Mikroapartamenty zyskują na popularności

Mikroapartamenty stają się coraz popularniejsze nie tylko w Polsce, ale i na świecie. Ich temat, poza dużym zainteresowaniem przyciąga również wiele kontrowersji oraz znaków zapytania.

Czym dokładnie są mikroapartamenty? Jaki jest ich status prawny? Skąd wzięła się na nie moda i czy warto inwestować w mikrokawalerki? Odpowiadamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest historia mikrokawalerek
• ile kosztują mikrokawalerki
• skąd wzięła się moda na mikroapartamenty w Polsce

Czym są mikroapartamenty? 

Coraz częściej na rynku pierwotnym wśród ofert mieszkaniowych natrafić możemy na mikroapartamenty, czyli małe lokale M1 z aneksem kuchennym, o powierzchni od 12 do 27 mkw. Zdaniem wielu analityków, tego typu propozycje są odpowiedzią deweloperów na problemy mieszkaniowe, z jakimi obecnie boryka się wielu Polaków. Mały metraż ma oznaczać niższe koszty użytkowania, a kupno mikro apartamentu często jest bardziej opłacalne niż wieloletni wynajem. Mikromieszkania są głównie domeną singli, takie lokum wpisuje się w nowy trend życia na miarę aktualnych potrzeb, otwartości na zmiany i postrzeganiem siebie tu i teraz.

Zobacz najnowsze oferty kawalerek na sprzedaż

Miniapartamenty to dedykowane rozwiązanie dla osób młodych, dlatego powstają w najbardziej pożądanych lokalizacjach - przy uczelniach czy głównych ciągach komunikacyjnych. Ich usytuowanie jest niebywałą zaletą - wszystko po to, by żyć szybko, intensywnie, blisko miasta. To sprawia, że młodzi zawsze będą zgłaszali na nie popyt, co w praktyce potwierdzają dane. Według NBP, w ostatnich latach na polskim rynku mikroapartamentów występuje wzrostowy trend budowy lokali zgłaszanego na niego popytu.

Analitycy odnotowują nawet niedobór podaży, bowiem pomimo dużego popytu, według danych NBP lokale o takiej powierzchni w 2018 r. stanowiły nieco ponad 11% dostępnych ofert na warszawskim rynku nieruchomości. Podobny trend występuje w innych największych miastach Polski, jak Wrocław, Poznań czy Kraków, gdzie nabywcy decydują się na zakup małych mieszkań głównie w celach inwestycyjnych. Po zakupie przeznaczają je zarówno na wynajem krótkoterminowy, jak i długoterminowy. Do wartych uwagi inwestycji na rynku mikroapartamentów warto zaliczyć w Warszawie np. projekt Bliska Residence.

Mikrokawalerka - skąd się wzięła?

Wiele osób zastanawia się, jak mały może być “apartament”? Okazuje się, że nawet na 5 mkw. zmieści się łazienka z prysznicem i platforma z jednoosobowym łóżkiem. Takie mieszkanie pojawiło się w Rzymie i było jednym z najmniejszych na świecie. Chińczycy poszli o krok dalej. W mieście Wuhan zbudowali kilkadziesiąt kapsułkowych mieszkań dwuosobowych o jeszcze mniejszej powierzchni. Mówi się, że idea mikroapartamentów inwestycyjnych do Europy i Azji dotarła z Ameryki, konkretnie z nowojorskiego Manhattanu. Jednak do początków takiego budownictwa należy się cofnąć znacznie wcześniej.

Według eksperta portalu RynekPierwotny.pl, Jarosława Jędrzyńskiego, dążenie do istotnego ograniczania powierzchni użytkowych mieszkań w określonych warunkach społeczno-ekonomicznych nie jest odkryciem ani typowo polskim, ani trendem charakterystycznym tylko dla czasów współczesnych. W Polsce w latach 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku, głównie w wyniku powojennego wyżu demograficznego powstała konieczność budowy jak największej ilości lokali mieszkalnych przy ograniczonych możliwościach budżetu, w związku z czym zachowanie parametrów budownictwa lat pięćdziesiątych, nawiązującego do standardów międzywojennych, stało się niestety niemożliwe.

Dziś, niczym pomniki tamtych czasów w najlepszych lokalizacjach Warszawy stoją bloki z licznymi kawalerkami o powierzchni zaledwie kilkunastu mkw. i lokalami dwupokojowymi na niewiele ponad 30-tu metrach. Częstym standardem tych mieszkań jest brak kuchni, której funkcję pełni wąska wnęka w przedpokoju. Mieszkania te z oczywistych względów dziś biją rekordy cenowe liczone za mkw. powierzchni, a popularność zawdzięczają głównie wysokim walorom inwestycyjnym.

Powrót mody na mikroapartamenty w Polsce 

W Polsce moda na mini mieszkania w branży budowlanej powróciła w drugiej dekadzie XX wieku. Jedna z pierwszych inwestycji mikrokawalerek powstała we Wrocławiu. Deweloperzy adresowali ofertę do inwestorów z rynku nieruchomości, do singli oraz do rodziców, którzy zamierzali kupić mieszkanie dla studenta. Miniapartamenty od momentu pojawienia się na rynku cieszyły się dużym zainteresowaniem nabywców. Nie inaczej jest dziś. Przykładem są nie tylko inwestycje w miastach turystycznych, jak apartamenty nad morzem, ale również osiedla mieszkaniowe.

Obecnie przyczyny kurczenia się przestrzeni życiowej w mieszkaniowych produktach firm deweloperskich różnią się od tych z poprzedniego systemu, a jak wszystkim doskonale wiadomo wynikają z malejącej zdolności do finansowania inwestycji przez coraz większą liczbę młodych Polaków.

- Niestety „kompaktowa moda” nie jest może jedynym, ale na pewno najskuteczniejszym dziś sposobem zwalczania niskiej dostępności cenowej mieszkań, głównego utrapienia rodzimego rynku nieruchomości – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl. Mikroapartamenty M1 to również metoda deweloperów na łatwiejszy zarobek - w ten sposób nieruchomość o danej powierzchni mogą sprzedać większej liczbie klientów po wyższej średniej cenie za metraż. Jest to widoczne szczególnie w przypadku inwestycji w mikrokawalerki z wysokim standardem, gdzie cena za metr takiej inwestycji wcale nie łapie się w adekwatnej do powierzchni skali „mikro”.

Według statystyk GUS od roku 2008 powierzchnia użytkowa nowych mieszkań w Polsce maleje każdego roku średnio o prawie 2,5 mkw., w wyniku czego obecnie jest już znacznie mniejsza niż 60 mkw. Trudno oczywiście przewidzieć jak długo utrzyma się ta tendencja oraz jakie będą jej parametry w kolejnych latach. Nietrudno bowiem policzyć, że przy utrzymaniu dzisiejszego tempa zmian, już wkrótce średnia powierzchnia lokali budowanych przez deweloperów powinna spaść poniżej 40 mkw. To również sprawia, że rośnie poziom inwestycji na rynku mikro nieruchomości.

Status prawny mikrokawalerki - nowelizacja prawa

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa określiło minimalną powierzchnię użytkową mieszkań. W 2018 roku weszła w życie nowelizacja prawa, kwalifikująca nieruchomość jako mieszkanie, jeśli będzie to lokal o powierzchni minimum 25 metrów kwadratowych. Jest to nowelizacja skierowana przede wszystkim w stronę rynku nieruchomości mikroapartamentów. Celem nowelizacji jest uregulowanie kwestii kilkunastometrowych lokali sprzedawanych klientom, które nie spełniają definicji mieszkań deweloperskich powyżej 25 m kwadratowych, choć w praktyce są oferowane klientom właśnie jako mieszkania.

Dzięki nowym przepisom rozwiązano wątpliwości deweloperów i zabezpieczono klientów, ale nie poprawiono sytuacji osób, które nie mają środków na nieruchomości o większym metrażu. Zgodnie z nowymi przepisami miniapartament poniżej 25 m kw ma status lokalu użytkowego, co oznacza, że jest on objęty wyższym podatkiem VAT w wysokości 23%. Z kolei mieszkania objęte są 8% podatkiem VAT, a taka dysproporcja ma duże przełożenie na znacznie wyższe ceny za metraż mikrokawalerki. Jednak nowelizacja ma przede wszystkim chronić klientów i zapewnić porządek na rynku nieruchomości.

Zmiana regulacji pozwoliła na uporządkowanie m.in. budzącej wątpliwości praktyki budowy aparthoteli na działkach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, zamiast na terenach przeznaczonych pod usługi. Teraz powstaną przejrzyste zasady jednoznacznie określające, czym jest mieszkanie, a czym aparthotel (jest to usługa działająca w systemie wynajmu apartamentów o charakterze hotelowym).

Kolejnym celem nowelizacji jest ochrona podstawowej grupy klientów, którzy mają teraz pewność, że dany lokal spełnia wszelkie warunki budownictwa mieszkaniowego. Niestety, do tej pory niejednoznaczność przepisów była polem nadużyć ze strony niektórych deweloperów. Realizowali oni inwestycje mieszkaniowe, pod przykrywką inwestycji aparthoteli, w miejscach, które według planu zagospodarowania przestrzennego miały inne przeznaczenie.

Warto zaznaczyć, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego występuje podział na funkcje mieszkaniowe i usługowe. Budynek mieszkalny i aparthotel korzystają z innej infrastruktury, która jest odpowiednio dostosowana do potrzeb mieszkańców. Do tej pory występowały sytuacje, w których deweloperzy, chcąc postawić kolejne inwestycje składające się w całości z mikroapartamentów - budowali aparthotele lub budynki. Znajdowały się w nich kilkunastometrowe lokale użytkowe.

Deweloperzy w ten sposób korzystali z przywilejów, czyli łagodniejszych i mniej kosztownych wymogów dotyczących hoteli, np. mniejszej liczby miejsc parkingowych przypadających na każdą jednostkę mieszkalną. Powodowało to, że powstała inwestycja stawała się uciążliwe dla innych mieszkańców, dla których i tak już brakowało miejsc parkingowych. W ten sposób inwestorzy oszczędzali na infrastrukturze, niezbędnej w sąsiedztwie pełnowartościowych mieszkań.

Inwestowanie w mikroapartamenty

Pomimo dużych zmian prawnych, coraz więcej Polaków inwestuje w mikroapartamenty i nie chodzi tu tylko o doświadczonych inwestorów, którzy zainteresowali się nowym produktem, ale także o osoby, które dopiero rozpoczynają swoją przygodę z działalnością na rynku nieruchomości. Zasady są przejrzyste, produkt zrozumiały, a dochodowość satysfakcjonująca. Tylko w 2019 r. wynajem mieszkania był około 10 razy bardziej dochodową inwestycją niż lokata bankowa, dlatego wiele osób podejmuje się zakupu miniapartamentu, by potem móc go wynajmować. Choć pandemia koronawirusa i zamrożenie rynku najmu krótkoterminowego przyczyniły się do spadku rentowności, to inwestycje te wciąż cieszą się dużą popularnością. Co więcej, jest jeszcze jeden aspekt zachęcający do takich inwestycji - możliwość odliczenia wysokiego podatku 23% VAT.

Sprawdź ofertę apartamentów inwestycyjnych

Odliczyć VAT ma prawo każda osoba kupująca lokal użytkowy, niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą czy nie. Nie trzeba jej zakładać, aby odzyskać pieniądze, ponieważ najem majątku prywatnego mieści się w definicji działalności gospodarczej zawartej w Ustawie o VAT. Dowiaduje się o tym coraz więcej osób, co jeszcze bardziej motywuje do inwestycji i napędza popyt. Swoją pomoc w tym zakresie oferują również eksperci podatkowi, którzy odnotowują duże zainteresowanie tematem. Ile zatem kosztują takie miniapartamenty?

Cena mikrokawalerki

Choć lokalizacja może być doskonała, a warunki idealnie dostosowane do naszych potrzeb, to nie ukrywajmy - cena gra tu główną rolę i jak się okazuje nie jest to zbyt duża zaleta tego typu nieruchomości. Wpływ ma na to przede wszystkim bardzo mały metraż i wysoki podatek VAT oraz fakt, że powstają one przede wszystkim na największych rynkach nieruchomości i zazwyczaj w atrakcyjnym położeniu. Choć pojawiają się pojedyncze wyjątki w obie strony to tendencja jest stała - mikroapartamenty są drogie. Dokładna cena będzie zależało od miasta i lokalizacji, co dokładnie widać, gdy porównamy nowe mieszkania w Poznaniu oraz nowe mieszkania we Wrocławiu pod względem ceny.

Zobacz więcej ofert mieszkań na sprzedaż w Poznaniu

Jednak bardzo często średnia cena za metr kwadratowy mikroapartamentów przekracza nawet 10 000 zł. Jedną z najpopularniejszych inwestycji mikrokawalerek na rynku nieruchomości w Polsce jest projekt Pole-Mokotowskie.pl. To inwestycja stworzona tuż przy słynnym parku Pole Mokotowskie, blisko centrum Warszawy, której ceny za metr kwadratowy poszczególnych lokali wynosi nawet 18 000 zł. W zakresie cen mikrokawalerek, uwagę zwraca się również na dokładne wymiary poszczególnych lokali, bowiem bardzo często okazuje się, że wysokość mieszkania lub licznie stosowane skosy znacznie zmniejszają realną powierzchnię oferowanej nieruchomości, co przekłada się na jeszcze wyższą cenę za metr kwadratowy. Czy zatem zakup mikrokawalerki jest realnie opłacalny? Jakie są ich plusy i minusy?

Wady i zalety mikroapartamentów

Mikroapartamenty stanowią często kontrowersyjny temat, znajdując zarówno licznych zwolenników, jak i przeciwników. Dużo zależy przede wszystkim od konkretnej inwestycji i działalności danego dewelopera, jednak możemy wyróżnić pewne ogólne wady i zalety mikrokawalerek.

Wady:

• mały metraż
• poniżej 25 m kw. rejestrowane jako lokal użytkowy
• wysoka cena za metr kwadratowy
• brak dodatkowej przestrzeni wspólnej

Zalety:

• dobra lokalizacja
• nowoczesna budowa
• opcja idealna dla studentów
• potencjał inwestycyjny

Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji należy odpowiednio rozważyć wszelkie „za i przeciw” i obiektywnie ocenić opłacalność konkretnej inwestycji. Wszystko zależy przede wszystkim od naszych osobistych preferencji oraz tego czego faktycznie oczekujemy od konkretnej inwestycji.

Jak urządzić mikroapartament? Sprawdzam

Zdjęcie główne: Przykładowa wizualizacja mikroapartamentu w inwestycji Pole-Mokotowskie.pl (Magmillon).