Rekomendacja S KNF: co zaleca?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym jest rekomendacja S i jakie były jej główne założenia,
• jakie zmiany na przestrzeni lat wprowadzały kolejne wersje rekomendacji S,
• czy rekomendacje KNF są wiążące dla banków i innych instytucji.

Na czym polega rekomendacja S?

Rekomendacje KNF to dokumenty, które mają na celu z jednej strony wypracowanie dobrych praktyk w określonych obszarach, z drugiej - zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora bankowego. Rekomendacja S KNF miała zmienić proces udzielania kredytów hipotecznych i zminimalizować ryzyko kredytowe dla banków. Pierwotnie rekomendacja S miała na celu przede wszystkim wypracowane dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie; zalecenia odnosiły się do wewnętrznego systemu kontroli banków.

Podstawą rekomendacji jest ustawa Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r. Pierwsza wersja rekomendacji została wydana jeszcze w 2006 r., jednak od tego czasu dokument był kilkukrotnie nowelizowany. Po raz pierwszy rekomendację S znowelizowano jeszcze w 2008 r. Ostatnia nowelizacja (z marca 2022 r.) weszła natomiast w życie już 1 kwietnia br.

Co wprowadziła pierwsza rekomendacja S od KNF? Regulacja miała znaczący wpływ na sposób liczenia zdolności kredytowej klientów dla kredytów w walucie obcej zabezpieczonych hipotecznie. KNF w ramach pierwszej wersji rekomendacji S chciała bowiem, by w takiej sytuacji banki analizowały zdolność kredytową klienta przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20 proc. Tym samym osoby, które po 1 lipca 2006 r. (kiedy rekomendacja weszła w życie) chciały uzyskać kredyt w obcej walucie, musiały mieć zdolność kredytową umożliwiającą zaciągnięcie kredytu o 20 proc. wyższego, niż kwota kredytu, o którą wnioskowały. To spowodowało zmniejszenie liczby udzielanych kredytów walutowych.

Oprócz tego pierwsza rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zobowiązywała kredytobiorców do składania pisemnych oświadczeń, że zostali poinformowani przez bank o ryzyku stopy procentowej - i że są świadomi ponoszenia tego ryzyka.

Czym jest rekomendacja T?PRZECZYTAJ

Nowelizacje rekomendacji S

Zmiany w Rekomendacji S były wprowadzane kilkukrotnie - już dwa lata później, w 2008 r., rekomendacja S (II) zastąpiła pierwszą wersję rekomendacji. Kolejne zostały natomiast wydane odpowiednio w 2011, 2013, 2019 i 2022 r.

Druga wersja rekomendacji S, czyli rekomendacja S (II) zaczęła obowiązywać od 1 kwietnia 2009 r. Objęła te same obszary co wcześniejsza rekomendacja, ale została w stosunku do niej rozszerzona. Po pierwsze, wprowadziła jeszcze jedną istotną zmianę dotyczącą kredytów walutowych. Banki mają od tamtej pory obowiązek informować klientów o spreadzie (różnicy między kursem sprzedaży waluty a kursem jej zakupu). Ponadto banki są zobowiązane również do udostępniania historycznych kursów walut. Rekomendacja S (II) wprowadziła też możliwość spłaty kredytu w walucie indeksacyjnej, bez dodatkowych kosztów. Ponadto kredytobiorcy mogli zacząć nabywać waluty od dowolnego podmiotu (w tym od kantorów internetowych), a nie tylko od banku.

Największa zmiana w ramach kolejnej wersji rekomendacji S, z 2011 r., dotyczyła wprowadzenia maksymalnego okresu dla liczenia zdolności kredytowej. Wprowadzony został maksymalny okres 25 lat - nawet, jeśli kredyt nadal był zaciągany na 30 czy ponad 30 lat. Dodatkowo nowa rekomendacja wymuszała uwzględnienie prawdopodobnego obniżenia dochodów, jeśli w trakcie trwania zobowiązania kredytobiorca miał osiągnąć wiek emerytalny.

Wydana przez KNF rekomendacja S z 2011 r. wprowadziła też kolejne zmiany w kredytach walutowych. To od tamtej pory, zgodnie z zaleceniami KNF bank może udzielić kredytu walutowego tylko wtedy, gdy miesięczna wysokość spłacanych przez klienta zobowiązań nie przekroczy 42 proc. jego przychodu - przy czym pod uwagę brany jest nie tylko zaciągany kredyt walutowy, ale także pozostałe zobowiązania (o ile klient takie ma). W rezultacie od momentu wejścia w życie rekomendacji S gwałtownie spadła liczba udzielanych kredytów walutowych, zwłaszcza we frankach szwajcarskich.

Rekomendacja S z 2011 r. regulowała również, przynajmniej częściowo, kwestię minimalnego wkładu własnego. KNF zaleciła wtedy, by ryzyko utraty zaangażowanych środków ponosił nie tylko bank, ale również kredytobiorca - poprzez faktyczny wkład własny. Dalsze zmiany dotyczące wkładu własnego wprowadziła już następna wersja rekomendacji S z 2013 r. To ona jest zresztą uważana też za jedną z przełomowych rekomendacji, mającą ogromny wpływ na rynek kredytów hipotecznych.

Nowelizacja Rekomendacji S z 19 czerwca 2023 roku

W tym roku Komisja Nadzoru Finansowego po raz kolejny znowelizowała wytyczne dotyczące kształtowania polityki kredytowej przez polskie banki. Co się zmieniło? Przede wszystkim zasady obliczania zdolności kredytowej przy programie Bezpieczny Kredyt 2%. 

W praktyce oznacza to, że kredytodawcy podczas analizy zdolności kredytowej będą mogli uwzględniać wysokość rat biorąc pod uwagę oszacowane przez bank dopłaty wynikające z rządowego programu (czyli ratę, od której zostanie naliczona dopłata). Dzięki temu dostępność kredytów wzrośnie. 

Co więcej, znowelizowana Rekomendacja S wprowadza również zmiany w zakresie bufora ostrożnościowego. To wskaźnik, który ma stanowić zabezpieczenie na wypadek wzrostu stóp procentowych. To właśnie zwiększenie bufora w 2022 r. do 5% utrudniło wielu osobom uzyskanie kredytu hipotecznego i przyczyniło się do wielomiesięcznego zastoju na rynku mieszkaniowym.

Od lutego 2023 r. banki mogły już stosować niższy bufor 2,5%, ale tylko w przypadku niektórych kredytów.

Obecnie bufor stanie się bardziej elastyczny:

• w przypadku kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem na ponad 5 lat bufor może być niższy niż 2,5 p.p., o ile klient zdecyduje się na stopę stałą przez ponad 60 miesięcy (bufor można dodatkowo obniżyć, decydując się na krótszy okres spłaty), w przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą bufor może być nie niższy niż 2,50 p.p.
• w przypadku programu Bezpieczny kredyt 2%, banki będą mogły stosować niewiele większe bufory niż przy kredytach ze stałym oprocentowaniem na 10 lat. Możliwy bufor na poziomie mniejszym nawet od 2 pp. będzie oznaczał podwyższenie zdolności kredytowej. Ostateczna decyzja oczywiście należy jednak do banków.

Dzięki nowelizacji Rekomendacji S zdolność kredytowa przy Bezpiecznym Kredycie 2% będzie średnio o około 30% wyższa niż w przypadku produktu w ofercie standardowej bez dopłat rządowych. Nowelizacja Rekomendacji S sprawi, że Bezpieczny kredyt 2% będzie produktem bardziej dostępnym niż kredyt mieszkaniowy bez rządowego wsparcia.

Maksymalny LtV

Nowa wersja rekomendacji S z 2013 r. wprowadziła zasadę, zgodnie z którą jeśli klient uzyskuje przychód w dwóch walutach, bank udziela kredytu w tej walucie, w której kredytobiorca uzyskuje główny przychód. Oprócz tego rekomendacja określiła trzy okresy kredytowania. Rekomendowany okres spłaty kredytu wynosił 25 lat; maksymalny okres kredytowania - 35 lat. Z kolei maksymalny okres, na który jest liczona zdolność kredytowa, został podniesiony z 25 na 30 lat.

To jednak nie wszystko - KNF w ramach rekomendacji wymusiła na bankach wprowadzenie maksymalnego LtV (czyli stosunku kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) dla nieruchomości mieszkalnych. Tym samym po raz pierwszy ustalono minimalny poziom wymaganego wkładu własnego. Początkowo, w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r. maksymalny LtV wynosił 95 proc. - a zatem klienci musieli dysponować co najmniej 5-procentowym wkładem własnym. Później wskaźnik LtV sukcesywnie modyfikowano; ostatecznie nie powinien on co do zasady przekraczać 80 proc.

Dopuszczono jednak możliwość zastosowania wskaźnika LtV na poziomie 90 proc., ale pod warunkiem, że nadwyżka powyżej 80 proc. zostanie ubezpieczona. Warto przy tym zaznaczyć, że nie wszystkie banki korzystają z tej opcji - i część z nich i tak wymaga posiadania co najmniej 20 proc. wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Oprócz tego w ramach rekomendacji S z 2013 r. wprowadzono również nowy obowiązek informacyjny dla banków - musiały one zacząć informować o całkowitym koszcie kredytu i rzeczywistym oprocentowaniu według kosztów znanych bankowi na dzień zawarcia umowy. Z kolei jeszcze przed zawarciem umowy bank powinien informować klienta o wysokości raty, tempie spłacania kapitału i ryzyku zmiennej stopy procentowej relacji do okresu kredytowania.

Kolejna nowelizacja rekomendacji S miała miejsce 3 grudnia 2019 r. Nowe zasady wprowadzone w ramach nowelizacji rekomendacji S z 2019 r. wymuszają, by w przypadku kredytów "klucz za dług" wkład własny klienta nie był niższy niż 30 proc. "Klucz za dług" jest rozumiany jako sytuacja, gdy klient może zrzec się zobowiązań wobec banku w zamian za przekazanie mu prawa własności do domu lub lokalu sfinansowanego kredytem hipotecznym. Należy jednak przy tym zaznaczyć, że możliwość zwolnienia z długu w zamian za przekazanie wartości nieruchomości jest możliwe jedynie w przypadku osób, które wykazują "ponadprzeciętne dochody".

Oprócz tego nowelizacja rekomendacji S nakazała również bankom umożliwienie klientom zmianę kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową na kredyt oprocentowany stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową. Najniższy możliwy okres stałej stopy procentowej miał wynosić 5 lat. To właśnie od tego momentu klienci banków mają możliwość zamiany zmiennego oprocentowania na stałe - choć na zasadach określonych przez bank.

Banki komercyjne miały czas na wdrożenie rekomendacji S z 2019 r. do 30 czerwca 2021 r. Tym samym rekomendacja zaczęła ostatecznie obowiązywać we wszystkich bankach od lipca 2021 r.

Chcesz wiedzieć więcej o nowelizacji Rekomendacji S?PRZECZYTAJ

Rekomendacja S 2022

Najświeższa rekomendacja S od KNF, czyli rekomendacja z marca 2022 r., znacząco zaostrzyła kryteria udzielania kredytu mieszkaniowego. Nowa rekomendacja S została wydana w związku z rosnącymi na skutek podnoszenia stóp procentowych i wskaźnika WIBOR kosztami kredytowymi, a także wysoką inflacją. KNF chciała poprzez nową rekomendację ograniczyć ryzyko braku spłaty kredytów i pożyczek zaciąganych przez nowych klientów. W związku z tym nowe regulacje znacząco wpłynęły nie tylko na sytuację na rynku kredytowym, ale również pośrednio - na rynek nieruchomości (od czasu wejścia w życie rekomendacji S z dniem 1 kwietnia 2022 r. liczba udzielanych kredytów, ale też transakcji - zwłaszcza na rynku pierwotnym - zaczęła sukcesywnie maleć).

Nowelizacja rekomendacji S nakazuje, by przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta banki brały pod uwagę minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 punktów procentowych. To oznacza, że przy stopie referencyjnej na przykładowym poziomie 7 proc. bank musi oceniać zdolność kredytową klienta tak, jakby główna stopa procentowa wynosiła 12 proc. Tym samym zdolność kredytowa klientów uległa znacznemu obniżeniu.

Oprócz tego rekomendacja S w 2022 r. wymusza na bankach, by w procesie badania zdolności kredytowej klientów zakładać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Szczególna ostrożność banku jest zalecana przez KNF w sytuacji, gdy DSTI (czyli odsetek dochodu kredytobiorcy przeznaczony na obsługę zadłużenia) wynosi 40 proc. (przy dochodach niższych niż średnia w regionie) lub 50 proc. (przy wyższych dochodach).

Najnowsza rekomendacja S poskutkowała spadkiem zdolności kredytowej o nawet kilkadziesiąt procent. Obecnie wiele osób nie jest w stanie zaciągnąć zobowiązania kredytowego na jakąkolwiek kwotę pozwalającą na zakup nieruchomości.

Nowa rekomendacja S – od kiedy obowiązuje?

Najnowsza nowelizacja została przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. (uchwała nr 242/2023 KNF). Odnosi się dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi, które są zabezpieczone hipotecznie. Gdzie została ogłoszona nowa rekomendacja S? Tekst jednolity uchwały nowelizującej znajduje się w Dzienniku Urzędowym Komisji Nadzoru Finansowego pod poz. 14.

Zmiany w rekomendacji S

Przede wszystkim jest to zbiór wytycznych i zaleceń, które odnoszą się do udzielania kredytów mieszkaniowych. Chodzi o dalsze dostosowywanie regulacji do zmieniających się warunków na rynku oraz ułatwienie dostępu do finansowania hipotecznego. Nowelizacja rekomendacji S uwzględnia zapisy dotyczące:

• gwarantowanych kredytów mieszkaniowych objętych programem rządowym – mowa zarówno o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, jak i Bezpiecznym Kredycie 2 procent z dopłatami oraz możliwością skorzystania z gwarancji BGK;
• bufora na wzrost stóp procentowych, który jest uwzględniany w procesie weryfikacji zdolności kredytowej;
• ryzyka związanego z przedterminową spłatą kredytów hipotecznych;
• wprowadzenia obowiązków informacyjnych wobec klienta na temat ryzyka związanego z zaciągnięciem zobowiązania hipotecznego.

Kredyt hipoteczny – rekomendacja S KNF z 19 czerwca 2023

Istotnym zapisem w nowelizacji jest kwestia dotycząca badania zdolności kredytowej osób ubiegających się o Bezpieczny kredyt 2 procent. Banki mogą uwzględniać wysokość rat z dopłatami z rządowego programu. Niewątpliwie jest to bardzo korzystne rozwiązanie dla kredytobiorców. Jakie zmiany wprowadza dodatkowo czerwcowa rekomendacja S? Bezpieczny kredyt 2 procent nie jest jedynym zapisem uchwały nowelizującej. Na liście najważniejszych zapisów znajdują się następujące pozycje.

• Nowa rekomendacja S wprowadza zmiany w zakresie bufora bezpieczeństwa. Banki mogą stosować minimum 2,5 p.p. (dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem) lub mniej niż 2,5 p.p. (ze stałym oprocentowaniem obowiązującym co najmniej 60 miesięcy).
• Zdolność kredytowa – rekomendacja S z czerwca 2023 r. przynosi istotne zmiany dla osób planujących wzięcie kredytu hipotecznego. Nowelizacja obniża bufor stopy procentowej, dzięki czemu przy tych samych dochodach można łatwiej zaciągnąć zobowiązanie niż rok temu. Po uwzględnieniu nowych założeń podwyższeniu ulega zdolność kredytowa.
• Rekomendacja S – wkład własny przy Bezpiecznym kredycie 2 procent nie może być wyższy niż 200 tys. zł. Nowelizacja wprowadziła istotne zmiany, które mają na celu ułatwienie dostępu do finansowania zakupu pierwszego mieszkania. W przypadku braku lub niepełnego wkładu własnego istnieje możliwość skorzystania z gwarancji BGK.
• Rekomendacja S – stałe oprocentowanie jest głównym założeniem Bezpiecznego kredytu 2 procent. Obejmuje 120 pierwszych rat. Istnieje możliwość zmiany oprocentowania ze zmiennego na stałe, taki obowiązek wprowadziła nowelizacja z grudnia 2019 r.
• Rekomendacja S – wskaźnik DSTL zastąpił stosowany wcześniej DTI. Dzięki niemu bank może obliczyć, jaka część dochodów idzie na koszty związane z zobowiązaniami finansowymi (zaciągnięte pożyczki czy raty kredytów hipotecznych). 
• Rekomendacja S – kredyty walutowe są obecnie mniej dostępnym produktem. Zgodnie z zaleceniami KNF banki wymagają od klientów zarabiających w PLN wyższej zdolności kredytowej.

Co zaleca rekomendacja S z 19 czerwca 2023?

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego przekazał bankom swoje stanowisko na temat ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny. Najnowsze wytyczne znajdują się w uchwale nr 242/2023 KNF. Nadzór zakomunikował, że niedopuszczalne jest refinansowanie kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu za pomocą zobowiązania o oprocentowaniu zmiennym. KNF oczekuje, że banki dostosują swoją działalność do wszystkich wprowadzonych zmian w terminie do 1 lipca 2024 r. Część z nich zastosowała już nowe wytyczne.

Czym jest rekomendacja U?PRZECZYTAJ

Rekomendacja S: podsumowanie

Najnowsze regulacje wpływają w znacznym stopniu na rynek nieruchomości. Co się zmieniło, odkąd została przyjęta nowa rekomendacja S? Zmiany mają wpływ na ilość udzielanych kredytów hipotecznych. Wprowadzone zostały w celu zwiększenia liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym. Na wejście w życie niektórych punktów uchwały 242/2023 musimy jednak zaczekać. Rekomendacje S są wiążące dla instytucji objętych nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego. W praktyce oznacza to, że banki nie mogą udzielać kredytów na łagodniejszych zasadach. Nie dotyczą instytucji pozabankowych, które nie podlegają nadzorowi KNF.