Zadatek a zaliczka - jaka jest różnica?

Planujesz kupić dom lub mieszkanie. Znalazłeś interesującą ofertę? Zanim jednak przystąpisz do podpisania umowy przedwstępnej, zapoznaj się z dwoma ważnymi pojęciami - „zadatek” i „zaliczka”, które są nagminnie mylone, a niewłaściwe ich rozumienie, może pociągać za sobą poważne skutki finansowe.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym się różni zadatek od zaliczki
• ile powinien wynosić zadatek a ile zaliczka
• w jakich przypadkach zaliczka powinna zostać zwrócona 

Zadatek a zaliczka

Zadatek to nie zaliczka! Choć często pojęcia te stosowane są wymiennie. Odróżnienie zadatku od zaliczki jest ważne, szczególnie wtedy, gdy dojdzie do odstąpienia od umowy. Choć żadne przepisy nie określają, w jakiej wysokości powinno się dawać zaliczkę czy zadatek, najczęściej jest to 10% wartości np. mieszkania. Nie są to małe sumy, dlatego też ważne jest, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy.

Zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet ceny mieszkania. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i odszkodowawczą, a nie wywiązanie się z umowy, skutkuje określonymi w k.c. konsekwencjami. Zaliczka natomiast jest mniej zobowiązująca, nie motywuje do zawarcia umowy w takim stopniu, jak zadatek.

Oto kilka istotnych informacji, które pomogą Ci dostrzec różnice między zadatkiem, a zaliczką.

Umiejętność prawidłowej interpretacji pojęć - „zadatek” i „zaliczka” sprawi, że będziemy świadomi konsekwencji, jakie wynikają z niewywiązania się z umowy. Odstąpienie od umowy, szczególnie w przypadku zadatku, niesie ze sobą znaczne straty dla tej strony, która od umowy odstępuje.

Czym jest zadatek?

W przypadku zakupu mieszkania, zadatek jest sumą pieniędzy, którą jedna strona umowy przekazuje drugiej stronie na poczet ceny zakupu mieszkania. Reguluje go art. 394 k.c., zgodnie z którym, obie strony są dyscyplinowane do zawarcia umowy finalnej. Zadatek musi być wręczony przy zawarciu umowy!

Czym jest zaliczka?

Zaliczka jest sumą pieniędzy wliczoną w poczet ceny(tak, jak zadatek). Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia zaliczki. Regulują ją przepisy dotyczące umów wzajemnych. Według art. 487 § 2 umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Nie zabezpieczenia stron umowy tak, jak jest w przypadku zadatku.

Wykonanie umowy

I w przypadku zadatku i w przypadku zaliczki, wywiązanie się z umowy powoduje, iż wpłacone pieniądze zaliczane są na poczet należnego świadczenia. O wykonaniu umowy w przypadku zadatku, traktuje art. 394 § 2 k.c.- W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. O sytuacjach, w których zadatek i zaliczka podlegają zwrotowi, poniżej.

Niewywiązanie się z umowy

Zarówno w przypadku zadatku, jak i zaliczki, o tym co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi decyduje fakt, czy umowa została wykonana czy nie. Jeśli zapisy w umowie przedwstępnej nie traktują inaczej, z niewywiązaniem się z umowy wiążą się następujące konsekwencje:

Zadatek

• Zadatek może być zachowany, jeśli jedna ze stron nie wykona umowy, wówczas druga strona umowy może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy
  i zachować otrzymany zadatek (strona, która otrzymała zadatek).
• Zadatek może być zwrócony w sumie dwukrotnie wyższej(stronie, która zadatek dała), gdy strona, która zadatek otrzymała nie wywiąże się z umowy.

Traktuje o tym art. 394 § 1 k.c.- W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

• Zadatek powinien być zwrócony i osoba biorąca zadatek nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej(osobie dającej zadatek) jeśli spełnione są warunki: obie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy lub umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie opowiada. Ma tu zastosowanie art. 394 § 3 k.c.- W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka

W przypadku zaliczki podobnie, jak w przypadku zadatku, możemy w umowie ustalić, co nastąpi na skutek niewywiązania się z umowy. Jeśli nie ma takich postanowień:

• Zaliczka musi być zwrócona, jeśli strona, która ją otrzymała odstępuje od umowy. Ponadto, jeżeli druga strona będzie się tego domagać- również musi naprawić szkodę wynikłą z niewywiązania się z umowy.

Traktuje o tym art. 494. przepisów ogólnych k.c.- Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

• Skutecznie odstąpienie od umowy, wiąże się z wyznaczeniem drugiego terminu na wykonanie postanowień umowy, o czym mówi art. 491. § 1 k.c.- Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Podsumowanie

Przystępując do podpisania umowy przedwstępnej można skorzystać z dwóch sposobów uiszczenia wpłaty- zadatku, który bardziej zobowiązuje i zabezpiecza wykonanie umowy oraz zaliczki, która tego nie gwarantuje.

Z punktu widzenia kupującego mieszkanie, zadatek w większym stopniu zabezpiecza obie strony umowy, gdyż niesfinalizowanie umowy skutkuje konsekwencjami finansowymi. Przy zaliczce natomiast, łatwiej wycofać się z umowy, bo nie wiąże się to ze stratą wpłaconych pieniędzy. 

Wpłacajmy zadatek, jeśli podjęliśmy przemyślaną decyzję i zależy nam na jej finalizacji, da nam większą gwarancję, że sprzedawca, chcąc uniknąć płacenia nam sumy dwukrotnie wyższej (w sytuacji odstąpienia od umowy), nie zrezygnuje z umowy.

Oczywiście, mając na uwadze powyższe, należy pamiętać, że sporządzając umowę, można zawrzeć w niej inne konsekwencje, jakie będą wiązały się z nie wypełnieniem postanowień umowy. Jeśli nie będzie odmiennych postanowień, wówczas zastosowanie będą miały powyższe artykuły Kodeksu cywilnego.

Umowne modyfikacje klauzuli zadatku Sprawdź