Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy: jak uzyskać finansowanie na lokal jako osoba fizyczna lub firma?

Przedsiębiorcy, którzy chcą zaciągnąć kredyt na lokal użytkowy, muszą mieć świadomość, że będzie to trudniejsze niż w przypadku zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe. Jak inwestować w lokal użytkowy i jakie rodzaje kredytów (dla firm i nie tylko) są dostępne?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można wziąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla osoby fizycznej,
• jakie warunki zaciągnięcia kredytu na lokal użytkowy trzeba spełnić, żeby otrzymać pozytywną decyzję,
• jaka jest oferta banków dotycząca kredytów na lokale użytkowe.

Zakup lokalu użytkowego – czyli jakiego?

Lokal użytkowy to pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, które służą innym celom niż mieszkalne – np. handlowym, usługowym lub biurowym. Tego typu nieruchomość powinna być wydzielona stałymi przegrodami, a także nie może pełnić funkcji gospodarczych ani technicznych.

Jakie są rodzaje kredytów na lokal usługowy, w tym użytkowy?

Lokal użytkowy można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego lub gotówkowego. Banki niechętnie udzielają jednak finansowania na takie nieruchomości. Oferta jest uboga zwłaszcza w przypadku osób fizycznych.

W nieco lepszej sytuacji są osoby prawne. Osobowość prawną mają m.in. spółki kapitałowe, spółdzielnie czy jednostki samorządu terytorialnego. W ich przypadku możliwe jest staranie się o kredyt inwestycyjny dla firm.

Zobacz oferty nowych lokali użytkowych

Jakie są warunki kredytowania?

Niezależnie od rodzaju kredytu przedsiębiorca, który chce zaciągnąć zobowiązanie finansowe w celu zakupu lokalu użytkowego, musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową, umożliwiającą terminową spłatę zobowiązania. Zdolność kredytowa jest z kolei uzależniona m.in. od takich czynników jak wysokość dochodów czy koszty utrzymania.

Okres prowadzenia działalności gospodarczej

W przypadku przedsiębiorców – niezależnie od tego, w jakim celu ma zostać zaciągnięte zobowiązanie finansowe – liczy się również okres prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj minimalny wymagany okres to 12 miesięcy, chociaż niektóre banki umożliwiają wzięcie kredytu jedynie firmom, które działają na rynku co najmniej 24 miesiące. Aby uzyskać kredyt na lokal użytkowy, konieczne jest także posiadanie odpowiedniego wkładu własnego (w przypadku kredytu hipotecznego) czy ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych.

Zarabiaj na nieruchomościach w całej Polsce - zobacz oferty

Brak zaległości podatkowych i ZUS

Oprócz tego bank udzielający kredytu przedsiębiorcy wymaga także braku zaległości w zobowiązaniach podatkowych i ZUS. Zdarza się również, że przedsiębiorca musi najpierw przedstawić bankowi biznesplan związany z inwestycją. Bank może także chętniej udzielić finansowania, jeśli np. lokalizacja lokalu użytkowego umożliwia uzyskanie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji. To oznacza na przykład, że w przypadku lokalu w małej miejscowości szansa na kredyt może być nieco niższa, niż w dużym mieście.

Wycena wartości lokalu przez bank

Warto mieć zresztą świadomość, że ocena wartości biznesowej lokalu usługowego nie jest dla banków łatwym zadaniem. Ma na nią wpływ nie tylko wspomniana lokalizacja, ale też przyszłe przeznaczenie lokalu: czy powstanie w nim sklep, restauracja, gabinet lekarski czy salon urody. Z tego względu kredyty udzielane na zakup nieruchomości komercyjnej są czasem obwarowane ze strony banków dodatkowymi obostrzeniami, takimi jak ograniczenie powierzchni użytkowej czy warunek, że lokal zostanie przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorca z kolei powinien wiedzieć, jak wybrać lokal użytkowy, by zwiększyć szansę nie tylko na wysoką stopę zwrotu z inwestycji, ale także – możliwość sfinansowania transakcji za pomocą kredytu hipotecznego.

Nieco rzadziej banki stawiają dodatkowe warunki, które przedsiębiorca musi spełnić, by uzyskać kredyt; mowa np. o wymogu prowadzenia pełnej księgowości (co umożliwia zresztą bankowi dokładniejszą ocenę zdolności kredytowej).

Czym kierować się wybierając lokal użytkowy? Sprawdź

Czy banki oferują kredyt na lokal użytkowy dla osoby fizycznej?

Lokal usługowy dla klienta indywidualnego teoretycznie można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. W rzeczywistości dostępne są wprawdzie kredyty hipoteczne umożliwiające realizację celu komercyjnego, jednak jest ich stosunkowo niewiele. Nieco częściej bank umożliwia wzięcie kredytu na zakup mieszkania lub domu, w którym wydzielona zostanie przestrzeń na biuro czy gabinet. Należy jednak mieć na uwadze, że w takiej sytuacji bank może stawiać dodatkowe warunki, jeśli chodzi o stosunek wielkości mieszkalnej do użytkowej nieruchomości.

W rezultacie osoby fizyczne prowadzące działalność mogą mieć utrudnioną możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego na lokal usługowy.

Kiedy osoba fizyczna ma szanse na kredyt na lokal użytkowy?

Możliwość zaciągnięcia kredytu na lokal użytkowy jest uzależniona przede wszystkim od zdolności kredytowej wnioskodawcy. Bank bada ją głównie na podstawie uzyskiwanych dochodów – preferowanym źródłem jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Konieczne jest także posiadanie odpowiedniego wkładu własnego (co najmniej 20%) czy ubezpieczenie spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank może także wymagać cesji z polisy ubezpieczeniowej.

Jak zaciągnąć kredyt na lokal użytkowy dla osoby fizycznej?

Osoba fizyczna, która chce wziąć kredyt na lokal użytkowy, powinna złożyć w banku wypełniony wniosek wraz z wymaganymi dokumentami. Można zrobić to zarówno w oddziale, jak i online – np. poprzez wypełnienie i wysłanie formularza na stronie internetowej. Oprócz wniosku należy złożyć wymagane dokumenty, w tym zaświadczenia o dochodach, wyciąg z konta bankowego, roczne zeznanie PIT, a także dokumenty dotyczące nieruchomości, np. odpis z księgi wieczystej.

Jak wziąć kredyt hipoteczny na lokal usługowy i użytkowy dla firmy?

Przedsiębiorcy, którzy chcą zaciągnąć kredyt na lokal użytkowy, muszą mieć świadomość, że będzie to trudniejsze niż w przypadku zakupu lokalu na własne cele mieszkaniowe. Przede wszystkim kredytobiorca powinien posiadać odpowiednią zdolność kredytową, umożliwiającą terminową spłatę zobowiązania.

Okres prowadzenia działalności gospodarczej

W przypadku przedsiębiorców – niezależnie od tego, w jakim celu ma zostać zaciągnięte zobowiązanie finansowe – liczy się również okres prowadzenia działalności gospodarczej. Zazwyczaj minimalny wymagany okres to 12 miesięcy, chociaż niektóre banki umożliwiają wzięcie kredytu jedynie firmom, które działają na rynku co najmniej 24 miesiące.

Jaki wkład własny jest potrzebny, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla firmy?

Warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego na lokal usługowy jest także wkład własny. Najczęściej banki wymagają od przedsiębiorców nieco wyższej wpłaty (zwykle około 40%) w porównaniu do osób fizycznych.

Kredyt na lokal użytkowy a zdolność kredytowa

Bank udzielający kredytu przedsiębiorcy wymaga braku zaległości w zobowiązaniach podatkowych i ZUS. Zdarza się, że przedsiębiorca musi najpierw przedstawić bankowi biznesplan związany z inwestycją. Bank może chętniej udzielić finansowania, jeśli np. lokalizacja lokalu użytkowego umożliwia uzyskanie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji. To oznacza na przykład, że w przypadku lokalu w małej miejscowości szansa na kredyt może być nieco niższa niż w dużym mieście.

Jak poprawnie wypełnić wniosek o kredyt na lokal użytkowy?

Osoby, które chcą uzyskać kredyt na zakup lokalu komercyjnego, muszą poprawnie wypełnić wniosek i zawrzeć w nim wszystkie dane niezbędne do oceny zdolności kredytowej. W razie problemów z wypełnieniem wniosku warto zwrócić się o pomoc do doradcy kredytowego.

Do wniosku o kredyt hipoteczny na lokal usługowy należy dołączyć wymagane dokumenty, m.in. odpowiednie zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu podatków i składek ZUS. W przypadku firmy posiadającej osobowość prawną konieczne może być też dołączenie umowy spółki lub statutu – tak, by bank zweryfikował zapisy dotyczące możliwości zaciągnięcia zobowiązania przez daną osobę prawną.

Oprócz tego, przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na lokal użytkowy, musi również przygotować bilans zysków i strat za poprzedni rok obrachunkowy oraz deklarację podatkową PIT. Bank może też wymagać przy składaniu wniosku dokumentów związanych z nieruchomością, której zakup ma być sfinansowany kredytem.

Zakres wymaganych przez bank dokumentów może różnić się w zależności od tego, czy lokal kupujemy na rynku wtórnym, czy pierwotnym. Zazwyczaj jednak bank prosi o przedstawienie aktualnego odpisu z księgi wieczystej, operatu szacunkowego czy umowy deweloperskiej lub przedwstępnej.

Wycena wartości lokalu przez bank

Warto mieć świadomość, że ocena wartości biznesowej lokalu usługowego nie jest dla banków łatwym zadaniem. Ma na nią wpływ nie tylko wspomniana lokalizacja, ale też przyszłe przeznaczenie lokalu: czy powstanie w nim sklep, restauracja, gabinet lekarski czy salon urody. Z tego względu kredyty udzielane na zakup nieruchomości komercyjnej są czasem obwarowane ze strony banków dodatkowymi obostrzeniami, takimi jak ograniczenie powierzchni użytkowej czy warunek, że lokal zostanie przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorca z kolei powinien wiedzieć, jak wybrać lokal użytkowy, by zwiększyć szansę nie tylko na wysoką stopę zwrotu z inwestycji, ale także na możliwość sfinansowania transakcji za pomocą kredytu hipotecznego.

Nieco rzadziej banki stawiają dodatkowe warunki, które przedsiębiorca musi spełnić, by uzyskać kredyt; mowa np. o wymogu prowadzenia pełnej księgowości (umożliwia bankowi dokładniejszą ocenę zdolności kredytowej).

Kiedy bank może odmówić przyznania kredytu na lokal użytkowy dla firmy?

Bank może odmówić udzielenia kredytu na lokal użytkowy, jeśli przedsiębiorca nie posiada odpowiedniej zdolności kredytowej (np. z powodu zbyt niskich przychodów) – jest to zazwyczaj główny powód odmowy. Zdarza się również, że przedsiębiorca zbyt krótko prowadzi działalność (np. jedynie od kilku miesięcy) lub jest zadłużony względem urzędu skarbowego czy ZUS. Niekiedy odmowa przyznania kredytu na lokal użytkowy może być spowodowana niewielką szansą na rentowność lokalu. Może tak się stać np. wtedy, gdy lokal znajduje się w mało atrakcyjnej biznesowo lokalizacji, np. daleko od centrum, w słabo skomunikowanej dzielnicy.

Warto również mieć świadomość, że wniosek o kredyt na lokal użytkowy prawdopodobnie zostanie rozpatrzony negatywnie, jeśli przedsiębiorca miał w przeszłości problem z terminową spłatą zobowiązań. Takie problemy bank będzie mógł stwierdzić w trakcie analizy baz biur informacji kredytowej, w tym BIK i BIG InfoMonitor.

Przedsiębiorca może też spotkać się z odmową, gdy prowadzi działalność szkodliwą dla środowiska czy wątpliwą etycznie. W przypadku niektórych kredytów (np. dla podmiotów z sektora MŚP) negatywna decyzja może wynikać również z wykorzystania przez daną firmę limitu wsparcia w ramach pomocy publicznej.

Kiedy bank może odmówić osobie fizycznej przyznania kredytu hipotecznego na lokal użytkowy?

Osoba fizyczna może otrzymać decyzję odmowną przede wszystkim ze względu na złą historię kredytową w BIK lub BIG. Uzyskanie kredytu będzie także problematyczne w razie niskiej zdolności kredytowej – np. z powodu braku stałego źródła dochodu czy niskiego wynagrodzenia. Negatywna decyzja może wynikać ponadto ze zbyt niskiego wkładu własnego i braku wymaganego przez bank dodatkowego zabezpieczenia kredytu.

Kredyt na lokal użytkowy – gdzie szukać ofert?

W 2025 roku tylko nieliczne banki oferują kredyt hipoteczny na lokal usługowy/użytkowy. Oferta jest uboga zwłaszcza w przypadku, gdy kredytobiorcą ma być osoba fizyczna.

Kredyt hipoteczny Megahipoteka w Alior Banku

Kredyt hipoteczny na lokal usługowy można otrzymać w Alior Banku w ramach oferty Megahipoteka. Warto przy tym pamiętać, że zabezpieczeniem kredytu może być jedynie taka nieruchomość komercyjna, w której kredytobiorca nie będzie prowadził działalności gospodarczej przez całym okres kredytowania.

Kredyt Megahipoteka pozwala sfinansować do 90% wartości nieruchomości. Jest to kredyt z okresowo stałą stopą przez pierwsze 5 lat spłaty.

Kredyt hipoteczny dla małych i średnich przedsiębiorstw w Millennium

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy oferuje również Bank Millennium. Jest to oferta, z której mogą skorzystać przedsiębiorcy z sektora MŚP, jeśli mają odpowiednio wysoką zdolność kredytową i prowadzą firmę od co najmniej 2 lat. Kredyt pod hipotekę można zaciągnąć na okres do 10 lat, a maksymalna kwota finansowania wynosi 10 mln zł – do 60% wartości nieruchomości. Kredytobiorca może skorzystać przez 6 miesięcy z wakacji kredytowych, czyli zawieszenia spłaty kredytu.

Kredyt Biznes Ekspres Hipoteka w Santander

Santander Bank również oferuje kredyt dla MŚP, jeśli kredytobiorca wykaże co najmniej 24-miesięczny staż na rynku. Środki można przeznaczyć na dowolny cel związany z prowadzoną działalnością, w tym zakup i rozbudowę lokalu użytkowego. Maksymalna kwota finansowania wynosi 3 mln zł – do 75% wartości nieruchomości. Kredytobiorca ma do wyboru oprocentowanie stałe lub zmienne.

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla osoby fizycznej w bankach spółdzielczych

Osoby fizyczne mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup lokalu niemieszkalnego w niektórych bankach spółdzielczych, m.in. we Wschowie, Kórniku czy Oleśnicy. Przedmiotem umowy może być nieruchomość, która nie jest związana z działalnością gospodarczą, np. lokal pod inwestycję w wynajem.

Banki spółdzielcze umożliwiają spłatę w ratach równych lub malejących. Najczęściej wymagają dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci cesji praw z polisy ubezpieczeniowej oraz ubezpieczenia niskiego wkładu, jeśli jest mniejszy niż 20%. Zwykle podstawowy warunek stanowi stały dochód z tytułu umowy o pracę lub działalności gospodarczej.

Kredyt hipoteczny na lokal użytkowy – kalkulator kosztu kredytu i zdolności kredytowej

Niektóre banki udostępniają na swoich stronach kalkulatory online, które pozwalają obliczyć przybliżone koszty kredytu oraz oszacować swoją zdolność kredytową.

Aby poznać wysokość raty kredytu na lokal użytkowy lub całkowite koszty finansowania, należy uzupełnić wymagane pola. Najczęściej należą do nich:

• nominalne oprocentowanie kredytu
• wartość lokalu
• kwota kredytu
• procent wkładu własnego
• okres kredytowania
• rodzaj rat – stałe czy malejące

Aby sprawdzić przybliżoną zdolność kredytową, należy natomiast podać wartość nieruchomości, wysokość miesięcznych dochodów netto, okres spłaty, a także sumaryczną kwotę miesięcznych zobowiązań, w tym kredytów, pożyczek i limitów w koncie. Kalkulator na tej podstawie wyliczy maksymalną kwotę kredytu.

Kredyt gotówkowy – czy łatwo uzyskać kredyt na lokal użytkowy bez hipoteki?

Wartą uwagi alternatywą dla kredytu hipotecznego na lokal użytkowy – zwłaszcza dla osób fizycznych, prowadzących niewielką działalność – jest kredyt gotówkowy. Można otrzymać go znacznie łatwiej i szybciej, ponieważ bank nie wymaga żadnych zabezpieczeń rzeczowych. Z tej formy finansowania mogą skorzystać nawet nowe firmy. Istnieje możliwość przeznaczenia przyznanych środków na dowolny cel – nie tylko zakup lokalu użytkowego, lecz także jego remont czy wyposażenie.

Przed złożeniem wniosku sprawdź warunki zaciągnięcia kredytu – najczęściej są one mniej korzystne niż w przypadku kredytu hipotecznego. Przede wszystkim banki naliczają wyższą marżę i oferują krótszy maksymalny okres spłaty.

Kredyt na lokal usługowy i użytkowy w 2025: podsumowanie

Zakup lokalu użytkowego można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. Warto mieć jednak świadomość, że tylko część banków umożliwia zaciągnięcie takiego zobowiązania na nieruchomość komercyjną. Dodatkowo kredytobiorcy (osoby fizyczne lub firmy) muszą zazwyczaj spełnić dodatkowe wymagania, które mogą utrudnić uzyskanie finansowania.

Sprawdź ofertę lokali użytkowych w swojej okolicy:

NOWE LOKALE UŻYTKOWE