Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki: co oznacza brak MPZP?

Deweloperzy rozpoczynają pod miastami coraz więcej nowych domów i mieszkań. Tę podmiejską ekspansję powstrzymuje jednak niedostateczne pokrycie terenu MPZP. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czego można dowiedzieć się z MPZP,
• jaki wpływ na pracę deweloperów mają MPZP,
• w jakich rejonach Polski brakuje tego typu planów.

Trend dotyczący większego zainteresowania inwestorów terenami podmiejskimi jest bardzo dobrze widoczny i wynika głównie z problemów ze znalezieniem gruntów na terenie większych, w tym wojewódzkich miast. Według danych GUS, w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy rozpoczęli tylko 49% nowych domów i mieszkań na obszarze osiemnastu miast wojewódzkich oraz Gdyni. Warto pamiętać, że w latach 2015-2016 analogiczny wynik przekraczał 70%.

Podmiejska ekspansja deweloperów jest nie tylko efektem problemów ze znalezieniem odpowiednich gruntów na terenie większych miast. Spore znaczenie ma też ciągła poprawa infrastruktury podmiejskich powiatów. Niestety, w parze nie zawsze idzie odpowiednia polityka przestrzenna. Brak wystarczającego pokrycia niektórych gmin planami zagospodarowania przestrzennego może spowolnić inwestycje deweloperskie i utrudnić uporządkowaną zabudowę wolnych terenów.  

Czym jest MPZP działki i dlaczego miejscowe plany w praktyce są ważne?

 MPZP jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że obowiązuje wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła. Wraz z innymi przepisami, ustalenia dokumentu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Brak planu oznacza, że w razie chęci zagospodarowania terenu (np. budowy domu), należy przedstawić wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na danej działce i skierować go do władz odpowiedniego miasta lub gminy (prezydenta miasta lub burmistrza).

Jak tłumaczą dr Piotr Hajduga i mgr Hanna Adamiczka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lokalizacja inwestycji deweloperskiej zależy od wielu parametrów. Obecność lub brak MPZP jest jednym z nich, jednak nie musi być ona czynnikiem decydującym. Tak jak już wcześniej napisano, często wystarczy wystąpić o warunki zabudowy, a później o pozwolenie na budowę, jednak w tym przypadku proces może być trudniejszy, o czym dobrze wiedzą deweloperzy.  

Najczęściej nieruchomości poza miastem są tańsze, bardziej dostępne (jest więcej pustych terenów) oraz łatwiejsze do zagospodarowania ze względu na kontekst urbanistyczny. Deweloperom trudniej się „wpasować” budownictwem w miejski, skomplikowany krajobraz, z dominantami i obiektami historycznymi, niż w typowo podmiejski, ze stosunkowo regularną zabudową. 

Z drugiej strony, mieszkania w mieście można sprzedać za wyższą cenę, a zmiany klimatyczne i problemy środowiskowe spowodowały, że coraz lepiej widziane jest budowanie na terenach już zurbanizowanych. Epidemia koronawirusa sprowokowała natomiast zmiany nawyków związanych z pracą oraz potrzebami mieszkaniowymi, co z kolei może doprowadzić do większej popularności terenów podmiejskich. Zwiększenie liczby MPZP — nawet jeśli niewielkie, działa również na korzyść danej lokalizacji.

Jeszcze wiele gmin cierpi na brak planu zagospodarowania przestrzennego

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowali ciekawą mapę, aby lepiej unaocznić problem związany z niedostatecznym pokryciem Polski MPZP. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2020 r. jedynie 31,4% obszaru całego kraju było pokryte wspomnianymi planami. Analogiczny wynik z 2015 r. wynosił 29,7%. Nie można zatem stwierdzić, że postęp jest imponujący. Ma to wpływ również na deweloperów. Firmy deweloperskie potwierdzają, że realizacja inwestycji na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego (zamiast decyzji o warunkach zabudowy) zapewnia im większe bezpieczeństwo prawne i w zdecydowanej większości przypadków jest mniej problematyczna. 

Jak wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl poniższa mapa bazująca na ubiegłorocznych danych GUS pokazuje, że nie wszystkie aglomeracje cechują się wysokim poziomem pokrycia terenu miejscowymi planami. Trudno, żeby sytuacja wyglądała inaczej, skoro tylko 35 polskich powiatów i miast na prawach powiatu pod koniec 2020 r. wyróżniało się planistycznym pokryciem, na poziomie co najmniej 85% obszaru. Sytuacja wyglądała źle między innymi w okolicach Warszawy, Poznania, Łodzi oraz Trójmiasta.