem dyrektywy DAC-7 do KAS (Krajowa Administracja Skarbowa) trafiają informacje bezpośrednio z platform typu Airbnb czy Booking.

Ignorowanie obowiązków wobec sanepidu

Jeśli w lokalu oferowane są usługi dodatkowe (np. wyżywienie), lokal może podlegać kontroli sanitarnej, a właściciel musi zadbać o odpowiednie warunki higieniczno–sanitarne zgodnie z wymogami sanepidu.

Brak rejestracji przy przekroczeniu limitu VAT

Po przekroczeniu 200000 zł obrotu rocznie z tytułu krótkoterminowego najmu należy zarejestrować się jako czynny podatnik VAT – brak rejestracji może skutkować karą finansową i zaległościami podatkowymi.

Niezgłoszenie prowadzenia działalności gospodarczej

Jeśli najem ma cechy zorganizowanej i powtarzalnej działalności (system rezerwacji, reklama, regularność), organy skarbowe mogą uznać, że właściciel powinien zarejestrować działalność gospodarczą w CEIDG.

Najem krótkoterminowy - gdzie się opłaca?

Najem krótkoterminowy jest najbardziej popularny w miastach typowo turystycznych, szczególnie górskich i nadmorskich kurortach. Jednak rosnący popyt na wynajem w tej formie i rozszerzenie grupy docelowej o biznesmenów sprawiło, że i duże miejscowości mogą liczyć na popyt. 

Ostatecznie ceny za nocleg są bardzo zróżnicowane w zależności od wspomnianych już lokalizacji i standardu nieruchomości. Nowoczesne wnętrze w centrum Poznania może okazać się więc droższe, niż standardowe mieszkanie nad morzem, ale w dalekiej od niego odległości.

Szukając odpowiedniego miejsca na taką inwestycję, warto rozważyć lokalizacje takie, jak Gdańsk, Zakopane, Kraków czy Wrocław, ale także Warszawę, Łódź czy właśnie Poznań. Chętnych na nocleg nie zabraknie również w mniejszych miejscowościach w pobliżu morza, jezior i gór.

Czym różni się najem krótkoterminowy od długoterminowego?  Sprawdź

Najem krótkoterminowy a VAT

Aby legalnie wynajmować swoje M turystom, należy prowadzić działalność gospodarczą i rozliczać odpowiednie podatki, w tym VAT. PKWiU tego typu najem umieściła w grupowaniu 55 obejmującym zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w: hotelach, motelach, pensjonatach, innych obiektach hotelowych np. kempingach, polach namiotowych, hotelach pracowniczych. 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajem krótkoterminowy opodatkowany jest preferencyjną stawką 8% VAT. Trzeba jednak uważać, bowiem ta dotyczy lokali mieszkalnych. Dla użytkowych (gdzie obecnie często powstają mikrokawalerki) podatek wyniesie już 23%.

Najem krótkoterminowy w 2025 – podsumowanie

Najem krótkoterminowy na rynku nieruchomości w 2025 roku to nadal atrakcyjna forma generowania dochodu, szczególnie w dużych miastach. Jeśli planujesz najem krótkoterminowy, zwróć uwagę na kilka istotnych kwestiach. Najem prywatny lub w ramach działalności gospodarczej wpływa na sposób rozliczenia podatkowego - pamiętaj o obowiązku opodatkowania przychodów oraz konieczności rejestracji VAT po przekroczeniu określonego progu obrotów.

Obecnie regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego nie są jeszcze w pełni ujednolicone, jednak rynek czeka na nowe przepisy, które mają wejść w życie w 2026 roku i wprowadzić zwiększenie bezpieczeństwa, przejrzystość oraz kontrolę tego segmentu najmu. Śledź informacje w naszym serwisie, by być na bieżąco z najnowszymi regulacjami dotyczącymi najmu i trendami na rynku nieruchomości!

Pobierz bezpłatnie umowę najmu krótkoterminowego Zobacz

Myślisz o zarabianiu na najmie inwestycyjnym? Znajdź idealną nieruchomość pod inewestycję już dziś!

ZOBACZ NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE