Dwa kredyty na jedną nieruchomość

Myślisz o finansowaniu nieruchomości drugim kredytem hipotecznym albo o zwiększeniu kredytu hipotecznego? Sprawdź, ile można mieć kredytów hipotecznych, czy da się wziąć dwa kredyty jednocześnie i jak dobrać kredyt hipoteczny.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy możliwe są dwa kredyty hipoteczne na jedną nieruchomość,
• jakie są wymagania banków dotyczące wartości nieruchomości,
• czy dwie hipoteki na jednej nieruchomości są zgodne z prawem,
• jakie są alternatywy dla zaciągnięcia nowego kredytu.

Praktyczne ograniczenia drugiej hipoteki

Czy można wziąć drugi kredyt hipoteczny, przy którym zabezpieczenie będzie stanowiła ta sama nieruchomość? Odpowiedź teoretycznie jest twierdząca. Oczywiście, znaczenie przy decyzji banku ma standardowo zdolność kredytowa klienta i wkład własny, jednak przede wszystkim: by wniosek o kredyt hipoteczny miał szansę być rozpatrzony pozytywnie, wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie obu kredytów musi być wyraźnie wyższa niż suma zaciągniętych zobowiązań.

LTV jako główny wyznacznik akceptacji

By odpowiedzieć na pytanie o to, czy można otrzymać drugi kredyt hipoteczny zabezpieczony tą samą nieruchomością, trzeba wyjaśnić, czym jest kredyt hipoteczny i sama hipoteka. Otóż - jak mówi ustawa o księgach wieczystych i hipotece: „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Tak więc kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, którego bezpieczeństwo dla banku pozostaje uzależnione od wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości. I właśnie ten element - wyrażony wskaźnikiem LtV (loan to value) badają bankowcy na etapie rozpatrywania wniosku kredytowego.

Co to jest wskaźnik LTV i jak go obliczyć? CZYTAJ

Warunkiem podstawowym decyzji pozytywnej jest wartość nieruchomości - musi ona przekraczać wartość kredytu. W przypadku dwóch hipotek na jednej nieruchomości, jej wartość musi być wyższa niż suma obu zobowiązań. Najczęściej jednak nieprzejrzysty stan prawny nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz innego podmiotu, dyskwalifikuje ją w oczach banków.

Wymagania banków dotyczące wartości nieruchomości

Posiadanie dwóch kredytów hipotecznych zabezpieczonych jedną nieruchomością jest teoretycznie możliwe, o ile pozwala na to jej wartość. Kluczowa będzie wycena domu, mieszkania, czy gruntu będącego zabezpieczeniem.

Czy jeden dom może zabezpieczać dwa kredyty?

Tak, ale pod pewnymi warunkami. Bank musi uznać, że wartość nieruchomości wystarczy na zabezpieczenie drugiego zobowiązania. Każda instytucja kredytowa samodzielnie ocenia, czy ryzyko kredytowe mieści się w akceptowalnym poziomie. Nie wystarczy sama własność – kluczowa jest zdolność nieruchomości do „udźwignięcia” dwóch hipotek.

W procedurze uzyskania kredytu operatu szacunkowego każdorazowo dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jeśli masz już jeden kredyt hipoteczny, a chcesz zaciągnąć kolejne zobowiązanie zabezpieczone tę samą nieruchomością, ale w innym banku, wówczas operat szacunkowy, za który zapłacisz z własnej kieszeni, będzie musiał być stworzony od nowa.

Czy dwie hipoteki na jednej nieruchomości są zgodne z prawem?

Polskie prawo nie zakazuje ustanowienia dwóch hipotek na jednej nieruchomości, ale też nie odnosi się do tego wprost. Oznacza to, że formalnie możliwe jest zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego z zabezpieczeniem w postaci tej samej nieruchomości.

Nie ma przepisu, który jednoznacznie zezwalałby lub zabraniał takiego rozwiązania. To luka, którą banki interpretują bardzo ostrożnie - szczególnie jeśli pierwszy kredyt został zaciągnięty w innym banku.

Dlaczego banki niechętnie godzą się na drugą hipotekę?

Wynika to z kolejności wpisów w księdze wieczystej – pierwszy bank ma uprzywilejowaną pozycję w razie egzekucji komorniczej. Drugi wierzyciel odzyska środki dopiero wtedy, gdy zaspokojone zostaną roszczenia pierwszego.

Z tego względu bank, który miałby przyjąć drugą hipotekę, jest w niekorzystnej pozycji - jego zabezpieczenie ma mniejszą wartość i wiąże się z większym ryzykiem. Dlatego taka konstrukcja kredytowa bywa odrzucana już na etapie analizy wniosku.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Tak, ale wymaga to zgody banku-wierzyciela. Sprzedaż nieruchomości z aktywnym kredytem hipotecznym nie jest niemożliwa – nabywca może przejąć zobowiązanie, o ile bank uzna, że posiada on odpowiednią zdolność kredytową.

Po akceptacji przez bank dochodzi do cesji kredytu i podpisania nowej umowy z nowym właścicielem. Zmianie ulega także wpis w księdze wieczystej. Bez zgody banku taka transakcja nie może dojść do skutku.

Przejęcie kredytu

Inną formą „kupna” nieruchomości obciążonej hipoteką umowną na rzecz banku jest po prostu przejęcie kredytu – sytuacja w której kupujący staje się kredytobiorcą. Takie rzeczy zdarzają się zwłaszcza w przypadku współkredytobiorców, którzy się rozstają lub rozwodzą. Strony często dogadują się i jedna przejmuje zobowiązanie.Oczywiście może być to również zupełnie obcy człowiek.. Przejęcie długu jest uregulowane w Kodeksie Cywilnym (art 519 - 525). Zgodnie z art. 519, § 2. KC: Przejęcie długu może nastąpić:

1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron

2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna

Oczywiście warunkiem przejęcia kredytu musi być wystarczająca zdolność kredytowa osoby, która stanie się dłużnikiem. Należy pamiętać, że umowa przeniesienia kredytu nie jest tożsama z przeniesieniem własności nieruchomości. Dlatego taką transakcję zawsze należy przeprowadzić przez notariusza.

W praktyce rzadko się spotyka przeniesienia kredytów poza sprawami rodzinnymi (np. podyktowanymi rozwodami). Banki raczej refinansują takie zobowiązania, a więc udzielają kredytu na spłatę pierwotnego kredytu.

Alternatywy dla zaciągnięcia drugiego kredytu

Zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego na nieruchomość już objętą hipoteką jest możliwe, ale w praktyce trudne. Zdecydowanie łatwiej będzie o dodatkowe finansowanie w tym samym banku, w którym zaciągnięto pierwotny kredyt. Najważniejsze pytanie brzmi: czy warto i jakie są inne opcje?

Czy warto zaciągać drugi kredyt na tę samą nieruchomość?

Jeśli planujesz zakup nowej nieruchomości, naturalnym zabezpieczeniem będzie właśnie ten nowy lokal. W takiej sytuacji zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego jest standardową procedurą.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy chcesz dobrać środki do kredytu już spłacanego – na tę samą nieruchomość. W takim przypadku prostszym i bardziej efektywnym rozwiązaniem może być rozszerzenie istniejącej umowy kredytowej.

Na czym polega zwiększenie istniejącej umowy kredytu hipotecznego?

Bank może zaproponować aneksowanie dotychczasowej umowy i zwiększenie kwoty kredytu. Kredytobiorca musi wówczas ponownie przejść proces oceny zdolności kredytowej. Rata wzrośnie, więc bank sprawdzi, czy Twoje dochody pozwalają na spłatę wyższego zobowiązania.

Ważna jest również wartość nieruchomości – powinna przewyższać nową wartość kredytu o co najmniej 20%. Dodatkowe środki można przeznaczyć wyłącznie na cele mieszkaniowe: remont, wykończenie, dokończenie budowy czy zakup nieruchomości.

Co, jeśli potrzebuję środków na remont lub pilną inwestycję?

Jeśli środki mają zostać przeznaczone na remont, bank może uwzględnić kosztorys i harmonogram prac w ramach aneksu. Środki uruchamiane są wtedy w transzach, a część wkładu musisz pokryć samodzielnie – bank nie finansuje 100% prac.

Jeśli nie dysponujesz wkładem własnym, a potrzebujesz środków szybko, możesz rozważyć kredyt gotówkowy. Jest to rozwiązanie mniej skomplikowane, ale zdecydowanie droższe: oprocentowanie będzie wyższe, a okres spłaty krótszy. Kredyt gotówkowy nie wymaga zabezpieczenia hipotecznego, ale też nie zapewnia tak korzystnych warunków finansowych jak klasyczny kredyt mieszkaniowy.

Refinansowanie z dodatkową kwotą

Jeszcze innym rozwiązaniem, np. w sytuacji, gdy bank odmówi zwiększenia kwoty kredytu, lub na rynku pojawią się inne, korzystniejsze oferty kredytowe, jest refinansowanie kredytu z dodatkową kwotą w innym banku. Może być to korzystne np. przy zmianie stóp procentowych i marż kredytowych. Wówczas kredytobiorca może rozważyć po prostu przeniesienie zobowiązania do konkurencji, z równoczesnym zwiększeniem kwoty. Nowy bank-kredytodawca udziela klientowi środków, z których spłaci on pierwsze zobowiązanie.

Wówczas też pojawia się możliwość dobrania kapitału do kwoty nowego kredytu, pierwotnie zaciągniętego np. na zakup mieszkania, i dodatkowo sfinansować remont.

Oczywiście w takiej sytuacji klient składa wniosek i przechodzi całą procedurę weryfikacji zdolności kredytowej i zabezpieczenia. Z uzyskanych środków spłaca dotychczasowy kredyt i dokonuje zaplanowanej inwestycji, następnie spłaca nowy kredyt na korzystniejszych warunkach.

Kredyt konsolidacyjny na spłatę zobowiązań

Jeśli nie udało się uzyskać dodatkowych środków w ramach jednej umowy kredytu hipotecznego i zamiast tego klient zaciągnął dodatkowo kredyt gotówkowy na realizację swoich planów, ma możliwość w dalszej kolejności włączyć go do jednej umowy. Chodzi o tzw. kredyt konsolidacyjny. Jest to produkt bankowy, który pozwala uporządkować sytuację finansową kredytobiorców, którzy mają kilka zobowiązań i uzyskać korzystniejsze warunki - np. niższe oprocentowanie albo dłuższy okres spłaty. Kredyt konsolidacyjny łączy wszystkie umowy w jedną.

Oprócz potencjalnie lepszych warunków kredytowania, korzyścią dla klienta jest również większa przejrzystość finansów. Zamiast śledzenia kilku różnych zobowiązań i ich regulacji w różnych terminach spłat, klient podpisuje nową umowę, na nowych warunkach, która obejmuje wszystkie dotychczasowe zobowiązania. Finalnie więc reguluje tylko jedną ratę, jednego kredytu.

Dwa kredyty na jedną nieruchomość - podsumowanie

Choć prawo nie zabrania wpisania dwóch hipotek na tę samą nieruchomość, w praktyce banki nie udzielą Ci drugiego kredytu, jeśli wskaźnik LTV (stosunek wysokości zobowiązań do wartości nieruchomości) przekroczy bezpieczne 50–60%.

Zamiast szukać drugiej hipoteki, warto rozważyć: zwiększenie istniejącego kredytu (aneks do umowy), refinansowanie w nowym banku z dodatkową kwotą lub kredyt konsolidacyjny na spłatę dotychczasowych zobowiązań.

Szukasz nowego mieszkania?
Zobacz aktualne oferty z rynku pierwotnego w Twoim mieście!

Znajdź mieszkanie od dewelopera w Twojej okolicy