Co trzeba sprawdzić przed zakupem nowego „M”?

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Data publikacji: 11.07.2017, Data aktualizacji: 04.07.2022

Średnia ocen 4/5 na podstawie 12 głosów

Co trzeba sprawdzić przed zakupem nowego „M”?
Zastanawiasz się, na co zwrócić szczególną uwagę przed zakupem mieszkania? Czytaj dalej!

Osoby wybierające ofertę deweloperów nie muszą obawiać się kłopotów związanych z nieuregulowanym stanem prawnym i niechcianymi lokatorami. Przyszli klienci firm deweloperskich powinni jednak zwrócić uwagę na inne kwestie.

Od 29 kwietnia 2012 r. ich sytuacja jest znacznie łatwiejsza. Ze względu na obowiązujące przepisy, firma budująca nowe mieszkania lub domy musi sporządzić specjalny prospekt informacyjny.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • co trzeba sprawdzić przed zakupem nowego mieszkania
  • kto powinien sprawdzić wzór umowy deweloperskiej
  • czy deweloper może odmówić przekazania prospektu informacyjnego

Sen ToTu - Kraków

Deweloper nie sprzeda budowanego lokalu bez prospektu

Ustawa regulująca zakup mieszkań i domów na rynku pierwotnym (tzw. ustawa deweloperska) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Inwestycje, których publiczną sprzedaż rozpoczęto przed tym dniem, częściowo nie podlegają nowym przepisom. Deweloperzy oferujący mieszkania w takich projektach nie muszą zapewniać środków ochrony klienta (tzn. rachunków powierniczych i gwarancji). Inwestorzy nie mogą jednak uchylić się od stosowania innych przepisów ustawy deweloperskiej.

Jedno z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej zobowiązuje inwestora do nieodpłatnego przekazania kopii prospektu informacyjnego (na wniosek potencjalnego klienta). Przedsiębiorca musi udostępnić taki dokument osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, nawet jeśli oferta sprzedaży mieszkań została ogłoszona przed 29 kwietnia 2012 r. Odmowa przekazania prospektu informacyjnego w czasie budowy osiedla, powinna wzbudzić podejrzenia u potencjalnego klienta. Wątpliwości są uzasadnione również wtedy, gdy treść prospektu odbiega od wzoru określonego w załączniku do ustawy deweloperskiej.

Kopii prospektu informacyjnego nie muszą otrzymać osoby zainteresowane ukończonym mieszkaniem (tzn. oferowanym po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku). Gotowy lokal nie podlega bowiem zapisom ustawy deweloperskiej. Mimo tego wielu deweloperów sprzedających ukończone „M”, również przekazuje prospekty. Takie formularze nawet po zakończeniu prac budowlanych mogą być źródłem przydatnych informacji (np. na temat otoczenia inwestycji i użytych materiałów).

Wszystkie otrzymane dokumenty trzeba spokojnie przeczytać

Prospekt jest skarbnicą informacji dotyczących dewelopera oraz konkretnego projektu. Prośba o przekazanie takiego dokumentu nie zobowiązuje do dalszych decyzji (np. zawarcia umowy rezerwacyjnej z inwestorem). Przyszły właściciel mieszkania po otrzymaniu kopii prospektu powinien zwrócić szczególną uwagę na:

  • doświadczenie firmy deweloperskiej (w przypadku spółek celowych powołanych do realizacji konkretnego projektu ważne jest doświadczenie macierzystej firmy)
  • ewentualne postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł (deweloper musi o nich poinformować w prospekcie nawet jeśli zaległy dług został już spłacony)
  • planowany termin ukończenia budowy i przeniesienia prawa własności
  • obecność środków ochrony nabywcy oraz ich rodzaj (deweloper, który rozpoczął sprzedaż osiedla po 29 kwietnia 2012 r. musi zapewnić rachunek powierniczy z opcjonalną gwarancją bankową lub ubezpieczeniową)
  • możliwość zrealizowania dużych inwestycji (np. trasy szybkiego ruchu) w promieniu kilometra od powstającego osiedla
  • brak ostatecznego pozwolenia na budowę lub skargi właścicieli sąsiednich posesji
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
  • media dostępne w budynku (coraz większa liczba deweloperów rezygnuje z przyłącza gazowego)
  • wzór umowy deweloperskiej i rzut kondygnacji z zaznaczeniem wybranego lokalu (te dokumenty muszą znajdować się w załączniku do prospektu)

Kopia prospektu informacyjnego z podpisem reprezentanta firmy, datą sporządzenia i pieczęcią firmową powinna być dostarczona w postaci tradycyjnego dokumentu lub pliku cyfrowego. Niedopuszczalne jest linkowanie do prospektu, który deweloper mógłby później zmienić na swojej stronie firmowej.

zakup nowego domu

Osoba zainteresowana mieszkaniem może spokojnie przeanalizować prospekt w domowym zaciszu. Takie rozwiązanie jest zdecydowanie najlepsze. W przypadku jakichkolwiek pytań trzeba zwrócić się do dewelopera. Firma sprzedająca lokale lub domy, na wniosek klienta powinna pokazać aktualny odpis z księgi wieczystej zabudowywanego gruntu, projekt budowalny, dokument potwierdzający rejestrację działalności gospodarczej, pozwolenie na budowę (o ile zostało już wydane) oraz sprawozdanie finansowe za dwa ostatnie lata. Wymienione dokumenty muszą być dostępne do wglądu w siedzibie spółki.

Dodatkowych informacji na temat inwestora dostarczają również fora internetowe i specjalne portale, na których są oceniani deweloperzy (np. ZanimZamieszkasz.pl.). Trzeba jednak wziąć pod uwagę to, że opinie zamieszczane przez internautów bywają mocno subiektywne, a wiele osób zadowolonych z usług danej firmy nie ma dodatkowej motywacji żeby ją ocenić.

Wzór umowy deweloperskiej powinien sprawdzić specjalista

Prospekt to nie jedyny dokument, który dostarcza informacji na temat dewelopera i jego rzetelności. Równie ważne są wzory wszystkich umów. Niekiedy można w nich znaleźć zapisy naruszające interes konsumenta (tzw. klauzule abuzywne) lub nieprecyzyjne sformułowania, które później są przyczyną sporów między stronami. Do najbardziej problematycznych kwestii należą m.in. zasady odstąpienia od umowy przez klienta i odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu i opóźnienia w budowie.

Dla przeciętnego nabywcy mieszkania wzorce umowne są mniej zrozumiałe niż prospekt informacyjny. Dlatego kupujący, który wcześniej nie miał do czynienia z tak ważnymi umowami, powinien poprosić o pomoc prawnika. Wzorce umowne najlepiej pokazać osobie specjalizującej się w obsłudze rynku nieruchomości.  

Andrzej Prajsnar
Andrzej Prajsnar

Ekspert i analityk portalu RynekPierwotny.pl od 2012 roku. Studiował ekonomię oraz finanse i rachunkowość. Jego teksty i analizy chętnie publikują media współpracujące z naszym portalem - np. Bankier.pl, BusinessInsider.com.pl, Forsal.pl, Rzeczpospolita, Interia.pl, Wyborcza.biz, WP Dom, Dziennik.pl oraz Infor.pl.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

1 Komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Władysław Kaźmierczak

    nabywca mieszkania w Polsce jest narażony, podreślam narażony, prawnie, zwyczajowo na niebezpiczeństwa zakupu. Np. w Finladii istnieje genialne rozwiązanie. Ktos kto kupuje mieszkanie jest dokładnie poinformowany jakie to będzie mieszkanie w najmniejszych detalach. Mowa, że trzeba samemu sprawdzić, czy jest dojazd do własnego mieszkania jest już z gruntu niemoralne i poza prawem. W prospekcie handlowym jest opis takich ważnych punktów jak widoki z okien. Nie moga być zmienione przez 10 lat. A jeśli są to nabywca otrzymuje wysokie odszkodowanie, Jeśli nie, to zajmuje sie tym sąd. Z urzędu, po zatelefonowaniu na policję. Cokolwiek, cokolwiek się zepsuje w mieszkaniu, zostaje naprawione w ciągu miesiąca przez majstra (kierownika budowy), ktróry finansowo i osobiscie tylko odpowiada za inwestycje. Zazwyszaj naprawa trwa nie dłużej niż dwa dni robocze. I tak się dzieje przez 10 lat. Potem mieszkanie wg prawa przechodzi na rynek wtórny. Cena mocno spada. I teraz proszę pokazać mi polską agencję nieruchomości, która np. w Internecie prezentuje widoki z okna, widok ulicy, czy możliwe utrudnienia komunikacyjne?

    29 marca 2021, 12:59

Artykuły powiązane

Regionalne

Rynek nieruchomości

Wiadomości

Wnętrza

Inne

Udostępnij
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: