Kooperatywa mieszkaniowa - przyszłość budownictwa?

6 września 2022 r. Rada Ministrów ostatecznie przyjęła projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz o zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Nowe przepisy powstały w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. 

Z lektury tego artykułu dowiesz się m.in:

• czym jest kooperatywa mieszkaniowa
• jakie są założenia ustawy o kooperatywach
• jakie są zalety i wady kooperatyw mieszkaniowych

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

Co to jest kooperatywa mieszkaniowa? To grupa osób fizycznych (co najmniej trzech), które działają w formie zrzeszenia lub spółki cywilnej. W skład kooperatywy nie mogą wchodzić przedsiębiorstwa, a jej działanie koncentruje się na realizacji inwestycji mieszkaniowej dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wynikają z tego pewne ograniczenia: dom lub mieszkanie, będące efektem inwestycji kooperatywy, nie może zostać wynajęte lub użyczone (wyjątek stanowi gmina, która może zostać najemcą) lub sprzedane z zyskiem. Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu ustawy, efektem działania kooperatywy ma być stworzenie miejsca do mieszkania i życia w ramach działalności non profit.

Rodzaje kooperatyw mieszkaniowych

Można wyróżnić dwa typy kooperatyw - społeczną i profesjonalną.

Kooperatywa społeczna

Istotą kooperatywy społecznej jest podejmowanie przez jej członków wszystkich działań dotyczących organizacji i prowadzenia prac. Często chociaż część członków kooperatywy społecznej ma odpowiednią wiedzę i doświadczenie pozwalające na samodzielne podejmowanie określonych czynności.

Kooperatywa profesjonalna

W przypadku kooperatyw profesjonalnych członkowie kooperatywy nie wykonują samodzielnie wspomnianych działań, a zlecają je firmom zewnętrznym - korzystając np. z posiadanych kontaktów i wybierając oferty wykonawców, które są ich zdaniem najkorzystniejsze.

Założenia ustawy o kooperatywach mieszkaniowych

Jakie rozwiązania przewiduje projekt przyjęty przez rząd? Po pierwsze, zakłada się, że kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego ze względu na fakt, że część robót budowlanych mogą wykonać sami członkowie kooperatywy.

Po drugie - formuła kooperatywy mieszkaniowej będzie ujęta w prawie związanym z gospodarką nieruchomościami i procesem inwestycyjnym, dzięki czemu członkowie kooperatywy będą mogli łatwiej uzyskać finansowanie swojej inwestycji w banku oraz będą mieć prostszy dostęp do nieruchomości gruntowych.

Należy przy tym podkreślić, że kooperatywa mieszkaniowa ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy i ich rodzin - nie ma zatem mowy o sprzedaży lokali osobom spoza kooperatywy, ponieważ nie jest to działalność nastawiona na zysk. W formule kooperatywy będą mogły działać osoby fizyczne (nie przedsiębiorstwa); co do zasady kooperatywę będą mogły stworzyć co najmniej trzy osoby.

Jakie inwestycje będzie można podjąć w ramach kooperatywy? Z projektu przyjętego przez rząd wynika, że mowa o:

• nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego,
• nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków jednorodzinnych,
• nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych niezbędnych, aby przystosować go do potrzeb mieszkalnych członków kooperatywy.

Kolejną kwestią jest odpowiedzialność członków kooperatywy, działających na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej. Aby zwiększyć bezpieczeństwo prawne i ekonomiczne członków działających w tej formule jak i również osób trzecich, które wchodzą w relacje prawne z członkami kooperatywy, nowe przepisy zakładają odpowiedzialność solidarną wszystkich członków.

Kooperatywy mieszkaniowe w Polsce

W Polsce istnieje już kilka zawiązanych kooperatyw mieszkaniowych, również takich, które zrealizowały zaplanowane inwestycje. Możliwe, że rozwiązanie systemowe w postaci ustawy uprości ten sposób uzyskania własnego domu lub mieszkania. Stworzenie ram prawnych dla działania kooperatyw z pewnością poszerzy katalog dostępnych opcji i stworzy możliwość wyboru. Ale pozostaje pytanie, czy dla Polaków kooperatywy mieszkaniowe będą na tyle atrakcyjnym rozwiązaniem, aby miały szansę się upowszechnić.

Co ciekawe, twórcy kooperatyw podkreślają, że wspólne budowanie nie jest konkurencją dla deweloperów, bo wiąże się z zupełnie innymi oczekiwaniami. Tym bardziej, że w idei kooperatyw mieszkaniowych, mieści się nie tylko tanie budowanie ale także życie we wspólnocie, która w dużej mierze dzieli wspólną przestrzeń – kuchnię, jadalnie, pralnię, pokoje zabaw dla dzieci i świadczy sobie wzajemnie usługi społeczne.

Tworzenie kooperatyw wyłącznie dla oszczędności (wyeliminowanie firm budowlanych i dewelopera) bez „warstwy społecznej” jest w dużym stopniu wypaczeniem jej pierwotnej idei, choć nie należy zakładać, że nie ma uzasadnienia.

Zalety i wady kooperatyw mieszkaniowych

Pod pojęciem inwestycji mieszkaniowej kryją się trzy możliwości – budowa budynku wielorodzinnego, zespołu budynków jednorodzinnych lub prowadzenie robót budowalnych w istniejącym budynku (remont, przebudowa np. na terenie rewitalizacji). Co istotne, kooperatywa może korzystać z gruntów udostępnionych przez gminę na określonych zasadach, np. sprzedaż z rozłożeniem spłaty na raty na maksymalnie 20 lat.

Taki mechanizm ma umożliwić samorządom tworzenie zachęt dla mieszkańców, aby nie wyprowadzali się na przedmieścia, ale realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe na obszarach śródmiejskich.

Resort zakłada również, że kooperatywy mieszkaniowe pozwolą na ograniczenie kosztów budowy domu lub mieszkania w porównaniu z zakupem o ok. 20-30%. Wskazują na to doświadczenia zawiązanych już kooperatyw. Ale zrzeszenia są propozycją dla osób, które mają odpowiednie umiejętności i możliwości finansowe, czyli znają się na budownictwie, procesie inwestycyjnym i mają pieniądze na realizację swoich planów mieszkaniowych (lub zdolność kredytową).

Wśród korzyści z zawiązania kooperatywy mieszkaniowej są – zdaniem Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju – również kwestie pozamaterialne, m.in. budowanie prawdziwej wspólnoty mieszkańców oraz możliwość „doboru” sąsiadów (rodzina, wspólne zainteresowania, światopogląd, wiek, dzieci w podobnym wieku itp.).

Niejasności wokół ustawy o kooperatywach

Działalność kooperatyw mieszkaniowych budzi jeszcze sporo wątpliwości. Na przykład uzasadnienie do projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych nie zawiera jednoznacznie wyjaśnienia dla sytuacji, w której członek kooperatywy chce sprzedać mieszkanie lub dom. Zasadniczo projekt przewiduje, że niemożliwa jest działalność inwestycyjna kooperatywy, a więc sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Projekt ustawy nie określa, jakie są możliwe scenariusze wtedy, gdy zamiar sprzedaży domu lub mieszkania wynika ze zmiany sytuacji życiowej.

Warto również dodać, że w proponowanym rozwiązaniu ryzyko prowadzenia i sfinansowania inwestycji leży po stronie inwestora, czyli członków kooperatywy. Natomiast inwestycje deweloperskie prowadzone są na ryzyko dewelopera, a klient otrzymuje nieruchomość w terminie i standardzie określonym w umowie, dodatkowo ochronę finansową zapewnia nabywcy rachunek powierniczy.

Z czym jeszcze wiąże się ryzyko prowadzenia inwestycji budowlanej? W przypadku kooperatywy nie ma określonej w umowie ceny m2 mieszkania, a ostateczny koszt budowy jest trudny do przewidzenia, w szczególności z uwagi na zmiany cen na rynku materiałów i usług budowlanych lub nieprzewidziane wydatki, które mogą istotnie wpłynąć na koszt budowy.

Osobna kwestia to proces podejmowania decyzji przez członków kooperatywy – konieczność odbywania spotkań, konsultacji, akceptacji oraz systematycznych płatności. Pokonanie tych trudności stanowi spore wyzwanie, a w efekcie może wydłużyć proces budowlany.

Podsumowanie

Działanie w formule kooperatywy ma na celu przede wszystkim obniżenie kosztów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy oraz osób z nimi zamieszkujących poprzez samodzielne poprowadzenie i sfinansowanie inwestycji. Kooperatywa jest zatem alternatywą dla zakupu mieszkania od dewelopera, pozwalającą zaoszczędzić nawet 20-30 proc. kosztów.

Już dziś zawiązywanie kooperatyw jest możliwe, a jednak wspólne budowanie nie ma zbyt wielu naśladowców w Polsce. Możliwe, że powodem jest wciąż wysoka innowacyjność społeczna tego rozwiązania i brak narzędzi (prawnych i organizacyjnych, np. wzorów umów i porozumień), wsparcia ze strony samorządów oraz instytucji rządowych (np. w zakresie poręczenia kredytu). Ale jest też druga strona medalu – zakup gotowego mieszkania na rynku wtórnym lub skorzystanie z usług firmy deweloperskiej wymaga mniej zaangażowania.

Komentarz eksperta

autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl 

Przyjęcie przez Sejm projektu ustawy o kooperatywach mieszkaniowych to korzystne i potrzebne rozwiązanie, które uporządkuje szereg kwestii związanych z dotąd niszową, ale perspektywiczną formą budowy nowych mieszkań. Regulacja prawna przede wszystkim uprości proces prowadzenia inwestycji w formie kooperatywy mieszkaniowej, znacznie podniesie zaufanie uczestników rynku nieruchomości do tego typu inicjatyw, a także zabezpieczy interesy stron umowy kooperatywy oraz podmiotów świadczących na jej rzecz usługi.

Usankcjonowane prawnie kooperatywy mieszkaniowe staną się wiarygodnym partnerem dla banków, które teraz będą dysponować przepisami ułatwiającymi opracowanie dedykowanego finansowania inwestycji realizowanych w tej formule.  

Inną ważną korzyścią pozyskania definicji legislacyjnej przez kooperatywy mieszkaniowe jest umożliwienie gminom wspierania tego typu inicjatyw, przede wszystkim przez udostępnianie na korzystnych warunkach gruntów inwestycyjnych.

Brak ustawowej regulacji kooperatyw mieszkaniowych istotnie ograniczał do tej pory ich rozwój, przez co były one raczej rozwiązaniem teoretycznym niż stosowanym w praktyce na zauważalną statystycznie skalę. Teraz może się to diametralnie zmienić, przez co ta forma budownictwa mieszkaniowego będzie pozyskiwać coraz więcej amatorów. W czasach powszechnej drożyzny i spowolnienia gospodarczego ma to szczególne znaczenie, przede wszystkim z uwagi na możliwe obniżenie kosztów inwestycji nawet o 30 proc. 

Oczywiście trudno oczekiwać by kooperatywy kiedykolwiek zdominowały pierwotny segment rodzimej mieszkaniówki, ale zapewne będzie to istotne uzupełnienie tradycyjnego budownictwa indywidualnego i ciekawa alternatywa dla zakupu mieszkania od dewelopera.