[SONDA] Rynek nieruchomości za 10 lat

W ciągu ostatniej dekady, krajowy rynek mieszkaniowy znacznie się powiększył, widoczny jest również wzrost liczby osób, które stać na własne mieszkanie oraz liczby inwestorów. Jakie z kolei są perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w ciągu najbliższych 10 lat? Czym zaskoczą nas inwestycje mieszkaniowe przyszłości? Zachęcamy do lektury dalszej części sondy deweloperskiej. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak zdaniem deweloperów będzie wyglądał rynek nieruchomości w ciągu dekady 
• czy rozwinie się budownictwo ekologiczne
• czy wartość gruntów będzie rosła 

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Uważam, że przyszłość należy do ekologii i to pod każdym możliwym względem. Na pewno czeka nas olbrzymia zmiana jakościowa w zakresie dbania o efektywność cieplną, oszczędzanie energii, oczyszczanie wody. Spodziewam się, że niebawem na dachach nowych budynków będą się pojawiać panele słoneczne, a wszelkie rozwiązania sprzyjające ochronie środowiska z mody zamienią się w standard. Taka zmiana czeka też ofertę usług dodatkowych, które deweloperzy oferują mieszkańcom. W ciągu kilku lat będą one szły np. w stronę osiedlowego car sharingu i innych rozwiązań, które pozwolą zmniejszyć szkodliwy wpływ człowieka na klimat. 

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Ze względu na zmieniające się uwarunkowania makro- i mikroekonomiczne przewidywanie, jakie transformacje czekają nas w perspektywie kolejnych dziesięciu lat i jak wpłynie to na rynek nieruchomości, jest obarczone sporym ryzykiem błędu.

Braki lokalowe, niesłabnące zapotrzebowanie na mieszkania oraz chęć poprawy warunków lokalowych będą niezmiennie miały znaczący wpływ na wyniki sprzedaży na rynku pierwotnym. Czynnikami stymulującymi wzrost zainteresowania ofertą deweloperów są niskie stopy procentowe oraz poprawiająca się sytuacja materialna. Niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania zachęcają do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym, a to dodatkowo wspiera popyt. W szerokiej perspektywie makroekonomicznej nie ma przesłanek, które zwiastowałyby nadejście recesji. Spodziewamy się raczej równowagi i stabilizacji rynkowej, przy jednoczesnym utrzymaniu popytu na wysokim poziomie. 

Nabywcy oczekują osiedli mieszkaniowych oferujących nową jakość życia. Dlatego można spodziewać się, że trendem zyskującym na sile będzie wzbogacanie inwestycji deweloperskich o kolejne udogodnienia m.in. nowoczesne zabezpieczenia pozwalające na zwiększenie bezpieczeństwa i rozwiązania zwiększające poczucie komfortu. Ponadto w przyszłości na popularności będą zyskiwać ekologiczne i energooszczędne systemy. 

Mariusz Delura, Lider Biura Sprzedaży osiedla Stella firmy Profbud

Obecnie mamy do czynienia z rekordową aktywnością deweloperów i niezwykle dużym wyborem mieszkań. Bez wątpienia jest to wynik korzystnej sytuacji gospodarczej w Polsce. Zwiększająca się liczba nowych lokali powoduje, że za kilka lat deweloperzy będą stać przed wyzwaniem przemodelowania swojej oferty i dostosowania jej do nowych warunków rynkowych, a także oczekiwań nabywców. Kluczowe będzie przyciągnięcie klientów atrakcyjnymi rozwiązaniami, wyróżniającymi się na mocno konkurencyjnym rynku. W tym zakresie istotna okaże się implementacja koncepcji smart city w nowoczesnym budownictwie. W myśl tej idei, inteligentne miasto będzie wykorzystywało technologie informacyjno-komunikacyjne i inne innowacyjne narzędzia, aby mieszkańcom żyło się lepiej. Na znaczeniu zyskają zatem rozwiązania ekologiczne, w  duchu zrównoważonego rozwoju. 

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnord SA

Porównując rynek mieszkaniowy w Polsce z rynkami innych europejskich krajów widać dysproporcję pomiędzy jakością a ceną. Może to zabrzmi zaskakująco, ale oferowany na polskim rynku produkt jest relatywnie wysokiej jakości przy wciąż niskiej, w zestawieniu z innymi rynkami regionu cenie. A zatem czeka nas nieuchronna konwergencja cen, o ile otoczenie gospodarcze nie ulegnie znaczącej zmianie. Spodziewam się też znaczącego rozwoju budownictwa ekologicznego, opartego na przemyślanych, kompleksowych rozwiązaniach.

Rosnąca skala inwestycji będzie też stawiać przed deweloperami nowe wyzwania z zakresu urbanistyki i zarządzania stosunkami społecznymi. Dzisiejsza „maszyna do mieszkania” to coś więcej niż zaspokojenie podstawowych potrzeb. To budowa stylu życia, kreowanie postaw konsumenckich, budowa otoczenia edukacyjnego premiującego mieszkańców danego obszaru. A zatem rola dewelopera będzie ewoluować w kierunku szeroko rozumianego animatora przestrzeni, kreatora a nie tylko prostego wykonawstwa.

 

Roma Peczyńska, marketing manager Red Park (RED Development)

W perspektywie 10 lat możemy spodziewać się wyhamowania wzrostu cen i ich stabilizacji, ale na spadki nie mamy co liczyć, ponieważ koszty materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa będą utrzymywać się na stałym poziomie. Analitycy przewidują, że ceny mieszkań w Poznaniu mogą jeszcze wzrosnąć, szczególnie w przypadku inwestycji, które zostały wprowadzone na rynek pod koniec ubiegłego roku. Przez zmniejszającą się dostępność gruntów w centrum, coraz więcej deweloperów przeniesie się na obrzeża miast.

Wartość gruntów poza centrum będzie rosła. Najsilniejszą grupą klientów staną się osoby w wieku od 40 do 50 lat. Najpopularniejsze wciąż będą standardowe 50-60-metrowe mieszkania. Inwestorzy i zamożni klienci będą potrzebowali nowości i mieszkań wyróżniających się - widokiem, tarasem, wykończeniem czy prestiżem. Na pewno będzie miejsce na nowinki - czy to technologiczne, czy to konceptualne, czy architektoniczne. Potencjał rozwojowy jest duży i na pewno zostanie wykorzystany.

Cezary Grabowski, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Bardzo istotny wpływ na rynek nieruchomości będzie miała demografia, która w ostatnich latach, dzięki wchodzeniu na rynek potencjalnych klientów z roczników wyżu demograficznego lat osiemdziesiątych, była istotnym czynnikiem prowzrostowym. Mimo to, przez najbliższe 10 lat liczba gospodarstw domowych będzie utrzymywała się na wysokim poziomie. Młode rodziny będą szukać nowych, większych i bardziej komfortowych mieszkań, zatem przez najbliższe lata rynek nadal będzie się rozwijać, chociaż nie tak prężnie jak wcześniej. Jednocześnie ze względu na bogacenie się społeczeństwa, a także coraz większą jego mobilność, przewidujemy, że Polacy częściej będą zmieniać mieszkania. 

Eryk Nalberczyński, Dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper

Jeżeli uda się zrealizować program wsparcia dla budownictwa społecznego z udziałem Skarbu Państwa lub gmin, struktura rynku nieruchomości w Polsce będzie coraz bardziej zbliżona do krajów Europy Zachodniej, gdzie dominuje długoterminowy wynajem. Nieruchomości będą coraz droższe z uwagi na dotkliwy brak atrakcyjnych terenów w obrębie miast. Zgodnie z przyjętymi dyrektywami Unii Europejskiej budownictwo będzie coraz bardziej energooszczędne i niskoemisyjne. 

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Skomplikowana sytuacja na rynku nieruchomości z pewnością sprawi, że układ sił wśród polskich firm deweloperskich ulegnie przearanżowaniu. Traktujemy to jako wyzwanie, by jeszcze bardziej podnieść poziom naszych usług i jeszcze skuteczniej odpowiadać na potrzeby naszych klientów. Na pewno wiele zależeć będzie od mieszkaniowej polityki partii, która wygra nadchodzące wybory.

Bez względu jednak na posunięcia kolejnego rządu, pewne czynniki pozostaną bez zmian: najważniejszym spośród nich będzie, naturalnie, zmniejszający się zasób działek w atrakcyjnych lokalizacjach, stanowiący unikalny test dla rynku deweloperskiego. Na pewno nadchodząca dekada będzie czasem poszukiwania nowych rozwiązań projektowych i technologicznych, umożliwiających budowanie szybciej i niższym kosztem lokali ściśle dostosowanych do potrzeb odbiorców: np. z prefabrykatów czy w formacie mikro i mini.

Przewidujemy, że trend „ucieczki z miasta” w poszukiwaniu większych metraży i bliskości natury również będzie się nasilał i wzrośnie popularność domów.  

Jacek Zengteler, Dyrektor Działu Projektów Mieszkaniowych, Członek zarządu Yareal Polska

Pewne jest, że w kolejnych latach w największych, najszybciej rozwijających się polskich miastach, coraz trudniej będzie pozyskać atrakcyjne tereny pod inwestycje mieszkaniowe. Jednocześnie wciąż będzie brakowało setek tysięcy mieszkań, których pożądają kolejne pokolenia coraz zamożniejszych Polaków. Wyraźnie widać wzrost na rynku mieszkań na wynajem, który prawdopodobnie będzie rozwijał się nadal, zapewniając dach nad głową tym, którzy nie chcą, lub nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego M.

Nie wiadomo jaka część młodego pokolenia będzie zainteresowana wynajmem, a jaka będzie wolała mieć własne mieszkanie. Z pewnością do grona inwestorów indywidualnych kupujących lokale na wynajem szerzej dołączą inwestorzy instytucjonalni, już teraz obecni na rynku. Potężnym wyzwaniem będzie znalezienie działek budowlanych, szczególnie w dużych miastach.

Odpowiedzią na ograniczenie dostępności przestrzeni pod zabudowę może być narastanie trendu „kompaktowania” lokali mieszkalnych, podobnie jak już teraz dzieje się to w największych aglomeracjach na świecie. Nie można też pominąć nasilającego się trendu zaangażowania deweloperów w rozwój zrównoważonego budownictwa. Nie ulega wątpliwości, że za 10 lat branża nieruchomości – również mieszkaniowych - będzie znacznie bardziej zielona niż obecnie. 

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży w Quelle Locum

Nie sposób odpowiedzieć na to pytanie. Na rynek nieruchomości ma wpływ bardzo wiele niezależnych od siebie czynników: demografia, dostępność i oprocentowanie kredytów, wysokość stop procentowych, poziom inflacji, szybkość rozwoju gospodarczego i inne. Dzisiaj wszystkie scenariusze są możliwe, a perspektywa 10-letnia jest na tyle odległa, że jakiekolwiek rozważania będą jedynie czysto teoretyczne.

Kinga Błaszkowiak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Greenbud Development

W Polsce raczej nie zmieni się to, że wolimy mieszkanie lub dom mieć na własność, niż wynajmować. Rynek pierwotny jest bardzo konkurencyjny wobec wtórnego, więc zainteresowanie mieszkaniami i domami od deweloperów będzie spore. Należy spodziewać się stabilizacji, w tym sensie, że wciąż jest deficyt mieszkaniowy w naszym kraju. 

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

Okres 10 lat to dużo, ale nie przewidujemy spadku zainteresowania nieruchomościami. Eksperci nadal wspominają o deficycie mieszkań, a deweloperzy informują o kolejnych projektach. Z pewnością zmienią się trendy i kształt osiedli. Klient oczekuje większej liczby udogodnień, a rowerownie ze stacjami naprawczymi, place zabaw dla najmłodszych i przestrzenie do wspólnego spędzania wolnego czasu to standard. W przyszłości deweloperzy będą jeszcze mocniej zwracać uwagę na poszczególne grupy wiekowe klientów, w tym seniorów, proponując im konkretne rozwiązania w mieszkaniach i częściach wspólnych osiedli. 

- Prawdopodobnie zmieni się podejście do zakupu mieszkań i jeszcze więcej będzie służyć temu, żeby lokować oszczędności oraz stworzyć podaż lokali „pod wynajem”. W wielu częściach Europy już dziś widać w społeczeństwie brak przywiązania do konkretnego miejsca zamieszkania, a co za tym się  wiąże, mocniej rozwinięty jest rynek najmu. W Polsce ta sytuacja zmienia się dość wolno, ale prognozujemy, że przyspieszy. Przykładowo w inwestycji Enklawa Winogrady około 20 procent mieszkań jest zakupionych „inwestycyjnie”, z myślą o dalszym wynajmie osobom trzecim. 

Elżbieta Sobierajska z biura sprzedaży Poz Inwest

Myślę, że za 10-15 lat dotknie nas problem starzejącego się społeczeństwa. To oznacza, że może zwiększyć się podaż mieszkań z rynku wtórnego, na którym ceny będą spadać. Czas pokaże, czy to zjawisko będzie mieć wpływ na kondycję branży deweloperskiej. 

Tomasz Pietrzyński z firmy More Place

Rynek nieruchomości będzie z pewnością kształtował się na wielu płaszczyznach np. budownictwa ekologicznego, jeszcze bardziej inteligentnych domów, micro apartamentów czy produktów premium. Jestem jednak przekonany, że największy wpływ na zmiany rynku będzie  miała demografia. Spodziewamy się rozwoju w sektorze budownictwa senioralnego. I nie chodzi tu tylko o same lokale, które będą posiadały odpowiednie udogodnienia, ale o całe kompleksy mieszkaniowe – osiedla, które poczynając od koncepcji urbanistycznej będą projektowane głównie pod takiego klienta.

Paweł Florek, Dyrektor operacyjny w TDJ Estate

Już dziś obserwujemy pewne zmiany społeczne i technologiczne, które mają potencjał by kształtować przyszły wygląd rynku nieruchomości w Polsce. 

Po pierwsze, coraz prężniej rozwija się segment nieruchomości luksusowych. Co roku odnotowuje on stabilne, kilkuprocentowe wzrosty. Prym wiedzie tu Warszawa, choć trend ten zaczyna wzmacniać się w dużych miastach regionalnych. Trójmiasto, Kraków i Wrocław dostarczają coraz większą podaż luksusowych apartamentów. Jako TDJ Estate postanowiliśmy zrealizować inwestycję premium w Katowicach, w sąsiedztwie ikonicznej Strefy Kultury.

Pierwsza Dzielnica bez wątpienia wprowadza na górnośląski rynek nową jakość, oferując ultranowoczesną architekturę i wyjątkowe udogodnienia. Ogromne zainteresowanie, jakie wzbudziła wśród naszych klientów, potwierdza że w Katowicach istnieje duże zapotrzebowanie na mieszkania o najwyższym standardzie. 

Kolejnym kierunkiem rozwoju, który może przyspieszyć, jest budowa osiedli przyjaznych dla klientów dojrzałych. Wynika to z faktu starzenia się społeczeństwa i jednoczesnego odchodzenia od modelu domów i mieszkań wielopokoleniowych, zamieszkiwanych przez dzieci, rodziców i dziadków. Zauważamy, że tendencja się zmienia i w późniejszej fazie życia, ludzie chcą wracać do miasta, które zapewnia im dostępność infrastruktury medycznej czy kulturalnej. I choć dziś jest to raczej nisza, to w przyszłości może wzrosnąć liczba projektów przygotowywanych właśnie z myślą o seniorach i oferujących rozwiązania idealnie dopasowane do ich potrzeb. 

Warto też zwrócić uwagę na rosnącą świadomość ekologiczną społeczeństwa, która w połączeniu z nowymi technologiami daje potencjał do rozwoju eko-budownictwa. Budownictwa zrównoważonego, ukierunkowanego na zmniejszenie eksploatacji zasobów naturalnych. Zachęcającego klientów energooszczędnością związaną m.in. z montażem instalacji redukujących zużycie prądu, wody, a także ciepła (np. lepsza termoizolacja budynków). 

Z roku na rok obserwujemy wzrost standardu oferowanych mieszkań – ta tendencja będzie się utrzymywać, co jest bardzo pozytywnym sygnałem dla nabywców. Ważny jest też fakt, że deweloperzy traktują dziś swoje projekty kompleksowo, dbając nie tylko mieszkania, ale również o strefy rekreacji, atrakcyjne zagospodarowanie zieleni, przemyślane strefy usługowo-handlowe. Można się o tym przekonać m.in. na Osiedlu Franciszkańskim w Katowicach i w Zielonej Dolinie w Zabrzu. Holistyczne podejście do inwestycji procentuje i ten fakt będzie nadal odzwierciedlany w kierunkach działań deweloperów. 

Marek Smogór, prezes zarządu inwestora realizującego projekt Piątkowska 103, Quadro Development

Na rynek mieszkaniowy w Polsce będzie oddziaływać wiele różnych czynników. Z pewnością do głosu dojdą kwestie ekologiczne. Dzieje się to już teraz, jednak z roku na rok różne rozwiązania eko będą zyskiwały na znaczeniu. My w myśl społecznej odpowiedzialności na działce inwestycji Piątkowska 103 zostawiamy drzewa, które tam się znajdują, by zachować "zielone płuca" miasta. Zwrócić uwagę należy również na seniorów, trendy pokazują, że to oni, obok inwestorów kupujących mieszkania pod najem, będą stanowić główną grupę nabywców.

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Z pewnością pójdziemy w sferę budownictwa „smart” dla młodych oraz osiedli dla seniorów, bowiem te trendy już teraz zaznaczają się na rynku. Coraz większy udział będą miały też osoby kupujące mieszkania z myślą o przychodzie pasywnym, ponieważ niezmiennie od wielu lat nieruchomość jest najatrakcyjniejszą formą lokowania nadwyżki kapitałowej.

 Izabela Letka z zielonogórskiego biura sprzedaży EBF Development

Ponieważ mieszkań na rynku ciągle brakuje sądzimy że w kolejnych latach popyt nadal będzie rósł. Lokale małe, skierowane często pod klientów inwestycyjnych lub młode osoby, będą sprzedawane najszybciej. Warto nadmienić, że deweloperzy coraz większą wagę przykładają do części wspólnych na osiedlach. Place zabaw, miejsca do wspólnego spędzania czasu, rowerowanie czy wózkarnie to standard.

Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana

Prognozujemy, że zwiększy się liczba mieszkań kupowanych „pod wynajem”, ponieważ będziemy bardziej mobilni. Nawet w mniejszych miastach, jak Murowana Goślina, część klientów kupuje jako inwestycję. Zanim taki trend się rozwinie, z pewnością nadal wiele osób będzie kupować mieszkanie, żeby być „na swoim”.