Zaliczka a zadatek: różnice i co podlega zwrotowi?

Planujesz kupić dom lub mieszkanie. Znalazłeś interesującą ofertę? Zanim jednak przystąpisz do podpisania umowy przedwstępnej, zapoznaj się z dwoma ważnymi pojęciami - „zadatek” i „zaliczka”, które są nagminnie mylone, a niewłaściwe ich rozumienie, może pociągać za sobą poważne skutki finansowe.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym się różni zadatek od zaliczki,
• ile powinien wynosić zadatek a ile zaliczka,
• w jakich przypadkach zaliczka powinna zostać zwrócona.

Zaliczka a zadatek - różnica

Różnica między zadatkiem a zaliczką jest znacząco, a mimo to pojęcia te – błędnie - stosowane są wymiennie. Odróżnienie zadatku od zaliczki jest ważne, szczególnie wtedy, gdy dojdzie do odstąpienia od umowy. Choć żadne przepisy nie określają, w jakiej wysokości powinno się dawać zaliczkę czy zadatek, najczęściej jest to 10% wartości np. mieszkania. Nie są to małe sumy, dlatego też ważne jest, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy.

Zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet ceny mieszkania. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i odszkodowawczą, a nie wywiązanie się z umowy, skutkuje określonymi w k.c. konsekwencjami. Zaliczka natomiast jest mniej zobowiązująca, nie motywuje do zawarcia umowy w takim stopniu, jak zadatek.

Oto kilka istotnych informacji, które pomogą Ci dostrzec różnice między zadatkiem, a zaliczką.

Umiejętność prawidłowej interpretacji pojęć - „zadatek” i „zaliczka” sprawi, że będziemy świadomi konsekwencji, jakie wynikają z niewywiązania się z umowy. Odstąpienie od umowy, szczególnie w przypadku zadatku, niesie ze sobą znaczne straty dla tej strony, która od umowy odstępuje.

Zadatek – co to?

Co to jest zadatek? W przypadku zakupu mieszkania, zadatek jest sumą pieniędzy, którą jedna strona umowy przekazuje drugiej stronie na poczet ceny zakupu mieszkania. Reguluje go art. 394 k.c., zgodnie z którym, obie strony są dyscyplinowane do zawarcia umowy finalnej. Zadatek musi być wręczony przy zawarciu umowy!

Zaliczka – co to?

Co to jest zaliczka? Wielu osobom to pojęcie kojarzy się z rozliczaniem podatków – zgodnie z przepisami, w ciągu roku odprowadzana jest zaliczka na podatek dochodowy (czym zajmuje się pracodawca). W szerszym znaczeniu zaliczka to suma pieniędzy wliczona w poczet ceny (tak, jak zadatek). Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia zaliczki. Regulują ją przepisy dotyczące umów wzajemnych. Według art. 487 § 2 umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Nie zabezpiecza stron umowy tak, jak jest w przypadku zadatku.

Wykonanie umowy

I w przypadku zadatku i w przypadku zaliczki, wywiązanie się z umowy powoduje, iż wpłacone pieniądze zaliczane są na poczet należnego świadczenia. O wykonaniu umowy w przypadku zadatku, traktuje art. 394 § 2 k.c.- W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. O sytuacjach, w których zadatek i zaliczka podlegają zwrotowi, poniżej.

Zadatek a zaliczka – co przepada? Niewywiązanie się z umowy

Zarówno w przypadku zadatku, jak i zaliczki, o tym, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi decyduje fakt, czy umowa została wykonana, czy nie. Jeśli zapisy w umowie przedwstępnej nie traktują inaczej, z niewywiązaniem się z umowy wiążą się następujące konsekwencje:

Zadatek

• Zadatek może być zachowany, jeśli jedna ze stron nie wykona umowy, wówczas druga strona umowy może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy
  i zachować otrzymany zadatek (strona, która otrzymała zadatek).
• Zadatek może być zwrócony w sumie dwukrotnie wyższej (stronie, która zadatek dała), gdy strona, która zadatek otrzymała, nie wywiąże się z umowy.

Traktuje o tym art. 394 § 1 k.c.- W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

• Zadatek powinien być zwrócony i osoba biorąca zadatek nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (osobie dającej zadatek), jeśli spełnione są warunki: obie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy lub umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie opowiada. Ma tu zastosowanie art. 394 § 3 k.c.- W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka

W przypadku zaliczki podobnie, jak w przypadku zadatku, możemy w umowie ustalić, co nastąpi na skutek niewywiązania się z umowy. Jeśli nie ma takich postanowień:

• Zaliczka musi być zwrócona, jeśli strona, która ją otrzymała, odstępuje od umowy. Ponadto, jeżeli druga strona będzie się tego domagać- również musi naprawić szkodę wynikłą z niewywiązania się z umowy.

Trart.je o tym art. 494. przepisów ogólnych k.c.- Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

• Skutecznie odstąpienie od umowy, wiąże się z wyznaczeniem drugiego terminu na wykonanie postanowień umowy, o czym mówi art. 491. § 1 k.c.- Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania

Zarówno zadatek, jak i zaliczka są stosowane również w przypadku zakupu mieszkania - zazwyczaj strony wpisują odpowiednie postanowienie do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, która zobowiązuje i sprzedającego i kupującego, do podpisania umowy przyrzeczonej - czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. 

Różnice pomiędzy zaliczką i zadatkiem są takie jak w przypadku każdej innej umowy zawartej na gruncie prawa cywilnego. Tym samym, jeśli transakcja ostatecznie nie zostanie zrealizowana, a sprzedaż mieszkania nie dojdzie do skutku, zadatek przepada lub podlega zwrotowi - w zależności od tego, czy umowa nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, czy kupującego. Jak jest jednak z zaliczką?

Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi?

Należy jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że to, czym różni się zaliczka od zadatku, ma znacznie większe znaczenie dla kupującego. Jeśli to sprzedający nie wywiąże się z podpisanej umowy przedwstępnej (i z jego winy nie zostanie zawarta umowa przyrzeczona), będzie mieć obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (względem wpłaconej kwoty zadatku). Co jednak z zaliczką? I co w sytuacji, gdy to kupujący nie dotrzyma warunków umowy przedwstępnej?

Zaliczka a zadatek – co jest zwrotne?

Zaliczka stanowi kwotę przeznaczaną na poczet przyszłych świadczeń (w tym przypadku: na poczet zakupu mieszkania) i w przeciwieństwie do zadatku zaliczka jest zwracana zawsze, niezależnie od tego, w jaki sposób umowa zostanie rozwiązania - czyli czy transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, czy kupującego.

Fakt, że zaliczka jest zwrotna (ale dokładnie w tej wysokości, w której została wpłacona) jest z jednej strony dobrą informacją dla kupującego (zwłaszcza jeśli z jakiegoś powodu rozmyśli się i nie będzie chciał kupić nieruchomości). Z drugiej strony zaliczka sprawia, że kupujący praktycznie nie jest chroniony i nie ma w zasadzie żadnej pewności, czy faktycznie dojdzie do transakcji. Jeśli zatem potencjalny nabywca jest zdecydowany, powinien dążyć do umówienia się ze sprzedającym na zadatek - w razie, gdyby to on się wycofał, zadatek jest zwracany w podwójnej wysokości. 

Zaliczka a zadatek: podsumowanie

Przystępując do podpisania umowy przedwstępnej, można skorzystać z dwóch sposobów uiszczenia wpłaty - zadatku, który bardziej zobowiązuje i zabezpiecza wykonanie umowy oraz zaliczki, która tego nie gwarantuje. Wiedząc jednak jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem, to z punktu widzenia kupującego mieszkanie, zadatek jest lepszym rozwiązaniem. W większym stopniu zabezpiecza obie strony umowy, gdyż niesfinalizowanie umowy skutkuje konsekwencjami finansowymi. Przy zaliczce natomiast, łatwiej wycofać się z umowy, bo nie wiąże się to ze stratą wpłaconych pieniędzy. 

Wpłacajmy zadatek, jeśli podjęliśmy przemyślaną decyzję i zależy nam na jej finalizacji, da nam większą gwarancję, że sprzedawca, chcąc uniknąć płacenia nam sumy dwukrotnie wyższej (w sytuacji odstąpienia od umowy), nie zrezygnuje z umowy.

Oczywiście, mając na uwadze powyższe, należy pamiętać, że sporządzając umowę, można zawrzeć w niej inne konsekwencje, jakie będą wiązały się z niewypełnieniem postanowień umowy. Jeśli nie będzie odmiennych postanowień, wówczas zastosowanie będą miały powyższe artykuły Kodeksu cywilnego.

Umowne modyfikacje klauzuli zadatku Sprawdź