Ustawa o jawności cen mieszkań - ważne zmiany dla deweloperów i ich klientów

Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi u progu dużych zmian – podpisana przez prezydenta ustawa o jawności cen mieszkań i domów wprowadza nowe obowiązki informacyjne dla deweloperów. Jej głównym celem jest zwiększenie transparentności cen nieruchomości a co za tym idzie wzmocnienie pozycji konsumenta. Nowe przepisy mają zapewnić kupującym łatwiejszy dostęp do pełnych i rzetelnych danych o cenach nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie dokładnie zmiany wprowadza nowa ustawa,
• co to oznacza dla branży deweloperskiej,
• jak zmieni się sytuacja na rynku nieruchomości z perspektywy potencjalnych nabywców.

Jawność cen mieszkań: dlaczego posłowie zdecydowali się na wprowadzenie nowej ustawy?

Przez lata osoby, które decydowały się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, musiały zmagać się z brakiem jasnych informacji o cenach interesujących ich mieszkań i domów. Cenę konkretnej nieruchomości można było poznać najczęściej w bezpośredniej rozmowie z przedstawicielem dewelopera - czyli najczęściej osobą zajmującą się sprzedażą lokali.

Dlaczego część deweloperów nie podawała cen? Najczęściej związane to było z prowadzoną przez nich polityką marketingową i sprzedażową.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym różni się od zakupu innych produktów. Deweloperom zależało na tym, żeby potencjalni klienci nawiązali kontakt z biurem sprzedaży, bo tylko tak mogli uzyskać więcej informacji, które miały dla nich znaczenie przy podejmowaniu decyzji zakupowej.

Na skutek tak pojmowanej polityki cenowej potencjalni nabywcy mieli jednak ograniczony dostęp do pełnych i porównywalnych danych o cenach, które często były udostępniane dopiero w biurze sprzedaży. Stąd też pojawił się pomysł zmiany prawa.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, jej głównym celem jest „wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów”.

Powszechny dostęp do cenników ma przede wszystkim wzmocnić pozycję konsumenta, ale także ograniczyć ewentualne ryzyko stosowania nieuczciwych praktyk, które są teoretycznie możliwe, gdy informacja o cenie nie jest publicznie dostępna. Przejęta przez Sejm ustawa ma więc uczynić rynek pierwotny bardziej transparentnym.

Ile zejdzie z ceny deweloper? Sprawdzamy różnice cen ofertowych i transakcyjnych! Czytaj

Sejm uchwalił ustawę o jawności cen mieszkań: harmonogram wejścia zmian w życie

Fundamentem dla nowych regulacji jest Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym a także ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów.

Prace nad ustawą trwały w Sejmie od 20 lutego 2025 roku, a 21 maja 2025 r. izba niższa przyjęła poprawki Senatu i tym samym ustawa została skierowana do Prezydenta RP, który podpisał ją 5 czerwca 2025 r. Publikacja ustawy w Dzienniku Ustaw nastąpiła 10 czerwca 2025 roku.

Tym samym ustawa wejdzie w życie 11 lipca 2025 roku i od tego dnia ujawnienie cen dla inwestycji, które zostaną wprowadzone do sprzedaży tego dnia lub później, stanie się faktem.

Ustawodawca przewidział również okres przejściowy dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie ustawy. Dla takich projektów deweloperzy, będą mieli dodatkowe dwa miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów. Ostatecznie więc osoby zainteresowane zakupem lokalu od dewelopera powinny móc zapoznać się z cenami lokalu czy domu za pośrednictwem strony internetowej najpóźniej 11 września 2025 r.

Biorąc pod uwagę dość krótki czas na dostosowanie się do zmian w prawie, deweloperzy powinni już teraz podjąć odpowiednie działania. Mowa m.in. o przeanalizowaniu obecnych procesów sprzedażowych i marketingowych, zbudowaniu strony internetowej (jeśli jej nie ma), wdrożeniu procesów raportowania czy wreszcie rejestracji w systemie dane.gov.pl.

Jakie obowiązki zostały nałożone na deweloperów na mocy ustawy?

Ustawa nakłada na deweloperów i innych przedsiębiorców sprzedających nieruchomości w ramach przedsięwzięć deweloperskich szereg precyzyjnych obowiązków informacyjnych.

Posiadanie strony internetowej dla inwestycji

Po pierwsze, ustawa nakłada na deweloperów obowiązek posiadania strony internetowej inwestycji. Wbrew pozorom nie wszystkie firmy deweloperskie decydowały się na takie rozwiązanie - teraz, ze względu na brzmienie przepisów, każde przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne będzie musiało posiadać dedykowaną witrynę internetową.

Co istotne, jej adres będzie trzeba umieścić we wszelkich materiałach reklamowych i ogłoszeniach. Wciąż istnieją jednak wątpliwości interpretacyjne, czy deweloper prowadzący kilka inwestycji ma tworzyć odrębne witryny dla każdej z nich.

Publikowanie cen ofertowych

Kolejny - i zdecydowanie najważniejszy obowiązek, jaki nakłada na deweloperów nowa ustawa - to publikowanie cen ofertowych mieszkań i domów. Na wspomnianej stronie internetowej deweloper będzie zobowiązany do publikacji, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, szczegółowych informacji o cenach nieruchomości.

Obowiązek ten obejmuje konieczność podania stawki za metr kwadratowy każdego oferowanego mieszkania lub domu, cenę całej nieruchomości, a także, co ważne, ceny pomieszczeń przynależnych (czyli m.in. miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej).

Oprócz tego na stronie deweloper będzie musiał ujawniać informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które potencjalny nabywca miałby uiścić na jego rzecz.

Aktualizacja zmian w cenniku

To jednak nie wszystko, ustawa wprowadza także obowiązek aktualizacji informacji. W przypadku jakiejkolwiek zmiany ceny, deweloper musi niezwłocznie uaktualnić informacje na stronie dedykowanej inwestycji, podając datę tej zmiany.

Co istotne, deweloper musi jednocześnie zachować i publicznie udostępniać historię poprzednich cen, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Ma to pozwolić potencjalnym nabywcom na śledzenie polityki cenowej dewelopera i ocenę, czy ceny w danej inwestycji rosną, czy maleją.

Przekazywanie danych do rządowego portalu

Dodatkowym obowiązkiem jest codzienne przekazywanie wszystkich powyższych danych do ministra właściwego do spraw informatyzacji. Informacje te będą publicznie dostępne na dedykowanym rządowym portalu, w ramach serwisu dane.gov.pl.

UWAGA! Należy podkreślić, że ustawa nie obejmuje tak zwanych apartamentów inwestycyjnych np. lokali na wynajem w miejscowościach wakacyjnych, których sprzedaż objęta jest stawką 23% VAT-u.

Co jeśli deweloper nie ujawni ceny nieruchomości na stronie internetowej?

Co jednak w przypadku, gdy deweloper zdecyduje się nie podawać ceny nieruchomości na stronie internetowej, mimo wprowadzonego obowiązku? Ustawodawca zadbał o to, by móc egzekwować nowe przepisy o pełnej jawności cen.

Nadzór nad przestrzeganiem nowych przepisów będzie sprawował Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Naruszenie któregokolwiek z obowiązków informacyjnych - od braku strony internetowej, przez niekompletne dane, aż po brak ich aktualizacji - będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.

Sankcje za takie naruszenie są bardzo dotkliwe. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów uprawnia Prezesa UOKiK do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości do 10 proc. obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Ustawa wprowadza również specjalne uprawnienie dla nabywcy. W przypadku rozbieżności między ceną opublikowaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, konsument będzie miał prawo do żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Eksperci prawni wskazują jednak, że skuteczność tego mechanizmu może być w praktyce ograniczona ze względu na długotrwałość ewentualnych procesów sądowych.

Ustawa o jawności cen mieszkań: podsumowanie

Dla deweloperów obowiązek publikacji cen mieszkań na swoich stronach internetowych wiąże się z dodatkowymi obciążeniami - zwłaszcza jeśli wcześniej nie mieli swojej strony (co jednak zdarza się stosunkowo rzadko) lub systemu CRM do zarządzania cenami i ich eksportowania na portal dane.gov.pl.

Nie zmienia to jednak faktu, że dzięki nowym przepisom nabywcy będą znali ceny mieszkań od początku sprzedaży nieruchomości - co ułatwi im podjęcie decyzji i poszukiwanie wymarzonego lokum.

W dłuższej perspektywie nowe regulacje mogą również przyczynić się do zwiększenia konkurencyjności na rynku deweloperskim, co z punktu widzenia kupujących oznacza większy wybór i bardziej przejrzyste warunki ofertowe. Zaostrzenie konkurencji może skłonić deweloperów do większej transparentności, poprawy standardów wykończenia czy wprowadzania dodatkowych udogodnień, które realnie podniosą wartość oferowanych nieruchomości.

Warto podkreślić, że przyjęta ustawa nie nakłada obowiązku ujawniania cen mieszkań i domów bezpośrednio w serwisach ogłoszeniowych. Niemniej jednak, część z nich – w tym m.in. rynekpierwotny.pl – już od dłuższego czasu aktywnie przygotowuje się do wdrożenia tego rozwiązania, kierując się przede wszystkim potrzebami i komfortem użytkowników.

Dobrowolne ujawnianie cen przez portale to krok w stronę większej przejrzystości rynku i ułatwienie podejmowania świadomych decyzji zakupowych przez osoby poszukujące nieruchomości.

Raport cenowy: ceny mieszkań w Polsce Czytaj