Jak wygląda rewitalizacja kamienic?

Odrestaurowane kamienice stanowią przeciwwagę dla ascetycznego stylu nowoczesnej architektury. Apartamenty i mieszkania umiejscowione w takich budynkach cieszą się dużą popularnością wśród osób szukających nieszablonowego lokum. Dlatego kompleksowy remont kamienic jest ciekawym pomysłem na wzbogacenie oferty rynku pierwotnego, a liczba odnowionych budynków, które znów mogą zachwycać urodą swych elewacji, fasad i detali, sukcesywnie rośnie.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• dlaczego deweloperzy decydują się na renowację kamienic
• jakie zalety przynosi rewitalizacja
• dla kogo będzie odpowiednie mieszkanie w takiej nieruchomości

Od ruiny do dawnej świetności

Krajowym pionierem pomysłu przywracania świetności starym kamienicom jest Kraków. Niemal zerowe zniszczenia wojenne pozwoliły zachować stolicy Małopolski bogactwo nieruchomości mieszkaniowych z dawnych epok, w tym oczywiście wiekowych budynków. Z czasem moda na tego typu inwestycje przeniosła się do innych krajowych metropolii na czele z Warszawą. 

Pozyskiwanie takich nieruchomości przez deweloperów polega na ich odkupie od spadkobierców dawnych właścicieli, najczęściej tych, którzy odzyskali je w ramach reprywatyzacji. Już samo to słowo nie najlepiej się kojarzy, a co dopiero, jeśli dodamy do tego konieczną w licznych przypadkach procedurę eksmisji dotychczasowych lokatorów, często zamieszkujących wynajęte od miasta mieszkania od dziesięcioleci. 

Problemem pozostaje fakt, że miasto nierzadko zwraca nieruchomości razem z mieszkańcami, niestety nie zawsze znajdując dla nich lokale zastępcze. Jednak bez tego rodzaju procedur w wielu przypadkach nie byłoby szansy przeobrażenia niemal bezcennych, nierzadko typowo zabytkowych budynków z postaci bliskiej ruinie do stanu absolutnej świetności. 

Skąd pomysł na stare kamienice?

Inwestorzy doceniają przede wszystkim bardzo dobre lokalizacje budynków w dużych miastach, często w obrębie ścisłego centrum. Poza tym zdają sobie sprawę, że takie nieruchomości po gruntownym remoncie i dostosowaniu do aktualnych standardów, automatycznie stają się obiektami segmentu premium. Bogate, przedwojenne zdobienia na zewnątrz, ale także wewnątrz, na klatkach schodowych, po odnowieniu potrafią zachwycać. Remont takich nieruchomości pozwala więc wejść firmom do bardzo dobrych lokalizacji, z drugiej strony są to obiekty o bardzo dużym potencjale – choćby pod hotele, biura czy wreszcie apartamenty.

Segment mieszkaniowy rozwija się także ze względu na pozytywny odzew klientów. Odbiorcy doceniają solidne mieszkania o grubych murach z cegły, wysokie sufity pozwalające na niebanalne aranżacje, często nietypowe układy, drewniane okna czy historyczny i zabytkowy charakter miejsca.

Na czym polega rewitalizacja kamienicy?

Zabytkowe kamienice często bywają w naprawdę opłakanym stanie. Przez lata nikt ich nie remontował i nie dbał na bieżąco o ich konserwację. Niektóre z nich, w momencie wykupienia przez dewelopera, są w tak złym stanie technicznym, że zagrażają nawet bezpieczeństwu mieszkańców i wymagają generalnego remontu. Z tego względu rewitalizacja to ogromne przedsięwzięcie – zwykle od piwnicy aż po dach. Ale renowacja kamienicy to nie tylko przywrócenie jej do użytku, a również modernizacja, czyli dostosowanie do współczesnych oczekiwań i wprowadzenie szeregu udogodnień.

Zabytkowe nieruchomości zyskują więc całodobowy monitoring, ciche windy, wideodomofony, a nawet aranżacje tarasów na dachach. Przy wyższym standardzie można się spodziewać również recepcji czy SPA. To na co trudno liczyć to miejsca postojowe, choć zdarzają się inwestycje segmentu premium z własnym parkingiem podziemnym.

Jakie rewitalizacje zasługują na uwagę?  

Jedną z najdynamiczniej zmieniających się części Wrocławia jest Kępa Mieszczańska w centrum miasta. W proces rewitalizacji zaangażował się tutaj prywatny inwestor - Bouygues Immobilier Polska. Deweloper zrekonstruował dwie XX-wieczne kamienice przy ul. Jagiełły 6. Detale fasad odtworzono na podstawie archiwalnych planów. Przywrócone zostały zabytkowe elementy, między innymi drzwi, balustrady oraz stolarka drzwiowa. Charakter inwestycji odzwierciedla design lobby, utrzymany w stylu art-déco.

We Wrocławiu Red Development zrewitalizował słynną Kamienicę pod Pelikanem, w której powstało 15 kameralnych apartamentowćów. Jak podkreślają inwestorzy, największym wyzwaniem projektu było jak najwierniejsze odwzorowanie kamienicy, która wzniosła się w tym miejscu w XIX wieku, przy jednoczesnym wpisaniu jej w charakter całego osiedla.

Przykład odzyskania historycznego budynku zauważyć można też w centrum Poznania. Przy ul. Bóżniczej 8, na terenie XIX-wiecznych budynków Zakładów Spirytusowych Akwawit, powstał kompleks Manufaktura Stare Miasto. Po dawnej wytwórni zachował się budynek destylatorni i zbiornik przeciwpożarowy. W destylarni powstały komfortowe lofty, a w zbiorniku lokal usługowo-handlowy.

Również w Warszawie nie brakuje przykładów udanych projektów rewitalizacyjnych. Jednym z nich jest inwestycja Art Deco - kameralny budynek rezydencyjny w centrum biznesowym stolicy z zielonym tarasem-ogrodem na dachu. Projekt w stylu kamienicy art déco jest zlokalizowany ulicy Siedmiogrodzkiej 7,w pobliżu stacji Metra Rondo Daszyńskiego i Metra Wolska.

Zalety renowacji kamienic

Argumentów przemawiających za renowacją kamienic można by przytaczać wiele. Odrestaurowane nieruchomości z uwagi na oryginalną, ponadczasową formę mogą przynieść miastu zdecydowanie więcej korzyści niż niejedna nowa inwestycja deweloperska.

​Projekty związane z renowacją śródmiejskich dzielnic są zdecydowanie bardziej skomplikowane niż nowe inwestycje deweloperskie, wymagają także więcej czasu i środków finansowych. Jednak odnawianie tego typu obiektów jest bardzo ważnym elementem dziedzictwa kulturowego.

Poza korzyściami osiąganymi przez inwestorów poprawie ulega także komfort lokatorów oraz jakość części wspólnych z punktu widzenia mieszkańców. Kolejnym pozytywnym czynnikiem przemawiającym za renowacją budynków jest poprawa na rynku pracy, powodująca powstawanie nowych miejsc zatrudnienia. Odnowienie nieruchomości eliminuje także szereg niepożądanych zjawisk społecznych, ograniczając zjawiska patologiczne oraz przestępczość.

Niewątpliwie zaletą mieszkania w odnowionej kamienicy jest fakt, że w porównaniu do podobnych rozwiązań lokalowych w nowym budownictwie, wraz z upływem czasu, wartość takiego mieszkania będzie rosła. 

Mieszkanie w kamienicy – dla kogo?

Zakup nieruchomości tego typu to gratka dla fanów niebanalnych wnętrz. I choć owe lokale są po gruntownym remoncie, czyli mają zagwarantowaną nową elektrykę, nowe systemy grzewcze, systemy sanitarne czy wideodomofony, to nierzadko posiadają również oryginalne elementy, typu półokrągłą loggie balkonową, wykusz w salonie, odkrytą cegłę na ścianie, drewnianą podłogę, sztukaterie na suficie, czy też zachowany na klatce schodowej oryginalny fresk. Dodatkowo to, co doceni pasjonat stylowych wnętrz z duszą, to niewątpliwie wysokość takich mieszkań, licząca powyżej 3,5 metra, wpływająca z kolei na przestrzeń mieszkania. 

Wielkość powierzchni mieszkań w zrewitalizowanych kamienicach zbliżona jest do inwestycji oferowanych w nowym budownictwie. Znajdują się tu zarówno jednopokojowe kawalerki o powierzchni około 30 metrów kwadratowych, jak i rozwiązania typu penthouse, osiągające niekiedy 200 metrów kwadratowych. Większość nowych mieszkań w budynkach po renowacji oddawanych jest w stanie deweloperskim, jednak zdarzają się także rozwiązania „pod klucz”.

Decyzja o kupnie takiego mieszkania może nie wynikać z własnych upodobań, a z czystej kalkulacji. Apartamenty klasy premium z historycznym rodowodem są w coraz chętniej kupowane przez najlepiej sytuowanych klientów inwestycyjnych, nabywających je nie tyle w celach mieszkaniowych, ile właśnie lokacyjnych. Nie ma się co dziwić – jest to jedna z optymalnych form lokowania większego kapitału z perspektywami na lukratywne i raczej pewne zyski w przewidywalnym terminie.

Ile kosztuje mieszkanie w kamienicy?

Niestety, na tego typu luksus mogą sobie pozwolić tylko nieliczni klienci deweloperskich biur sprzedaży, czyli ci dysponujący „apartamentowym” budżetem na zaspokojenie swoich mieszkaniowych potrzeb. Niemal zawsze cena za metr kwadratowy w kamienicy po rewitalizacji odpowiada stawce apartamentu przynajmniej tego w standardowej klasie, coraz częściej jednak osiągając poziom apartamentów luksusowych klasy premium. 

Na często wręcz astronomiczne ceny w tym przypadku wpływa kombinacja dwóch czynników: najczęściej absolutnie topowej lokalizacji przedwojennych kamienic oraz ich niepowtarzalnego stylu, standardu i unikatowej klasy po rewitalizacji. Niebagatelny wpływ na cenę takich lokali mają również ogromne koszty, jakie musi ponieść inwestor. Składa się na nie wierne odtworzenie stanu pierwotnego wiekowej nieruchomości z uwzględnieniem najdrobniejszych detali, wdrożenie często trudnych do wykonania i kosztownych wskazań konserwatora zabytków, czy wreszcie skomplikowane technicznie, acz czasem konieczne wyposażenie takiej inwestycji w podziemny parking czy strefę spa.

Podsumowanie

Co przyciąga klientów do zrewitalizowanych przestrzeni? To bardzo często jedne z najlepszych lokalizacji miast, z różnych przyczyn dziejowych doprowadzone do stanu ponadprzeciętnej degradacji. Poza tym tereny te bardzo często dysponują bogatą i ciekawą historią, gwarantującą osiągnięcie po zakończeniu rewitalizacji niepowtarzalnego klimatu i atrakcyjnego, przyjaznego, komfortowego środowiska do zamieszkiwania i życia w ogóle.

Jednak to tylko kilka z zalet takich inwestycji. Trzeba pamiętać, że są to również miejsca bardzo dobrze skomunikowane i zaopatrzone w odpowiednią infrastrukturę. Inwestycje powstające w rewitalizowanych przestrzeniach miast mają też najlepsze perspektywy wzrostu wartości w czasie.