Stan prawny nieruchomości

Stan prawny możemy określić jako ogół okoliczności mających znaczenie prawne związane z danym przedmiotem, w tym przypadku z nieruchomością. Innymi słowy, stan prawny (sytuacja) określonej rzeczy, to krzyżujące się wiązki praw i obowiązków z nią powiązanych.

Ustalenie pełnego spektrum owych zależności nie jest łatwe, w odniesieniu do nieruchomości ustalenie jej stanu prawnego należy rozpocząć od księgi wieczystej. Na marginesie wyjaśnienia wymaga, że nie wszystkie nieruchomości mają urządzone księgi wieczyste.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak sprawdzić stan prawny nieruchomości 
• jaka jest treść księgi wieczystej
• skąd możemy dowiedzieć się o zaległościach podatkowych właściciela nieruchomości

W coraz to rzadszych przypadkach nieruchomość, zamiast księgi wieczystej, posiada jedynie zbiór dokumentów jej dotyczących. Zbiory takie prowadzone są przez sądy wieczystoksięgowe, które obejmują dokumentację dotyczącą nieruchomości, złożoną w tym sądzie. Z tego też względu w zbiorze znajduje się znacznie mniej informacji aniżeli w księdze wieczystej. Nadto, sąd nie bada ich aktualności ograniczając się do przechowywania składanych mu pism.

Treść księgi wieczystej

Wracając zaś do treści księgi wieczystej, stanowi ona bez wątpienia podstawowe źródło wiedzy na temat sytuacji prawnej określonej nieruchomości. Z poszczególnych jej działów dowiemy się następujących informacji:

Dział I, część oznaczona I-O

Obejmuje oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnię, numer działek, a w przypadku nieruchomości lokalowych spis pomieszczeń).

Dział I, część oznaczona I-Sp

Zawiera spis praw związanych z własnością, czyli przykładowo udział w nieruchomości wspólnej związany z daną nieruchomością, czy też termin, do kiedy zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, oraz sposób korzystania z nieruchomości, wynikający z umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, a także służebności dla których badana nieruchomość jest nieruchomością władnącą.

Dział II

Obejmuje informacje o aktualnym właścicielu nieruchomości.

Dział III  

Tu wpisywane są prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości, a także zgłoszone roszczenia i ograniczenia, tytułem przykładu należy wskazać na: roszczenia z umowy deweloperskiej albo umowy przedwstępnej, prawa osobiste (najem, dzierżawa), ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość (np. dożywocie, służebności gruntowe, użytkowanie), a także inne ograniczenia (np. z umowy o podział nieruchomości do korzystania).

Dział IV

W tym dziale wpisywane są obciążenia hipoteczne.

Wzmianki w księdze wieczystej

Badając treść księgi wieczystej szczególną uwagę należy zwrócić na wzmianki, które mogą być uwidocznione w poszczególnych jej działach. Wzmianka wpisywana jest w chwili wpływu do sądu wieczystoksięgowego wniosku i jest wykreślana z chwilą wpisania roszczenia objętego tymże wnioskiem, bądź też jego prawomocnego oddalenia. Dla osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości istnienie wzmianki oznacza, że:

- w zakresie informacji ujawnianych w danym dziale istnieje nierozpoznany wniosek, który może wpłynąć do treść księgi wieczystej,

- ze względu na możliwe konsekwencje złożonego wniosku na aktualność wpisów w księdze wieczystej, istnienie wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia ta z kolei to zasada, w myśl której w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Przykładowo, jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest dana osoba jako właściciel, to nabywając od niej nieruchomość kupujący zostanie wpisany w dziale II księgi wieczystej, nawet jeżeli zbywca faktycznie nie był jej właścicielem.

Co prawda w dziale III księgi wieczystej mogą być wpisywane różnego typu prawa, roszczenia i ograniczenia, niemniej ich wpis nie jest warunkiem ich ważności. Stąd też niektóre spośród nich są rzadko ujawniane w księdze wieczystej. Stąd też w umowie sprzedaży zawierane są oświadczenia zbywcy o istnieniu, bądź braku tego typu praw i obowiązków.

- wypis z planu zagospodarowania przestrzennego obejmujący swoim obszarem daną nieruchomość gruntową – określa on m.in. warunki zabudowy gruntu (dopuszczalną wysokość budynku, liczbę kondygnacji, rodzaj działki, dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości, itp.),

- wypis z rejestru gruntów, w którym znajdziemy dokładne oznaczenie nieruchomości oraz dane właścicieli wraz ze stosowną mapą ewidencji gruntów,

- zaświadczenie meldunkowe, ważna jest weryfikacja czy w lokalu nie są zameldowane osoby trzecie,

- zaświadczenie w przedmiocie leśnego charakteru gruntu – obecne przepisy przewidują dla gruntów leśnych możliwość wprowadzenia uproszczonego planu urządzenia lasu, który wpływa na sposób zagospodarowania także nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie lasu.

Ważne jest także sprawdzenie, czy sprzedający nie zalega z opłatą podatków i innych danin publicznych. Organy podatkowe mogą bowiem ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości na zabezpieczenie zaległości.

Jak wynika z powyższego, stan prawny nieruchomości jest kształtowany przez wiele różnego typu praw i obowiązków, zarówno cywilnych, jak i publicznoprawnych. Weryfikacja ich istnienia oraz zakresu, chociaż mozolna i wiążąca się z wydatkami na ww. zaświadczenia, leży w interesie stron transakcji. Niewłaściwe ustalenie sytuacji prawnej nieruchomości może bowiem skutkować roszczeniami kierowanymi przez osoby trzecie do nabywcy, a tego ostatniego do sprzedającego. Warto wiedzieć, że można sprawdzić nieruchomość i sprzedawcę również dzięki Urzędowi Skarbowemu oraz Urzędowi Gminy. 

Urząd skarbowy

O zaległościach podatkowych właściciela nieruchomości można dowiedzieć się z zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach. Dodatkowo, zaświadczenie takie, o ile zaznaczone to zostanie we wniosku, dostarczy informacji o prowadzonych względem podatnika postępowaniach: mających na celu ujawnienie jego zaległości podatkowych i określenie ich wysokości; egzekucyjnych w administracji, również w zakresie innych niż podatkowe zobowiązań wnioskodawcy; w sprawach o przestępstwa skarbowe lub wykroczenia skarbowe oraz dotyczące: okresów, z których pochodzą zaległości i ich tytułów, oraz podatków, których termin płatności został odroczony lub których płatność została rozłożona na raty.

Właściciel na prośbę kupującego może sam złożyć wniosek o wydanie takiego zaświadczenia lub udzielić nabywcy pełnomocnictwa, aby mógł on je uzyskać. Wydanie zaświadczenia to koszt rzędu 21 zł. Jeśli wydawane jest pełnomocnikowi, jest to dodatkowy koszt w wysokości 17 zł.

Urząd gminy

Podobnie, jak w urzędzie skarbowym, tak i w urzędzie gminy, można samodzielnie starać się o uzyskanie zaświadczenia, oczywiście na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. W przypadku, składania wniosku o wydanie zaświadczenia z akt ewidencji ludności (o ilości osób zameldowanych w lokalu), udzielenie pełnomocnictwa kosztuje 17 zł. Tyle samo kosztuje wydanie zaświadczenia. Dokument wystawiony przez Wydział Spraw Obywatelskich rozwieje wszelkie wątpliwości.

Sprawdzenie tego, kto jest zameldowany pod danym adresem, uchroni nabywcę przed nieprzyjemnym zaskoczeniem, jakim może być np. ciążące na nieruchomości prawo dożywocia. Jeśli okaże się, że sprzedawca zataił taką informację - w rzeczywistości można nabyć mieszkanie z lokatorem, którego nie będzie można się pozbyć.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości powinno się potraktować jako sprawę priorytetową, wręcz niezbędną. Wykonanie powyższych kroków, w sposób skuteczny, pozwoli zminimalizować ryzyko związane z zakupem mieszkania czy domu. Dodatkowym zabezpieczeniem może być odpowiednio sformułowana umowa kupna-sprzedaży. Zawarta w formie aktu notarialnego, powinna zawierać oświadczenie właściciela nieruchomości, o tym, że nie będzie ona przedmiotem roszczeń osób trzecich.