Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

O ile pytania i wątpliwości natury faktycznej (dotyczące lokalizacji czy standardu) nie różnią się znacznie przy zakupie mieszkania od dewelopera i z drugiej ręki, to już kwestie prawnego zabezpieczenia nabywców wyglądają odmiennie w obu tych przypadkach, chociaż niektóre elementy pozostaną wspólne. Co warto sprawdzić w obu tych przypadkach?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co warto sprawdzić przed kupnem M z rynku pierwotnego
• jakie dokumenty zweryfikować przy zakupie M z rynku wtórnego
• jak wyglądają dokumenty w obu przypadkach

Jakie dokumenty zweryfikować przy zakupie nowego M?

Zawieranie umów z deweloperem charakteryzuje się tym, że najczęściej umowa wyprzedza powstanie samej nieruchomości. To zaś wymusza konieczność zweryfikowania posiadanej przez dewelopera dokumentacji, decyzji i zezwoleń. Ich lista będzie zależała od etapu zaawansowania inwestycji. W każdym przypadku warto zweryfikować pozwolenie na budowę, bez którego budowa nie ruszy. To jednak nie wszystko, co trzeba sprawdzić.

Księga Wieczysta

Niezwykle istotne jest sprawdzenie numeru Księgi Wieczystej nieruchomości gruntowej, na której budynek ma być usytuowany. W szczególności zaś ciążących na niej obciążeń w postaci ograniczonych praw rzeczowych (np. służebności, użytkowanie, hipoteka) oraz praw obligacyjnych (np. dzierżawa, umowny podział nieruchomości do korzystania), a także wpisów dotyczących roszczeń osób trzecich (np. prawo pierwokupu, czasowe wyłączenie podziału nieruchomości).

W dziale II zapisywane są informacje o właścicielu nieruchomości. Z KW dowiemy się, czy grunt jest własnością dewelopera, czy też korzysta on z niego w oparciu o prawo użytkowania wieczystego. W tym drugim wypadku wpisany będzie również jego okres. Użytkowanie wieczyste wiąże się z koniecznością corocznego uiszczania opłaty na rzecz właściciela gruntu (najczęściej jednostki samorządu terytorialnego). To zaś przekłada się na wyższe koszty korzystania z mieszkania. Jeżeli w działach III i IV znajdują się jakiekolwiek wpisy, konieczne jest ich wyjaśnienie z deweloperem, a być może i skonsultowanie z prawnikiem. 

Jeżeli w KW  gruntu znajduje się wpis hipoteki, powinniśmy domagać się od dewelopera okazania zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. W innym przypadku hipoteka obciążać będzie także nowo wybudowany budynek oraz wyodrębnione z niego mieszkania.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Ważne, aby zapoznać się także z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym działkę gruntu, na której realizowana jest dana inwestycja. Jest to istotne zwłaszcza wtedy, gdy budynek stawiany jest w rejonie o rzadkiej zabudowie. Z planu miejscowego uzyskamy informacje o przeznaczeniu gruntów sąsiednich. W szczególności zaś istotne jest, czy przeznaczone są one na zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową czy może drogi. To bowiem może wiązać się z rodzajem przyszłego sąsiedztwa - a to jest już dla nas informacja kluczowa.

Prospekt informacyjny

Jedno z najważniejszych postanowień ustawy deweloperskiej zobowiązuje inwestora do nieodpłatnego przekazania kopii prospektu informacyjnego (na wniosek potencjalnego klienta). Przedsiębiorca musi udostępnić taki dokument osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, natomiast odmowa jego przekazania, powinna wzbudzić nasze podejrzenia.

Prospekt jest skarbnicą informacji dotyczących dewelopera oraz konkretnego projektu. Dowiemy się z niego, jakie są doświadczenie dewelopera, znajdziemy wszelkie informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, włącznie z planowanym terminem ukończenia budowy i przeniesienia prawa własności. Załącznikami do prospektu informacyjnego powinny być zawsze: wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczeniem wybranego lokalu.

Wzór umowy deweloperskiej

Dla przeciętnego nabywcy mieszkania wzorce umowne są mniej zrozumiałe niż prospekt informacyjny. Dlatego kupujący, który wcześniej nie miał do czynienia z tak ważnymi umowami, powinien poprosić o pomoc prawnika. Wzory umów najlepiej pokazać osobie specjalizującej się w obsłudze rynku nieruchomości. Niekiedy można w nich znaleźć zapisy naruszające interes konsumenta (tzw. klauzule abuzywne) lub nieprecyzyjne sformułowania, które później są przyczyną sporów między stronami.

Do najbardziej problematycznych kwestii należą m.in. zasady odstąpienia od umowy przez klienta i odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu i opóźnienia w budowie. Warto też przyjrzeć się zawartym w umowie terminom. Jeśli jednak pojawiają się jakiekolwiek wątpliwości - skonsultujmy się z prawnikiem. 

Jakie dokumenty zweryfikować przy zakupie M z rynku wtórnego?

Przy nieruchomości z rynku wtórnego dokumenty wyglądają nieco inaczej, choć jak wspomnieliśmy, niektóre są wspólne dla obu rynków. Podejmując decyzję, aby kupić mieszkanie na rynku wtórnym należy przede wszystkim pamiętać, że najważniejszy punkt to Księga Wieczysta.

Księga Wieczysta

Także w tym przypadku, jak i przy nowej nieruchomości, Księga Wieczysta da nam pełne informacje o obciążeniach lokalu. Kłopotliwe mogą być zwłaszcza wpisy dotyczące najmu, dożywocia czy służebności mieszkania. Warto prześledzić dział II KW. Zwłaszcza przy lokalach otrzymywanych w drodze spadku sprawy właścicielskie mogą być jeszcze nieuregulowane, a negocjowanie ze wszystkimi spadkobiercami może być trudne i czasochłonne. Ze względu na fakt, że nie wszystkie umowy podlegają obowiązkowemu wpisowi do KW (np. najem, dzierżawa, podział do korzystania, a nawet umowa przedwstępna sprzedaży), należy uzyskać od sprzedawcy jednoznaczne oświadczenie w tym zakresie.

Wyciąg opłat administracyjnych z wysokością składek

Zanim zdecydujemy się na kupno nieruchomości z rynku wtórnego, musimy zapoznać się dokładnie z opłatami jakie ponosił sprzedający. Co ważne, konieczne jest poznanie składowych opłat, a nie tylko wartości sumarycznej czynszu. Zadbać należy również o informacje na temat umów zawartych z dostawcami mediów (wody, gazu, energii elektrycznej, itp.). Po przejęciu mieszkania konieczne będzie zawarcie nowych umów z tymi podmiotami.

Oświadczenie zarządcy o stanie prawnym wspólnoty

Jako potencjalny nabywca nieruchomości prawdopodobnie nie otrzymamy żadnej informacji od wspólnoty, dlatego to dotychczasowy właściciel powinien zdobyć dla nas stosowne oświadczenia. Na jego prośbę zarząd wspólnoty dostarczy mu dokument, z którego uzyskamy informacje o tym, czy wobec wspólnoty toczą się jakiekolwiek spory sądowe. W ten sposób będziemy mogli sprawdzić stan prawny. Dowiemy się także, jakie jest aktualne saldo wspólnoty lub jaki był wynik finansowy za zeszły rok oraz czy w najbliższym okresie planowane są większe remonty i wydatki.

Wyciąg opłaty podatku od nieruchomości

Kolejną grupę dokumentów stanowią zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach ciążących na sprzedawcy, a także o braku toczących się względem niego postępowań egzekucyjnych należności publicznoprawnych. Proces sprzedaży zajmuje najczęściej kilka tygodni, między czasie zatem urząd skarbowy mógłby wszcząć egzekucję z nieruchomości. Warto poprosić sprzedającego o udostępnienie ostatniej decyzji o wymiarze podatku od nieruchomości. 

Podstawa nabycia lokalu przez sprzedającego

Aby mogło dojść do transakcji, sprzedający musi dostarczyć notariuszowi swój akt notarialny nabycia lokalu, bowiem w dokumencie mogą być zapisane dodatkowe służebności czyli prawa osób trzecich do korzystania z lokalu. Ta informacja nie zawsze jest zawarta w Księdze Wieczystej, a jest niezbędna do dalszej sprzedaży. 

Podsumowanie

Zarówno kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego, czeka nas szereg działań, które musimy podjąć, aby zabezpieczyć swój interes. Niezależnie od rodzaju nabywanej nieruchomości, poświęcenie jednego, a nawet kilku dni na prześledzenie jej stanu prawnego może zagwarantować nam spokój na kolejne lata. Pamiętajmy, że każdy sprzedawca zachwala swój towar i trudno wymagać od niego pełnego obiektywizmu. Każdorazowo warto więc samodzielnie (lub z pomocą prawnika) wszystko sprawdzić przed kupnem mieszkania.