[SONDA] Co wpływa na tempo sprzedaży nowych mieszkań?

Na rynku pierwotnym niezmiennie najchętniej kupowane są mieszkania dwu lub trzy pokojowe o metrażu wynoszącym 40 - 60 mkw. Nieduże mieszkania dwupokojowe zlokalizowane w centrach miast kupowane są w pierwszej kolejności głównie ze względu na swój potencjał inwestycyjny. Ponadto klienci firm deweloperskich zwracają uwagę przede wszystkim na atrakcyjną lokalizację, cenę i jej stosunek do oferowanego standardu, a także znajdujące się w inwestycji udogodnienia.

Co jeszcze wpływa na tempo sprzedaży mieszkań w nowo powstających inwestycjach? Dowiecie się z wypowiedzi deweloperów.

Z tego artykułu dowiesz się również:

• jaki metraż mieszkań jest najbardziej pożądany
• co decyduje o atrakcyjności inwestycji
• jaka lokalizacja mieszkania jest najbardziej pożądana 

Radosław Bieliński, Dyrektor ds. Komunikacji i Rzecznik Prasowy Dom Development S.A.

Najczęściej kupowane lokale to nadal dwupokojowe mieszkania o metrażu ok. 40-50 mkw. Wielu klientów kupuje je jako pierwsze mieszkanie oraz pod wynajem czy inwestycję. W obliczu rekordowo niskich stóp procentowych i braku alternatywnych sposobów lokowania środków na rynku, kupujący mieszkania pod inwestycję są liczną grupą nabywców. Jednocześnie dużym zainteresowaniem cieszą się także lokale o większych metrażach.

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu

Ze względu na duże zainteresowanie zakupami w segmencie inwestycyjnym, wciąż ogromnym powodzeniem cieszą się małe mieszkania. W centralnych lokalizacjach, jak w przypadku naszego osiedla City Link na warszawskiej Woli, najszybciej wyprzedały się kawalerki o powierzchniach do 30 mkw i mieszkania dwupokojowe do 46 mkw, ponieważ są one najbardziej atrakcyjne dla inwestorów. 

W przypadku klientów poszukujących mieszkania na własny użytek zainteresowanie przesuwa się w kierunku mieszkań 2- i 3-pokojowych, a na znaczeniu zyskuje też cena. Lokale atrakcyjne pod tym względem powstają zazwyczaj w pewnym oddaleniu od centrów miast, dlatego klienci szczególną uwagę zwracają na dobre połączenie osiedla z innymi dzielnicami. Cechą naszych bestsellerów – takich jak Miasto Moje czy Ursus Centralny w Warszawie – jest właśnie doskonała komunikacja. Obie inwestycje położone są nieopodal stacji kolejki, dzięki czemu mieszkańcy będą mogli bardzo szybko dostać się do centrum stolicy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu ROBYG SA

Na polskim rynku mieszkaniowym od wielu lat popyt przerasta podaż, a potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są duże. Mimo nieuniknionego wzrostu cen mieszkań – związanego m.in. z cenami materiałów budowlanych – wciąż duże zapotrzebowanie rynkowe skutkuje utrzymaniem zainteresowania zakupem mieszkania. Nadal najpopularniejszy segment to lokale 2-3 pokojowe, w metrażach 40-60 mkw. o dobrym stosunku ceny do jakości. Należy równocześnie podkreślić, że kupujący są coraz bardziej świadomi i decyzje zakupowe opierają także na pozacenowych parametrach. Dla klientów oprócz renomy marki dewelopera, liczy się również dobra komunikacja drogowa i miejska, czy dostęp do placówek publicznych, jak ośrodki zdrowia, szkoły oraz sklepy.

Warto podkreślić, że aż 20% sprzedaży jest realizowana dzięki rekomendacjom klientów, a mniej niż 5% lokali w ofercie to lokale gotowe – oznacza to, że klienci kupują mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji.

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Tempo sprzedaży lokali w nowych inwestycjach zależy od wielu czynników – standardu osiedla, dostępnych udogodnień czy lokalizacji inwestycji. Trendem, który obserwujemy od 4-5 lat, jest zainteresowanie klientów zakupem przestronniejszych mieszkań. Wśród nabywców, którzy szukają lokalu pod własne cele mieszkaniowe, największą popularnością cieszą się „trójki” o powierzchni ok. 60-65 mkw. Natomiast klienci szukający lokalu pod wynajem zazwyczaj pytają o najmniejsze lokale – funkcjonalnie zaprojektowane kawalerki i dwupokojowe mieszkania o kompaktowym metrażu. Szybko z oferty znikają zazwyczaj także lokale usytuowane na ostatnich piętrach – również te o większych powierzchniach – szczególnie gdy przynależą do nich przestronne tarasy. 

Jednym z kluczowych czynników determinujących decyzję o zakupie nieruchomości jest oczywiście cena. Ciężko jednak wskazać górny pułap cen dla ogółu klientów. Duże znaczenie ma bowiem lokalizacja osiedla i dostęp do infrastruktury miejskiej, a także projekt, dostępne udogodnienia czy standard wykonania. Największy potencjał mają lokale położone w centrach miast lub z dogodnym dojazdem do centrum – za takie mieszkania klienci są skłonni zapłacić więcej i to tendencja, którą obserwujemy we wszystkich z miast, gdzie prowadzimy działalność.  

Aleksandra Goller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce mieszkaniowej Skanska

Zakup mieszkania w dużej mierze zależy od intencji kupującego. Klientów można podzielić na dwie największe grupy: osoby kupujące mieszkanie pod wynajem i takie, które pragną w mieszkaniu zamieszać same bądź ze swoją rodziną. Coraz rzadziej klienci poszukują dużej i otwartej przestrzeni w swoim lokum. Pożądane są mieszkania zawierające od 4 do 5 pokoi i nieprzekraczające 100 mkw.

Zamiast dużego salonu rodzina preferuje dodatkowy pokój. Wybierając mieszkanie na parterze, klienci chcą mieć swój własny kawałek zieleni. Natomiast osoby poszukujące mieszkania na wyższym piętrze zwracają uwagę na ustawny i wygodny balkon lub taras, który będzie stanowić realne przedłużenie mieszkania i miejsce relaksu. Równie ważny dla takich osób jest atrakcyjny widok za oknem, szczególnie jeśli stanowi on nietuzinkowy skyline miasta lub zachowane starodrzewie sięgające najwyższych kondygnacji, jak np. na naszym osiedlu Mickiewicza.

Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu

Tempo sprzedaży to pochodna między innymi sytuacji rynkowej i jakości oraz struktury oferty. Perspektywy rynkowe na 2020 są bardzo optymistyczne, a popyt na lokale nie słabnie. Z drugiej strony wyraźnie rośnie udział nabywców, którzy mieszkanie kupują nie w celu zaspokojenia swoich potrzeb, a traktują nieruchomość jako „bezpieczną przystań” dla pieniędzy lub wprost instrument inwestycyjny. To oznacza, że najlepiej sprzedają się lokale 1-2 pokojowe o pow. do 45m2 i cenie całkowitej nieprzekraczającej na warszawskim rynku 500.000 PLN. To optymalny kompromis pomiędzy bezpieczną inwestycją a możliwościami szerokiego kręgu potencjalnych nabywców.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Najważniejszymi czynnikami niezmiennie są lokalizacja i cena. Inwestycje położone blisko centrum, dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta sprzedają się najszybciej. Tę zależność obserwujemy w miejscach, w których budujemy mieszkania: w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Większość mieszkań kupowana jest na wczesnych etapach realizacji inwestycji. Wzmożone zainteresowanie notujemy już na etapie przysłowiowej dziury w ziemi.

Coraz większego znaczenia nabiera architektura, wygląd i standard wykończenia budynków. Nabywcy zwracają także uwagę na najbliższe otoczenie – chcą mieszkać w kompletnej okolicy, blisko miejsc pracy, szkół, restauracji, sklepów i wszelkich miejsc, w których toczy się miejskie życie. Największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania 1– i 2–pokojowe do 40 mkw. Kupują je głównie inwestorzy oraz osoby, które potrzebują mieszkania na start. Wśród osób, które się przeprowadzają, popularne są nieco większe mieszkania 3-pokojowe.

Iwona Kruk, z-ca Dyrektora Sprzedaży, Wawel Service

W nowych inwestycjach Wawel Service klienci często decydują się na zakup mieszkania w przedsprzedaży. Wówczas możemy zaproponować najkorzystniejsze warunki cenowe, a także wybór najatrakcyjniejszych lokali z całej oferty. Kupujący są świadomi, że zakupione przez nich nieruchomości zyskują na wartości w czasie, a także w początkowej fazie budowy mają większą możliwość wprowadzania ewentualnych zmian aranżacji w nowo nabytym mieszkaniu, aby przygotować go według indywidualnego projektu.

Jako deweloper zawsze dbamy także o to, aby inwestycje pojawiające się w naszej ofercie sprostały oczekiwaniom przyszłych mieszkańców i inwestorów. Istotnym i jednym z najważniejszych czynników wpływających na popularność wśród kupujących jest atrakcyjna lokalizacja. Proponowane przez nas  projekty cechują się dobrą komunikacją z centrum miasta i pozostałymi jego dzielnicami, rozbudowaną infrastrukturą handlowo-usługową w pobliżu, a także - co w ostatnim czasie jest coraz bardziej doceniane przez klientów - bliskością terenów zielonych i rekreacyjnych.

Dobrym przykładem takich inwestycji są Piasta Park sąsiadująca bezpośrednio z Parkiem Mistrzejowickim, Lema II w sąsiedztwie Parku Lotników czy Lublańska Park zlokalizowana blisko kompleksu biurowego, ale także Parku Zaczarowanej Dorożki.

Wśród proponowanej przez nas oferty można wyróżnić 2 typy najpopularniejszych mieszkań. Pierwsze z nich to 2-pokojowe mieszkania - najczęstszy wybór inwestorów znajdujących oferty atrakcyjne dla przyszłych najemców.  Z kolei większe mieszkania 3-, 4-pokojowe i większe stanowią doskonałe rozwiązanie dla młodych małżeństw patrzących perspektywicznie w przyszłość oraz rodzin z dziećmi, które potrzebują większej przestrzeni dla komfortowego mieszkania. Klienci cenią sobie także dobrze nasłonecznione mieszkania z dużymi tarasami, jak choćby w inwestycji Lema II w Krakowie.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Lokalizacja zawsze była ważna, ale teraz, gdy działek w okolicy centrów miast jest coraz mniej, jeszcze zyskuje na znaczeniu. Zakupem centralnie zlokalizowanych mieszkań zainteresowani są przede wszystkim inwestorzy, kupujący mieszkania z myślą o ich wykończeniu i wynajmowaniu, w związku z czym tego rodzaju lokale zwykle sprzedają się najszybciej. Cena ma znaczenie, oczywiście, ale tylko do pewnego stopnia. W rankingu najważniejszych czynników zdecydowanie wygrywa z nią lokalizacja – i trudno się dziwić. Drugim istotnym czynnikiem jest metraż.

Najpopularniejsze są małe mieszkania. Takie lokale często kupowane są na start: np. rodzice kupują je dziecku, które wyjeżdża na studia. Oczywiście często są też preferowane przez inwestorów planujących zarabiać na najmie. Długo- lub krótkoterminowe wynajmowanie niewielkiego mieszkania w atrakcyjnie zlokalizowanym budynku – takim jak Fyrtel Wilda w centrum Poznania albo Diasfera Łódzka położona 5 minut spacerem od Piotrkowskiej – pozwala uzyskać wysoką stopę zwrotu z inwestycji. 

Leszek Chłuda, Dyrektor Handlowy w White Stone Development

Pomimo tego, że klienci interesują się wieloma aspektami związanymi z lokalami mieszkaniowymi do zakupu, to wciąż o tempie sprzedaży danej inwestycji decydują przede wszystkim: lokalizacja, cena, termin oddania inwestycji oraz struktura mieszkań w ofercie. Największą popularnością cieszą się nieduże mieszkania dwupokojowe. 

Ewa Skibińska – marketing manager grupy BY MADE

Na zainteresowanie nowymi inwestycjami, a co za tym idzie na tempo sprzedaży lokali, wpływ ma kilka czynników, z których najważniejsza jest lokalizacja. Widać to szczególnie w przypadku zakupów inwestycyjnych. Inwestorzy najchętniej kupują lokale pod wynajem w centrum, zwiększając tym samym grupę potencjalnych najemców. Biorąc pod uwagę ich preferencje, szukają lokali w bliskiej odległości od miejsca pracy, uczelni, linii tramwajowych, centrum handlowego, restauracji, kawiarni oraz miejsc kultury i rozrywki.

Duże znaczenie mają także zaawansowanie budowy i poziom cen. Lokale sprzedają się w szybkim tempie już na jej początkowym etapie, kiedy ceny są najbardziej atrakcyjne i wybór jest duży. W aparthotelu Legnicka 60C najchętniej kupowane są  mikroapartamenty 1-pokojowe o wielkości 18,5 i 2-pokojowe 23 mkw. Te mniejsze cieszą się dużą popularnością głównie ze względu na przemyślaną aranżację – są idealne dla 2 osób dzięki wyposażeniu: duże łóżko, podwójne miejsce do pracy, stolik, aneks kuchenny. Niektóre meble można składać i rozkładać, w zależności od potrzeb. Gotowy lokal można już oglądać w biurze sprzedaży.

Karolina Opach, Kierownik Działu Sprzedaży spółki Quelle Locum

Najistotniejszym z czynników wpływających na sprzedaż mieszkań jest lokalizacja inwestycji – najchętniej wybierane są te, które oferują dobry dostęp do infrastruktury, komunikacji miejskiej. Poza tym klienci cenią sobie bliskość terenów zielonych i możliwość odpoczynku od miejskiego zgiełku. Ważnym czynnikiem jest funkcjonalność mieszkań, dobry projekt, który umożliwia późniejszą wygodną aranżację wnętrz.

Niewątpliwie, tempo sprzedaży jest mocno uzależnione od cen mieszkań. Przy czym obecna sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że klienci są skłonni zaakceptować wysoką cenę metra kwadratowego, jeżeli uznają, że lokalizacja inwestycji i jej standard są tego warte. Wciąż najszybciej nabywców znajdują mieszkania małe, dwupokojowe, które pomieszczą zarówno singla, parę, jak i młodą rodzinę; takie lokale mogą również stanowić dobry produkt inwestycyjny.

Witold Indrychowski, prezes spółki MERARI

Jeśli chodzi o czynniki, które wpływają na tempo sprzedaży mieszkań, to przede wszystkim jest to stale poprawiająca się sytuacja finansowa Polaków, których stać na zakup własnego M. Poza tym, wiele osób chętnie inwestuje środki w mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, co jest bardziej opłacalne niż lokowanie kapitału w bankach na nisko oprocentowanych lokatach. Kolejną grupą są studenci oraz stale napływający imigranci, którzy kupują bądź wynajmują mieszkania. Zwróćmy uwagę na to, że pomimo budowy wielu nowych inwestycji, mieszkań w dużych aglomeracjach jest wciąż za mało…

Jeżeli chodzi o preferencje mieszkaniowe nabywców – klienci szukają „tego czegoś”; są zorientowani w danym rynku i chcą wybrać najlepszą dla siebie opcję. Przede wszystkim na wybór mieszkania wpływ ma dobra lokalizacja i cena. Dla młodych singli będzie to oznaczało dogodne miejsce, blisko miejsca pracy i rozrywek. Dla rodzin zaciszne, ale dobrze skomunikowane z centrum miasta osiedle, z łatwym i szybkim dostępem do centrów handlowo-usługowych, parków, przedszkoli, szkół oraz z łatwą do aranżacji powierzchnią użytkową. Oprócz tego, wielu klientów szuka ciekawego zagospodarowania terenu wokół inwestycji np. placu zabaw dla dzieci, stanowiska do mycia samochodów czy ładowania pojazdów elektrycznych itp.

Agnieszka Jałoszyńska, Dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Sky Investments

Rynek nieruchomości nie zwalnia, nasze społeczeństwo nadal chętnie inwestuje w nieruchomości decydując się na zakup własnej przestrzeni. Jednym z głównych czynników, który zaważa na podjęciu tego kroku jest fakt, iż portfele Polaków stają się coraz zasobniejsze oraz mamy większe zdolności kredytowe, aniżeli było to jeszcze kilka lat temu. W posiadaniu mieszkania czy domu widzimy ponadto wiele możliwości. Jest ono dla nas lokatą kapitału na przyszłość, możliwością kreowania przestrzeni według własnych potrzeb, a także dobrym motywatorem do rozpoczęcia samodzielnego życia na swoich zasadach.

Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Investment

Przy planowaniu naszej inwestycji priorytetem było to, aby nabywcy mieszkań usytuowanych w Nowych Ogrodach każdego dnia cieszyli się wygodą użytkowania własnego „M” na co dzień. Stąd w każdym z naszych budynków znalazły się lokale, które gwarantują szybką możliwość zaspokojenia podstawowych potrzeb jak zaopatrzenie się w produkty spożywcze bądź skorzystanie z różnorodnych usług – od branży beauty aż po gabinet lekarski.

Ponadto w celu zapewnienia mieszkańcom komfortowego użytkowania budynku, zamontowane zostały ciche, funkcjonalne i przestronne windy dostępne już z poziomu podziemnego parkingu, co przydatne jest zwłaszcza na etapie urządzania bądź zmiany wystroju mieszkania czy też w przypadku posiadania małych dzieci lub bycia osobą niepełnosprawną. Nie zapomnieliśmy również o udogodnieniach takich jak wygospodarowanie miejsca na komórki lokatorskie, które coraz rzadziej pojawiają się w deweloperskich ofertach. My jednak doskonale rozumiemy, jak ważna dla kupujących mieszkania jest dodatkowa przestrzeń do przechowywania, stąd ich obecność w naszej ofercie.

Izabela Woźnicka - Letka z zielonogórskiego biura sprzedaży EBF Development

Istnieje wiele czynników wpływających na tempo sprzedaży mieszkań, jednym z nich jest fakt, iż portfele Polaków stają się coraz zasobniejsze, a w związku z tym chętniej biorą oni kredyty. Bez zmian od dłuższego czasu jest również popularność mieszkań 2 i 3-pokojowych. Przede wszystkim dlatego, że metraże oscylujące w okolicach 45-65 m2 to przestrzenie dające duże możliwości aranżacyjne, a także są odpowiednie dla różnorodnych potrzeb. Odnajdą się w nich zarówno single, jak i rodziny w konfiguracji 2+2, czy osoby poszukujące lokum na wynajem.

Maciej Bartczak, współwłaściciel firmy KM Building

Z pewnością głównymi czynnikami wpływającymi na tempo sprzedaży mieszkań czy domów są lokalizacja, odpowiednia cena oraz sam produkt, który powinien wpasować się w preferencje określonej grupy docelowej. Oczywiście nie bez znaczenia jest także zaufanie do dewelopera i dobra opinia o firmie. Budowanie jak najlepszych relacji z klientami to także ważny element procesu sprzedaży, który wpływa na decyzje nabywców. Obserwując zainteresowanie wśród naszych klientów, zauważyliśmy że najchętniej kupowane są mieszkania 2-3 pokojowe 50-60 m2, ale również sporym zainteresowaniem cieszą się mieszkania większe które są w naszej ofercie. Duże grono naszych klientów poszukuje również domów w zabudowie szeregowej z własnym ogródkiem.

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

W naszej lokalizacji tj. w sercu Winograd, najchętniej kupowane są kawalerki oraz małe mieszkania 2-pokojowe. Koszt zakupu takiego lokalu jest przystępny dla każdego, dodatkowo jest to też hit dla osób chcących zainwestować w mieszkanie na wynajem.

Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana

Głównym czynnikiem jest lokalizacja. Klienci skupiają się na bliskości miasta, dostępie do komunikacji, ale zwracają też uwagę na to, aby mieszkanie które im się podoba znajdowało się w zacisznym miejscu. Największa popularnością cieszą się mieszkania, które są dobrze nasłonecznione oraz posiadają aneks kuchenny. W naszej inwestycji jako pierwsze schodzą mieszkania parterowe z ogródkami. Klienci zwracają również uwagę na odległości między innymi budynkami.

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Termin realizacji, lokalizacja, w tym przede wszystkim bliskość centrum, ponieważ jest nie ma już wielu dostępnych gruntów pod nowe inwestycje deweloperskie. Klienci wybierają smart apartamenty w projekcie Nadolnik, a w inwestycji Śródka OdNowa 2 najpopularniejsze są kawalerki i mieszkania 2-pokojowe. Niewielkie mieszkanie w dogodnej lokalizacji to rozwiązanie, które wybiera spora grupa klientów, między innymi wtedy, gdy jest to ich pierwsze własne lokum. W Śródce OdNowa 2 znalazło się 38 lokali do 45 mkw. 

Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development

Naszym zdaniem jest to uzależnione od wielu czynników: od lokalizacji budowanego osiedla, przez ofertę (tj. jak szeroki wybór ma klient), do ceny. Zauważamy, że najchętniej kupowane są mieszkania 2-pokojowe. Najlepiej sprzedają się lokale 35-40 m kw., ale nieco większe, np. dla rodziny, też są szybko rezerwowane w naszych inwestycjach. 

Hanna Brygier, specjalista ds. marketingu i reklamy w firmie Greenbud Development

Nie decyduje jeden konkretny czynnik. Kluczowe jest stworzenie inwestycji, której lokalizacja, cena mieszkań lub domów oraz ich układ funkcjonalny będą współgrać. W kontekście naszej firmy, wybieramy nowe lokalizacje z potencjałem: Rabowice, Jasin znajdują się w gminie Swarzędz niedaleko Poznania. Tempo sprzedaży naszych domów jest zadowalające, ponieważ potrafimy pokazać klientom zalety lokalizacji. Postawiliśmy na zabudowę bliźniaczą – takie domy sprzedają się bardzo dobrze, ponieważ na piętrze są trzy sypialnie.