Polskie „hipoteki” najdroższe w Europie?

Najniższe odsetki kredytów hipotecznych płacą Portugalczycy i Finowie

Informacje na temat aktualnego oprocentowania kredytów mieszkaniowych, można znaleźć w bazie danych Europejskiego Banku Centralnego (EBC). Te statystyki dotyczą przede wszystkim państw należących do Strefy Euro. W przypadku takich krajów, jak Polska, Czechy i Węgry kompletnych informacji trzeba szukać na stronach banków centralnych. Przy porównywaniu danych z różnych państw Europy warto zwrócić uwagę, że prócz oprocentowania w skali roku czasem bywa podawany też wskaźnik APRC. Jest to unijny odpowiednik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO), która zgodnie z polskim prawem prezentuje całkowity koszt kredytu.

Informacje przedstawione na poniższym wykresie, dotyczą oprocentowania w skali roku. Nietrudno zauważyć, że Polska jest jednym z krajów, które cechują się najwyższym oprocentowaniem nowych „hipotek” (średnio 4,39% od stycznia do sierpnia 2015 r.). Ten wynik uwzględnia tylko kredyty mieszkaniowe udzielane w złotym. Nie jest to problem, gdyż umowy rozliczane w krajowej walucie, obecnie stanowią około 99% rynku hipotecznego (dane Centrum AMRON z II kw. 2015 r.). Trzeba zwrócić uwagę, że wynik dotyczący nowych i renegocjowanych kredytów mieszkaniowych (4,39%) okazał się wyższy od analogicznej wartości dla wszystkich hipotek spłacanych w złotym (3,77%). Tę różnicę można łatwo wyjaśnić. Praktycznie wszystkie kredyty mieszkaniowe w złotym posiadają zmienne oprocentowanie (WIBOR + marża kredytowa), a obecny poziom marż kredytowych jest jednym z najwyższych w historii. „Złotówkowe” zobowiązania pochodzące np. z 2013 r. mają znacznie niższe marże niż nowe kredyty hipoteczne i taką samą stopę referencyjną.

Warto wspomnieć, że tylko na Węgrzech jest naliczane wyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych niż w Polsce. Z najniższych odsetek może cieszyć się statystyczny mieszkaniec Finlandii (kategoria: nowe kredyty) oraz Portugalii (kategoria: wszystkie kredyty). Wśród krajów Strefy Euro, najwyższym oprocentowaniem „hipotek” wyróżnia się Irlandia oraz Cypr (patrz poniższy wykres). W tym pierwszym kraju, banki próbują sobie powetować straty związane z kryzysem mieszkaniowym i kredytowym.  

Marża odsetkowa w krajowych „hipotekach” jest relatywnie wysoka …

Wpływ stóp procentowych na przedstawione wyniki, można wyeliminować np. poprzez obliczenie marży odsetkowej. W tym znaczeniu, marża odsetkowa jest różnicą pomiędzy średnim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych oraz depozytów dla firm i gospodarstw domowych.

Według danych EBC, marża odsetkowa obliczona dla Polski, wyniosła 2,69 punktu procentowego (p.p.). To oznacza, że średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego było o 2,69 p.p. wyższe od analogicznej stawki dla zakładanych lokat (wynik z okresu styczeń - sierpień 2015 r.). Innymi słowy, statystyczny bank zarabiał 2,69 punktu procentowego na różnicy oprocentowania między nowym kredytem mieszkaniowym i lokatą.   

Wynik obliczony dla Polski, niestety jest znacznie wyższy od średniej z 27 krajów Europy (2,20%). Od stycznia 2015 r. do sierpnia 2015 r. większy poziom marży odsetkowej odnotowano w następujących państwach:

• Bułgaria (4,64 p.p.)
• Węgry (4,45 p.p.)
• Chorwacja (3,39 p.p.)
• Irlandia (3,22 p.p.)
• Łotwa (3,01 p.p.)
• Rumunia (2,81 p.p.)

To nie przypadek, że wszystkie wymienione kraje mają znacznie większy problem z niespłacanymi kredytami hipotecznymi niż Polska. Zbliżony poziom spłacalności „hipotek”, osiągają nasi południowi sąsiedzi (Czechy i Słowacja). W tych państwach marże odsetkowe kredytów mieszkaniowych, są jednak o wiele niższe (Polska - 2,69 p.p., Czechy - 2,02 p.p., Słowacja - 2,03 p.p.). Porównanie wyników dotyczących Polski, Czech i Słowacji wskazuje, że krajowe banki próbują sobie zrekompensować kolejne obniżki stóp procentowych oraz ryzyko związane z „frankowymi” kredytami.