Wiadomości mieszkaniowe

Michał Koralewski

Michał Koralewski

Prawo i podatki - Porady - Inwestowanie w nieruchomości

16 grudnia 2018

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 3/5 na podstawie 5 głosów

Darowizna nieruchomości - kiedy może być problematyczna?

Chciałbyś dokonać darowizny mieszkania obciążonego ograniczonymi prawami rzeczowymi? Poznaj problemy, z którymi możesz się zetknąć

Darowizna nieruchomości - kiedy może być problematyczna?

Darowizna a prawa obciążające nieruchomość

Zanim zdecydujesz się na zawarcie umowy darowizny, pamiętaj o konieczności zweryfikowania ciążących na niej praw osób trzecich. Najważniejsze z nich wpisywane są w działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość, która ma zostać darowana obciążona jest ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebność, użytkowanie, hipoteka), to prawa te nie wygasną na skutek zmiany właściciela. W tym przypadku zachodzić będą tożsame skutki, jak przy sprzedaży nieruchomości – obdarowany otrzyma nieruchomość wraz z obciążeniami.

Jest to szczególnie ważne w przypadku hipoteki. Nawet jeżeli zabezpiecza ona dług darczyńcy, a obdarowany nie przystępuje do umowy z wierzycielem hipotecznym (np. bankiem), to i tak nieruchomość pozostanie zabezpieczona hipoteka. To zaś może prowadzić do sporych problemów dla obdarowanego. Jeżeli bowiem darczyńca zaprzestałby spłacania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, to wierzyciel będzie uprawniony do zaspokojenia się z uprzednio darowanej nieruchomości.

Nie dochodzi do tego wszakże automatycznie, gdyż wierzyciel pozywa aktualnego właściciela nieruchomości o zapłatę z ograniczeniem jego odpowiedzialności do przedmiotu hipoteki. Obdarowany finalnie może zatem stracić nieruchomość, a także ponieść koszty postępowania sądowego.

Darowizna a prawa z umów

Pamiętać także należy, że niektóre obciążenia nie muszą być ujawniane w księdze wieczystej. Dotyczy to zaś tak istotnych umów, jak: dzierżawa, najem i dożywocie. Rozwiązanie tych umów przez obdarowanego może być kłopotliwe, a niekiedy wręcz niemożliwe. I tak:

  • obdarowany nie może rozwiązać umowy najmu lokalu mieszkalnego w inny sposób, jak z zachowaniem okresu wypowiedzenia,

  • umowa najmu innej nieruchomości i to nawet zawarta na czas oznaczony, może zostać wypowiedziana z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynikającego z Kodeksu cywilnego. Nie dotyczy to jednak przypadku, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (ta może zostać nadana m.in. przez notariusza), a rzecz została najemcy wydana,

  • ostatni z przypadków znajduje również zastosowanie do umowy dzierżawy,

  • jeszcze trudniej jest rozwiązać umowę dożywocia, obdarowany wstępuje bowiem do niej na miejsce darczyńcy. Tylko, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a obdarowanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Innymi słowy, o zamianie dożywocia na rentę decyduje sąd, a nadto wiązać się to będzie z koniecznością zapłaty dożywotnikowi określonej kwoty, która może być znacząca.

Darowizna a wierzyciele darczyńcy

W niektórych przypadkach wierzyciele darczyńcy mogą podjąć próbę podważenia umowy darowizny. Służy do tego tzw. skarga pauliańska. Możliwość taka istnieje, gdy darczyńca działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, tj. wiedział, że wyzbywa się majątku, z którego wierzyciele mogliby prowadzić egzekucję).

Co ważne, wiedza obdarowanego o tych okolicznościach nie jest istotna, czyli wierzyciel może wystąpić przeciwko obdarowanemu ze skargą pauliańską chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że darczyńca działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli skarga ta zostałaby uwzględniona przez sąd, to obdarowany musiałby się liczyć, z tym że wierzyciele darczyńcy będą mogli przeprowadzić egzekucję z nieruchomości na spłatę długów poprzedniego właściciela. Co gorsza, obdarowany obciążony by został kosztami postępowania sądowego i egzekucyjnego. To on bowiem, nie zaś darczyńca, byłby bowiem stroną postępowania sądowego wytoczonego przez wierzyciela.

 

Nieaktualna księga wieczysta

Może się również zdarzyć, że wpisy w księdze wieczystej nie są aktualne. Przykładowo, darczyńca uzyskał nieruchomość w spadku i nie zgłosił tego faktu w sądzie wieczystoksięgowym. W takim wypadku, aby wpis obdarowanego był możliwy, musi on złożyć w sądzie prowadzącym księgę wieczystą, nie tylko umowę darowizny (ta wymaga formy aktu notarialnego) ale także dokument poświadczający nabycie nieruchomości przez darczyńcę w drodze dziedziczenia (np. postanowienie sądu, notarialny akt poświadczenia dziedziczenia). Dokumentem takim nie będzie natomiast testament.

Dopiero wykazanie nieprzerwanego ciągu właścicieli, pomiędzy osobą widniejącą w księdze wieczystej, a obdarowanym, umożliwiać będzie wpisanie tego ostatniego, jako aktualnego właściciela nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, chociaż otrzymanie nieruchomości w drodze darowizny może wydawać się intratną propozycją, to niekiedy stanowić będzie zapowiedź dodatkowych problemów obdarowanego. Warto zatem zweryfikować stan prawny nieruchomości przed zawarciem umowy darowizny.

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy