O co pytać dewelopera przed zakupem mieszkania? Lista pytań

Planujesz kupić mieszkanie od dewelopera? Nie chcesz przy tym stracić swoich oszczędności? Przygotuj się do rozmowy, by nie dać się zaskoczyć. Podpowiadamy, o co pytać dewelopera, by ocenić wiarygodność inwestycji i uniknąć ukrytych kosztów. Pobierz naszą gotową listę pytań, zabierz ją na spotkanie i miej pewność, że podpisujesz bezpieczną umowę.

O co pytać przy kupnie mieszkania od dewelopera – najważniejsze informacje

• Zapytaj, co składa się na cenę ostateczną, aby mieć pewność, że obejmuje ona wszystkie obowiązkowe elementy, takie jak miejsce postojowe czy udział w gruncie.
• Zapytaj o harmonogram prac i sposób ochrony twoich wpłat, by dowiedzieć się, kiedy dostaniesz klucze i czy twoje pieniądze są bezpieczne.
• Sprawdź standard deweloperski w specyfikacji technicznej. Pozwoli ci to precyzyjnie wyliczyć budżet potrzebny na wykończenie mieszkania „pod klucz”.
• Zweryfikuj stan prawny i otoczenie w Księdze Wieczystej oraz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Ochronisz się przed roszczeniami osób trzecich i uciążliwym sąsiedztwem.
• Skorzystaj z prawa do pełnej dokumentacji. Poproś o prospekt i wzór umowy wcześniej, by skonsultować je z prawnikiem i uniknąć pułapek.

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania? Poznaj nasze wskazówki

Jak przygotować się do spotkania z deweloperem?

Do rozmowy najlepiej przygotujesz się, jeśli zrobisz własne rozeznanie na temat okolicy inwestycji i dewelopera. Dzięki temu unikniesz zaskoczenia i łatwiej ocenisz czy oferta jest wiarygodna. Sprawdź:

• wiarygodność dewelopera
  Zajrzyj do KRS, aby potwierdzić stabilność finansową firmy. Poszukaj w internecie opinii mieszkańców z poprzednich inwestycji. Przejdź się po gotowym osiedlu. Zobacz, jak po latach wygląda elewacja i czy części wspólne są zadbane.
• Okolicę i plan miejscowy (MPZP)
  Odwiedź miejsce budowy o różnych porach dnia, by ocenić hałas i korki. Sprawdź w urzędzie gminy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z którego dowiesz się, czy za oknem twojego bloku nie wyrośnie wkrótce wieżowiec lub nie powstanie droga szybkiego ruchu.
• Ofertę online
  Zwróć uwagę na układ mieszkania, ekspozycję na strony świata (nasłonecznienie), standard wykończenia oraz wielkość balkonu. Następnie spisz numery lokali, które wstępnie cię interesują.

O co pytać przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego? Pytania do dewelopera

Masz już termin spotkania w biurze sprzedaży? Świetnie. To idealny moment, by sprawdzić dewelopera i zadać mu kilka niewygodnych pytań. Wykorzystaj ten czas i nie bój się drążyć tematu. Porusz poniższe kwestie, aby dokładnie prześwietlić oferowane mieszkanie.

Pobierz gotową listę pytań, zabierz ją na spotkanie i miej pewność, że podpisujesz bezpieczną umowę:
pobierz listę pytań

Co dokładnie składa się na cenę mieszkania?

Sprawdź czy cena ofertowa spełnia założenia nowej ustawy o jawności cen. Od lipca 2025 roku deweloper ma obowiązek publikować pełną cenę ostateczną, obejmującą wszystkie obowiązkowe składniki. Sprzedawca powinien potwierdzić, że kwota, którą widzisz na stronie, zawiera już koszt udziału w gruncie oraz miejsca postojowego czy komórki lokatorskej. Jeśli usłyszysz o dodatkowych dopłatach, których nie było w oficjalnym ogłoszeniu, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy – może to oznaczać, że deweloper chce obejść prawo.

Jaki jest harmonogram prac i jakie są terminy odbioru mieszkania?

Ta informacja pozwoli ci zaplanować termin przeprowadzki i załatwić sprawy związane z kredytem. Oczekuj od dewelopera tego, że poda ci konkretne daty: zakończenia stanu surowego, uzyskania pozwolenia na użytkowanie i – co najważniejsze – ostatecznego terminu przeniesienia własności. Zwróć uwagę na różnicę między „zakończeniem budowy” a „odbiorem kluczy”, bo te terminy mogą dzielić miesiące. Jeśli w harmonogramie brakuje daty aktu notarialnego, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy – może to oznaczać problemy formalne inwestycji (np. brak zgody na użytkowanie budynku lub nieuregulowany stan prawny gruntu).

Znajdź najlepsze mieszkanie dla siebie

Jaki typ rachunku powierniczego zabezpiecza inwestycję?

Chcesz spać spokojnie? Zadaj to pytanie, a dowiesz się, czy twoje pieniądze są bezpieczne i jak bank kontroluje dewelopera. Deweloper musi wskazać, czy środki trafiają na rachunek otwarty (wypłacane w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy), czy zamknięty (wypłacane dopiero po przeniesieniu własności na ciebie). Rachunek zamknięty daje ci największą ochronę. Rachunek otwarty jest standardem rynkowym i również jest bezpieczny, o ile bank rzetelnie kontroluje postępy prac. Czerwona lampka powinna ci się zapalić, jeśli deweloper w ogóle nie prowadzi rachunku powierniczego – to sytuacja niedopuszczalna w świetle obecnych przepisów.

Kalkulator kredytu hipotecznego

Co obejmuje standard deweloperski?

Zaplanuj budżet nie tylko na zakup mieszkania, ale i na wykończenie. Aby oszacować koszty wykończenia „pod klucz”, poproś o dokładną listę prac w standardzie deweloperskim. Dowiedz się, czy deweloper otynkuje i pomaluje ściany oraz czy zamontuje parapety. Im mniej elementów w standardzie, tym wyższy koszt remontu po twojej stronie. Porównuj oferty, patrząc nie tylko na cenę za mkw., ale także na zakres prac, które deweloper wykona w tej kwocie.

Jak czytać plan mieszkania? Sprawdź

Czy deweloper jest właścicielem ziemi pod budynkiem?

Sprawdź to, by oszacować opłaty roczne za grunt. Deweloper powinien jasno określić status prawny działki. Pełna własność jest zazwyczaj korzystniejsza, ponieważ eliminuje roczne opłaty przekształceniowe. Jeśli grunt jest w użytkowaniu wieczystym, koniecznie dopytaj o wysokość opłaty, którą będziesz musiał ponieść w przyszłości przy ewentualnym przekształceniu we własność.

Co powstanie w najbliższym sąsiedztwie inwestycji?

Zadaj to pytanie, by w przyszłości uniknąć niespodzianki w postaci wieżowca za oknem lub budowy tuż za płotem. Sprzedawca powinien pokazać ci Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla okolicy lub poinformować o wydanych warunkach zabudowy dla sąsiednich działek. Jeśli deweloper twierdzi, że okolica pozostanie zielona, ale nie podpiera tego dokumentami, nie wierz mu na słowo.

Co się stanie, jeśli budowa się opóźni? Jakie poniosę koszty, jeśli zrezygnuję z zakupu?

Dzięki temu ustalisz, na jakich zasadach możesz bezpiecznie rozwiązać umowę. Deweloper musi wskazać w projekcie umowy konkretne zapisy dotyczące kar umownych i warunków odstąpienia. Dowiedz się, jakie odsetki zapłaci firma za zwłokę w oddaniu lokalu oraz ile zostanie ci potrącone, jeśli np. nie otrzymasz kredytu. Zauważyłeś nierówne zapisy? Jeśli deweloper nie ponosi kary za opóźnienia, a ty płacisz krocie za rezygnację – negocjuj. Gdy firma nie ustąpi, lepiej zrezygnuj z zakupu.

Jakie będą koszty utrzymania części wspólnych?

Zapytaj o stawkę za zarządzanie nieruchomością i sprawdź, czy budynek będzie miał kosztowne udogodnienia, jak recepcja czy ochrona. Niski czynsz przedstawiany w ofercie często nie uwzględnia tych elementów, dlatego zawsze proś o szacunki zaliczek eksploatacyjnych za metr kwadratowy, a unikniesz rozczarowania po wprowadzeniu się.

Jakie dokumenty musi dostarczyć ci deweloper?

Przed podpisaniem umowy masz prawo zapoznać się z kompletem dokumentów. Poniższa tabela pomoże ci zweryfikować, czy otrzymałeś wszystko, co niezbędne do bezpiecznego zakupu.