Jaką infrastrukturę oferują nowe osiedla?

Budownictwo deweloperskie w Polsce często oferuje nowe mieszkania w peryferyjnych częściach miast. Tu są tańsze grunty pod zabudowę, a więc ceny mieszkań również mogą być niższe. Niestety często klienci płacą za to życiem w na osiedlach, którym brakuje infrastruktury – dobrej drogi dojazdowej, sklepu w okolicy, przedszkola, parku itp. Z drugiej strony deweloperzy coraz częściej zdają sobie sprawę, że wyposażenie osiedli w przestrzenie publiczne, lokale użytkowe w których mogą się mieścić określone placówki – to ważna karta przetargowa.

Dlatego sytuacja się poprawia. Coraz więcej nowych inwestycji jest realizowana włącznie z przydatną do życia infrastrukturą.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak deweloperzy dbają o infrastrukturę w nowych inwestycjach
• ile kosztują lokale użytkowe na nowych osiedlach
• w jakich inwestycjach przewidziano również budowę przedszkoli

Problem mieszkań wyrosłych nieomal w szczerym polu to znane w Polsce zjawisko z rynku pierwotnego. Nowe osiedla na peryferiach miast często powstają w miejscach, gdzie nie ma nic innego, potrzebnego do życia z punktu widzenia mieszkańców.

W takiej sytuacji za niższą cenę mieszkania płaci się dodatkowymi kosztami i czasem poświęconym na to, by choćby zawieźć dziecko do przedszkola, szkoły, podjechać do sklepu, przychodni itp. Na dodatek – by to wszystko zrobić, często musimy mieć własne auto.. Niestety w polskich warunkach dynamiczny rozwój osiedli nie idzie w parze z rozwojem  sieci komunikacyjnej - linii autobusowych, o tramwajowych nie wspominając.

Często problemem jest sama budowa dróg. Deweloperzy i samorządowych przerzucają się odpowiedzialnością za to, kto powinien taką drogę zbudować. Jeśli ma być to wewnętrzna wyjazdówka, która połączy osiedle z drogą publiczną, powinien to zrobić deweloper. Bywa jednak, że gminy uzależniają wydanie zgody na inwestycję od budowy właśnie dróg publicznych w jej rejonie.  Na tym tle dochodzi do nieporozumień, które nierzadko znajdują sądowy finał. Deweloperzy, zresztą nie bezzasadnie uważają, że budując drogi tak naprawdę wyręczają gminy, bowiem to do nich należy zapewnienie infrastruktury drogowej. Prywatne firmy wykupują grunty, pokrywają koszty, a potem drogę przejmuje gmina. Takie są często warunki umów samorządów z inwestorami. Z drugiej strony to właśnie firmom deweloperskim powinno zależeć na połączeniach drogowych własnych osiedli. Ich ewentualny brak może odbić się na zmniejszonym zainteresowaniu klientów. Po drugie – jeśli firma chce zaoszczędzić na gruncie i wybiera peryferyjną lokalizację, ciężko oczekiwać, że samorząd od razu pokryje koszty budowy dróg w te rejony.

Jak więc widzimy – racje się tu równoważą. Pewne jest jedynie tyle, że braki infrastrukturalne znacznie obniżają jakość a przez to wartość inwestycji. Z tego zresztą powodu często rynek pierwotny przegrywa z rynkiem wtórnym. Kupujący, którzy stawiają na mieszkania używane, wybierają taką ofertę m.in. dlatego, że osiedla już gotowe, funkcjonujące wiele lat -  np. blokowiska w wielkiej płycie - są wyposażone we wszystkie niezbędne elementy i placówki pozwalające wygodnie żyć. Są więc szkoły, przedszkola, parki, place zabaw, sklepy, przychodnie itp. Dojeżdżają autobusy i tramwaje.

Osiedle gotowe

Jak już pisaliśmy na wstępie, coraz częściej jednak deweloperzy projektują i realizują kompleksowe projekty mieszkaniowe - włącznie z lokalami użytkowymi i przestrzeniami pod różne aktywności. Wynajem bądź kupno lokalu na takim osiedlu może być zresztą prawdziwą żyłą złota dla inwestorów. Lokalny sklepik osiedlowy równa się „gwarantowanej” określonej grupie klientów.

Bywa też tak, że na osiedlach są aranżowane takie powierzchnie jak świetlice, kluby osiedlowe oraz przedszkola.

Firmy deweloperskie zdają sobie sprawę, że własne przedszkole to dla ich inwestycji wielki atut. Wszelkie badania opinii, ankiety konsumenckie, pokazują że miejsca dedykowane dzieciom, w tym oczywiście  osiedlowe przedszkole, są jednym z najistotniejszych walorów dla kupujących. Firmy, które stawiają na klienta rodzinnego, z tego powodu aranżują takie powierzchnie. Chodzi nie tylko o lokale pod działalność przedszkolną, ale i wózkarnię, plac zabaw, klub osiedlowy, boisko i skwer.

Miasto od nowa

Przykładem inwestycji, w ramach której przewidziano również budowę przedszkola, są Nowe Żerniki we Wrocławiu. To specyficzny projekt -  zaplanowany przez architektów i realizowana we Wrocławiu przez deweloperów we współpracy z miastem, które przekazało grunt pod zabudowę mieszkaniową. Na peryferiach Wrocławia ma powstać „od zera” nowa, gotowa dzielnica miasta, z pełną potrzebną do życia infrastrukturą – żłobkiem, przedszkolem, szkołą, domem kultury, domem seniora, lokalami użytkowymi pod działalność handlową i usługową itp.

Takich projektów – gotowych części miasta powstaje znacznie więcej, by – pozostając we Wrocławiu – wspomnieć  o nowych osiedlach miasta wyrosłych nad rzeką Odrą, takich jak choćby Olimpia Port, czy Promenady Wrocławskie. W Warszawie przedszkole ma powstać m.in. w ramach inwestycji Bemowo Park, w Krakowie przykładem jest m.in. osiedle Botanika.

Oczywiście takich inwestycji moglibyśmy przytoczyć znacznie więcej, choć z drugiej strony ciągle wiele projektów deweloperskich, w tym potężnych kompleksów mieszkaniowych nawet na kilka tysięcy lokali, realizowanych jest bez zaplanowanej niezbędnej infrastruktury.

Dla deweloperów takie przestrzenie jak przedszkola to oczywiście karta przetargowa, ale nie konkretny zysk. Co innego z lokalami użytkowymi pod handel czy usługi. Te można drogo sprzedać i jest na nie bardzo duży popyt. Nic dziwnego – na wynajmie lokali przyzwoicie się zarabia, a i handlowiec, który otworzy sklepik na nowym osiedlu na kilka tysięcy mieszkań, ma nieomal gwarantowany biznesowy sukces.

Lokale użytkowe od deweloperów

Firmy deweloperskie często w parterach budynków budują lokale pod usługi i handel. Czasem aranżują całe pierzeje handlowe/gastronomiczne na dole, które oczywiście zwiększają atrakcyjność inwestycji.

Ceny za lokale użytkowe na nowych osiedlach są zazwyczaj wyższe, niż za mieszkania. Nic dziwnego. Wynajem takich powierzchni jest bardziej zyskowny i stabilniejszy niż wynajem mieszkań. Z podmiotem handlowym, czy usługowym podpisuje się umowę na wiele lat, inaczej niż na rynku mieszkaniowym, gdzie zazwyczaj standardem jest rok.

W przypadku firm standardowe okresy najmu wynoszą od 3 do 5 lat choć zdarzają się nawet i na lat 10. Właściciel lokalu – inaczej niż w przypadku mieszkań, nie musi ich urządzać i wykańczać. Robi to najemca, choć zazwyczaj oczekuje wtedy wakacji czynszowych, czyli okresu zwolnienia z czynszu – trwa on z reguły do 6 miesięcy.

Wynajem lokalu firmie jest też bezpieczniejszy, niż wynajem mieszkania lokatorowi. Przy wadliwej konstrukcji polskiego prawa ten ostatni może przez wiele miesięcy nie płacić czynszu i nic nie można mu zrobić. Chroni go ustawa o ochronie praw lokatorów. Wynajem firmie ma inną specyfikę. Nieuczciwego kontrahenta znacznie łatwiej będzie się pozbyć.

Ile kosztują lokale użytkowe na nowych osiedlach?

W Warszawie stawki za metr kwadratowy zaczynają się od około 5700 zł, w peryferyjnych lokalizacjach (np. Bemowo, na Mokotowie (Służewcu) spotyka się już ceny wynoszące powyżej 8000 zł/mkw. Za 120 metrowy lokal na Osiedlu Bokserska trzeba zapłacić blisko milion złotych. Na Marymoncie ceny za lokale w  inwestycji apartamentowej Apartamenty Podleśna zaczynają się od 10 tysięcy za metr kw.

Podobne stawki spotykamy również  na innych wiodących rynkach mieszkaniowych: w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. Mimo wysokich cen, popyt na lokale usługowe jest duży. Zwłaszcza w niepewnych czasach, przy niewielkich możliwościach lokowania kapitału, właśnie tego typu inwestycje okazują się atrakcyjną alternatywą.