Wady części wspólnych budynku - kwestia odpowiedzialności

Sporo wątpliwości wywołuje to, kto może domagać się usunięcia wad i usterek w częściach wspólnych budynku (głównie na klatkach schodowych), oddanego do użytku przez dewelopera. Co do zasady takie prawo przysługuje tylko kupującym. Nie oznacza to jednakże, że wspólnoty mieszkaniowe pozbawione są możliwości dochodzenia od dewelopera roszczeń z tym związanych.

Kiedy i na jakich zasadach jest to możliwe, dowiesz się z naszego artykułu.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto może dochodzić odchodowań za wady części wspólnych budynku
• kto ponosi odpowiedzialność za powstałe wady
• czego można się domagać po stwierdzeniu istnienia takich wad

Odpowiedzialność za wady budynku 

Bardzo często wspólnoty mieszkaniowe próbują dochodzić od deweloperów praw z tytułu rękojmi lub też odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy za wady części wspólnych budynku. Należy jednak pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa ma jedynie prawo zarządu nieruchomością wspólną. I może występować z pozwami do sądu tylko w zakresie tego zarządu. Innymi słowy, wspólnota mieszkaniowa może pozywać np. o zaległe opłaty, w tym także dewelopera, który do czasu zbycia ostatniego mieszkania w danej inwestycji, również pozostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej – ma zatem obowiązek regulować opłaty na tych samych zasadach, co pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Aby zatem wspólnota mieszkaniowa mogła skutecznie dochodzić odszkodowania od dewelopera za wady części wspólnych budynku, musi nastąpić przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (każdego właściciela mieszkania). Każdemu z nich przysługuje bowiem cząstkowe prawo do dochodzenia tych praw od dewelopera, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a podstawą dochodzenia praw z tytułu rękojmi lub odszkodowania jest umowa sprzedaży mieszkania. Odszkodowania może domagać się każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej w części, którą określa jego udział w tej nieruchomości.

Jeżeli zatem zarząd wspólnoty mieszkaniowej zamierzałby wystąpić przeciwko deweloperowi o całość roszczenia, musi dysponować cesjami wierzytelności od wszystkich właścicieli lokali. W innym bowiem przypadku, może domagać się tylko tej części roszczenia, która przypadałaby członkom wspólnoty, którzy scedowali swoje roszczenia na wspólnotę mieszkaniową.

Przykładowo, jeżeli koszt usunięcia określonej wady wynosiłby 10.000 zł, a cesji dokonaliby członkowie wspólnoty dysponujący połową udziałów w nieruchomości wspólnej, to wspólnota mogłaby domagać się tylko połowy tej kwoty. Niezwykle istotne jest również to, iż w zasadzie tej nie chodzi o liczbę członków wspólnoty, która dokonała przelewu wierzytelności, a o ich udziały w nieruchomości wspólnej. To te bowiem wyznaczać będą zakres żądania wspólnoty mieszkaniowej.

Przelew roszczeń odszkodowawczych 

Samo upoważnienie przez właścicieli mieszkań wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń za wady części wspólnych budynku nie wystarczy, aby wspólnota mogła z tego prawa skorzystać. Musi bowiem nastąpić przelew (cesja) roszczeń odszkodowawczych, czyli praw kupujących wobec dewelopera na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, wierzyciel może bez zgody dłużnika (w tym wypadku dewelopera) przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew). Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, a przede wszystkim roszczenie o zaległe odsetki.

Umowa przelewu wierzytelności na wspólnotę mieszkaniową wymaga formy pisemnej zwykłej, nie jest zatem konieczne udawanie się do notariusza. Z drugiej wszakże strony, umowy takiej nie zastąpi sama uchwała wspólnoty mieszkaniowej upoważniająca zarząd do pozwania dewelopera.

Czego można się domagać? 

Jeżeli wystąpiły wady i usterki w częściach wspólnych budynku, właściciele mieszkań (lub wspólnota mieszkaniowa, w razie cesji roszczeń odszkodowawczych na jej rzecz) ma prawo dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady budynku (na podstawie art. 556-576 Kodeksu cywilnego) lub też odszkodowania wynikającego z nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, regulującymi rękojmię za wady, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Kupujący nie może jednak odstąpić od umowy, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Prawa z tytułu rękojmi za wady budynku wygasają po upływie lat pięciu, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W przypadku części wspólnych miarodajny będzie dzień, w którym nieruchomość wydano ostatniemu z członków wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętać również należy o tym, że jeżeli nabywcami są konsumenci, czyli osoby nabywające lokale w celach prywatnych, nie związanych z działalnością gospodarczą, to obowiązuje domniemanie prawne, w myśl którego, jeżeli wada ujawniła się w ciągu roku od wydania nieruchomości, to przyjmuje się że istniała już w chwili jej wydania.

Jest to niezwykle istotne, bowiem odpowiedzialność z tytułu rękojmi dotyczy wyłącznie wad istniejących w chwili wydania rzeczy, nie zaś powstałych później. Wracając zaś do wskazanego domniemania, w praktyce oznacza ono, że to deweloper musi udowodnić, że zgłoszona wada nie jest wadą fizyczną, a np. uszkodzeniem powstałym na skutek niewłaściwego korzystania z nieruchomości.

Aspekt prawny 

W rezultacie należy podkreślić, że prawo domagania się usunięcia wad części wspólnych budynku lub też odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy wobec dewelopera mają kupujący, czyli poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej. To kupujący bowiem podpisuje umowę z deweloperem i umowa ta stanowi podstawę dochodzenia wskazanych wyżej praw. Wspólnota mieszkaniowa nie może w związku z tym domagać się usunięcia wad części wspólnych budynku, ponieważ jej kompetencje ograniczają się do zarządu budynkiem.

Wspólnota mieszkaniowa będzie miała prawo dochodzenia od dewelopera praw z tytułu rękojmi za wady budynku lub odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy jedynie wówczas, gdy właściciele mieszkań dokonają przelewu roszczeń odszkodowawczych na wspólnotę mieszkaniową.