Wiadomości mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa

Różnice między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą mieszkaniową obejmują wiele elementów, zwłaszcza prawa i obowiązki członków, a nawet składowe comiesięcznych opłat.

Oddaj swój głos!

Średnia ocena 3/5 na
podstawie 9 głosów
Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa

Dominujący obecnie model budownictwa mieszkaniowego, który opiera się w przeważającej mierze na deweloperach, powiązany jest z tworzeniem wspólnot mieszkaniowych. Przypomnijmy, że członkami wspólnoty są właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych.

Ten trend nie wyeliminował jednakże z rynku, popularnych w latach dziewięćdziesiątych XX wieku, spółdzielni mieszkaniowych. Obecnie zyskują one wręcz na popularności kusząc szerokim wachlarzem możliwości otrzymania mieszkania oraz zróżnicowanymi cenami.

Na kilku przykładach prześledźmy zatem, jakie różnice dla posiadaczy lokali mieszkalnych wynikają z członkostwa w spółdzielni, względem członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej.

Być, czy mieć?

Zakup mieszkania za środki pochodzące z kredytu hipotecznego jest najpopularniejszą formą finansowania nieruchomości. Niemniej, nie każdy chce, bądź może sobie pozwolić na taką inwestycję. Naturalną alternatywą wydaje się najem, jednakże nie tylko nie gwarantuje on dojścia do prawa własności mieszkania ale wręcz może zakończyć się wbrew woli najemcy. Jeżeli szukamy rozwiązania pomiędzy najmem a własnością lokalu, dobrym rozwiązaniem może okazać się członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej. Te bowiem, prócz sprzedaży mieszkań na własność mogą oferować również inne warianty:

  • spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – wzorowane jest na prawie najmu, niemniej konieczne jest wniesienie wkładu mieszkaniowego, który jednak po ustaniu tego prawa najczęściej podlega zwrotowi, dodatkowo na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu, jeżeli spełni on określone w ustawie warunki.

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jest ograniczonym prawem rzeczowym ujawnianym w księdze wieczystej, czyli nie jest to pełna własność, niemniej można je sprzedać lub wynająć, możliwe jest także przekształcenie w prawo własności.

Słabsze prawo do lokalu rzecz jasna odbija się na jego niższej cenie.  Co w połączeniu z możliwością „wykupienia” mieszkania w przyszłości może być korzystne.

Nadto, w przypadku wygaśnięcia pierwszego ze ww. praw z innej przyczyny niż przekształcenie, spółdzielnia zobligowana jest do pomocy lokatorom, którzy muszą opróżnić mieszkanie w uzyskaniu innego mieszkania.

Zamiana lokalu

Możliwością, która nie występuje we wspólnotach mieszkaniowych, a może pojawiać się w spółdzielniach, jest zamiana lokalu przez członka spółdzielni na inny lokal w tej samej spółdzielni. Aby było to możliwe, uprawnienie takie powinno zostać określone w statucie spółdzielni, wraz z warunkami jego realizacji.

Będąc zatem członkiem spółdzielni mieszkaniowej, której statut przewiduje ww. opcję zamiany, zamiast sprzedawać mieszkanie, np. w celu zakupu większego, możliwe jest skorzystanie z możliwości zamiany lokali. Jeżeli spółdzielnia będzie dysponowała odpowiadającym nam mieszkaniem oraz spełnione zostaną warunki zapisane w statucie, będzie mogło dojść do zamiany. Bez wątpienia to duże ułatwienie, które pozwala nie tylko zaoszczędzić czas ale także znacząco obniża koszty zmiany lokalu.

Opłaty

Czynsze we wspólnotach mieszkaniowych obejmują, prócz kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej, także koszty zarządu, przy czym wybór zewnętrznego administratora budynku nie jest obligatoryjny. Pozostałe składniki czynszu uchwalane są przez członków wspólnoty (np. składka na fundusz remontowy).

W spółdzielni mieszkaniowej natomiast, w zależności od posiadanego tytułu prawnego do lokalu, dodatkowych opłat może być więcej. Przede wszystkim osoby będące członkami spółdzielni muszą uiszczać składki członkowskie. Nadto, w spółdzielniach mieszkaniowych obligatoryjne jest ustanowienie funduszu remontowego. Co więcej, pełnienie funkcji w zarządzie spółdzielni jest odpłatne, a statut może wprowadzać szereg dodatkowych opłat.

Decydując się na mieszkanie w spółdzielni koniecznie należy sprawdzić wysokość miesięcznych obciążeń, te bowiem mogą być znacznie większe aniżeli czynsze we wspólnotach mieszkaniowych.

Zarządzanie

W spółdzielniach mieszkaniowych obligatoryjnie funkcjonuje zarząd oraz rada nadzorcza wybierane spośród członków spółdzielni na określone kadencje. Spółdzielnie mieszkaniowe zazwyczaj skupiają znacznie więcej członków aniżeli wspólnoty mieszkaniowe, niekiedy jedna spółdzielnia zarządza całym osiedlem. Te dwa elementy sprawiają, że realny wpływ szeregowego członka spółdzielni na sposób zarządzania nią, a także siła jego głosu są mniejsze, niż we wspólnotach mieszkaniowych.

Z drugiej wszakże strony, w przypadku sporu ze spółdzielnią mieszkaniową jej członek może skorzystać z postępowania wewnątrzspółdzielczego przewidzianego w jej statucie. Gwarantuje ono możliwość odwołania się od uchwały jednego z jej organów do innego organu spółdzielni.

Ponadto, w spółdzielniach mieszkaniowych obligatoryjne jest badanie rocznych sprawozdań finansowych. Co więcej, każda spółdzielnia, raz na trzy lata, zobowiązana jest poddać się audytowi (lustracji), który badanie legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania. Badania te przeprowadzane są w interesie jej członków i mają na celu eliminowanie ewentualnych nieprawidłowości w zarządzaniu.

Przykłady różnic pomiędzy spółdzielniami i wspólnotami mieszkaniowymi pokazują, że każda z nich ma swoje wady i zalety. Decydując się na członkostwo w jednej z nich, o ile rzecz jasna wybór jest możliwy, warto mieć je na uwadze.

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników. Pola oznaczone gwiazdką* są obowiązkowe.

Artykuły powiązane

Charakter prawny spółdzielni i wspólnoty czyli w którym przypadku mamy większe prawa?

Charakter prawny spółdzielni i wspólnoty czyli w którym przypadku mamy większe prawa?

Prawo o spółdzielniach mieszkaniowych – co się zmieni?

Prawo o spółdzielniach mieszkaniowych – co się zmieni?

Rządowy program wsparcia termomodernizacji bije rekordy

Rządowy program wsparcia termomodernizacji bije rekordy