Najem krótkoterminowy - ile można zyskać?

Mieszkanie na wynajem to często sposób na pasywny dochód. Coraz popularniejszy staje się również wynajem krótkoterminowy – i to nie tylko w wakacje w turystycznych miejscowościach. Stał się on popularną alternatywą dla hoteli, które są nie tylko droższe, ale i często nie mają wolnych miejsc. Wzrost zainteresowania tego typu lokalami widać w szczególności w dużych aglomeracjach. Czy to rzeczywiście opłacalny biznes?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• gdzie opłaca się wynajmować własne M
• ile można na nim zarobić
• jakie są zalety i wady tego rozwiązania

Czym jest najem krótkoterminowy?

Jednym ze sposobów na zarabianie na nieruchomościach jest najem krótkoterminowy. Definicja prawna takiej formy biznesu właściwie nie istnieje, jednak można przyjąć, że jest to krótka forma klasycznego wynajmu. Polega bowiem na użyczeniu lokalu mieszkalnego innym osobom, ale nie na miesiąc czy rok, ale na doby.

Jest to alternatywa dla noclegu w hotelu czy standardowej agroturystyce, na którą decyduje się coraz więcej podróżnych. Rozwiązanie okazuje się atrakcyjne nie tylko dla turystów, ale też dla osób wyjeżdżających np. służbowo. 

Taka forma pobytu w obcym mieście jest uznawana za niezwykle wygodną. Szczególnie docenią ją ci, którym zależy na niezależności i spokoju. Mieszkanie na wyłączność pozwala na dużo większą swobodę. Możemy też liczyć na swobodny dostęp do kuchni oraz - oczywiście - własną łazienkę. Jeśli sąsiedzi nie będą zbyt uciążliwi, możemy spodziewać się ciszy.

Jakie mieszkanie pod najem krótkoterminowy?

Aby krótkoterminowy wynajem mieszkania był opłacalny, to nie może być byle jakie. Musi spełniać kilka określonych warunków - głównie po to, by cieszyć się dużym zainteresowaniem wśród podróżujących. Im lepsza charakterystyka nieruchomości, tym większe zyski można z niej uzyskać. Na co przede wszystkim warto zwrócić uwagę?

Dogodne położenie

Pierwsza kwestia to oczywiście lokalizacja. Ważne jest, aby mieszkanie było położone w atrakcyjnej okolicy - w bliskiej odległości od najważniejszych atrakcji turystycznych, sklepów, restauracji i kawiarni czy terenów zielonych. Dla wielu osób, istotną zaletą będzie bliskość przystanków komunikacji miejskiej, a także dworca połączeń dalekobieżnych czy lotniska.

W zależności od tego, do jakich gości docelowych będziemy kierować ofertę najmu krótkoterminowego - od tego zależeć będzie, jaka lokalizacja będzie bardziej pożądana. Biznesmeni docenią nieruchomość w centrum miasta, natomiast turyści polubią krótką drogę do okolicznego jeziora czy brzegu morza oraz ładny widok z okna. 

Infrastruktura osiedla

Kolejne, na co na pewno zwrócą uwagę nasi goście, to osiedle i jego najbliższa okolica. Szczególnie nowe osiedla oferują szczególnie dużo. W pomieszczeniach użytkowych deweloperzy przewidują miejsce na sklepy, kawiarnie czy restauracje, co może być niezwykle atrakcyjne dla najemców mieszkania, również tych „krótkoterminowych”.

Rodziny z dziećmi docenią także rozbudowany plac zabaw, a niemal każdy przyjezdny polubi zielony teren na osiedlu i w jego najbliższym otoczeniu. Bez znaczenia będą jednak szkoły i przedszkola, czy lokale usługowe jak banki.

Standard i wyposażenie M

Nie musimy decydować się na najdroższe materiały (choć te zwykle oznaczają trwałość na lata), ale zadbajmy o to, by nasze M na wynajem było urządzone ze smakiem. Aby uniknąć surowego wnętrza - nie zapomnijmy o dekoracyjnych dodatkach. 

Nie mniej ważne jest wyposażenie. Niezbędnym minimum są sztućce i naczynia. Mowa nie tylko o kilku talerzach i szklankach, ale i podstawowych akcesoriach kuchennych, jak garnek, patelnia oraz czajnik. Sprzęty, które docenią goście przybywający na dłużej, to na pewno suszarka do włosów, żelazko, pralka czy nawet zmywarka. Miłym gestem z naszej strony będzie także wyposażenie mieszkania w ekspres do kawy, wygodny leżak na balkonie czy źródło rozrywki - gry planszowe lub książki.

Nie możemy też zapomnieć o podstawowych elementach, które każdy gość powinien zastać na miejscu, jak płyn do mycia naczyń wraz z gąbką, worki na śmieci czy choćby mała zmiotka. Nasi najemcy nie powinni musieć martwić się o takie rzeczy. 

W jakich miastach opłaca się wynajem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy jest najbardziej popularny w miastach typowo turystycznych, szczególnie górskich i nadmorskich kurortach. Jednak rosnący popyt na wynajem w tej formie i rozszerzenie grupy docelowej o biznesmenów sprawiło, że i duże miejscowości mogą liczyć na popyt. 

Ostatecznie ceny za nocleg są bardzo zróżnicowane w zależności od wspomnianych już lokalizacji i standardu nieruchomości. Nowoczesne wnętrze w centrum Poznania może okazać się więc droższe, niż standardowe mieszkanie nad morzem, ale w dalekiej od niego odległości.

Szukając odpowiedniego miejsca na taką inwestycję, warto rozważyć miejsca typowo turystyczne, jak Gdańsk, Zakopane, Kraków czy Wrocław, ale także Warszawę, Łódź czy właśnie Poznań. Chętnych na nocleg nie zabraknie również w mniejszych miejscowościach w pobliżu morza, jezior i gór.

Ile można zarobić na takim wynajmie?

Aby wyliczyć potencjalne zarobki, trzeba wziąć pod uwagę stałe i dodatkowe koszty. To przede wszystkim czynsz administracyjny oraz opłaty za media. Koniecznie trzeba zadbać o ubezpieczenie (od zalania czy spalenia, ale i np. kradzieży z włamaniem) i rozliczenie podatku od nieruchomości do Urzędu Skarbowego. Właściciele zwykle decydują się na usługi sprzątania, choć można robić to samodzielnie.

Podobnie ma się rzecz np. z pralnią, musimy bowiem zapewnić świeżą pościel, a czasami także ręczniki, ale i to można wykonać we własnym zakresie. Trzeba się liczyć także z większą eksploatacją mieszkania - goście mogą narobić nieco szkód, a więc dobrze zabezpieczyć budżet na ewentualne naprawy czy wymianę poszczególnych mebli czy sprzętów.

Jaką cenę możemy zaproponować za jedną dobę? Wiele zależy od lokalizacji, standardu i wielkości mieszkania. Im więcej miejsc noclegowych - tym oczywiście wyższa kwota za noc. Zwykle najem całego lokalu to stawki zaczynające się od 150 zł w niedużym, prostym mieszkaniu. Jednak jeśli nieruchomość znajduje się w pięknej okolicy, ma przynajmniej dwie sypialnie, a jej wnętrze zachęca od pierwszego spojrzenia - ceny rosną do 600-700 zł za dobę. W naprawdę luksusowych apartamentach z wyjątkowym widokiem, jedna noc potrafi kosztować nawet ponad 1000 zł. 

Trzeba przy tym pamiętać, że nie mamy gwarancji najmu przez cały miesiąc. Nie można więc założyć, że opłatę dobową wystarczy pomnożyć przez 30 czy 31 dni - takie obłożenie zdarza się tylko w okresie wakacyjnym lub naprawdę topowych lokalizacjach (choć i tu nie zawsze jest to pewnik). Aby wyliczyć potencjalny przychód roczny warto więc zsumować wszystkie koszty stałe oraz założyć średnią cenę za dobę (ta bowiem może zmieniać się w zależności od sezonu). Można też przyjąć, że średnie obłożenie to 18 dni w miesiącu. Pod tym kątem najem krótkoterminowy zdecydowanie przegrywa z tym długoterminowym, który zapewnia stały dochód.

Czym różni się najem krótkoterminowy od długoterminowego? Sprawdź

Najem krótkoterminowy a VAT

Aby legalnie wynajmować swoje M turystom, należy prowadzić działalność gospodarczą i rozliczać odpowiednie podatki, w tym VAT. PKWiU tego typu najem umieściła w grupowaniu 55 obejmującym zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w: hotelach, motelach, pensjonatach, innych obiektach hotelowych np. kempingach, polach namiotowych, hotelach pracowniczych. 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajem krótkoterminowy opodatkowany jest preferencyjną stawką 8% VAT. Trzeba jednak uważać, bowiem ta dotyczy lokali mieszkalnych. Dla użytkowych (gdzie obecnie często powstają mikrokawalerki) podatek wyniesie już 23%.

Zalety i wady rozwiązania

Trudno nie dostrzec zalet najmu własnego M na krótkie okresy. Głównym plusem są zarobki - te potrafią być zdecydowanie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego. Przy dobrej organizacji i maksymalnej automatyzacji procesów, pieniądze zarabiają się niemal same, bez naszego udziału.

Aby jednak dojść do tego momentu, trzeba zadbać o sprawne działanie kalendarza i systemu rezerwacji (np. na portalach jak Booking czy Airbnb), samodzielne zameldowanie i wymeldowanie gości, obsługę mieszkania przez zewnętrznych usługodawców (sprzątanie, pranie, drobne naprawy). W tej sytuacji, jedyne w co trzeba się zaangażować to koordynacja całego procesu oraz kontakt z gośćmi - choć i to można zlecić, np. firmie zarządzającej. 

Najem krótkoterminowy generuje więc dużo wyższe koszty niż wynajem na długi czas (miesiące lub nawet lata). Potrzebna jest także inwestycja na start, aby maksymalnie podnieść standard mieszkania i uczynić je atrakcyjniejszym. W końcu - taka forma zarabiania jest zwyczajnie niepewna. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ile dni w roku nasze M będzie rzeczywiście wynajęte (i za jaką cenę) - co najlepiej pokazał rynek najmu w trakcie pandemii. Nasza nieruchomość jest też bardziej narażona na szkody i zniszczenia, a mało kto decyduje się na pobieranie kaucji przed najmem.

Podsumowanie

Czy dla każdego wynajem mieszkania na krótki okres to dobry biznes? Oczywiście nie. Jednak przy odpowiednim wyborze nieruchomości i sprawnym zarządzaniu całym procesem, taka forma inwestycji może być bardzo opłacalna. Trzeba przy tym pamiętać, że najem nie jest do końca bezobsługowym modelem biznesu i - aby ten miał szansę na powodzenie - należy poświęcić mu nieco czasu.

Nagrodą będzie jednak zwrot inwestycji (szybszy niż w przypadku wynajmu długoterminowego), powracający lokatorzy zadowoleni z pobytu u nas i oczywiście własne M w atrakcyjnej lokalizacji, w którym i my sami możemy się zatrzymać.

Pobierz bezpłatnie umowę najmu krótkoterminowego Zobacz