Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (dawniej Mieszkanie bez wkładu własnego)

Co do zasady, aby móc kupić nieruchomość na kredyt, potrzebne są odpowiednie oszczędności. W niektórych sytuacjach zakup mieszkania bez wkładu własnego kredytobiorcy jest jednak możliwy. Pozwala na to Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, 
• jakie rozwiązania przewiduje program,
• co zmieniło się w porównaniu do wcześniejszej wersji programu — Mieszkanie bez wkładu własnego.

Czym był program Mieszkanie bez wkładu własnego?

Banki wymagają od kredytobiorców od 10 do 20 proc. wkładu własnego. Często jednak, mimo że potencjalny kredytobiorca mógłby dostać kredyt, ponieważ posiada odpowiednią zdolność kredytową, to zaciągnięcie zobowiązania uniemożliwia mu brak odpowiednich środków na wkład własny. Rządzący, chcąc pomóc takim osobom w zakupie nieruchomości na kredyt, stworzyli program Mieszkanie bez wkładu własnego.

Polski Ład: Mieszkanie bez wkładu własnego

Nowy program, który był częścią zmian w ramach Polskiego Ładu. Zaczął obowiązywać jednak znacznie później niż inne rozwiązania w ramach Polskiego Ładu, bo dopiero od 27 maja 2022 r. 

Wybierz miasto i sprawdź oferty oraz ceny kawalerek

W ramach programu można było zaciągnąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Brakujący wkład gwarantowało państwo, a konkretniej Bank Gospodarstwa Krajowego. Dzięki temu kredytobiorca nieposiadający odpowiednich środków i tak mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny — o wartości 100 proc. nieruchomości. Ustawodawca zdecydował, że BGK zagwarantuje do 20 proc. kwoty kredytu, ale nie więcej niż 100 tys. zł, przy czym dodatkowo:

• Cena nieruchomości nie może być wyższa niż 500 tys. zł. 
• Okres spłaty wynosi minimum 15 lat. 

Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego można było zaciągnąć w ramach programu nie tylko na zakup lokalu mieszkalnego, ale również domu, działki i budowy oraz wykończenia domu mieszkalnego, pod warunkiem, że cena metra kwadratowego nieruchomości nie przekracza limitu określonego w ustawie. 

Mieszkania bez wkładu własnego — dla kogo?

Rządowy program ominął jednak część osób. Po pierwsze, aby móc wziąć kredyt na mieszkanie w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego, nie można było mieć niskich dochodów, złej historii kredytowej czy innych, wysokich zobowiązań. Konieczne było bowiem posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Dodatkowo nie można było być właścicielem domu ani mieszkania. Sytuacja wyglądała inaczej, jeśli w gospodarstwie domowym jest dwoje lub więcej dzieci i wszyscy mieszkają w za małej nieruchomości, którą chcą zmienić. Wtedy ograniczeniem stawał się metraż, którego nie można przekroczyć. Przy dwójce dzieci wynosił on 50 mkw., trójce dzieci – 75 mkw., czwórce – 90 mkw., a przy pięciorgu i więcej limit powierzchni przestawał obowiązywać. 

Ile musimy oszczędzać na wkład własny? Sprawdź również

Tym samym o kupno mieszkania bez wkładu własnego mogły starać się osoby prowadzące gospodarstwo domowe, które zarabiają na tyle, by kredyt spłacić, oraz chciały:

• kupić pierwsze mieszkanie z rynku pierwotnego,
• kupić mieszkanie na rynku wtórnym lub społecznym,
• wybudować dom.

Skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogły zarówno pary, jak i małżeństwa, rodziny z dziećmi i single.

Co wprowadza Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?

Rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego nie cieszył się jednak powodzeniem — głównie ze względu na zbyt niskie limity cenowe. Najlepiej świadczy o tym fakt, że mimo tego, że kredyt z gwarancją BGK oferowało kilka banków (m.in. Bank Pekao S.A., PKO BP, Alior Bank i Santander Bank Polska), to przynajmniej do sierpnia 2022 r. nikt nie skorzystał z programu. Rządzący dostrzegli zatem potrzebę zmiany limitów cenowych. Pierwszych zmian dokonano jeszcze w październiku 2022 r. Spowodowały one, że np. w Zielonej Górze i Wielkopolsce średnią cenę m kw. na IV kw. 2022 r. i I kw. 2023 r. wojewoda podwyższył o 12% w porównaniu z obowiązującą w poprzednich dwóch kwartałach. O tyle samo pułap cenowy wzrósł w województwie wielkopolskim, a o 11% w mazowieckim. W samym Poznaniu i Warszawie poprzeczka poszła w górę o odpowiednio 9% i 7%. Natomiast w Gdańsku i całym województwie pomorskim limity ceny m kw. pozostały na starym poziomie. W Bydgoszczy, Rzeszowie i Szczecinie zwiększyły się tylko o 2%.

Podniesienie limitów cen okazało się jednak niewystarczające, a rządzący zdecydowali się na zmiany również w warunkach kredytowania. Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło tak dostosować program, by otrzymać kredyt na mieszkanie czy dom, mogła znacznie większa grupa osób. Zmieniła się nawet nazwa programu — z Mieszkania bez wkładu własnego na Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Wkład własny 2023 - co warto wiedzieć? Czytaj więcej

Po pierwsze, zdecydowano się zwiększyć wysokość wkładu własnego, jaki może posiadać osoba, która chce skorzystać z programu. Po zmianach, które obowiązują od 1 marca 2023 r., Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy może zostać udzielony również osobom, które posiadają wkład własny większy niż 10 proc. Tym samym, jeśli na przykład ktoś dysponuje 12-procentowym wkładem własnym, BGK obejmie gwarancją 8 proc. wkładu własnego. Łączna wysokość gwarancji z BGK nie może bowiem obecnie przekroczyć 20 proc. (i kwoty 100 tys. zł). Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredytobiorcy udzielany jest kredyt o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. W takim przypadku gwarancja z BGK nie może przekroczyć 30 proc. kwoty kredytu. Jeśli natomiast kredytobiorca posiada wkład własny w wysokości wyższej, niż założono w ustawie, możliwe jest skorzystanie ze spłaty rodzinnej. 

Jeśli chodzi z kolei o limit cen za metr kwadratowy, to, o ile nie zmienił się sposób wyliczania, o tyle rządzący zdecydowali się na podniesienie wskaźników do 1,4 dla nieruchomości z rynku pierwotnego oraz 1,3 dla mieszkań z rynku wtórnego. 

Spłata rodzinna

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, podobnie jak wcześniej Mieszkanie bez wkładu własnego, przewiduje specjalną dopłatę w razie powiększenia gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko. Jeśli tak się stanie, BGK jednorazowo spłaci część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Kwota spłaty wynosi: 

• przy drugim dziecku – 20 tys. zł,
• przy trzecim i kolejnym – 60 tys. zł. 

Kwota nie może być jednak wyższa od pozostałej do spłaty części kapitałowej gwarantowanego kredytu. Jej wysokość ustala się na dzień powiększenia się rodziny. Tym samym spłata rodzinna nie obejmuje dzieci urodzonych przed zaciągnięciem kredytu. 

Warto jednocześnie zaznaczyć, że zgodnie z przepisami ustawy gospodarstwo domowe to gospodarstwo prowadzone przez:

• samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną,
• przez małżonków,
• rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pod ich opieką prawną lub władzą rodzicielską.  

Kto będzie mógł wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego?

Przed zmianami wnioski o kredyt hipoteczny w ramach Mieszkania bez wkładu własnego mogły składać zarówno osoby bezdzietne, małżeństwa, jak i pary z dziećmi (przy zastrzeżeniu, że osoby bezdzietne i posiadające jedno dziecko nie mogą posiadać na własność innej nieruchomości). Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nie wprowadził żadnych zmian w tym zakresie. 

Na co można przeznaczyć kredyt bez wkładu własnego?

Podobnie jak przed zmianami, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, budowę domu jednorodzinnego wraz z wykończeniem, zakup działki w celu budowy domu czy wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej celem uzyskania odrębnej własności lokalu wraz z wykończeniem. Tym samym część kredytu można przeznaczyć na wydatki remontowe.

Co jednak istotne, w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego można uzyskać kredyt bez wkładu własnego również na realizację kooperatywy mieszkaniowej — czyli przedsięwzięcia, którego celem jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy. 

Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

Które banki udzielą gwarantowanego kredytu? Kredytów bez wkładu własnego udzielają banki, które mają umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to:

• PKO Bank Polski,
• Bank Pekao S.A.,
• Santander Bank Polska,
• Alior Bank,
• Bank Ochrony Środowiska S.A.,
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie,
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy,
• BPS S.A.,

Procedura wygląda tak samo, jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego. Trzeba jedynie przedstawić oświadczenia potwierdzające, że przyszły kredytobiorca spełnia warunki programu.

Zalety i wady kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego 

Zaletą programu jest możliwość zaciągnięcia kredytu na:

• zakup nieruchomości (domu lub mieszkania) z rynku pierwotnego lub wtórnego,
• sfinansowanie budowy domu jednorodzinnego, jego wykończenia lub zakup działki na jego budowę
• spłata rodzinna przy drugim i kolejnym dziecku.

Wady gwarantowanego kredytu mieszkaniowego:

• maksymalna kwota gwarancji, czyli 100 tys. zł,
• limity cenowe metra kwadratowego,
• wyższy wskaźnik ceny metra kwadratowego dla nowych mieszkań,
• ryzyko zapłaty wyższej marży (części oprocentowania kredytu).

Kredyt bez wkładu własnego a Bezpieczny Kredyt 2 proc. 

Dzięki zmianom w programie więcej osób ma mieć szansę skorzystania z gwarancji BGK oraz ze spłaty rodzinnej; dodatkowo rządzący chcą zachęcać kredytobiorców do wyboru kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Może się jednak okazać, że zmiany nie wpłyną przez dłuższy czas na popularność programu — nawet jeśli nowe limity cen pozwolą na sfinansowanie kredytem z gwarancją wkładu własnego większej ilości lokali.

Obecnie wiele osób, niezależnie od środków zgromadzonych na wkład własny, nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, by zaciągnąć zobowiązanie finansowe. Dodatkowo kredyt hipoteczny z gwarancją BGK (przy nieposiadaniu własnego wkładu) wymaga zdolności kredytowej do spłaty kredytu w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości, podczas gdy zazwyczaj mowa o 80 proc. (gdy kredytobiorca ma środki na 20 proc. wkład własny). Całkowita kwota do zapłaty jest zatem znacznie wyższa, niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, co przekłada się też na wyższe raty kredytu. 

Sytuację na rynku mieszkaniowym może jednak poprowadzić program Pierwsze Mieszkanie, którego częścią jest Bezpieczny Kredyt 2 proc. Niewykluczone zresztą, że kredyt z dopłatami od państwa przyczyni się również do zwiększenia zainteresowania kredytem bez wkładu własnego. Konstrukcja Bezpiecznego Kredytu wpłynie bowiem na znaczącą poprawę zdolności kredytowej. Może się zatem okazać, że osoby, które ze względu na brak odpowiedniej zdolności nie mogły zaciągnąć kredytu bez wkładu własnego, teraz będą mogły to zrobić — zwłaszcza że można łączyć oba programy. 

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego Czytaj więcej

Zmiana nazwy programu i większy wkład własny

Po pierwsze, zmienia się nazwa programu - zamiast Mieszkanie bez wkładu własnego zyskuje on nazwę Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Ponadto w ramach programu będzie można wnieść większy wkład własny - zamiast 10 proc., jak do tej pory, osoby które zdecydują się składać wnioski o kredyt hipoteczny z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego będą miały szansę wnieść łącznie 20 proc. wkładu własnego.

To istotne ułatwienie dla osób, które mają już zgromadzone pewne środki, ale nadal niewystarczające, by móc starać się o kredyt hipoteczny (zwłaszcza, że obecnie banki wymagają zazwyczaj co najmniej 20 proc. wkładu własnego). Tym samym jeśli np. kredytobiorca zgromadził 15 proc. wkładu, w ramach programu będzie mógł ubiegać się o objęcie gwarancją pozostałych 5 proc. wkładu (pod warunkiem, że nie będzie to kwota wyższa niż 100 tys. zł).

Kredyt bez wkładu: podsumowanie

Wymagany wkład własny to dla wielu osób przeszkoda w zakupie nieruchomości lub budowie domu. Gwarancja kredytowa, którą daje BGK, umożliwia staranie się o mieszkaniowy kredyt hipoteczny bez konieczności posiadania wkładu własnego.

To ułatwienie dla tych, którzy mimo zdolności kredytowej nie mogą zebrać odpowiedniej kwoty, by móc ruszyć z formalnościami. Przygotowane przez rząd rozwiązanie ma jednak ograniczenia, takie jak, chociażby limit ceny metra kwadratowego wpływający na podaż mieszkań. Zmiany w programie, które weszły w tym roku, mają na celu umożliwienie większej grupie osób skorzystanie z gwarancji BGK i spłaty rodzinnej. W ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego możliwe jest m.in. wniesienie większego wkładu własnego. Podwyższone zostały również limity cen za metr kwadratowy. Zmianom nie uległa natomiast spłata rodzinna — nadal będą z niej mogły skorzystać gospodarstwa domowego, które powiększą się o drugie albo kolejne dziecko.