Kredyt na dom: jak uzyskać kredyt na zakup i wykończenie domu?

Zakup domu wymaga sporych nakładów. Najczęściej takie transakcje są finansowanie z wykorzystaniem kredytu. Dlatego też jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego warto do całej sprawy odpowiednio się przygotować. Podpowiadamy na co zwrócić szczególną uwagę.

Kredyt na dom - zależny od etapu

Pierwszą sprawą, z którą musi uporać się osoba chcąca postawić dom, jest działka, którą trzeba posiadać, by postawić na niej dom. Jeśli inwestor ma działkę, jej wartość będzie traktowana przez bank jako wkład własny kredytu na budowę (jeśli nie stanowi minimum 20 proc. kosztów kredytowania, klient dopłaca różnicę, albo wykupuje ubezpieczenie niskiego wkładu). Oczywiście w takim układzie oprocentowanie twojego kredytu (RRSO) będzie wyższe.

Sprawdź najlepsze oferty nowych domów

Jeśli natomiast inwestor nie ma działki, może ją oczywiście kupić na kredyt, wykładając tym razem konieczny wkład własny. Banki często udzielają najpierw kredytu na zakup działki, a dopiero potem aneksują go bądź przyznają kolejny kredyt na budowę domu. Zdarza się też, że za jednym zamachem można uzyskać kredyt na działkę i budowę, ale wtedy często już na etapie kupna działki banki oczekują przedstawienia projektu budowlanego.

Kredyt na budowę domu - procedura

Kredyt, który ma sfinansować budowę domu to produkt mocno różniący się od typowego kredytu mieszkaniowego. Kredytobiorca musi bowiem wywiązać się z zadania, a więc zbudować swój przyszły dom. Jest to więc tzw. kredyt budowlano-hipoteczny. Jak nazwa wskazuje, łączy on dwa modele finansowania.

• W czasie trwania budowy jest kredytem budowlanym - kredytobiorca spłaca wówczas raty odsetkowe zobowiązania, banki wymagają też od niego wykupienia polisy ubezpieczeniowej na wypadek choroby, niezdolności do pracy, czy śmierci kredytobiorcy oraz ubezpieczenia domu w budowie.
• Po skończeniu prac i oddaniu domu do użytkowania kredyt staje się typowym kredytem hipotecznym, zabezpieczonym na postawionej nieruchomości.

Podobny mechanizm dotyczy finansowania zarówno zakupu domu, jak i przeznaczenia środków na takie działania, jak remont, wykończenie, rozbudowa. Szacuje się, że wykończenie metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w przeciętnym standardzie to aktualnie wydatek rzędu 1000 - 1500 zł. Tak więc prace wykończeniowe dla domu przeciętnej wielkości mogą pochłonąć nawet około 150 tys. zł.

Dlatego też budowa domu na kredyt i jego wykończenie, wymaga od banku przyjęcia modelu kredytowania, który będzie zmieniał się w trakcie.

Najpierw wypłaci pieniądze potrzebne na kupno domu, a potem - w zależności od postępu prac - będzie uruchamiał środki przeznaczone na budowę/wykończenie. Jeśli bank finansuje kupno domu od dewelopera, który dopiero zbuduje daną nieruchomość, pieniądze na ten cel będą wypłacane w transzach bezpośrednio na rachunek powierniczy inwestycji deweloperskiej.

Na co zwrócić uwagę kupując dom?CZYTAJ

Kredyt na dom pod zastaw mieszkania - czy jest możliwy?

Jeśli ktoś chce kupić działkę i zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu, a nie ma środków na wkład własny, lub wysokość wkładu własnego nie jest wystarczająca, może przedstawić inne zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Hipoteka na alternatywnej nieruchomości - np. mieszkaniu, będzie rozwiązaniem jak najbardziej akceptowanym przez banki. Warunki są dwa: by wziąć kredyt pod budowę domu zabezpieczony inną nieruchomością, kredytobiorca musi być właścicielem owego mieszkania, a jego wartość musi być większa od wartości działki i kosztów budowy, czyli od wartości kredytu, o który wnioskujemy (minimum o 20 proc., jeśli kredyt ma nie mieć dodatkowych kosztów).

Jak dostać kredyt na dom? Podpowiadamy krok po kroku

Zakładając, że nasz kredytobiorca będzie potrzebował na zakup/budowę domu około 800 tys. zł, wówczas miesięczna rata takiego zobowiązania na 30 lat, przy oprocentowaniu zmiennym wynoszącym na początku 8 proc. wyniesie około 5900 zł, a całkowity koszt kredytu w zależności czy chodzi o raty równe, czy malejące wyniesie 1,5 - 1,7 mln zł. Oprocentowanie stałe na poziomie 8 proc. oznacza konieczność opłacenia comiesięcznej raty na poziomie 5400 - 5600 zł.

Zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, kluczowe będzie określenie sumy, której potrzebujemy. Jeśli w grę wchodzi kupno gotowego domu, sprawa jest prosta. Jeśli natomiast chcemy dom zbudować, musimy oszacować koszt naszej inwestycji budowlanej. Kosztorys wraz z harmonogramem będzie też zresztą wymagany przez bank przy wyliczaniu twojej zdolności kredytowej.

Jak ocenić koszt inwestycji? Na wstępnym etapie można się posiłkować kalkulatorem budowlanym, poprosić o wycenę właściciela firmy, którą zamierzamy zatrudnić, lub oszacować koszt na podstawie wiedzy o nakładach, jakie poniósł ktoś z rodziny lub znajomych, stawiając podobną nieruchomość.

Na etapie procedury i oceny zdolności kredytowej będziemy musieli przygotować już konkretny kosztorys, szacując nakłady w kolejnych etapach prac. Dobrze, żeby podpisał się pod nim specjalista z uprawnieniami - kosztorysant budowlany. Bank na podstawie kosztorysu, zarówno oceni przyszłą wartość nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu, jak i będzie wypłacał kolejne transze kredytu. Należy pamiętać, że kosztorys dla bezpieczeństwa powinien być powiększony (choćby ze względu na wzrost cen). Przyjmuje się, że wystarczającym buforem jest 15 - 20 procent.

Należy też wziąć pod uwagę, że banki stosują własne wskaźniki mające uchronić obie strony umowy przed niedoszacowaniem kredytu, które poskutkowałoby niezakończeniem budowy. W tym celu instytucje finansowe określają minimalny koszt budowy 1 mkw. domu. Widełki w tym zakresie mogą być szerokie - od 3000 zł/mkw. - do 4000 zł/mkw. Określając wartość kredytu, dobrze jest "wstrzelić się" w wartości stosowane przez banki, ale też nie na minimalnym poziomie, choćby ze względu na ryzyko wzrostu cen robocizny, czy materiałów budowlanych.

Kluczowe jest również oszacowanie zdolności kredytowej, więcej na ten temat przeczytasz w innych naszych artykułach.

Kredyt na budowę domu - formalności

Jeśli chcemy zbudować dom, oprócz standardowego zestawu dokumentów wymaganego przez banki (zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, PIT roczny, jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, wyciąg z konta bankowego, księgi przychodów i rozchodów dla przedsiębiorcy rozliczającego się na zasadach ogólnych), musimy przedstawić także dokumentację związaną stricte z budową.

Tak więc musimy dodatkowo dostarczyć do banku:

• akt notarialny własności działki
• zatwierdzony projekt budowlany
• pozwolenie na budowę
• kosztorys i harmonogram
• wypis i wyrys z rejestru gruntów
• odpis z księgi wieczystej działki
• warunki zabudowy lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Po złożeniu dokumentów wraz z wnioskiem kredytowym bank teoretycznie ma 21 dni na wydanie decyzji przyznającej kredyt hipoteczny na dom bądź odmownej.

W praktyce najczęściej czas ten się wydłuża, choćby z powodu konieczności dodatkowych dokumentów. Decyzja kredytowa - w zależności od banku jest ważna zazwyczaj od 30 do 60 dni. Przed podpisaniem umowy kredytowej, klient dostanie ją, by poznać warunki kredytu i przejrzeć zapisy umowne. Po podpisaniu, będzie miał jeszcze 14 dni na odstąpienie od umowy.

Kredyt na dom - od czego zależą koszty?

Mając komplet dokumentów, możemy złożyć wniosek kredytowy na budowę domu jednorodzinnego niekoniecznie w jednym, a w kilku bankach. Pozytywne decyzje kilku instytucji dadzą nam poczucie bezpieczeństwa i możliwość negocjacji oraz spokojnego wyboru najlepszej oferty.

Jak wynegocjować najlepszy kredyt hipoteczny?RADZIMY

Oprocentowanie i prowizja kredytu

Oczywiście kluczowym wskaźnikiem, który określa koszt naszego kredytu, jest oprocentowanie. Składa się na nie suma wskaźnika WIBOR lub WIRON i stałej marży pobieranej przez bank.

Marża nie zmienia się przez cały okres kredytowania, natomiast WIBOR/WIRON ulega zmianom, w zależności od poziomu stóp procentowych NBP. Jeśli rosną stopy, rośnie również wartość wskaźnika i finalnie raty kredytów.

Analizując warunki kredytowania, powinniśmy zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale też na dodatkowe koszty kredytu - w szczególności wysokość prowizji, a więc jednorazowej opłaty pobieranej przez bank przy uruchomieniu oraz podczas całego okresu spłaty kredytu hipotecznego.

Aktualnie RRSO kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym wynosi przeciętnie około 8,5 - 9,5 proc. Przykładowo kredyt własny kąt hipoteczny w PKO BP ma RRSO na poziomie 8,90 proc. Bank nie pobiera prowizji.

Oprocentowanie stałe kredytu oznacza niższe raty, ale też konieczność spłacania tych samych odsetek przez minimum 5 lat, niezależnie od stóp procentowych NBP.

Dodatkowe ubezpieczenie

Istotnym kosztem mogą być też dodatkowe ubezpieczenia, od których wykupienia bank uzależnia udzielenie kredytu. Najczęściej w grę wchodzi ubezpieczenie domu w budowie, ubezpieczenie niskiego wkładu, które trzeba płacić w sytuacji, gdy wkład własny kredytobiorcy jest mniejszy niż 20 proc., obowiązkowe może być też ubezpieczenie pomostowe, opłacane do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej.

Spotyka się też ubezpieczenia nieruchomości od pożaru, zalania, ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, czy ubezpieczenia od utraty pracy. Nie wszystkie oczywiście są wymagane przez banki.

Środki z kredytu na dom - kiedy otrzymasz?

Jeśli kupujemy gotowy dom, wypłata pieniędzy na konto zbywcy nastąpi po dostarczeniu do banku kopii podpisanego aktu notarialnego. Jeśli jednak chcemy sfinansować również wykończenie domu, bądź jego budowę, nie dostaniemy całości pieniędzy od razu, a w transzach.

Wypłata transz będzie uzależniona od postępu i kosztu kolejnych etapów określonych w kosztorysie. Przed wypłatą kolejnych transz bank ma prawo skontrolować postęp inwestycji. W tym celu może wymagać od kredytobiorcy np. przedstawienia faktur za kolejne usługi i materiały budowlane, ale może też przeprowadzić inspekcję budowlaną, czyli za pomocą pracowników banku w towarzystwie inspektora budowlanego, sprawdzić fizycznie postęp prac.

Kredyt na dom - co można sfinansować?

Możemy uzyskać kredyt hipoteczny na:

• zakup gotowej nieruchomości mieszkalnej,
• budowę domu od postaw wraz z zakupem działki,
• możemy także uzyskać finansowanie samego wykończenia nieruchomości.

Zdarza się jednak, że banki ograniczają zakres finansowania - np. z uwagi na technologię postawienia domów. Te co bardziej egzotyczne - np. domy szkieletowe czy z prefabrykatów - mogą spotkać się z utrudnieniami w finansowaniu i dodatkowymi wymogami

Różnie bywa też z zakresem finansowania wykończenia nieruchomości. Banki sfinansują tylko określony zakres prac i będą wymagać, by dom znajdował się przynajmniej w stanie surowym zamkniętym - a więc miał wstawione okna, drzwi i dach.

Dokładny zakres prac możliwych do sfinansowania uzależniony jest oczywiście od polityki banku. "Pewniaki" to położenie tynków, gładzi, malowanie, wykończenie podłóg, schodów, montaż parapetów, instalacji.

Od polityki banków zależy również zakres finansowania samej budowy. Generalnie banki oczekują nieruchomości oddanej do użytkowania. Niemożliwe jest więc uzyskanie finansowania tylko do stanu surowego.

Jeśli natomiast chodzi o prace stricte wykończeniowe, bank nie musi ich finansować. Nie wymaga oddania domu w wersji "pod klucz", choć uzyskanie finansowania także tego etapu jest oczywiście możliwe.

Kredyt na dom w pigułce - o czym warto pamiętać?

Biorąc kredyt, powinniśmy pamiętać, żeby nie skupiać się tylko na poszczególnych wartościach oprocentowania, marży, prowizji itp.

Kluczowym wskaźnikiem, który nas interesuje, jest Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO). I o nią należy pytać w banku.

Pokazuje ona całkowity koszt kredytowania ponoszony przez klienta, wyrażony w wartości procentowej w stosunku rocznym. Mówiąc prościej RRSO "wlicza" nie tylko oprocentowanie, ale wszystkie poniesione wydatki i pokazuje realne koszty kredytowania.

Co prawda obecnie podawanie wartości RRSO przy ofertach kredytowych jest obowiązkowe, ale warto na to zwrócić szczególną uwagę.

To samo dotyczy dokumentacji wydatków budowlanych. Kredytobiorca powinien zbierać paragony i faktury za wykonane czynności. W ten sposób potwierdzi swoją wiarygodność w oczach banku, jeśli będzie on oczekiwał udowodnienia realizacji kolejnych prac.

Ważną sprawą jest również - wymagane przez banki - ubezpieczenie domu. Chodzi o polisę na dom w budowie, w podstawowym wymiarze - ochrony murów przed zniszczeniem. Oczywiście zakres polisy można poszerzyć, np. ubezpieczeniem od kradzieży. Po zakończeniu budowy ubezpieczenie możemy kontynuować już jako zwykłą polisę na dom. Będzie ona droższa, stąd różnicę trzeba będzie dopłacić.

Chcesz oszczędzić sobie tylu formalności? Zachęcamy do przejrzenia ofert domów od deweloperów. Skorzystaj z filtrów i znajdź swój nowy dom!