Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Kiedy akt notarialny sprzedaży nieruchomości staje się nieważny?

Iwona Bortniczuk
Iwona Bortniczuk

Data publikacji: 18.06.2016, Data aktualizacji: 21.02.2023

4 minuty czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 742 głosów

Kiedy akt notarialny jest prawomocny?
Kiedy można unieważnić umowę sprzedaży mieszkania? Jakie błędy są w tym kontekście istotne, a jakie nie?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, która może wpłynąć na następnych kilkanaście lub kilkadziesiąt lat naszego życia, dlatego kluczowe jest dopełnienie wszelkich formalności i dokładne wypełnienie wszystkich dokumentów. Co jednak w sytuacji, gdy do naszej umowy zakradnie się błąd? Czy można dokonać unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, jeśli znajdują się w nim błędy?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • kiedy akt notarialny jest prawomocny
  • czy omyłka pisarska unieważnia akt notarialny
  • jakie wady oświadczenia woli sprawiają, że akt notarialny staje się nieważny

Unieważnienie aktu notarialnego przez błędy zapisu

Prawo dość szczegółowo reguluje możliwość unieważniania umów. Ma to na celu wyeliminowanie ewentualnych nadużyć, co jest istotne zwłaszcza w przypadku rynku mieszkaniowego. Prawodawcy przewidują, że unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości można dokonać wskutek dokładnie wskazanych wad oświadczenia woli lub błędów formalnych tegoż aktu. Podważenie ważności obowiązującego aktu prawnego nie może zaś wynikać ze zmiany zdania (kiedy np. już po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania otrzymaliśmy od innego kupca lepszą ofertę).

Czy umowa, która zawiera błędnie wpisaną datę, przekręcone nazwisko, literówkę w dowolnym miejscu, może zostać na tej podstawie unieważniona?

Nie, gdyż dla sądu istotny jest zamysł samej umowy, to, czy jest on zgodny z czynnością, jakiej zamierzaliśmy się podjąć. Regułę postępowania wskazuje art. 65 K.c., który przewiduje, że:

  • 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
  • 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Zapisy te jasno wskazują sposób interpretacji umowy. Jeżeli wynika z niej, ze wskazanego tam oświadczenia woli, że zamierzaliśmy dokonać zakupu mieszkania, literówka czy błąd w zapisie dowolnego wyrazu nie może wpływać na nasz zamiar. Będzie traktowana jako omyłka pisarska.

Co ważne, literówka w pisowni nazwiska, jednakże taka, której natura nie pozwala mieć wątpliwości, co do tożsamości wskazanej osoby, również kwalifikuje się, jako „lekki grzech”. Wymagający sprostowania, jednakże niepozwalający na unieważnienie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

akt notarialny

Czeski błąd, literówka i omyłka pisarska

Jak należy rozumieć błąd pisarski? Jest to nieprawidłowe użycie wyrazu, nieprzestrzeganie zasad gramatycznych. Błąd rachunkowy stoi zaś w oczywistej sprzeczności z matematycznymi regułami zasad dodawania, mnożenia itd. Jak wskazuje art. 80 § 4 Prawa o notariacie „notariusz może sprostować protokołem niedokładności błędy pisarskie, rachunkowe lub inne oczywiste omyłki”. Za stworzenie protokołu prostującego nie pobierane jest wynagrodzenie, a dokonać tego może dowolny notariusz (oczywiście najprostszym rozwiązaniem będzie udanie się do urzędnika, który tworzył oryginalny dokument.)

Unieważnienie aktu notarialnego na podstawie wad oświadczenia woli

Podpisaniu umowy zakupu mieszkania nieodłącznie towarzyszy akt notarialny. Jest on niejako „przyklepaniem” czynności prawnej. I jako taki może zostać unieważniony na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących wad oświadczenia woli. Prawo dokładnie wyszczególnia, jakie nieprawidłowości towarzyszące dokonywaniu czynności prawnej mogą być podstawą do podważania samego aktu. Są to:

  • Brak świadomości lub swobody - dotyczy choroby umysłowej, zaburzenia czynności psychicznych.
  • Pozorność oświadczenia woli - dotyczy złożenia takiego oświadczenia woli, które ma na celu ukrycie innej czynności prawnej.
  • Błąd istotny, mylne przekonanie co do stanu rzeczy, np. zakup fałszywego obrazu, podczas gdy jesteśmy przeświadczeni o jego oryginalności.
  • Podstęp – popełnienie błędu, mylne przeświadczenie na dany temat powstałe w skutek działań osoby trzeciej.
  • Groźba - wymuszenie konkretnego oświadczenie woli.

Jeżeli podpisana przez nas umowa nosi znamiona wskazanej wyżej wady oświadczenia woli, zostaliśmy wprowadzeni w błąd, zmuszeni groźbą bądź podstępem, mamy pełne prawo do zakwestionowania jej ważności. Aby unieważnić akt notarialny sprzedaży nieruchomości, trzeba wnieść do sądu pozew o ustalenie nieważności dokonanej czynności prawnej.

Wady oświadczenia woli - grafika

Kiedy akt notarialny jest ważny?

Jako dokument poświadczający dokonanie czynności prawnej akt notarialny, jego konstrukcja musi spełniać pewne wymagania formalne. Zgodnie z art. 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie prawidłowo sporządzony akt notarialny powinien zawierać:

  • dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
  • miejsce sporządzenia aktu,
  • imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - imię i nazwisko zastępcy,
  • imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
  • oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
  • stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
  • stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
  • podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
  • podpis notariusza.

Dodatkowo prawo stanowi, że jeżeli akt notarialny odnosić się ma do danej czynności prawnej (np. zakupu mieszkania), winien zawierać opis i treści ważne dla tej czynności. Warto nadmienić, że w treści aktu mogą się znaleźć dowolne zapisy istotne dla porozumienia obu stron. Jeżeli jednak w akcie notarialnym zabraknie jednego ze wskazanych elementów, nie ma on zachowanej formy aktu notarialnego i jest nieważny.

Iwona Bortniczuk
Iwona Bortniczuk

Dziennikarz - freelancer, piszący z domowego zacisza lub lokalnego coworkingowego centrum. Przypadkiem zainteresowałam się tematyką budowlaną, ekologiczną, aby następnie całkiem w nią wsiąknąć; wielkie uczucie organicznie przeszło na dziedzinę nieruchomości. Kiedy nie piszę, gotuję, kiedy nie gotuję, wykonuję fotografie tego, co ugotowałam. Abo czytam. Ten typ tak ma.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

KATEGORIE:

OCEŃ ARTYKUŁ:

12 Komentarzy

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Małgorzata popińska

    W akcie notarialnym/darowizny znalazłam wady. Strony zataiły fakt o toczącym się postępowaniu o dział spadku oraz podały nieprawdę o zawiadomieniu drugiego współudziałowca o darowiźnie (zgodnie z art. 1036). Co z takim aktem posiadającym wady, czy jest ważny?

    5 sierpnia 2024, 14:21

    Michał Koralewski

    Jak wynika z przepisu art. 1036 Kodeksu cywilnego: „Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.” Tym samym, umowa darowizny byłaby pozbawiona skutku tylko wtedy, gdyby na skutek działu spadku przedmiot darowizny przypadłby innemu spadkobiercy aniżeli darczyńca.

    Ponadto, fakt że zatajono istotne informacje na temat stanu sprawy, może dawać prawo do uchylenia się od skutków umowy przez obdarowanego na podstawie przepisów o błędzie (art. 84, 86, 88 kodeksu cywilnego). Instytucja ta pozwala na unieważnienie umowy, jeżeli jedna ze stron nie przekazała informacji tego typu, że jeśli druga strona wiedziałaby o nich, to nie zawarłaby danej umowy (błąd istotny). Uchylić się od umowy, na podstawie ww. przepisów, można w terminie 1 roku od wykrycia błędu.

    20 sierpnia 2024, 11:33
  • Marcin Łobzowicz

    Szanowna Redakcjo! Przede wszystkim dziękuję za Waszą działalność i ciekawe artykuły i ważne tematy, które poruszacie. Jeden z tematów jest dla mnie szczególnie ważny, chodzi umowę sprzedaży nieruchomości sprzed lat. W jednej z odpowiedzi do komentarzy z dnia 25 lipca 2022, 13:30, napisaliście Państwo, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości. A to na podstawie art. 83 kodeksu cywilnego (pozorność umowy) oraz art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (pozew o ustalenie). Potrzebuję fachowej pomocy prawnej w tym właśnie zakresie i szukam prawnika lub kancelarii, która ma doświadczenie w prowadzeniu takich spraw. Czy mógłbym prosić o jakieś kontakty lub namiary na taką kancelarię lub na przykłady takiego orzecznictwa, o którym pisaliście? Będę bardzo wdzięczny za wszelką pomoc. Pozdrawiam Serdecznie!

    24 kwietnia 2024, 09:25

    Michał Koralewski

    Dzień dobry w temacie tym sądownictwo wypowiadało się wielokrotnie. Od lat ugruntowane jest zatem orzecznictwo, że zarówno umowa darowizny ukryta pod pozorną umową sprzedaży, jak i umowa sprzedaży ukryta pod pozorną umową darowizny są nieważne. Wynika to z faktu odmienności obu umów i ich treści, dlatego jedna umowa nie może zastępować drugiej w przypadku nieważności pierwszej z nich. Polecam w szczególności lekturę następujących orzeczeń: 

    -  wyrok Sądu Najwyższego  z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00: Ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zdanie pierwsze k.c.) dla umowy sprzedaży także wtedy, gdy w formie tej nastąpiła pozorna darowizna. Umowa taka jest zawsze nieważna (art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c.);

    -  wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03: Cena sprzedaży nieruchomości stanowi niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i przedmiotu jej essentialia negotii (art. 535 k.c.). Skoro zatem ustawa uzależnia ważność umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 k.c.), to znaczy, że w tej formie musi być określona co najmniej istotna treść umowy. Nie można więc uznać, by podważanie jednego z istotnych elementów umowy, jakim jest cena sprzedaży i wykazywanie, że cena umówiona była inna niż ujawniona w akcie, a tym samym wyrażona w innej formie niż notarialna, nie stanowiło obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności;

    -  uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11: Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.

    Odnośnie natomiast kancelarii prawnej, to uprzejmie zapraszam do kontaktu pod adresem mail: michal@koralewski.pl.

    26 kwietnia 2024, 15:06
  • Piotr Bassa

    Witam, we wrześniu ubiegłego roku kupiliśmy z żoną działkę budowlaną. Sprzedający na akcie notarialnym oświadczyli że działka ma dostęp do drogi publicznej. Dziś dostałem odmowę pozwolenia na budowę ponieważ w rzeczywistości działka nie ma dostępu (w MPZP jest opisana jako droga lecz ten teren należy do skarbu Państwa). Czy w związku z oświadczeniem nieprawdy w akcie notarialnym jest on prawomocny?? Co mogę zrobić w takiej sytuacji??

    15 kwietnia 2024, 10:18

    Michał Koralewski

    Akt notarialny nie jest dokumentem sądowym, bądź administracyjnym, nie stosuje się zatem do niego pojęcia prawomocności. Umowa sprzedaży w nim zawarta jest ważna, jednakże nabywcy przysługuje kilka narzędzi prawnych. Pierwszym z nich jest zgłoszenie roszczenia z rękojmi za wady prawne nieruchomości. Można domagać się, czy to zapewnienia odpowiednich służebności drogowych, czy też obniżenia ceny.

    Drugim natomiast odstąpienie od umowy zawartej pod wpływem błędu (art. 84 kodeksu cywilnego). Odstąpić od umowy można w terminie roku od wykrycia błędu, jeżeli błąd jest istotny, a druga strona (sprzedawca) o nim wiedziała albo mogła z łatwością się o nim dowiedzieć (np. uprzednio sprawdzając status działek). Odstąpienie następuje poprzez złożenie oświadczenia na piśmie.

    16 kwietnia 2024, 09:18
  • Jacek Kozłowski

    Witam . 13 lat temu sprzedaliśmy ziemię i dom zięciowi i córce . Zaliczka była wypłacona a reszta pieniędzy miała być wypłacona do końca 2010 roku . Nigdy te pieniądze do nas nie trafiły. Czy można coś z tym zrobić ?

    27 stycznia 2023, 16:58

    Michał Koralewski

    Umowa sprzedaży nieruchomości jest umową bezwarunkową, co oznacza że własność przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy, natomiast zbywa ma roszczenie o zapłatę umówionej ceny sprzedaży. Roszczenie z umów cywilnoprawnych, w tym zatem umowy sprzedaży, przedawnia się obecnie z upływem 6 lat. W okresie wskazanym w pytaniu był to czas 10 lat od daty płatności. Tym samym, roszczenie to uległo przedawnieniu w 2020 roku. Obecnie stanowi tzw. zobowiązanie naturalne. Oznacza to, że zobowiązani mogą je spłacić dobrowolnie. W przypadku wszakże skierowania sprawy na drogę sądową, mogą ponieść zarzut przedawnienia, który doprowadziłby do oddalenia powództwa.

    Sytuacja byłaby inna, gdyby w okresie przedawnienia dochodziło do przerwania jego biegu. Po każdym przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo. Bieg terminu przedawnienia przerwałoby np. każde pismo, w którym nabywcy potwierdzają istnienie obowiązku zapłaty, czy też zwracają się o jego odroczenie w czasie, bądź rozłożenie na raty.

    3 lutego 2023, 12:00
  • Grzegorz Lewandowski

    Witam czy moge na szybko otrzymac taka iformacje dla mojej znajomej . W 1981 roku rodzice mojej kolezanki kupili dom za 130 tys złotych umowa była spisana na zwykłej kartce papieru było dwoje kupujacych maz I zona oraz dwoje sprzedajacych tez małzenstwo podpisali sie tez dwoje swiadkow , jednak nie dostali aktu własnisci gdyz do umowionej kwoty zakupu brakowało im 10tys zlotych wiec umowa opiera i jest wyjasnienie zawarte w umowie kiedy dostarczą reszte poiniedzy zostanie im wydany akt wlasnosci jednak minelo kilka lat I sprzedajacy poumierali a teraz miesiac temu corka wlascicieli ktorzy sprzedali dom chce czynsz za ten dom . Moja znajoma ciagle oplacsla podatek na starch nie zyjacych wlascicieli wiec nie ma nic na swoje nazwisko ale posiada zameldowanie od 1981 roku psiada zaswiadczenie ze szkoly od ksiedza ze mieszka w tym domu oraz zaswiadczenie z urzedu miasta ze mieszka tam tyle lat . Problem dotyczy umowy króra została zawarta jako wstepna sprzedarzy czy taka umowa zawarta w 80 latach jest wazna I czy moze ubiegac sie o prawo własnosci przed sadem doplacajac zaległą kwote 10 tys corce nie zyjacych wlascicieli

    26 września 2022, 18:03

    Michał Koralewski

    Pytanie to rozpatrywać należy pod kilkoma kątami. Wspomniano, że w 1981 zawarto – w formie pisemnej zwykłej – umowę wstępną (przedwstępną) sprzedaży. Niestety, roszczenia z takiej umowy wygasają po upływie roku od jej zawarcia albo od daty, w jakiej miano zawrzeć umowę przyrzeczoną, jeśli umowa przedwstępna ją wskazywała. Ponadto, fakt zawarcia umowy w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego i tak wyklucza możliwość domagania się przeniesienia własności nieruchomości przed sądem. Ewentualne roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty również najprawdopodobniej uległo już przedawnieniu, ówcześnie bowiem okres przedawnienia wynosił 10 lat. Jedyną kwestią jaką możnaby rozważyć, to zasiedzenie nieruchomości, jest do tego potrzebny upływ 30 lat zamieszkiwania w nieruchomości. Warunek ten w tej sprawie może być natomiast spełniony. Do okresu posiadania obecnego posiadacza dolicza się okres posiadania przez jej poprzedników (rodziców). Drugim warunkiem jest traktowanie nieruchomości jak własnej, tj. opłacanie podatków, zameldowanie się, dokonywanie remontów, itp.

    28 września 2022, 09:36
  • Magda Owczarek

    Rodzice przed śmiercią w tajemnicy przed swoimi dorosłymi dziećmi sprzedali mieszkanie kuzynowi . Mieszkanie 55m w centrum dużego miasta - za kwotę 50 tyś. zł. w ratach na 5 lat po 10 tyś. rocznie. Zgodnie z oświadczeniem kuzyna mogli w nim mieszkać do śmierci. W tym roku umarli. Tata w maju, mama w lipcu. Czy można unieważnić taki akt notarialny z powodu założonej ceny mieszkania?

    25 lipca 2022, 07:01

    Redakcja

    W przypadku rażąco niskiej ceny istnieje przesłanka do uznania, że umowa sprzedaży była pozorna, tj. Strony chciały zawrzeć inną umowę, zazwyczaj umowę darowizny. W takim wypadku możliwe jest wytoczenie powództwa o ustalenie przez sąd, że umowa sprzedaży jest nieważna. Podstawę stanowi art. 83 kodeksu cywilnego (pozorność umowy) oraz art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (pozew o ustalenie). Co ważne, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.
     
    Należy mieć wszakże na względzie, że skoro w umowie ustanowiono prawo rodziców do dożywotniego zamieszkiwania, to miało ono również swoją wartość. Tym samym konieczne jest zbadanie ceny nieruchomości z uwzględnieniem takiego obciążenia.
    25 lipca 2022, 13:30
  • Malgorzata Druzd

    Mąż sprzedał mieszkanie będące jego majątkiem odrębnym z pierwszego malzenstwa. W akcie notarialnym oświadczył, ze jest wdowcem, gdy nasze malzenstwo jest aktualne od 8 lat. Jakie płyną z tego wnioski i jakie kroki winnam podjac? To jest oszustwo.

    23 marca 2022, 23:45

    Michał Koralewski

    Powyższe należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach. Ważności transakcji oraz poświadczenia nieprawy. W pierwszym przypadku, skoro mieszkanie stanowiło przedmiot odrębnej własności Pani męża (jako jego majątek odrębny nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego), to mógł on je swobodnie sprzedać bez Pani wiedzy i zgody. Wpisanie w umowie, że jest wdowcem samo w sobie nie wpływa zatem na ważność takiej transakcji. Inną kwestią jest, to czy oświadczeniem tym nie chciał on wprowadzić nabywców w błąd, np. nakłaniając ich do kupna mieszkania. Jeżeli fakt ten – tj. bycie wdowcem – miałby kluczowe znaczenie dla nabywców i bez tego kupiliby inne mieszkanie, to doszło do podstępnego wprowadzenia w błąd. Na gruncie prawa cywilnego, nabywca mógłby zatem uchylić się od transakcji zawartej pod wpływem takiego błędu. Wtedy własność nieruchomości powróciłaby do Pani męża, a nabywca mógłby domagać się również odszkodowania za ewentualnie poniesione szkody. Ostatni aspekt to poświadczenie nieprawdy w akcie notarialnym, co  może stanowić przestępstwo, jeżeli miało na celu uzyskanie korzyści kosztem drugiej strony transakcji. Oszustwo jest przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności do 8 lat. Odnośnie zaś samego aktu notarialnego, to można zwrócić się do notariusza o jego sprostowanie.

    24 marca 2022, 10:47
  • Arkadiusz Kra

    Mam podpisaną umowę przedwstępna od sprzedającego dom Bliźniak. Czy mogę z tego zrezygnować ponieważ dach cieknie od 2 miesięcy (mam zdjęcia) a sprzedający podejmuje naprawy które są nie skuteczne tylko mnie zwodzi że to naprawi. Jest jeszcze problem z kominem i takie same postępowanie odwlekające

    5 stycznia 2022, 07:11

    Michał Koralewski

    Kolejność roszczeń z rękojmi za wady fizyczne określa przepis art. 560 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że w pierwszej kolejności rzecz powinna zostać naprawiona albo wymieniona na nową, niewadliwą. Jeżeli:

    -      pomimo wymiany lub naprawy wada nadal występuje albo

    -      wymiana lub naprawa nie są możliwe albo

    -      nie dokonano wymiany, bądź naprawy mimo żądania zgłoszonego przez nabywcę,

    nabywca może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpić od umowy. Jeżeli zatem taka sytuacja miała miejsce, tj. wykonywano nieskuteczne naprawy, to zamiast wzywać sprzedawcę do kolejnej naprawy, można od umowy odstąpić.

    11 stycznia 2022, 09:46
  • Ewelina

    Pytanie kupiliśmy dom m-cy temu mamy akt notarialny że jesteśmy właścicielami lecz w akcie zawarliśmy umowę bo zabrakło nam na dom 3000 i je spłacimy w danym terminie nie stety mąż stracił pracę i nie mamy z czego na razie zapłacić.?? Nie wywiązaliśmy się z umowy co możemy zrobić,???Jest okres pandemii co mamy robić by wlasciel poczekał

    8 grudnia 2021, 09:08

    Michał Koralewski

    Jak wynika z treści pytania, własność nieruchomości przeszła na nabywców. Umowa sprzedaży nieruchomości nie może zostać bowiem zawarta pod warunkiem. Do wprowadzenia warunku konieczne jest zawarcie umowy przedwstępnej albo zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. W taki wypadku, zmiana terminu zapłaty zależna jest od porozumienia stron. Argumentem który należałoby użyć jest okoliczność tzw. siły wyższej, czyli zdarzenia przyszłego i niespodziewanego w chwili zawierania umowy. Siła wyższa nie zwalnia z obowiązku zapłaty ale od negatywnych skutków opóźnienia (np. kary umownej, możliwości odstąpienia od umowy).

    10 grudnia 2021, 11:45
  • Mariola Kwiatkowska

    Dzień dobry, 7 lat temu kupiliśmy z mężem piętro domu od jednego z rodzeństwa. Piętro niżej mieszkał jej brat, z jak się później okazało, chorym psychicznie synem, o czym nas nie poinformowała. Syn zdiagnozowany, cyklicznie zamykany w ośrodku dla chorych, następnie czasowe pobyty w domu, od jakiegoś czasu zamknięty jest na stałe. Mamy małe dzieci i byliśmy rozgoryczeni wiadomością, że mieszkamy w budynku z niepoczytalnym człowiekiem. Czy istnieje możliwość unieważnienie aktu notarialnego po takim czasie? Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedz. Pozdrawiam

    23 września 2021, 20:40

    Redakcja

    Dzień dobry, ze względu na złożony charakter Państwa sprawy rekomendujemy indywidualne konsultacje z prawnikiem. Z pozdrowieniami, Redakcja

    27 września 2021, 08:46
  • Michał Przybylski

    Witam , czy można unieważnić akt notarialny który pozwolił na kupno mieszkania w którym zamieszkuje członek rodziny ? trafiłem do notariusza pod naciskiem i manipulacją że otrzymam pomoc finansową , a także byłem w złym stanie psychicznym podpisując pełnomocnictwo które pozwoliło kupic nowe mieszkanie z mojej częsci spadku , co można zrobić żeby to wszystko odwrócić i sprzedać mieszkanie które zostało zakupione po sprzedaży starego mieszkania? dziękuje
    22 maja 2021, 06:02

    Michał Koralewski

    Prawo cywilne przewiduje możliwość uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli, które zostało dokonane pod wpływem błędu istotnego albo groźby. Przy czym należy wyjaśnić, że w rozumieniu tych przepisów:

    -      za błąd istotny uznaje się tylko taki, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby Pan nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, to nie zawarłby takiej umowy. Co więcej, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć (zob. art. 84 kodeksu cywilnego),

    -      za groźbę uznaje się stan, w którym z okoliczności wynika, że składający oświadczenie mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe (zob. art. 87 kodeksu cywilnego).

    Jeżeli można stwierdzić, że występował ww. błąd istotny albo groźba, oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy można złożyć jedynie w ciągu roku od wykrycia błędu albo ustania stanu obawy przed groźbą. Uchylenie następuje przez oświadczenie na piśmie złożone drugiej stronie. Niestety najczęściej samo oświadczenie nie prowadzi do „anulowania” umowy, bowiem druga strona zapewne kwestionować będzie podstawę do uchylenia się od umowy. W takim wypadku konieczne jest wystąpienie z pozwem, że umowa – od której skutków uchylono się – jest nieważna. Podstawą takiego powództwa jest art. 189 kodeksu postępowania cywilnego.

    25 maja 2021, 10:32
  • Ryszard Osoba modexmaszyny@wp.pl

    W 1980 r. zakupiłem notarialnie 35ar, ziemi od syndyka masy upadłości Rol. Sp. Prod, Syndyk na gębe oświadczył notariuszowi, że jego Sp,-nia jest właścicielem. Po pół roku otrzymałem z Ksiąg Wieczystych Postanowienie, że nie można mnie wpisać do księgi wieczystej, ponieważ ziemia ta stanowi własnośc Skarbu Państwa. Od 20 lat płacę podatki nie za swoją ziemię. Dziś na emeryturze [70l] nie mogę pozbyc sie tego skrawka ziemi , co robić? Co radzicie ? Wpis na zasiedzenie 2000zł za skrawek ziemi jest za duży. Jak można unieważn ić ten Akt Notarialny ?

    9 lutego 2021, 15:52

    Michał Koralewski

    W pierwszej kolejności pozwolę sobie wskazać, iż może Pan wystąpić o zwolnienie od kosztów sądowych – opłaty sądowej od pozwu. Co ważne, z wnioskiem takim może Pan zwrócić się do sądu jeszcze przed wszczęciem postępowania. Jeżeli sąd Pana zwolni od kosztów, przystąpić do opracowania i złożenia pozwu. W innym zaś przypadku podjąć się realizacji innego rozwiązania. W tym samym trybie może Pan również zwrócić się o przyznanie pomocy prawnej z urzędu (adwokata, radcy prawnego) do napisania pozwu i reprezentowania Pana w sprawie o zasiedzenie.

       Postępowaniem, w którym może zaś Pan stwierdzić nieważność umowy jest powództwo o ustalenie istnienia/nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. W tym przypadku wartość przedmiotu sporu stanowiłaby obecna wartość gruntu, a wysokość opłaty sądowej 5% od tej kwoty, przy założeniu że nieruchomość ta będzie warta co najmniej 20.000 zł. Poniżej tej kwoty pobierane są bowiem opłaty ryczałtowe.

       Inną możliwością jest przeniesienie posiadania na osobę trzecią. Jest to czynność faktyczna, nie wymaga więc zachowania formy aktu notarialnego. Co ważne, zgodnie z art. 176 §1 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Nowy posiadacz mógłby zatem wystąpić z pozwem o zasiedzenie we własnym imieniu.

    10 lutego 2021, 10:42

Artykuły powiązane

Nagrody i wyróżnienia

Nagroda Forbes 2022
Nagroda Forbes 2021
Nagroda Digital Excellence Awards 2022
Nagroda Laur Klienta 2023
Nagroda Dobry Pracodawca 2023
Nagroda Gazele Biznesu 2023