O czym pamiętać przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego? Poradnik

Przygotowujesz się do najważniejszej decyzji finansowej w swoim życiu, czyli zakupu własnego, nowego mieszkania? Zanim złożysz podpis na umowie z deweloperem, upewnij się, że sprawdziłeś wszystkie najważniejsze kwestie, tak by mieć pewność, że wybrałeś właściwe mieszkanie, a sama transakcja jest bezpieczna. W tym tekście podpowiemy ci, na co koniecznie zwrócić uwagę.

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania – najważniejsze informacje

• Sprawdź, jakie są plusy i minusy miejsca, w którym deweloper buduje dla ciebie mieszkanie. Czy będzie to wygodna dla ciebie miejsce do życia?
• Sprawdź, co dostaniesz od dewelopera wraz z kluczami do nowego mieszkania. W jakim stopniu będzie ono wykończone, a co musisz wykończyć we własnym zakresie?
• Sprawdź, czy deweloper, od którego kupujesz mieszkanie, jest wiarygodny i gwarantuje bezpieczeństwo transakcji.
• Uważnie przeczytaj umowę deweloperską. Przed podpisem umowy nie zaszkodzi skonsultować ją z prawnikiem, by fachowym okiem sprawdził, czy wszystko jest w porządku.
• Dokładnie przygotuj się na odbiór mieszkania. Sprawdź termin, zarezerwuj sobie wolne na ten dzień. Znajdź fachowca, który razem z tobą obejrzy mieszkanie przed odbiorem.

Wybierz najlepszą dla siebie lokalizację

Jeśli chcesz żyć wygodnie w swoim nowym wymarzonym mieszkaniu, skup się nie tylko na parametrach samej nieruchomości, ale i miejscu, gdzie się ona znajduje. Dobra lokalizacja – to dla ciebie słowo klucz.

Niezależnie od tego, jakie są twoje preferencje, powinieneś mieć ich świadomość, zanim wybierzesz mieszkanie. Zła lokalizacja może bowiem zepsuć radość z życia nawet w najlepiej dobranej nieruchomości.

Jak ocenić lokalizację mieszkania? Poznaj nasze wskazówki

W prospekcie informacyjnym, który musi udostępnić ci deweloper, znajdziesz m.in. informacje z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dowiesz się z nich, co może powstać na sąsiednich działkach. Prospekt powinien zawierać też dane o planach budowy obiektów potencjalnie uciążliwych (np. wysokie budynki, zakłady przemysłowe, drogi).

Stan deweloperski mieszkania – zweryfikuj, czego możesz oczekiwać

W polskim prawie budowlanym nie istnieje takie pojęcie jak standard deweloperski. To tylko określenie obiegowe, pod którym poszczególni deweloperzy mogą rozumieć coś innego. Dlatego koniecznie dowiedz się, co otrzymasz od dewelopera po podpisaniu aktu notarialnego i odebraniu kluczy.

Najczęściej spotykanym wariantem tzw. standardu deweloperskiego jest mieszkanie, w którym są:

• tynki na ścianach,
• wylewka w postaci posadzki,
• rozprowadzone instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza),
• drzwi zewnętrzne,
• często również grzejniki i parapety.

Nieruchomość jest przygotowana do malowania, białego montażu oraz wyboru takich elementów wykończeniowych jak podłogi czy drzwi wewnętrzne.

Stan deweloperski mieszkania: co to znaczy i co obejmuje? Sprawdź

Niektóre firmy oferują także wykończenie w standardzie deweloperskim podwyższonym. Zazwyczaj oznacza to, że mieszkanie ma dodatkowo np. zamontowane drzwi i parapety wewnętrzne, pomalowanie ścian na biało i biały montaż.

W praktyce jednak o wszystkim decyduje sam deweloper.

Sprawdź wiarygodność dewelopera

Sprawdź dewelopera przed kupnem mieszkania, by zminimalizować ryzyko utraty pieniędzy, a w razie potrzeby łatwiej odstąpić od umowy. Jak zweryfikować dewlopera? Przeczytaj poniższe wskazówki.

Jak zweryfikować dewelopera w KRS?

W Krajowym Rejestrze Sądowym bezpłatnie sprawdzisz m.in., czy deweloper nie zalega z podatkami i czy nie toczy się wobec niego postępowanie egzekucyjne.

Najważniejsze informacje o jego kondycji finansowej znajdziesz w dziale IV KRS. Przejrzysz go bez wychodzenia z domu. Wejdź na oficjalną wyszukiwarkę Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekrs.ms.gov.pl/. Wybierz opcję „Wyszukaj podmiot”, zaznacz rejestr, wpisz nazwę firmy, numer KRS lub NIP, a następnie pobierz odpis w PDF.

Reputacja inwestora – na co zwracać uwagę?

Przejrzyj forma internetowe, grupy mieszkańców na Facebooku pod kątem negatywnych informacji o inwestorze czy jego poprzednich inwestycjach. Zapoznaj się również z zapisami w publicznych rejestrach takich jak UOKiK czy KRS.

Sprawdź, czy deweloper należy do organizacji branżowych, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Często przynależność do takich miejsc oznacza, że inwestor przeszedł pozytywnie proces weryfikacji i jest godny zaufania.

Zwróć uwagę na staż dewelopera. Inwestorzy z wieloletnim doświadczeniem są zazwyczaj bezpieczniejszym i pewniejszym wyborem.

Kolejnym istotnym krokiem będzie osobista rozmowa z deweloperem, podczas której poznasz jego podejście do klienta. Przygotuj wcześniej i zapisz pytania, które chcesz zadać.

Jak sprawdzić dewelopera? Poznaj nasze wskazówki

O czym pamiętać przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska to najważniejszy dla ciebie dokument, który zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na ciebie własności po wybudowaniu mieszkania. Dokładnie ją przeczytaj, a najlepiej pokaż prawnikowi, który zna się na tematyce deweloperskiej. Kluczowe kwestie, na które powinieneś zwrócić uwagę, to:

• zgodność zapisów w umowie z informacjami podanymi w prospekcie informacyjnym,
• precyzyjne terminy: umowa musi zawierać dokładną datę odbioru technicznego i przeniesienia własności (pojęcie „orientacyjny termin” to sygnał ostrzegawczy – domagaj się doprecyzowania),
• informacje o trybie płatności za mieszkanie, terminach wpłat kolejnych transz i ich powiązanie z postępami w budowie,
• dokładne informacje o rachunku powierniczym, na który trafią twoje pieniądze, zanim dostanie je na konto deweloper (wraz z informacją o rodzaju rachunku: otwarty czy zamknięty).

Co powinna zawierać umowa deweloperska? Sprawdź

Na koniec przejrzyj załączniki. Powinieneś dostać wzór umowy deweloperskiej, rzut mieszkania oraz szkic całej inwestycji i jej otoczenia.

Wzór umowy deweloperskiej

Jak prawo reguluje stosunki pomiędzy nabywcą a inwestorem?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym reguluje ustawa deweloperska. To ona zabezpiecza twoje interesy.

Ustawa narzuca na dewelopera obowiązek założenia rachunku powierniczego, na który trafią twoje pieniądze z kolejnych transz za mieszkanie.

• Otwarty rachunek powierniczy: bank wypłaca pieniądze deweloperowi etapami – po zakończeniu kolejnych części budowy.
• Zamknięty rachunek powierniczy: deweloper dostaje całość dopiero na końcu – gdy mieszkanie jest gotowe i formalnie staje się twoje. Jest to więc bezpieczniejsza dla ciebie opcja.

Otwarty i zamknięty rachunek powierniczy Różnice

Ustawa określa też funkcjonowanie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki któremu, w razie upadku dewelopera, odzyskasz wpłacone pieniądze. Ponadto reguluje m.in. możliwość odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach (np. jeśli deweloper podał błędne dane w prospekcie informacyjnym albo nie oddał mieszkania na czas).

Prospekt informacyjny dewelopera – sprawdź przed kupnem mieszkania

Co sprawdzić w prospekcie informacyjnym?

• Dokładnie położenie mieszkania w budynku, układ pomieszczeń, metraż oraz standard wykończenia lokalu i części wspólnych. Do prospektu powinien być dołączony rzut kondygnacji z zaznaczonym twoim mieszkaniem.
• Informacje o budynku i działce. Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego, żeby wiedzieć, co może powstać w okolicy i jak zmieni się otoczenie.
• Planowane w sąsiedztwie inwestycje. Deweloper musi poinformować cię np. o drogach, liniach kolejowych czy obiektach, które mogą wpływać na komfort życia.
• Doświadczenie dewelopera i finansowanie inwestycji. To pozwala ocenić, czy projekt ma solidne podstawy.

Jak czytać prospekt informacyjny? Sprawdź

Przygotuj się na koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania

Kupno mieszkania to nie koniec, tylko początek twoich wydatków. Pamiętaj o tym, przygotowując się finansowo do inwestycji. Oszacuj wcześniej, ile realnie zapłacisz.

Największe koszty przy zakupie mieszkania:

• Wykończenie mieszkania
  ok. 1500–2000 zł/mkw. (przeciętny standard)
• Miejsce parkingowe
  ok. 15 000–25 000 zł
• Komórka lokatorska/piwnica
  od ok. 8 000–10 000 zł

Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania Sprawdź

Koszty formalne przy zakupie mieszkania:

• Akt notarialny (przeniesienie własności)
  kilka do kilkunastu tysięcy zł (zależnie od ceny mieszkania)
• Umowa deweloperska (notariusz)
  koszt dzielony z deweloperem
• Księga wieczysta (założenie + wpis własności)
  ok. 300 zł

Jeśli bierzesz kredyt:

• Prowizja banku
  ok. 1–3 proc. wartości kredytu
• Operat szacunkowy (wycena)
  ok. 400–800 zł
• Ubezpieczenia (mieszkanie, życie, niski wkład)
  od kilkuset do nawet 2000–3000 zł rocznie

Kalkulator kredytu hipotecznego

Koszty po zakupie mieszkania:

• Czynsz administracyjny
• Media (prąd, woda, ogrzewanie)
• Wywóz śmieci

Przygotuj się na odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania powinien być przeprowadzony w ciągu dnia – przy naturalnym świetle łatwiej dostrzeżesz ewentualne wady. Przygotuj odpowiednie narzędzia, w tym kątownik i poziomicę. Działanie wentylacji możesz zweryfikować za pomocą zapalniczki – przybliż ogień do kratki wentylacyjnej, jeśli ogień będzie kierował się w stronę wentylu, instalacja działa.

Aby ocenić, czy wszystkie elementy, w tym gniazdka czy włączniki światła są na odpowiednim miejscu, zabierz ze sobą plan mieszkania.

Nie czujesz się na siłach, by samemu wszystko sprawdzić? Skorzystaj z pomocy fachowca. Na rynku bez problemu znajdziesz inżynierów z uprawnieniami budowlanymi, którzy pomogą ci odebrać mieszkanie i wychwycą wszystkie usterki.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera? Sprawdź poradnik

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania? Podsumowanie

Planujesz kupić nowe mieszkanie? Pamiętaj o tych rzeczach:

• Zacznij od sprawdzenia umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego. To tam masz wszystkie najważniejsze informacje i zapisy, które obowiązują dewelopera.
• Upewnij się, że twoje pieniądze są zabezpieczone (rachunek powierniczy).
• Sprawdź, co znajduje się w okolicy twojego mieszkania i co może tam powstać.
• Policz wszystkie koszty – nie tylko zakupu, ale też wykończenia i utrzymania mieszkania.
• Na końcu dokładnie sprawdź lokal przy odbiorze.
• Jeśli nie jesteś czegoś pewny, lub po prostu nie wiesz, zdaj się na pomoc specjalisty: prawnika, czy inżyniera-budowlańca.

Pomożemy ci kupić mieszkanie Porozmawiaj z konsultantem