Podatek od wynajmu mieszkania: PIT od wynajmu mieszkania, formularz PPE i wzór zgłoszenia umowy najmu do US

Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, to masz obowiązek rozliczać się z urzędem skarbowym. Polski Ład od 2023 r. wprowadza zmiany w opodatkowaniu dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu. Jakie? Obecnie obowiązuje tylko jedna forma rozliczenia się z fiskusem.

Jak rozliczyć PIT-28 za wynajem mieszkania? Czytaj więcej

Przeczytaj, jak rozliczać podatek i pobierz infografikę z najważniejszymi informacjami o rozliczaniu wynajmu prywatnego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• do kiedy płacić podatek za wynajem prywatny
• czy od wynajmu prywatnego trzeba zapłacić podatek VAT 
• co grozi za wynajmowanie na czarno
• czym jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i skala podatkowa

Formy opodatkowania najmu

Ustawa o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, znana jako Polski Ład zmieniła zasady opodatkowania najmu prywatnego. Obecnie nie trzeba już zgłaszać do urzędu skarbowego rodzaju opodatkowania. Wcześniej skala podatkowa była domyślna. Pierwszą wpłatę zaliczki na podatek lub ryczałt uznawano za wybór. Teraz jednak, po zmianach dokonanych w ramach Polskiego Ładu, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną możliwą formą opodatkowania, jeśli wynajmujący czerpie zyski z najmu prywatnego.

Ryczałt za wynajem: ryczałt od najmu jako jedyna dostępna forma opodatkowania dla najmu prywatnego

Pierwsza w roku podatkowym wpłata na ryczałt lub złożenie zeznania PIT-28 (jeśli pierwszy przychód nastąpił w grudniu) uznawane są za wybór. 

Od 2023 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedynym sposobem rozliczania przychodów z najmu prywatnego.

Najem prywatny: przychód w najmie

Co jest przychodem w najmie? To kwota, którą najemca płaci za mieszkanie zgodnie z umową najmu. Nie obejmuje opłat naliczanych ryczałtowo (np. czynszu do spółdzielni) oraz opłat za wodę, prąd czy gaz. To oznacza, że jeśli najemca zalega z opłacaniem czynszu, przychód nie powstaje i nie ma obowiązku rozliczania się z tego tytułu. Co więcej, przychód nie musi mieć formy pieniężnej, może nim być zapłata w naturze.

Podatek ryczałtowy będzie mniejszy, jeśli skorzystasz z ulg. Przychód z wynajmu mieszkania pomniejszają m.in.:

• składki na ubezpieczenie społeczne,
• wpłacone darowizny, 
• wpłaty na indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego, 
• wydatki na internet
• koszty rehabilitacji.

Należy przy tym przypomnieć, że od 1 stycznia 2022 roku nie można odliczać składki zdrowotnej od podatku.

Drugi sposób opodatkowania, z którego jeszcze w 2022 r. mogli korzystać wynajmujący mieszkania to skala podatkowa, czyli zasady ogólne. 

• Opodatkowaniu podlega dochód, a zatem różnica między przychodem a kosztem jego uzyskania. Są to np. wydatki na remont.
• Dochód z najmu mieszkania na zasadach ogólnych opodatkowywany jest jak większość dochodów z innych źródeł (np. umowy o pracę). 

W tej formie opodatkowania można korzystać z ulg, np. na dziecko, rehabilitacyjnej oraz odliczać darowizny lub składki na ubezpieczenie społeczne. Podatek od najmu nieruchomości, jeśli chodzi o najem prywatny, to obecnie jednak wyłącznie podatek ryczałtowy.

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek od najmu mieszkania jest uzależniony od wysokości przychodów i stawki dla danej kwoty.

Jaki jest podatek od najmu mieszkania? Zgodnie z przepisami, stawka ryczałtu wynosi:

• 8,5% przychodu do 100 tys. zł,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania liczy się od przychodu, a nie jak w przypadku skali, od dochodu. To oznacza, że nie można odliczać kosztów takich jak remont, zakup mebli do mieszkania (lub innego wyposażenia), ubezpieczenie nieruchomości czy amortyzacja.

Jednocześnie należy też podkreślić, że wspomniany limit 100 000 zł dotyczy przychodów z całego roku kalendarzowego (podatkowego) i odnosi się nie tylko do jednej, a do wszystkich posiadanych przez wynajmującego nieruchomości. Nie ma też znaczenia, czy wynajmujący będzie musiał zapłacić podatek od najmu okazjonalnego, czy też „zwykły” podatek od najmu mieszkania (czyli PIT od wynajmu mieszkania na podstawie zwykłej umowy najmu).

Jak rozliczyć podatek od wynajmu?

Jak rozliczyć podatek wynajem mieszkania? Ryczałt opłaca się co miesiąc lub kwartał w terminie:

• do 20 dnia kolejnego miesiąca,
• do 20 dnia następnego miesiąca po mijającym kwartale.

Z racji tego, że obowiązuje ryczałt za wynajem mieszkania, osoby rozliczające najem prywatny muszą złożyć na koniec roku podatkowego zeznanie PIT-28. Można to zrobić w tradycyjny sposób, w urzędzie skarbowym, jak i elektronicznie. W pierwszym przypadku należy pamiętać o tym, by zeznanie było własnoręcznie podpisane; warto też wiedzieć, że nie musi być ono złożone osobiście – można je wysłać pocztą.

Czy można rozliczać się z małżonkiem?

Przy ryczałcie nie ma możliwości rozliczania przychodów z małżonkiem, są jednak wyjątki i należy do nich właśnie najem prywatny. Zasady ogólne również przewidują ten sposób, jednak trzeba spełnić pewne warunki.

Wspólnie mogą rozliczać się małżonkowie, którzy:

• byli w związku małżeńskim i wspólności majątkowej przez cały rok podatkowy,
• zawarli związek małżeński w trakcie roku podatkowego i pozostawali we wspólności majątkowej do ostatniego dnia roku podatkowego.

Więcej informacji o warunkach opodatkowania małżonków znajduje się w art. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Zaliczki na podatek wpłaca się na mikrorachunek. Jest to indywidualny rachunek, przez który do urzędu skarbowego trafiają wpłaty z podatków. Osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej, mogą sprawdzić swój mikrorachunek za pomocą numeru PESEL.

Przy rozliczaniu ryczałtu od najmu przychód wykazuje się w zeznaniu rocznym PIT-28.

Formularz PPE – najem

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów, Funduszu i Polityki Regionalnej z 6 kwietnia 2021 r. w sprawie rodzajów podatków, opłat lub niepodatkowych należności budżetowych, których wpłata jest realizowana przy użyciu mikrorachunku podatkowego, to przy zapłacie zryczałtowanego podatku dochodowego w tytule należy wskazać „PPE”.  Należy przy tym zaznaczyć, że o ile przy zeznaniu rocznym właściwy jest formularz PIT-28, o tyle już przy opłacaniu podatku za najem w ujęciu miesięcznym wynajmujący wskazuje symbol „PPE”.

Najem okazjonalny – zgłoszenie do US

Jeśli wynajmujesz i nie jesteś przedsiębiorcą, to możesz podpisać z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Umowę tę zawiera się na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Konieczne jest zgłoszenie umowy najmu mieszkania do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego przez internet

Jakie korzyści daje zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego? Zgłoszenie pozwala korzystać z praw takich jak np. przedterminowe rozwiązanie umowy najmu. Ponadto najemca w oświadczeniu wskazuje lokal, w którym zamieszka w przypadku obowiązku opuszczenia mieszkania.

EPUAP zgłoszenie najmu okazjonalnego

Zgłoszenia najmu okazjonalnego można dokonać m.in. przez EPUAP.

Najem a podatek VAT

Jeśli Twój przychód z najmu nie przekracza 200 tys. zł., to nie zapłacisz podatku VAT. Dotyczy to zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorców. Jednak przychody firm to również przychody z innych źródeł, a nie tylko z najmu.

Sprawdź, na jakich zasadach przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkanie, mogą korzystać ze zwolnienia z VAT-u: Vat od wynajmu mieszkania.

Jak rozliczyć PIT-28? Sprawdź

Podatek i rozliczenie najmu mieszkania: podsumowanie

Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, musisz opłacać podatki. Dotyczy to każdego, nie tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu. Kwota podatku zależy od rodzaju opodatkowania. Możesz też korzystać z ulg i odliczeń, ale od 2022 r. nie odliczysz już składki zdrowotnej. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania jest ryczałt.