Zakup mieszkania za gotówkę

Zakup nieruchomości za gotówkę wymaga jednorazowego nakładu finansowego w kwocie kilkuset tysięcy złotych. Mogłoby się wydawać, że niewielu może sobie na to pozwolić, jednak statystyki pokazują, że znaczna część Polaków decyduje się właśnie na ten sposób płatności za mieszkanie. Nic dziwnego - sama procedura ma wiele plusów i jest zdecydowanie szybsza i łatwiejsza, niż w przypadku kredytu hipotecznego. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile mieszkań jest kupowanych za gotówkę
• jak wygląda procedura transakcji gotówkowej
• dlaczego warto zdecydować się na to rozwiązanie

Transakcje gotówkowe w branży nieruchomości

Należy zwrócić uwagę, że w dużych miastach udział transakcji gotówkowych będzie o wiele większy, niż na wsiach czy w mniejszych miejscowościach. Raport Narodowego Banku Polskiego opiera się o dane z pierwotnego rynku nieruchomości w 7 największych miastach Polski: Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Raport ten mówi o stosunku 50/50 w III kwartale 2021 roku, co oznacza, że połowa kupujących mieszkanie posłużyła się własnymi środkami finansowymi.

Jest to najniższy wynik w ciągu kilku ostatnich lat, poza II kwartałem roku 2020, kiedy umowy gotówkowe stanowiły jedynie 32% (na co wpływ miała sytuacja epidemiologiczna, a co za tym idzie - mała sprzedaż mieszkań). Wyłączając ten okres, zakup mieszkań za gotówkę stanowił od 60% do nawet 75% transakcji w latach 2017-2021.

Przy tym wyniku należy jednak pamiętać, że raport NBP mówi o wartościowym udziale transakcji gotówkowych, a więc pod uwagę bierzemy nie ilość nieruchomości, a ich łączną cenę. Ilościowy wynik mógłby być mniejszy od samych wartości, bo transakcje gotówkowe często cechują się ponadprzeciętną ceną zakupu i dotyczą lokali o lepszym standardzie. Wymienione w raporcie miasta to również najdroższe rynki nieruchomości w Polsce. 

Ze względu na brak odpowiednich danych, nie możemy obliczyć, jaki jest udział transakcji bez kredytu na rynku wtórnym i całym rynku mieszkaniowym. Wydaje się jednak, że w skali całego kraju udział gotówkowych zakupów będzie niższy od wartości notowanych na wiodących rynkach nowych mieszkań. Wyniki mogą się dynamicznie zmieniać pod wpływem inflacji, dostępności kredytów oraz wysokości stóp procentowych.

Kupno M za gotówkę - dlaczego warto?

Transakcja gotówkowa niesie za sobą całą listę plusów, co najlepiej pokazał przełom roku 2021 i 2022. Osobom, które zdecydowały się na zaciągniecie hipoteki, już od kilku miesięcy skacze ciśnienie na wieść o kolejnych podwyżkach stóp procentowych. Rosnąca inflacja i niska pozycja złotego wpływają na regularny wzrost rat kredytowych od października 2021 roku. To ogromny problem i niepewność, które nie dotyczą klientów gotówkowych.

Decyzja o zakupie mieszkania bez kredytu oszczędza nam wiele stresu, ale także dodatkowych kosztów. Bank, poza spłatą kapitału, naliczy nam również odsetki, swoją marżę czy obowiązkowe ubezpieczenie. Co prawda nie musimy dysponować od razu całą sumą za nieruchomość, a płatność jest rozłożona na raty, ale sumarycznie zapłacimy sporo więcej, niż sam koszt mieszkania, a i tak musimy przecież wpłacić wkład własny. Pominięcie banku w całej transakcji dodatkowo znacznie skraca i upraszcza cały proces.

Co więcej, chęć zakupu własnego M za własne środki to przekonujący argument podczas negocjacji. Zarówno deweloperzy, jak i prywatni właściciele, wolą dostać środki bez pośrednictwa banku. Gotowość do zapłacenia całej kwoty na raz, może skutecznie zachęcić drugą stronę do obniżenia ceny mieszkania.

Ostatecznie decydując się na zakup za gotówkę unikamy długoletniego zadłużenia. Kredyty hipoteczne zwykle są przyznawane na 25-30 lat. Jest to nie lada zobowiązanie, którego niełatwo się pozbyć, a comiesięczne raty trzeba płacić niezależnie od życiowej sytuacji. 

Ile trwa kupno za gotówkę?

Procedura zakupu nieruchomości za gotówkę jest znacznie prostsza, a co za tym idzie krótsza, niż w przypadku posiłkowania się kredytem. Odchodzi nam bowiem kilka czasochłonnych kroków, które wymusza na nas współpraca z bankiem. Należą do nich między innymi sprawdzenie zdolności kredytowej, porównanie ofert bankowych, a także skompletowanie wszystkich potrzebnych dokumentów. Ostatecznie musimy poczekać (zwykle miesiąc - dwa) na decyzję kredytodawcy, czy hipotekę w ogóle nam przyzna. 

W sytuacji zakupu gotówkowego, jedyne formalności, jakich musimy dokonać to pisemne zawarcie umowy i przekazanie środków. Zakładając, że mamy już znalezione gotowe mieszkanie, a pieniądze czekają na koncie - możemy uwinąć się nawet w kilka dni. Jedyne, co nas ogranicza to termin złożenia podpisów na umowie, który należy ustalić pomiędzy sprzedającym, nabywcą, a notariuszem.

Jak kupić mieszkanie za gotówkę? Kupno mieszkania za gotówkę krok po kroku

Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na zakup nieruchomości nowej czy z wtórnego - zawsze musimy zacząć proces od znalezienia wymarzonego M. Warto zwrócić uwagę na lokalizację, metraż, układ, strony świata czy powierzchnie dodatkowe jak garaż czy komórka lokatorska. Na etapie poszukiwań należałoby także podjąć decyzję - mieszkanie od dewelopera czy z drugiej ręki? Od tego zależy, jak będzie wyglądał dalszy proces zakupu.

Kupno mieszkania za gotówkę - rynek pierwotny

Jeśli interesujące nas osiedle jest dopiero w budowie (tzw. dziura w ziemi), warto się zabezpieczyć, aby nie kupić przysłowiowego kota w worku. Przed zawarciem umowy dobrze jest sprawdzić status prawny obiektu oraz przestudiować samą treść dokumentu. Rezerwacja mieszkania, które de facto jeszcze nie istnieje, wiąże się z wpłatą zadatku, który chroni obie strony transakcji. Umowa deweloperska powinna zawierać datę odbioru mieszkania oraz termin zapłaty pozostałej kwoty. 

W przypadku nieruchomości, która jest już gotowa, nie ma konieczności podpisywania umowy deweloperskiej ani wpłaty zadatku. Wystarczy, że zawrzemy umowę ostateczną u notariusza.

Deweloperzy zwykle współpracują z kancelariami notarialnymi i to właśnie je proponują na podpisanie dokumentów, ale równie dobrze kupujący może zaproponować inne miejsce. Zaletą skorzystania z sugerowanego notariusza jest fakt, że ten ma już zazwyczaj przygotowane dokumenty, przesłane wcześniej przez dewelopera. Po otrzymaniu gotowego aktu notarialnego i uiszczeniu opłaty notarialnej, koniecznym jest założenie księgi wieczystej, która potwierdzi stan prawny nabytej nieruchomości.

Kupno mieszkania za gotówkę - rynek wtórny

Sytuacja przy mieszkaniu wtórnym jest w zasadzie podobna do zakupu nowego lokalu. Tutaj warto sprawdzić status prawny nieruchomości, m.in. właścicieli obiektu czy obecność hipoteki. W wielu przypadkach dobrym pomysłem okazuje się kontrola mieszkania wraz z fachowcem pod kątem jego rzeczywistego stanu technicznego.

Zdecydowani na zakup mieszkania z rynku wtórnego możemy umówić się do notariusza, gdzie zawrzemy umowę kupna-sprzedaży. Może się zdarzyć, że i w tym przypadku trzeba będzie zawrzeć umowę przedwstępną - jeśli na przykład dotychczasowy właściciel nadal zamieszkuje nieruchomość i potrzebuje czasu, by się z niego wyprowadzić.

Sama procedura zakupu nie różni się wiele od tej na rynku pierwotnym. Przy podpisywaniu umowy muszą pojawić się dwie strony transakcji oraz notariusz. Konieczne jest uiszczenie taksy notarialnej i innych opłat, a także założenie księgi wieczystej oraz opłacenie podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 2% wartości mieszkania.

Kupno mieszkania za gotówkę a Urząd Skarbowy 

W przypadku kredytu sytuacja jest prosta - bank pożycza nam dużą sumę, a my systematycznie ją spłacamy z comiesięcznych dochodów. Jak to jednak wygląda przy zakupie za własne środki? Choć większość Polaków korzysta z kont bankowych i to tam gromadzi swoje oszczędności, zdarza się, że zbierana przez lata kwota nie odpowiada cenie nabytej nieruchomości. Istnieje też grupa ludzi, którzy zaoszczędzone pieniądze trzymają w domu. 

Przy wysokich kosztach transakcji, w połączeniu z niedużą sumą na koncie - Urząd Skarbowy może zainteresować się naszym zakupem. Problem może pojawić się w sytuacji, gdy nie możemy w żaden sposób udowodnić naszych dochodów. Jeśli jednak zadbaliśmy, by wpływające środki były udokumentowane, nie ma powodów do obaw, a ewentualna kontrola US przebiegnie szybko i sprawnie.

Podsumowanie

Wartość mieszkań zakupionych bez kredytu hipotecznego stanowi około 50% transakcji w 7 największych miastach Polski. To rozwiązanie nie tylko dla tych, którzy szukają wymarzonego M dla siebie, ale przede wszystkim inwestycja dla osób, chcących kupić lokal na wynajem. 

Zakup nieruchomości za gotówkę wymaga dużego nakładu finansowego, na którą z pewnością nie każdy może sobie pozwolić. Jeśli jednak taka możliwość się pojawia, a my mamy dostępne środki - warto rozważyć tę formę zapłaty. Transakcja gotówkowa to zdecydowanie szybsza procedura, która nie wymaga obszernej dokumentacji i zgody banku. Daje dodatkowe możliwości negocjacji i zapewnia oszczędność oraz spokój na lata.

Jakie są formy płatności za mieszkanie? Sprawdź

Co o transakcjach gotówkowych na rynku pierwotnym sądzi nasz ekspert Jarosław Jędrzyński? Zachęcamy do obejrzenia materiału: