Jak negocjować cenę mieszkania?

Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania pod wynajem? Chcesz nabyć nieruchomość na własne potrzeby? Czeka Cię zatem niemały wydatek. Istnieją jednak sposoby na to, aby obniżyć cenę wymarzonego lokalu. Jak to zrobić? Jakich użyć argumentów?

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• jak przygotować się do negocjacji
• jakich użyć argumentów
• co można negocjować z deweloperem

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych i najtrudniejszych decyzji w życiu. Na początku należy przygotować się na długie poszukiwania wymarzonego M, a gdy w końcu znajdziemy to idealne, warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach podczas negocjacji ceny. W tym poradniku znajdziesz praktyczne wskazówki, które pomogą Ci podczas rozmów z deweloperem.

Musimy jednak zaznaczyć, że negocjacja ceny to kwestia bardzo indywidualna. To, jaki upust dostaniemy, zależy od wielu czynników, m.in. od aktualnej koniunktury na rynku. Duży popyt na mieszkania i nienadążająca za nim podaż nie zachęca inwestorów do obniżania cen. Nie oznacza to jednak, że jest to niemożliwe. Podpowiadamy, jak przygotować się do dyskusji o ewentualnych rabatach i co ważniejsze, jak przekonać do nich dewelopera.

Negocjacje z deweloperem - dlaczego warto?

Niewątpliwie największą zaletą udanych negocjacji jest ostatecznie niższa cena mieszkania. Zaoszczędzoną gotówkę możesz przeznaczyć na sfinansowanie prac wykończeniowych, opłacenie prowizji związanych z zakupem mieszkania bądź zapłaceniem podatków. Z pewnością znajdziesz sposób, aby spożytkować to, co udało Ci się zachować w portfelu dzięki skutecznym pertraktacjom. Musisz jednak pamiętać, że proces negocjacji nie jest prosty, nie wystarczy zażądać obniżki ceny. Trzeba mieć jeszcze dobre argumenty. Jakie? Czytaj dalej. 

Co można negocjować z deweloperem?

Negocjacje przed zakupem mieszkania dotyczą nie tylko ceny metra kwadratowego. Z deweloperem możesz ustalić jeszcze inne kwestie, które wpłyną na finalny koszt transakcji i Twoją wygodę.

Cena miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej

Do ceny mieszkania nie wlicza się miejsca parkingowego i komórki. To osobny wydatek. Zdarza się, że deweloperzy oferują promocje, np. komórkę lokatorską w cenie mieszkania lub rabat na miejsce postojowe. To dodatkowy sposób na oszczędność. Jeśli nie uda Ci się załapać na promocję deweloperską, zawsze masz szansę wynegocjować niższą cenę.

Harmonogram płatności 

Jeśli kupujesz mieszkanie, które wciąż jest w budowie, deweloper otrzymuje pieniądze w transzach. Możesz z nim ustalić harmonogram wpłat i system finansowania. 

Najkorzystniejszym dla Ciebie systemem płatności jest 10/90. Zgodnie z nim większość kwoty (90%) zapłacisz przed odbiorem mieszkania. To dobre rozwiązanie zwłaszcza dla osób, które kupują mieszkanie na wczesnym etapie budowy i jednocześnie wynajmują. Innymi systemami są 20/80 i 30/70. Pierwszy z wymienionych nie jest zbyt często oferowany przez deweloperów, jednak nierzadko pojawia się w ofertach promocyjnych.

Jakie są systemy płatności za mieszkanie? Sprawdź

Koszty notarialne

Do ceny mieszkania zawsze trzeba doliczyć koszty sporządzenia formalności. Wynagrodzenie notariusza związane z umową pokrywa po równo deweloper i nabywca nieruchomości. Być może deweloper zgodzi się zapłacić całość lub większość tej kwoty? Takie sprawy ustalisz na etapie negocjacji.

Zmiany lokatorskie

Czy Twoja wizja M odbiega od tej, którą widzisz w ofercie dewelopera? Jeśli zależy Ci na konkretnym mieszkaniu, ale nie wszystko Ci w nim odpowiada, porozmawiaj z inwestorem. Są pewne elementy w projekcie, które jeszcze przed budową da się zmienić. Mowa o ścianach działowych czy rozmieszczeniu drzwi. Takie przeróbki nie muszą oznaczać wyższej ceny – negocjuj koszt zmian lokatorskich. 

Rabat na czynsz

W mieszkaniu od dewelopera musisz płacić czynsz do spółdzielni mieszkaniowej. Zdarza się jednak, że to spółdzielnia jest inwestorem. Oznacza to, że możesz starać się o niższe opłaty czynszowe, np. przez pierwszy miesiąc od wprowadzenia.

Wykończenie mieszkania

Prawo nie reguluje standardu deweloperskiego. To deweloper decyduje o wykończeniu mieszkania. Być może wytargujesz wyższą jakość materiałów w tej samej cenie lub bardziej zaawansowany stan wykończenia? 

Karty rabatowe na zakupy

Deweloperzy współpracują ze sklepami oferującymi materiały wykończeniowe i wyposażenie wnętrz. Przedmiotem negocjacji może być więc kod rabatowy na zakupy. Zniżka nie wpłynie na koszt mieszkania, ale odczujesz to w domowym budżecie. Niedługo przed i po wprowadzeniu wydatków jest sporo, więc warto wykorzystać i takie okazje do zaoszczędzenia. 

Przygotowanie do negocjacji – krok po kroku

Dobry plan i odpowiednia strategia to już połowa sukcesu. Zanim przystąpisz do rozmowy z deweloperem, musisz zebrać wszystkie niezbędne informacje.

Określ cel negocjacji cenowych

Wylicz koszty związane z zakupem mieszkania. Zastanów się, ile jesteś w stanie zainwestować pieniędzy i na jakiej obniżce Ci zależy. Jeżeli nie dysponujesz odpowiednią kwotą konieczne będzie zbadanie zdolności kredytowej. Jest to ważny punkt przy negocjacjach. Co więcej, przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym, każdy rabat jest na wagę złota. W końcu rata kredytu zależy od ostatecznej ceny mieszkania.

Zrób research

• Prześwietl dewelopera – ważne jest, aby przed negocjacjami sprawdzić osiągnięcia inwestora, jego rzetelność i płynność finansową. To pozwoli nam ocenić, czy zależy mu na szybkim sprzedaniu lokalu, a tym samym czy będzie bardziej skory do ustępstw. Warto także sprawdzić opinie o nim na forach internetowych, a jeśli jest taka możliwość, spróbuj porozmawiać z osobami, które wykupiły mieszkania na wybudowanych przez niego osiedlach.
• Sprawdź inwestycje w okolicy – zorientuj się czy w pobliżu powstają projekty innych deweloperów. Jeżeli interesująca Cię inwestycja ma dużą konkurencję, masz większą szansę na uzyskanie rabatu. Inwestor będzie chciał, abyś wybrał właśnie jego projekt. Obejrzyj konkurencyjne mieszkania, zwróć uwagę na standard osiedla, a w szczególności na wyposażenie mieszkań. Takie informacje również przydadzą Ci się podczas negocjacji.
• Zwróć uwagę na otoczenie – to w jakiej okolicy znajduje się mieszkanie może być dobrym argumentem do pertraktacji. Sprawdź, czy tuż obok nie znajduje się ruchliwa ulica, zakład przemysłowy, korytarz powietrzny dla samolotów i inne tego typu niedogodności. Warto również przejrzeć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić jakiego typu budynki mogą wyrosnąć za jakiś czas za oknem.
• Dokładnie obejrzyj mieszkanie – upewnij się, czy Twoje mieszkanie nie będzie miało żadnych ubytków czy niedoróbek. Wszelkiego rodzaju nieprawidłowości są argumentem do obniżenia ceny.

Oddziel emocje od faktów

Do negocjacji należy podejść z chłodną głową i przede wszystkim rzeczowo przygotować się do rozmowy. Na takie spotkanie nie wybieraj się w pojedynkę. Najlepiej zabrać ze sobą osobę trzecią, która nie będzie emocjonalnie związana z kupnem mieszkania. Dzięki temu będzie w stanie trzeźwo ocenić sytuację i zwrócić uwagę na to, czego być może sami nie zauważymy.

Stwórz spis istotnych dla siebie potrzeb i walorów mieszkania

Mieszkanie powinno spełniać twoje oczekiwania. Zwróć uwagę na to, co znajduje się wokół osiedla. Zastanów się, co absolutnie dyskwalifikuje nieruchomość, a co jesteś w stanie zaakceptować i wykorzystać w negocjacjach cenowych.

Jak skutecznie negocjować z deweloperem - praktyczne porady 

Negocjuj z kilkoma deweloperami jednocześnie 

Bardzo wiele zależy od tego, na jakiego dewelopera trafimy, na jakim etapie sprzedaży jest inwestycja i czy cieszy się ona dużą popularnością. Okoliczności pertraktacji mają również wpływ na to, jak dużo uda nam się ugrać. Negocjując z kilkoma deweloperami jednocześnie mamy możliwość porównywania. Wiemy, co możemy zyskać, a co stracić.

Notuj przebieg negocjacji 

Bardzo istotne jest to, aby nie pogubić się w argumentacji. Może to być trudne zwłaszcza w sytuacji, gdy negocjujemy z kilkoma inwestorami jednocześnie. Na podstawie notatek warto spisywać scenariusze kolejnych etapów pertraktacji. Możesz z nich śmiało korzystać podczas rozmowy. Dzięki temu nie zapomnisz o czymś, co było dla Ciebie ważne.

Obejrzyj mieszkanie z rzeczoznawcą 

Specjalista z dużym doświadczeniem z łatwością dostrzeże wszystkie nieprawidłowości stanu rzeczywistego względem dokumentacji. Możesz wtedy zbić cenę lub dochodzić bezpłatnego naprawienia błędów. Dobrym posunięciem jest także zrobienie zdjęć w celu udokumentowania wadliwych prac budowalnych czy wykończeniowych.

Bądź spokojny, rzeczowy i taktowny

Negocjacje powinny być oparte na szacunku i zrozumieniu. Unikaj nonszalanckiego tonu, argumentuj, a nie żądaj!

Pamiętaj, o wysokości średniej marzy deweloperskiej

W wielkich miastach takich jak np. Warszawa, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, marża wynosi nawet 30-40 proc. Standardowo deweloper wkalkulowuje obniżkę w negocjacjach z klientem o kilka procent, ale jak widać, wciąż ma z czego schodzić.

Wysokość rabatu często zależy od wielkości mieszkania 

Najszybciej sprzedają się mieszkania średniej wielkości. Te bardzo małe i duże nieco dłużej czekają na swoich nabywców. Wykorzystaj ten fakt, zwłaszcza gdy interesuje Cię większe lokum. Proporcjonalnie do metrażu, rosną szanse na większe upusty. Reguła ta nie dotyczy dużych, luksusowych apartamentów w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.

Argumenty, których warto użyć

Umiejscowienie lokalu na parterze budynku 

Jeszcze do niedawna mieszkania na parterze cieszyły się niewielkim zainteresowaniem. Pandemia sprawiła, że spojrzeliśmy na nie przychylniejszym okiem, a obecność ogródka stała się jedną z największych zalet najniższej kondygnacji budynku. Parterowe M mogą mieć jednak pewne minusy, które warto wykorzystać podczas negocjacji. Należą do nich: spory ruch mieszkańców, hałasująca winda, mniejsza prywatność czy niekiedy konieczność inwestowania w dodatkowe zabezpieczenia antykradzieżowe.

Ostatnie mieszkania w inwestycji 

Każdy deweloper chce jak najszybciej sprzedać wszystkie lokale i sprawnie zakończyć całą inwestycję. Jeżeli w interesującym Cię projekcie zostało już tylko kilka mieszkań, wykorzystaj ten argument podczas rozmowy. Negocjacje są w tym przypadku bardzo uzasadnione.

Nietypowy metraż lokalu

Najszybciej sprzedają się mieszkania o powierzchni 35-65 mkw. Znalezienie chętnych na bardzo małe albo bardzo duże mieszkania bywa trudne. Jeżeli zatem interesuje Cię mała kawalerka albo sporych rozmiarów M4 czy M5, masz duże szanse na upust.

Obniżone ceny dla innych lokali z tej samej inwestycji 

Przed rozmową z deweloperem przejrzyj jego cennik. Może się okazać, że rabaty dotyczą tylko poszczególnych lokali. W trakcie negocjacji warto powołać się na fakt, że inne lokale w tej samej inwestycji mają obniżoną cenę ofertową.

Obecność konkurencyjnej inwestycji w sąsiedztwie 

Jeżeli inny deweloper buduje w pobliżu inwestycję, może to dać szerokie pole do negocjacji. Daj deweloperowi do zrozumienia, że interesuje Cię także konkurencyjny projekt.  

Zakup w pakiecie z komórką lub miejscem postojowym 

Z punktu widzenia dewelopera mile widziany jest zakup mieszkania z garażem podziemnym, miejscem parkingowym lub komórką lokatorską. Jeżeli oprócz lokalu chcesz nabyć jeden z takich dodatków, rabat będzie bardziej prawdopodobny. Deweloperzy niekiedy mają problem ze sprzedażą wszystkich tego typu udogodnień. Nie dotyczy to jednak każdej inwestycji. W niektórych projektach miejsca parkingowe sprzedają się niczym świeże bułeczki. Wszystko zależy od ich ilości i charakteru projektu. W nowych budynkach takich miejsc będzie więcej niż w rewitalizowanej kamienicy.

Niedawne zakończenie promocji od dewelopera

Przed podjęciem negocjacji warto sprawdzić, czy w ostatnim czasie firma ta proponowała jakieś promocje. Jeżeli rabaty były oferowane niedawno, istnieje duże prawdopodobieństwo, że uda się wynegocjować jakąś dodatkową obniżkę ceny. Niektórzy deweloperzy co jakiś czas wznawiają te same promocje (np. podczas targów mieszkaniowych). Dodatkową obniżkę ceny łatwiej wynegocjować w okresie mniejszej sprzedaży (miesiące zimowe oraz wakacyjne).

Zobacz aktualne promocje deweloperskie

Sąsiedztwo obiektów, które mogą być uciążliwe

Jeżeli w pobliżu osiedla znajdują się obiekty, które mogą być źródłem hałasu i zanieczyszczeń, warto o tym wspomnieć w rozmowie z inwestorem. Argumentem przemawiającym za obniżeniem ceny może być także brak rozbudowanej infrastruktury (przedszkoli, szkół, sklepów).

Lokalizacja z dala od przystanków komunikacji miejskiej

Oddalenie mieszkania od przystanków komunikacji miejskiej jest ważnym argumentem, który może skutkować obniżeniem ceny lokalu, warto wspomnieć o ewentualnym utrudnionym lub czasochłonnym dojeździe do centrum. Przed wykorzystaniem tego argumentu należy dokładnie sprawdzić plan komunikacji miejskiej.

Nietypowe rozmieszczenie lub proporcje pokoi

W nowoczesnych projektach coraz częściej pojawiają się nietypowe lokale, np. oparte na planie nieregularnego czworoboku. Osoby, którym nie przeszkadza taka cecha mieszkania, mogą wynegocjować dodatkowy rabat. Argumentem na rzecz niższej ceny mogą też być trudne proporcje pomieszczeń (np. duży hol) lub brak balkonu. 

Zakup mieszkania we wczesnej fazie realizacji 

Deweloperzy są szczególnie skłonni do udzielania rabatów podczas tzw. przedsprzedaży. Na tym etapie inwestor musi znaleźć odpowiednią liczbę klientów. W przeciwnym razie bank odmówi finansowania projektu lub zażąda od inwestora odpowiedniego wkładu własnego.

Sprawdź mieszkania w przedsprzedaży

Ile można wynegocjować?

To, ile rabatu jest w stanie udzielić deweloper, zależy w dużej mierze od koniunktury na rynku. Mimo rosnących cen i spadku zdolności kredytowej chętnych na zakup nieruchomości wciąż nie brakuje. Sytuacja jest jednak bardzo dynamiczna i warto ją śledzić na bieżąco. Nie wiemy bowiem jak długo potrwa dobra passa deweloperów i kiedy bańka cenowa pęknie.  

Ile można wynegocjować u dewelopera? Zobacz

Inwestorzy prowadzą różnorodną politykę negocjacyjną. Można jednak próbować określić wysokość udzielanych rabatów, przyglądając się różnicom między cenami ofertowymi mieszkań a cenami transakcyjnymi. Według danych NBP w ubiegłych latach kształtowały się one następująco:

• I kwartał 2017 – 3%
• I kwartał 2018 – 4%
• I kwartał 2019 – 5%
• I kwartał 2020 – 7%
• I kwartał 2021 – 5%
• I kwartał 2022 – 3%

Jak możemy zauważyć do 2020 roku rosła wartość udzielanych upustów. Jednak w ciągu ostatnich dwóch lat deweloperzy byli mniej chętni do negocjacji i różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi były mniejsze.