Dwa kredyty na jedną nieruchomość

Czy można wziąć dwa kredyty na jedną nieruchomość? Odpowiedź brzmi tak – jest możliwe, natomiast prawnie nie jest stosowane. By bank, który ma jako drugi zabezpieczyć się na nieruchomości objętej już hipoteką, zaakceptował taki scenariusz, w wartość nieruchomości musiałaby znacznie przekraczać wartość obu hipotek. W praktyce takie rzeczy po prostu się nie zdarzają.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co zrobić, jeśli chcemy wziąć kredyt, a dysponujemy tylko jedną nieruchomością już objętą hipoteką
• czy można dokonać „kupna” nieruchomości obciążonej hipoteką umowną na rzecz banku
• w jaki sposób może nastąpić przejęcie długu 

Dlaczego banki nie zgadzają się na tego typu wyjście? Bowiem od kolejności wpisów hipotecznych w księdze wieczystej zależy zaspokajanie roszczeń wierzycieli, gdy dochodzi do egzekucji z nieruchomości. Mówi o tym  art. 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej przesądza moment wpisu.

Oczywiście – tak jak już powiedzieliśmy – można sobie wyobrazić sytuację, w której na przykład wartość obu zobowiązań wynosi mniej niż 50 proc. wartości nieruchomości. Wtedy być może klient, który chciałby uzyskać kredyt, znajdzie bank gotowy sfinansować taką operację. Wiele w tym zakresie zależy od konkretnego przypadku, wyceny nieruchomości, jej lokalizacji itp.

Pamiętajmy, że nawet jeśli operat szacunkowy wykaże bardzo wysoką wartość nieruchomości, to przecież nikt nie wie, jak zachowa się rynek za 10 – 15 lat. Przykładem tego, że błędne jest przekonanie, że nieruchomości w dłuższej perspektywie „i tak” będą zyskiwać na wartości, może być choćby sytuacja z cenami mieszkań kupionych 10 – 12 lat temu, a więc na bańce cenowej. Po jej pęknięciu przeceny sięgały 20 – 30 proc., a w przypadku przewartościowanych projektów apartamentowych nawet powyżej 40 proc. Do dziś na niektórych lokalnych rynkach stawki nie wróciły do poziomów ze szczytu bańki. To oznacza, że właściciele takich mieszkań po 10 – 12 latach nie są w stanie ich sprzedać bez straty.

Przykład: z cyklicznie publikowanych przez NBP danych na temat średnich cen mieszkań, wynika, że w Krakowie w III kw. 2007 roku metr kwadratowy nowego mieszkania kosztował 8060 zł i była to najwyższa wartość od początku publikacji tych danych. Obecnie 1 mkw. nowego mieszkania w Krakowie, mimo że ostatnio ceny mocno rosły, ciągle jest wyraźnie tańszy i kosztuje 6800 zł. Mieszkanie Kowalskiego kupione na szczycie górki, należy już jednak do rynku wtórnego, a tu stawki kształtują się jeszcze niżej – wynoszą 6200 zł/mkw.

Jeśli więc wierzyć danym banku centralnego, hipotetyczny właściciel mieszkania, który kupował swą nieruchomość 11 lat temu w średniej cenie, jak na ówczesne stawki w Krakowie, ciągle jest na nim stratny i gdyby dziś chciał sprzedać w cenie średniej uzyskałby za 50 mkw. aż o 90 tysięcy złotych mniej.

Nic więc dziwnego, że banki nie chcą się zabezpieczać jako drugie w kolejce, nawet w sytuacji, gdy wartość nieruchomości znacznie przekracza sumę hipotek. Sytuacja jest skomplikowana także dlatego, że w przypadku egzekucji w grę wchodzi nie tylko zwrot kredytu, ale także odsetki wynikające z niespłacania, koszt postępowania itp. - tzw. świadczenia uboczne.

Wartość hipoteki umownej na rzecz banku jest znacznie wyższa niż wysokość kredytu. Zazwyczaj mieści się w przedziale 150 – 200 proc. jego wartości. To kolejny powód, dla którego nie spotyka się raczej podwójnej hipoteki umownej, mimo że oczywiście nie jest to prawnie zabronione. Z całą pewnością banki „nie pójdą” natomiast na zabezpieczenie, jeśli nieruchomość ma już wpisaną w księdze hipotekę przymusową. W takiej sytuacji wpis został dokonany nie dobrowolnie, tylko poprzez tytuł wykonawczy nadany przez sąd, na podstawie tytuły egzekucyjnego, którym dysponuje wierzyciel (np. umowa notarialna, postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia).

Co więc zrobić, jeśli chcemy wziąć kredyt, a dysponujemy tylko jedną nieruchomością, już objętą hipoteką? Możemy starać się o drugi kredyt, ale w tym samym banku, w którym uzyskaliśmy pierwotne finansowanie. W takiej sytuacji prawdopodobnie bank przedstawi nam ofertę „dobrania” środków na zasadzie kredytu konsolidacyjnego – o ile oczywiście nasza zdolność kredytowa oraz wartość zabezpieczenia są wystarczające.

Kupno mieszkania z hipoteką

Choć dwa wpisy hipoteki raczej nie uzyskają akceptacji bankowców, to nie będzie większego problemu z kupnem mieszkania z hipoteką. W takiej sytuacji istotne jest, by bank, który ma być spłacony, określił w formie dokumentu wysokość zobowiązania do spłaty, podał numer konta, na które mają być przelane środki, oraz wydał promesę, w której zagwarantuje, że po spłaceniu, pierwotny wpis hipoteki zostanie wykreślony z księgi wieczystej.

Zbywca mieszkania dostanie zaświadczenie z banku o zgodzie na wykreślenie. Powinien je przekazać nowemu właścicielowi. On natomiast składa wniosek o wykreślenie „starej” hipoteki”. Do momentu dokonania „właściwego” wpisu w księdze wieczystej nabywca będzie musiał opłacać ubezpieczenie pomostowe, czyli o 1 – 2 proc. wyższe oprocentowanie.

Jeśli chodzi o „mechanikę” transakcji kupna na kredyt nieruchomości z hipoteką, wygląda to tak, że bank przelewa pieniądze w pierwszym rzędzie na konto banku – pierwotnego wierzyciela, dopiero później pozostałe środki (jeśli są – np. na wykończenie) wpłaca na konto kredytobiorcy.

Przejęcie kredytu

Inną formą „kupna” nieruchomości obciążonej hipoteką umowną na rzecz banku jest po prostu przejęcie kredytu – sytuacja w której kupujący staje się kredytobiorcą. Takie rzeczy zdarzają się zwłaszcza w przypadku współkredytobiorców, którzy się rozstają lub rozwodzą. Strony często dogadują się i jedna przejmuje zobowiązanie.Oczywiście może być to również zupełnie obcy człowiek.. Przejęcie długu jest uregulowane w Kodeksie Cywilnym (art 519 - 525). Zgodnie z art. 519, § 2. KC: Przejęcie długu może nastąpić:

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna

Oczywiście warunkiem przejęcia kredytu musi być wystarczająca zdolność kredytowa osoby, która stanie się dłużnikiem. Należy pamiętać, że umowa przeniesienia kredytu nie jest tożsama z przeniesieniem własności nieruchomości. Dlatego taką transakcję zawsze należy przeprowadzić przez notariusza.

W praktyce rzadko się spotyka przeniesienia kredytów poza sprawami rodzinnymi (np. podyktowanymi rozwodami). Banki raczej refinansują takie zobowiązania, a więc udzielają kredytu na spłatę pierwotnego kredytu.