Kiedy darowizna nieruchomości może być problematyczna?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak dokonać darowizny mieszkania obciążonego ograniczonymi prawami rzeczowymi
• czym jest skarga pauliańska
• czy wpisy w księdze wieczystej mogą być nieaktualne

Darowizna a prawa obciążające nieruchomość

Zanim zdecydujesz się na zawarcie umowy darowizny, pamiętaj o konieczności zweryfikowania ciążących na niej praw osób trzecich. Najważniejsze z nich wpisywane są w działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość, która ma zostać darowana obciążona jest ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebność, użytkowanie, hipoteka), to prawa te nie wygasną na skutek zmiany właściciela. W tym przypadku zachodzić będą tożsame skutki, jak przy sprzedaży nieruchomości – obdarowany otrzyma nieruchomość wraz z obciążeniami.

Jest to szczególnie ważne w przypadku hipoteki. Nawet jeżeli zabezpiecza ona dług darczyńcy, a obdarowany nie przystępuje do umowy z wierzycielem hipotecznym (np. bankiem), to i tak nieruchomość pozostanie zabezpieczona hipoteka. To zaś może prowadzić do sporych problemów dla obdarowanego. Jeżeli darczyńca zaprzestałby spłacania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, to wierzyciel będzie uprawniony do zaspokojenia się z uprzednio darowanej nieruchomości.

Nie dochodzi do tego wszakże automatycznie, gdyż wierzyciel pozywa aktualnego właściciela nieruchomości o zapłatę z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedmiotu hipoteki. Obdarowany finalnie może zatem stracić nieruchomość, a także ponieść koszty postępowania sądowego.

Darowizna a prawa z umów

Niektóre obciążenia nie muszą być ujawniane w księdze wieczystej. Dotyczy to zaś tak istotnych umów, jak: dzierżawa, najem i dożywocie. Rozwiązanie tych umów przez obdarowanego może być kłopotliwe, a niekiedy wręcz niemożliwe. I tak:

• obdarowany nie może rozwiązać umowy najmu lokalu mieszkalnego w inny sposób, jak z zachowaniem okresu wypowiedzenia,

• umowa najmu innej nieruchomości i to nawet zawarta na czas oznaczony, może zostać wypowiedziana z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynikającego z Kodeksu cywilnego. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (ta może zostać nadana m.in. przez notariusza), a rzecz została najemcy wydana; ostatni z przypadków znajduje również zastosowanie do umowy dzierżawy,

• jeszcze trudniej jest rozwiązać umowę dożywocia, obdarowany wstępuje bowiem do niej na miejsce darczyńcy. Tylko, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a obdarowanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Innymi słowy, o zamianie dożywocia na rentę decyduje sąd, a nadto wiązać się to będzie z koniecznością zapłaty dożywotnikowi określonej kwoty, która może być znacząca.

Podważanie darowizny

W niektórych przypadkach wierzyciele darczyńcy mogą podjąć próbę podważenia umowy darowizny. Służy do tego tzw. skarga pauliańska. Możliwość taka istnieje, gdy darczyńca działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Co ważne, wiedza obdarowanego o tych okolicznościach nie jest istotna, czyli wierzyciel może wystąpić przeciwko obdarowanemu ze skargą pauliańską chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że darczyńca działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli skarga ta zostałaby uwzględniona przez sąd, to obdarowany musiałby się liczyć, z tym że wierzyciele darczyńcy będą mogli przeprowadzić egzekucję z nieruchomości na spłatę długów poprzedniego właściciela.

Co gorsza, obdarowany obciążony by został kosztami postępowania sądowego i egzekucyjnego. To on bowiem, nie zaś darczyńca, byłby bowiem stroną postępowania sądowego wytoczonego przez wierzyciela.

Nieaktualna księga wieczysta

Może się również zdarzyć, że wpisy w księdze wieczystej nie są aktualne. Przykładowo, darczyńca uzyskał nieruchomość w spadku i nie zgłosił tego faktu w sądzie wieczystoksięgowym.

W takim wypadku, aby wpis obdarowanego był możliwy, musi on złożyć w sądzie prowadzącym księgę wieczystą, nie tylko umowę darowizny (ta wymaga formy aktu notarialnego) ale także dokument poświadczający nabycie nieruchomości przez darczyńcę w drodze dziedziczenia (np. postanowienie sądu, notarialny akt poświadczenia dziedziczenia). Dokumentem takim nie będzie natomiast testament.

Dopiero wykazanie nieprzerwanego ciągu właścicieli, pomiędzy osobą widniejącą w księdze wieczystej, a obdarowanym, umożliwiać będzie wpisanie tego ostatniego, jako aktualnego właściciela nieruchomości.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego, chociaż otrzymanie nieruchomości w drodze darowizny może wydawać się intratną propozycją, to niekiedy stanowić będzie zapowiedź dodatkowych problemów obdarowanego. Warto zatem zweryfikować stan prawny nieruchomości przed zawarciem umowy darowizny.