Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym – gdzie ich szukać i ile kosztują

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 20.07.2020,

Data aktualizacji: 11.08.2021

6 minut czytania
Średnia ocen 5/5 na podstawie 2 głosów
Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym
Gdzie szukać najtańszych mieszkań od dewelopera? Sprawdź na RynekPierwotny.pl

Peryferyjne lokalizacje wielkomiejskie lub mniejsze miasta – tam powinniśmy szukać tańszych mieszkań.  Na wycenę ma przełożenie również standard – w tym obecność lub brak udogodnień takich jak np. parking podziemny, windy, balkony czy tarasy. Największe znaczenie ma jednak lokalizacja.

Różnice cenowe między ofertą wielkomiejską a tą z mniejszych miast mogą być bardzo duże, dlatego gra jest warta świeczki, tym bardziej że pozornie gorsze lokalizacje wcale nie muszą okazać się złym wyborem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • gdzie szukać najtańszych mieszkań na rynku pierwotnym
  • czy warto inwestować w nieruchomości położone na prowincji 
  • co składa się na wycenę mieszkania

Na początek – zanim powiemy, gdzie szukać tanich mieszkań i okazji cenowych – wskażmy te lokalizacje i tę ofertę, która jest droga.

Generalnie w Polsce pod względem wysokości wycen  dominują dwa „typy” rynków.

Chodzi więc przede wszystkim o największe miasta wojewódzkie, czyli ośrodki z liczbą ludności powyżej 500 tysięcy, takie jak Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Wrocław i Trójmiasto.

Drugim „typem” rynków, gdzie ceny co do zasady są wysokie, są miejscowości/kurorty turystyczne przyciągające w sezonie tysiące gości. Mowa o takich ośrodkach jak Sopot, Zakopane, Międzyzdroje, Karpacz itp. Od marki, renomy, popularności ośrodka turystycznego zależą w dużej mierze ceny nieruchomości.

Sopot

W największych miastach kraju, z wyjątkiem Łodzi, która na tle pozostałych ośrodków ewidentnie „odstaje” cenowo, przeciętne stawki za nowe mieszkania  w I kw. 2020 (ostatnie dane NBP) wynosiły powyżej 8000 zł/mkw. W Warszawie było to już blisko 10 tysięcy (9800 zł) za metr kwadratowy.

W popularnych ośrodkach turystycznych ceny mogą być jeszcze wyższe. Dla przykładu – na podstawie ofert z portalu RynekPierwotny.pl możemy powiedzieć, że w Zakopanem czy w Sopocie, ceny sięgają 11 -12 tysięcy od metra. Za wakacyjny apartament w Kościelisku przy stolicy polskich gór, jeden z oferentów oczekuje od 12,6 tys. zł/mkw. Stawki w przedziale około 8 – 12 tysięcy złotych za metr kw. spotykamy także w innych górskich i nadmorskich kurortach.

Skąd tak wysokie ceny akurat w takich ośrodkach? Wynikają one w dużej mierze z potencjału inwestycyjnego nieruchomości – czy to w dużych miastach, czy miejscowościach turystycznych. I tu i tu jest duża rotacja ludzi, ośrodki są odwiedzane, tym samym jest zapotrzebowanie na noclegi. Rynek najmu, czy krótko, czy długoterminowego to jedna z przyczyn popularności inwestycji w nieruchomości w dogodnych lokalizacjach. I w kurortach i w największych miastach rynek najmu jest doskonale rozwinięty. Ten tradycyjny, długoterminowy daje zwrot szacowany przeciętnie na około 5 – 6 proc. rocznie, tym samym stawia  takie inwestycje na czele najbardziej dochodowych, a jednocześnie najbezpieczniejszych.

Drugi, powiązany zresztą z pierwszym czynnik, to zachowanie kapitału. W obecnej sytuacji, przy rekordowo niskich stopach procentowych NBP i relatywnie wysokiej inflacji, trzymanie pieniędzy w obligacjach czy na lokatach bankowych jest po prostu nieopłacalne. Dlatego wielu posiadaczy kapitału szuka bezpiecznej przystani do zainwestowania. I decydują się właśnie na nieruchomości, które mają opinię stosunkowo bezpiecznych i w dłuższej perspektywie odpornych na wahania koniunktury, to znaczy nie tracących na wartości. Im lepsza lokalizacja, im bardziej prestiżowa nieruchomość, tym większe szanse, że „poradzi sobie” z burzami rynkowymi i dziejowymi, nie straci, ale i zyska na wartości, poza tym będzie dawać możliwość uzyskiwania dochodu pasywnego – z wynajmu.

Tak się sądzi i sąd ten w polskich warunkach jest silnie ugruntowany. Nieruchomości stanowią ciągle najpopularniejsze aktywa wśród inwestorów. Nie miejsce na polemizowanie z tezami ugruntowanymi wśród kupujących „inwestycyjnie”, ale praktyka jest taka jaka jest.

Pytanie na ile COVID – 19 może zmienić sytuację na rynku ciągle pozostaje bez odpowiedzi dlatego, że na chwilę obecną nie mamy aktualnych danych rynkowych za II kw. 2020, po drugie – okres letni siłą rzeczy jest czasem „zawieszenia” normalnie funkcjonującego rynku. Pytanie: co będzie jesienią, co z tzw. drugą falą epidemii itp. Na razie wydaje się, że rynek nieruchomości pozostaje w stanie oczekiwania.

Taniej na peryferiach

Wracając do głównego wątku – tańsze mieszkania znajdziemy przede wszystkim w mniej atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach, a więc w przypadku dużych miast chodzi głównie o  peryferyjne osiedla, duże blokowiska oddalone od centrum itp. Dlaczego? Oczywiście takie mieszkania mają znacznie mniejszy potencjał inwestycyjny. Nieruchomości w dalszych lokalizacjach gorzej się wynajmują, klienci kupują je po prostu dla siebie. Wielu z nich nie zależy na położeniu w centrum, a na tym, by mieszkanie było wygodne i względnie tanie.

Przykłady z Warszawy: z cenami rzędu 9,5 – 15 tys. zł/mkw. w stolicy „królują” takie dzielnice jak Śródmieście, Mokotów, Ursynów, bliska Wola, Praga Południe. Na Służewcu za mieszkanie w nowym budynku w rejonie ul. Woronicza zapłacimy powyżej 10 tys. zł od metra kwadratowego.

Na drugim biegunie cenowym mamy peryferyjne lokalizacje stołeczne - choćby Białołękę zlokalizowaną po prawej stronie Wisły na obrzeżach miasta. Tu za mieszkania w segmencie popularnym zapłacimy nieco ponad 6000 zł/mkw. w górę. Cena za 60 – metrowe, nowe mieszkanie w rejonie ulicy Berensona, około 11 km od centrum wynosi 400 tys. zł, co daje niską jak na stolicę stawkę 6800 zł/mkw.

Na obrzeżach miasta, np. w Wawrze znajdziemy jeszcze tańsze oferty, ze stawkami nawet poniżej 5000 zł/mkw., choć zazwyczaj dotyczą one dużych metraży w zabudowie szeregowej. Za 106 metrowe mieszkanie w szeregówce w Wawrze, w rejonie ulicy Wojtyszki, zapłacimy 620 tys. zł, czyli 5800 zł/mkw.

Warszawa Centrum

Jeszcze taniej na „prowincji”

Jeszcze taniej niż na peryferiach wielkich miast jest tuż za rogatkami wielkomiejskimi, czyli w miejscowościach satelickich. Przykładem podstołeczne Łomianki, gdzie przeciętne ceny spadają do około 5000 – 5300 zł/mkw., ale nie będzie też problemy znaleźć mieszkania tańszego, ze stawką rzędu 4300 – 4500 zł.

Podobnie ma się rzecz także w innych „sypialniach” podstołecznych, czyli miejscowościach satelickich tuż przy granicy Warszawy, zresztą to samo zjawisko dotyczy także innych wielkich miast. W Ząbkach pod Warszawą za zabudowę szeregową zapłacimy od 4400 zł/mkw.

A ile kosztuje rynek pierwotny w miastach oddalonych od  stolic regionów? Na takich rynkach ceny okazują się często jeszcze niższe. Pozostając na Mazowszu: w Siedlcach za nowe, trzypokojowe, 60 – metrowe  mieszkanie zapłacimy 230 tysięcy złotych. Stawka to 3900 zł/mkw. W Górze Kalwarii ceny za nieruchomość na nowym osiedlu zaczynają się od 3500 zł/mkw.

Oczywiście ceny poniżej 4000 zł nie są regułą. W miastach średniej wielkości, takich jak np. Radom będzie już trudniej o taką ofertę. Generalnie jednak poza stolicą, większość budownictwa deweloperskiego w segmencie popularnym nie przekracza cenowo 5000 zł/mkw. I co ciekawe – ten sam rząd wielkości spotykamy także w innych województwach. Na polskiej tzw. prowincji, a więc w mniejszych miastach, ceny nieruchomości są stosunkowo mało zróżnicowane. Przykład z oddalonego Podkarpacia to nowe mieszkania w Krośnie, ze stawkami od 4500 zł/mkw.

Co jeszcze ma przełożenie na wycenę? Oczywiście standard, ale też powierzchnie dodatkowe: komórki lokatorskie, balkony, windy w budynku, parking podziemny.

Czy warto zdecydować się na tańszą opcję, kosztem udogodnień a może lokalizacji? Jeśli chodzi o tę drugą kwestię, można powiedzieć śmiało, że niejednokrotnie warto. Pamiętajmy, że dzisiejsze peryferia wielkich miasta, czy nawet miejscowości satelickie nie muszą nimi być za kilkanaście, kilkadziesiąt lat. Przy dobrym wyborze „perspektywicznej” lokalizacji, jej wartość może rosnąć. Czasem narzeka się na słabe skomunikowanie oddalonych dzielnic i miast satelickich oraz wynikające z tego wysokie koszty dojazdu, przy pracy w centrum, ale znów – niekoniecznie osoba szukająca wygodnego i taniego miejsca do życia jest skazana na taki scenariusz. Czasem łatwiej dojeżdżać z miejscowości satelickiej niż w obrębie samej metropolii.

Krótko mówiąc – jeśli szukamy mieszkania nie w celach inwestycyjnych, a po prostu dla siebie, z całą pewnością warto przyjrzeć się ofercie z miast satelickich i średnich oraz małych miasteczek w regionie. Ceny są tu często o 50  - 60 proc. niższe niż w metropoliach, to przekłada się na zaoszczędzone nawet setki tysięcy złotych, jednocześnie wybór nieruchomości w peryferyjnej lokalizacji nie musi wcale oznaczać pogorszenia jakości życia – wręcz przeciwnie.

 

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
KATEGORIE:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

    Artykuły powiązane:

    Oferty

    Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: