Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania - ile wynoszą?

Zakup mieszkania to ogromna inwestycja. Warto pamiętać, że na ostateczny koszt takiej transakcji wpływa wiele kosztów dodatkowych. Warto zatem na ten cel zagospodarować odpowiednie środki. Jak duże? Z pewnością w obecnej sytuacji, coraz większe, ponieważ wraz ze wzrostem średnich cen metrażu koszty transakcyjne również poszły górę. Ile dokładnie wynoszą? Tego dowiesz się z naszego tekstu. Czytaj dalej! 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co składa się na koszt zakupu mieszkania
• jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej
• ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Do ceny nieruchomości jaką przyjdzie nam za nią zapłacić należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość określona jest odgórnie i wynosi dwa procent wartości M. Należy jednak pamiętać, że urząd skarbowy może zakwestionować cenę sprzedaży jako podstawę naliczenia tego podatku i zmusić nabywcę do zapłacenia wyższej kwoty.

Uwaga! Podatek ten obowiązuje tylko i wyłącznie przy zakupie lokalu z rynku wtórnego i wynosi lwią część kosztów transakcyjnych ponoszonych przez nabywców używanych mieszkań. 

Taksa notarialna 

Na koszt zakupu mieszkania składa się również wynagrodzenie notariusza. Urzędnikowi przysługuje tak zwana taksa notarialna za wykonanie określonych czynności. Jej maksymalna wysokość została wyszczególniona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Ile zatem zapłacimy notariuszowi, kupując mieszkanie? Poniżej przedstawiamy wyliczenia.

Należy pamiętać, że podane kwoty są wartościami maksymalnymi. W zależności od indywidualnych okoliczności notariusz może ustalić inną, niższą stawkę. Do wymienionych kwot musimy doliczyć jeszcze aktualną wysokość podatku VAT. 

Zgodnie z ustawą, podczas podpisywania umowy deweloperskiej, koszty te pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę. 

Czasem notariusze pobierają także dodatkową opłatę (200 zł + 23% VAT), którą inkasują za złożenie przez Internet wniosku o wpis do ksiąg wieczystych (na podstawie Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. - sygn. akt III CZP 5/13). 

Warto podkreślić, że nie wszystkie kancelarie notarialne pobierają taką dodatkową opłatę od swoich klientów.

Wypis z aktu notarialnego

Kolejną opłatą pobieraną przez notariusza są koszty wypisów z aktu notarialnego. Potrzebne są minimum trzy sztuki, ale dobrze mieć dodatkowy egzemplarz w zapasie. Koszt to 6 zł za każdą nowo rozpoczętą stronę. W tym przypadku również musimy doliczyć obowiązujący podatek VAT. 

Założenie księgi wieczystej

Założenie księgi wieczystej to czynność, którą można wykonać samodzielnie, bądź zlecić ją notariuszowi. Czynność ta polega na złożeniu w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku KW-ZAL. Jej koszt określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. 

Od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł. Do niej należy doliczyć kwotę 200 zł, która stanowi opłatę stałą od wniosku o wpis prawa własności. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobierana jest część opłaty stałej proporcjonalna do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych. 

200-300 zł to zatem minimalny koszt założenia księgi wieczystej. 

Wpis do hipoteki

Wiele osób, które chcą kupić własne M biorą na ten cel kredyt hipoteczny. W sądzie pobierana jest opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł. Przy załatwianiu sprawy osobiście kredytobiorca musi ją opłacić w kasie sądu lub przelewem, a dowód wpłaty dołączyć do wniosku KW-WPIS.

W sytuacji, gdy to notariusz zajmuje się wnioskowaniem o wpis hipoteki do księgi wieczystej, koszt całej operacji jest nieco wyższy. Notariusz pobiera bowiem dodatkową opłatę za taką usługę, która wynosi od 100 do nawet 1000 zł.

Dodatkowym kosztem ustanowienia hipoteki na rzecz banku jest podatek od czynności cywilnoprawnych – wynosi on 19 zł.

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym vs. na rynku wtórnym

Aby lepiej zobrazować koszty, jakie wiążą się z zakupem mieszkania, przygotowaliśmy tabelę porównującą koszty transakcyjne na rynku pierwotnym i rynku wtórnym. Założyliśmy, że wartość przykładowego mieszkania, które chcemy nabyć, wynosi 400 tys. zł.

Uwzględniliśmy trzy opcje dokonywanej transakcji:

1. Zakup na kredyt ukończonego mieszkania od dewelopera o wartości 400 000 zł (przy założeniu, że lokal nie jest objęty przepisami nowej ustawy deweloperskiej lub podlega nowym przepisom, ale deweloper nie zawiera przed sprzedażą umowy zobowiązującej do przeniesienia własności mieszkania pod warunkiem wpłaty ceny).
2. Kupno na kredyt budowanego mieszkania od dewelopera za 400 000 zł.
3. Zakup na kredyt używanego mieszkania o wartości 400 000 zł.

Z przedstawionej poniżej tabeli wynika, że kupno na kredyt mieszkania od dewelopera, które jest jeszcze w budowie, cechuje się największą liczbą różnych rodzajów kosztów. Jednak po podliczeniu wszystkich opłat dodatkowych widzimy, że wcale nie jest to najdroższa opcja. Koszty dodatkowe związane z zakupem na kredyt mieszkania z rynku wtórnego będą najwyższe. Z naszych obliczeń wynika, że mogą wynieść ponad 2,5% ceny zakupu, czyli 10 097,95 zł. To około trzy razy więcej niż w przypadku mieszkania od dewelopera. Lwią część tej kwoty stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych, którego nie zapłacimy, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego.

Poniższe zestawienie wskazuje, że nabywca nowego i ukończonego mieszkania od dewelopera zapłaci dodatkowo sumę stanowiącą 0,55% ceny zakupu przykładowego lokalu (0,55% z 400 000 zł). W przypadku budowanego mieszkania z rynku pierwotnego, analogiczna suma kosztów transakcyjnych (notarialnych i sądowych) wynosi około 0,79% ceny zakupu.

Podsumowanie

Wiele osób przygotowując się finansowo do zakupu mieszkania, bierze pod uwagę wyłącznie cenę lokalu. Tymczasem warto mieć świadomość, że aby stać się właścicielem wymarzonego M, powinniśmy być przygotowani również na inne, dodatkowe koszty. Jak wykazaliśmy powyżej, łączne koszty mogą wynosić nawet kilka procent wartości nieruchomości. Warto zatem wziąć je pod uwagę i przygotować dodatkową gotówkę, planując tak duży wydatek jakim jest kupno mieszkania.