Koszty notarialne 2025 - jaka taksa notarialna przy zakupie nieruchomości?

Jeśli planujesz wizytę u notariusza - niezależnie czy w związku z zakupem mieszkania, sporządzeniem testamentu, czy dokonaniem darowizny - prawdopodobnie zastanawiasz się nad wysokością kosztów notarialnych, które będziesz musiał ponieść. Głównym składnikiem tych kosztów jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za dokonane czynności. Od czego zależy jej wysokość i na jakie inne opłaty notarialne się przygotować?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest taksa notarialna i co reguluje jej wysokość?
• jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
• jakie czynniki wpływają na ostateczny koszt czynności notarialnej w 2025 roku?
• czy notariusz może dowolnie kształtować swoje wynagrodzenie?
• jakie dodatkowe opłaty mogą być pobierane przez notariusza?

Co to są koszty notarialne?

Można śmiało założyć, że większość osób prędzej czy później zetknie się z pojęciem kosztów notarialnych. Jest to suma opłat notarialnych, jakie strony ponoszą w związku z dokonaniem określonej czynności w kancelarii notarialnej.

Koszty notarialne są często utożsamiane z taksą notarialną. Należy jednak mieć świadomość, że w rzeczywistości koszty te nie ograniczają się jedynie do wynagrodzenia notariusza (nazywanego właśnie taksą). W skład opłat notarialnych wchodzą m.in. również podatki, które notariusz pobiera jako płatnik i odprowadza do odpowiednich urzędów; najlepszym przykładem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), uiszczany m.in. przy zakupie nieruchomości.

Należy jednocześnie pamiętać, że koszty notarialne obejmują nie tylko wynagrodzenie notariusza i ewentualny podatek, odprowadzany później w imieniu klienta.

Jakie koszty notarialne trzeba ponieść przy zakupie nieruchomości?

Co oprócz taksy notarialnej i podatku składa się na koszt usług notarialnych? Jeśli mowa o zakupie nieruchomości, są to przede wszystkim opłaty sądowe, które notariusz pobiera w celu przekazania ich do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Niezależnie od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego, niezbędny jest wpis prawa własności na rzecz nowego nabywcy, za co również pobierana jest stała opłata sądowa (najczęściej 200 zł). Jeżeli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, kolejną opłatą sądową będzie ta za wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości (zazwyczaj 200 zł). W przypadku umów deweloperskich, może również pojawić się opłata za wpis roszczenia deweloperskiego do księgi wieczystej (ok. 150 zł).

Sprawdź również: Koszty zakupu mieszkania - ile wynoszą?

Kolejnym kosztem jest sporządzenie aktu notarialnego oraz wypisów aktu notarialnego. Wypisy te mają moc prawną taką samą jak oryginał i są niezbędne dla stron transakcji, a także dla różnych instytucji, takich jak bank kredytujący czy sąd. Opłata za każdy wypis jest naliczana od każdej rozpoczętej strony dokumentu. 

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego

Głównym wydatkiem (jeśli chodzi o koszty notarialne) przy zakupie mieszkania pozostaje taksa notarialna, której wysokość uzależniona jest w dużej mierze od wartości nieruchomości.

Dochodzą do tego opłaty sądowe (zazwyczaj konieczne jest założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu, co kosztuje najczęściej w granicach 60-150 zł), wpis prawa własności, a także wpis roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności do księgi wieczystej (najczęściej ok. 150 zł). Warto pamiętać, że przy zakupie nieruchomości finansowanym kredytem hipotecznym, konieczne będzie też poniesienie kosztu sądowego wpisu hipoteki na rzecz banku (ok. 200 zł).

Przy zakupie lokalu z rynku pierwotnego trzeba jeszcze doliczyć koszt zawieranej wcześniej (przed właściwą umową kupna-sprzedaży) umowy deweloperskiej. Jej koszt zazwyczaj jest dzielony między dewelopera a nabywcę.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego dodatkowym obciążeniem dla kupującego jest podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący 2 proc. wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Podatek ten jest pobierany przez notariusza, a następnie przekazywany do odpowiedniego urzędu skarbowego. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego podatek nie obciąża nabywcy.

Kto ponosi koszty notariusza przy kupnie mieszkania i domu?

Co do zasady koszty notarialne w trakcie zakupu nieruchomości - związane z podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego zakupu mieszkania, domu czy działki - ponosi nabywca. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by strony umówiły się inaczej.

Wyjątkiem jest wspomniana już umowa deweloperska - przyszły właściciel mieszkania i deweloper najczęściej ponoszą koszty sporządzenia takiej umowy przez notariusza po połowie.

Część osób, planując zakup mieszkania, może się jednak zastanawiać, czy koszty notarialne ponoszą np. również żyranci kredytu (jeśli dochodzi do finansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym). W praktyce jednak ustanowienie żyranta nie wpływa na koszty notarialne.

Taksa notarialna 2025: ile wynosi wynagrodzenie notariusza w 2025?

Wynagrodzenie notariusza w 2025 roku, czyli taksa notarialna, podobnie jak w latach ubiegłych, jest ściśle regulowane przepisami prawa. Istotną informacją dla planujących czynności notarialne jest fakt, że maksymalne stawki taksy notarialnej w 2025 roku nie uległy zmianie w stosunku do roku poprzedniego. Oznacza to, że notariuszy obowiązują limity określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

To, ile konkretnie wyniesie wynagrodzenie za daną czynność notarialną, zależy przede wszystkim od jej rodzaju oraz, w wielu przypadkach, od wartości przedmiotu tej czynności. Dla licznych transakcji, zwłaszcza tych dotyczących nieruchomości (jak umowa sprzedaży czy darowizna), taksa jest obliczana progresywnie – składa się na nią stała kwota dla danego progu wartości oraz procent od nadwyżki ponad ten próg. Dla innych, standardowych czynności, takich jak na przykład sporządzenie pełnomocnictwa, testamentu czy oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku, rozporządzenie przewiduje konkretne, stałe kwoty maksymalne. Należy przy tym pamiętać, że wskazane w przepisach stawki są stawkami maksymalnymi, a do ostatecznej kwoty taksy notariusz zawsze doliczy 23% podatku VAT.

To, ile kosztuje podpisanie umowy u notariusza, zależy zatem od:

• rodzaju umowy (czy jest to umowa deweloperska, czy akt notarialny kupna-sprzedaży nieruchomości),
• wartości nieruchomości,
• w niektórych przypadkach regionu kraju (część notariuszy pobiera nieco niższe opłaty niż maksymalna).

Jakie są maksymalne stawki taksy notarialnej?

Podstawą prawną określającą wynagrodzenie notariuszy jest przede wszystkim ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie. Jednakże szczegółowe, maksymalne stawki taksy notarialnej za poszczególne czynności notarialne w 2025 roku, podobnie jak w latach ubiegłych (gdyż stawki te nie uległy zmianie), reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. Nr 148, poz. 1564, z późniejszymi zmianami). 

Zgodnie z tym rozporządzeniem, dla czynności, których wartość da się określić (np. umowy sprzedaży nieruchomości, darowizny), maksymalna taksa notarialna jest obliczana progresywnie od wartości przedmiotu czynności i wynosi:

• do wartości 3 000 zł – 100 zł.   
• powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł.   
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł.   
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł.   
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.   
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.   
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, jednak nie więcej niż 10 000 zł. W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, maksymalna taksa w tym ostatnim progu nie może przekroczyć 7 500 zł.   

Jak obliczyć taksę notarialną?

Aby obliczyć taksę notarialną, trzeba znać wartość transakcji, a następnie - sprawdzić, jaka kwota została przypisana dla danego progu oraz jaki procent doliczyć od nadwyżki wartości transakcji. Jeśli np. ktoś kupuje nieruchomość o wartości 400 000 zł, to mieści się ona w widełkach wartości transakcji 60 000 - 1 000 000 zł. Maksymalna stawka wynosi w tym przypadku 1010 zł + 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 000 zł. Nadwyżka wynosi wtedy 340 000 zł, a zatem 0,4 proc. z tej nadwyżki wyniesie 1360 zł. Tym samym maksymalna wysokość taksy notarialnej w tym przypadku wyniesie 2370 zł.

Opłaty notarialne niezwiązane z zakupem nieruchomości

Za czynności notarialne w 2025 r. obowiązują określone maksymalne stawki taksy notarialnej. Na przykład sporządzenie pełnomocnictwa do dokonania jednej konkretnej czynności taksa wynosi maksymalnie 30 zł, natomiast jeśli umocowanie obejmuje szerszy zakres spraw lub więcej niż jedną czynność:100 zł.

Koszt sporządzenia prostego testamentu to 50 zł, jednakże testament zawierający zapis windykacyjny (czyli przekazanie konkretnego składnika majątku wskazanej osobie) to wydatek rzędu 200 zł. Z kolei złożenie u notariusza oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku będzie kosztować 50 zł. Z kolei za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej, popularnie zwanej intercyzą, notariusz pobierze maksymalnie 400 zł taksy. 

Wśród często świadczonych czynności znajduje się także poświadczenie własnoręczności podpisu, na przykład na pełnomocnictwach czy innych dokumentach, za co opłata wynosi 20 zł. Do wszystkich wymienionych kwot taksy notarialnej należy oczywiście doliczyć 23% podatku VAT oraz ewentualny koszt sporządzenia wypisów. 

Co wpływa na ostateczną wysokość kosztów notarialnych?

Na ostateczną wysokość kosztów notarialnych, jakie poniesiemy w kancelarii w 2025 roku, wpływa kilka kluczowych czynników. Decydujące znaczenie ma przede wszystkim rodzaj i zakres dokonywanych czynności – im bardziej skomplikowana sprawa lub większa liczba odrębnych czynności ujętych w akcie lub protokole, tym wyższy może być łączny rachunek. Dla wielu transakcji, zwłaszcza tych dotyczących obrotu nieruchomościami, kluczowa jest wartość przedmiotu czynności (np. cena sprzedaży mieszkania czy wartość darowizny), od której progresywnie, według ustawowych progów, naliczana jest taksa notarialna.

Do tego należy doliczyć ewentualne dodatkowe opłaty publicznoprawne czy koszt uzyskania wypisów aktu notarialnego.

Akt notarialny nieruchomości Czytaj więcej

Jak obniżyć wysokość kosztów u notariusza przy kupnie mieszkania lub domu?

Przy zakupie nieruchomości o dużej wartości koszty notarialne mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych - koszty notarialne rosną wraz z ceną mieszkania, domu czy działki. Czy jest jednak jakiś sposób na to, by je obniżyć?

Pierwszym rozwiązaniem jest próba negocjowania stawki z samym notariuszem; warto jednak mieć świadomość, że stosunkowo niewielu notariuszy decyduje się na obniżkę stawki. Największą szansę na to mają klienci regularnie korzystający z usług danego notariusza.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego można również spróbować innego rozwiązania - czyli negocjacji z deweloperem. Jeśli firmie deweloperskiej zależy na sprzedaży nieruchomości, a wcześniej nie proponowała klientowi żadnych rabatów, nabywca może spróbować wymóc na deweloperze pokrycie kosztów notarialnych. Do negocjacji z deweloperem warto jednak dobrze się przygotować; można w tym celu posłużyć się albo cenami nieruchomości w innych, zbliżonych inwestycjach (o ile są one znacząco niższe) albo np. argumentem w postaci możliwości szybkiej finalizacji zakupu ze względu na zakup gotówkowy (jeśli nabywca nie bierze kredytu).

Kiedy akt notarialny jest prawomocny? Czytaj więcej

Taksa notarialna: co musisz wiedzieć?

Wysokość opłat pobieranych przez notariusza jest uzależniona od kilku czynników; inne będą koszty notarialne przy zakupie działki czy mieszkania, a inne przy sporządzeniu testamentu. To, o czym warto pamiętać, to fakt, że to przepisy prawa regulują wysokość maksymalnych stawek notarialnych - a co za tym idzie, wysokość opłat, którą pobiera notariusz, nie powinna przekraczać tych, które są ujęte w rozporządzeniu.