Kiedy jest dobry moment na zakup mieszkania?

Masz już środki na wkład własny, remont i urządzenie wnętrz, ale wątpliwości Cię nie opuszczają? Zastanawiasz się, czy warto teraz zdecydować się na zakup mieszkania? Sprawdź, jak możesz przygotować się do podjęcia decyzji. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie czynniki rynkowe wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji
• czy spada dostępność nowych lokali
• w jakich okolicznościach opłaca się kupno mieszkania

Sezonowość na rynku nieruchomości

Są miesiące, w których widać wzmożone zainteresowanie nieruchomościami. W sezonie urlopowym mniej myślimy o podejmowaniu tak ważnych decyzji. To oznacza, że w lecie, o ile jest mniejszy popyt, można trafić na korzystną ofertę. Oczywiście okazje nie są zarezerwowane na konkretną porę i warto ich szukać przez cały rok. 

Jednym ze sposobów na poszukiwanie lokum jest uczestnictwo w targach mieszkaniowych. Branżowe wydarzenia są okazją do rozmów z deweloperami, doradcami kredytowymi, a nawet architektami wnętrz. Targi najczęściej odbywają się na wiosnę i jesień. 

Dlaczego warto uczestniczyć w targach mieszkaniowych? Sprawdzam

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Decyzja o zakupie może być podyktowana:

• inwestycją – mieszkanie na wynajem, 
• przejściem z wynajmowania na własne,
• poprawą standardu życia,
• usamodzielnieniem się,
• powiększeniem rodziny.

Zanim ją podejmiesz, sprawdź ceny, sposoby finansowania oraz ewentualnie zweryfikuj programy rządowe. Weź również pod uwagę czas, którego potrzebujesz do wykończenia nowego M oraz koszt remontu.

Analiza cen nieruchomości

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zależą m.in. od kosztów budowy i materiałów czy popytu. Zmianę w strukturze cenowej widać nie tylko z roku na rok, ale z miesiąca na miesiąc. Gdzie szukać informacji o cenach? Co miesiąc publikujemy raport o sytuacji na największych rynkach mieszkaniowych, w którym znajdziesz informacje o strukturze cenowej.

Koszt transakcji może być niższy. Oczywiście, zakładając, że negocjujesz. Przy dużym popycie deweloper niekoniecznie będzie skłonny do zejścia z ceny. Sprawdzaj lokalne rynki. Ceny na największych rynkach mogą się znacznie różnić od tych w mniejszych miejscowościach.

Monitoruj ceny najmu 

W IV kwartale 2021 r. zwiększyły się stawki na rynku najmu w największych miastach, wracając tym samym do wysokości sprzed pandemii (Raport AMRON-SARFiN 4/2022). W 2022 r. wzrósł popyt na nieruchomości pod wynajem, a wraz z nim ceny. Dla wielu osób jest to sygnał, że czas na własne M, zwłaszcza kiedy opłaty są większe niż potencjalna rata kredytu.

Weryfikacja programów rządowych

Przeszkodą w nabyciu mieszkania jest brak zdolności kredytowej lub wkładu własnego. Jesteś w takiej sytuacji? Sprawdź rządowe programy:

1. Kredyt bez wkładu własnego
2. Mieszkanie Plus
3. Mieszkanie na Start

Zdarza się, że korzystniejsze dla budżetu jest wynajęcie mieszkania, niż spłacanie kredytu. Jeszcze inne rozwiązanie to najem z dojściem do własności. Umożliwia to SIM, czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa w ramach budownictwa społecznego. Zaletą SIM jest niewygórowany czynsz. Mieszkanie możesz wynajmować, a z czasem stać się jego właścicielem. Żeby to zrobić, musisz wnieść partycypację w wysokości 20-25% kosztów budowy lokalu. Po spłaceniu przez SIM kredytu na inwestycję umowa najmu zmienia się w umowę najmu z dojściem do własności. 

Inną opcję jest mieszkanie od Towarzystwa Budownictwa Społecznego, ale nie w każdym mieście. Z TBS-ów mogą skorzystać osoby, których nie stać na zakup M lub nie mają zdolności kredytowej.

Porównanie możliwości finansowania

Jeśli poza wkładem własnym nie masz wystarczającej kwoty, to kredyt jest oczywistą opcją sfinansowania zakupu. Przy brakującej części środków, możesz zastanowić się nad kredytem konsumenckim, a przy kolejnej nieruchomości – nad pożyczką hipoteczną.

Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny? Porównaj

Przy obu sposobach finansowania musisz mieć środki na pokrycie kosztów:

• formalności,
• remontu i wykończenia,
• mebli i sprzętów.

Do tego dolicz comiesięczne wydatki – raty kredytu (chyba że kupujesz za gotówkę) oraz czynsz i rachunki. Nie wszystkie przewidzisz. Mowa nie tylko o utracie źródła dochodu lub konieczności przekierowania budżetu na inny cel (np. leczenie lub nagły remont), ale i rosnących stopach procentowych. Żeby wzrost rat nie był problemem, trzeba mieć poduszkę finansową. Taka rezerwa zabezpiecza w kryzysie i pozwala regularnie spłacać zobowiązanie wobec banku.

Zakup nieruchomości może mieć charakter inwestycyjny lub być sposobem na ochronę kapitału przed inflacją. Jest szansa, że wartość mieszkania w dłuższej perspektywie nie zmniejszy się – w przeciwieństwie do pieniędzy. Według danych NBP za IV kwartał 2021 r. inwestycja mieszkaniowa jest wciąż bardziej konkurencyjna niż oprocentowanie lokat lub inwestycje w obligacje skarbowe.

Uwzględnienie czasu potrzebnego na wykończenie

W trakcie poszukiwań weź pod uwagę czas odbioru nowego mieszkania. Nawet kiedy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego w dobrym stanie, to i tak musisz je odświeżyć. Lato sprzyja remontom i przeprowadzkom. Odbiór domu wiąże się jeszcze z zadbaniem o posesję, co w cieplejszych miesiącach jest łatwiejsze.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Kiedy kupić mieszkanie? W wyborze dobrego momentu weź pod uwagę podaż i popyt na mieszkania oraz ceny. Według wstępnych danych GUS-u, od stycznia do marca 2022 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 31,7 tys. mieszkań, czyli o 21,1% mniej niż rok temu.

Rosnące ceny materiałów budowlanych, gruntów i robocizny powodują wzrost cen nieruchomości. Rada Polityki Pieniężnej NBP podnosi stopy procentowe, które w 2020 były rekordowo niskie. Czy to oznacza, że nie warto teraz brać kredytu hipotecznego?

Nie ma idealnego czasu na zakup finansowany kredytem hipotecznym. 

Z pewnością sytuacja na rynku nieruchomości jest bardzo ważna, ale ważniejsza jest Twoja gotowość, również na kredyt. Według analizy BIK, co drugi Polak spłaca pożyczkę lub kredyt. Najwięcej kredytobiorców spóźniających się ze spłatą jest w województwie zachodniopomorskim – 1,5%. Kredyty mieszkaniowe stanowią tutaj 14,3% wszystkich.

Warto przeanalizować różne scenariusze. Jeśli mieszkanie trzeba będzie szybko spieniężyć, to większy metraż (np. powyżej 60 metrów kwadratowych) wydłuży ten proces.

Przy zakupie na kredyt, musisz mieć pewność, że:

• bardziej od najmu, opłaci Ci się zakup nowego mieszkania na kredyt,
• Twoja sytuacja finansowa jest stabilna i wywiążesz się ze zobowiązania wobec banku,
• nie planujesz przeprowadzki, a metraż odpowiada Twoim planom rodzinnym.

Dlatego, jeśli chcesz:

• Sprawdzić zdolność kredytową – zobacz swoją historię kredytową w BIK i udaj się do banku, zanim zaczniesz podejmować ważne (i kosztowne) decyzje.
• Zorientować się w średnich cenach – przeglądaj comiesięczne raporty cenowe oraz wiadomości z lokalnych rynków mieszkaniowych.

Podsumowanie

Decyzja o zakupie jest wielowątkowa i trudno mówić najlepszym momencie. Przy finansowaniu kredytem, umowa z bankiem zwiąże Cię na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, a comiesięczne raty obciążą domowy budżet. Z kolei kupno za gotówkę to sposób na wynegocjowanie niższej ceny, bo deweloper otrzymuje całą sumę od razu. Mieszkanie na wynajem chroni kapitał i pozwala na uzyskanie dodatkowych środków. 

Z pewnością potrzeba posiadania własnych czterech kątów jest jedną z najważniejszych i taka pozostanie. Tym, co się zmienia, jest zdolność kredytowa, wysokość rat, ceny i dostępność mieszkań.