Jak odrolnić działkę? Ile to kosztuje?

Adrian Jochymczyk
Adrian Jochymczyk

Data publikacji: 10.11.2018,

Data aktualizacji: 06.06.2022

4 minuty czytania
Średnia ocen 4/5 na podstawie 1400 głosów
Ile trwa i kosztuje odrolnienie działki
Czy można budować na działce rolnej? Kiedy jest możliwe odrolnienie gruntów - jak to zrobić i ile to kosztuje?

Temat odrolnienia działek rolnych pojawia się bardzo często podczas poszukiwania przez przyszłych inwestorów terenów pod budowę. Zwracają oni uwagę na te grunty ze względu na ich cenę oraz często dobrą lokalizację. Wówczas pojawia się wiele pytań, kiedy i jak mogą wybudować na nich budynek.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jak przekształcić działkę rolną na budowlaną
  • ile kosztuje odrolnienie działki 
  • jakie wyróżniamy klasy ziemi rolnej 

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Odrolnienie działki budowlanej jest procesem dwuetapowym. Do sprawdzenia mamy dwa dokumenty, które będą świadczyć o dalszym przebiegu postępowania. Powinniśmy zacząć, od planu zagospodarowania przestrzennego, a kończąc na wypisie z rejestru gruntów dla danej nieruchomości. Pamiętajmy, iż wypis z planu zagospodarowania otrzymać może każdy zainteresowany w przeciwieństwie do wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Ten otrzymać może właściciel nieruchomości lub osoba, która wykaże interes prawny.

ziemia rolnaPamiętajmy, że działka powinna być przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz widnieć jako budowlana w wypisie i wyrysie.

Rozpatrzymy poszczególne przypadki, jakie mogą wystąpić. Zaczniemy od mniej skomplikowanych po te bardziej skomplikowane.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Pierwszy przykład zakłada, iż działką objęta jest miejscowym planem zagospodarowania oraz przeznaczona jest w nim jako tereny budowlane. Wypis z rejestru gruntów opisuje jednak grunty jako R I.

Klasy ziemi rolnej

Oznaczenia od R I do R VI oznacza klasę bonitacyjną gleby na danym terenie. Najlepsze gleby to R I a najgorsze względem upraw rolnych to R VI. W takim przypadku pierwszą czynnością będzie wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. W przypadku klas bonitacyjnych od R IV do R VI pochodzenia mineralnego nie będzie problemu z budową. W przypadku gdy na danym terenie obowiązują klasy bonitacyjne od R I do R III oraz od R IV do R VI pochodzenia organicznego będziemy zmuszeni do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż w zależności od danej klasy bonitacyjnej możemy być zmuszeni do opłaty za wyłączenie gruntów. W przypadku żyznych gleb mogą to być dość wysokie kwoty. Dodatkowo może wynikać obowiązek uiszczania opłat rocznych. Dobrze jest przed zakupem działki udać się do Urzędu odpowiedzialnego za dany teren. Z map gleboznawczych będą w stanie udzielić informacji, jakie klasy bonitacyjne obowiązują na danym terenie.

Innym przypadkiem może być grunt rolny, który w planie zagospodarowania przestrzennego jest opisany jako R  - tereny rolne oraz w taki sam sposób opisany w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów. W takim przypadku nie wybudujemy nic na działce. Możemy złożyć oczywiście wniosek o przekwalifikowanie naszego terenu na cele budowlane. Należy jednak pamiętać, iż zmiany planu zagospodarowania są bardzo kosztowne.

Gminy zatem bardzo rzadko go aktualizują. Dodatkowo w takim przypadku nigdy nie będziemy mieć pewności czy daną działkę w ogóle będziemy mogli przekształcić oraz kiedy to będzie.

Uwagę należy zwrócić na zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego. Niektóre gminy dopuszczają możliwość zabudowy gruntów rolnych przez budowę siedlisk. Należy wówczas spełnić szereg wytycznych zawartych w planie oraz posiadać status rolnika.

Studium rozwoju i uwarunkowań gminy

Pamiętajmy, iż wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy. W takim dokumencie możemy sprawdzić, czy dany teren może być w przyszłości przekwalifikowany na budowlany, czy też nie. Plan zagospodarowania zawsze powinien być zgodny ze studium dla danej gminy.

budowa domu na działce

Ostatni przykład to sytuacja, gdy dla danego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Oczywiście nie dla każdej działki ją otrzymamy.

Możliwość zabudowy danej działki, pojawią się, gdy spełnia ona poniższe czynniki:

- posiada dostęp do drogi publicznej;

- uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego;

- sąsiednia działka musi być zabudowana (urzędnicy bowiem wydają decyzję nawiązującą do istniejącej zabudowy);

- może być wymagana również zgoda na odrolnienie terenu. Tutaj należy zwrócić szczególną uwagę. Aby nie trzeba było uzyskać przedmiotowej zgodny działka oraz teren przyległy do niej musi spełnić szereg wymagań opisanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Pamiętajmy, iż wszystkie wydane przez urząd decyzje o warunkach zabudowy wygaszają w trakcie opracowania i wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak widać, odrolnienie działki to nie jest prosty i łatwy proces. Jest szereg czynników do sprawdzenia. Przeoczenie któregoś z nich może spowodować niepowodzenie całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Poniżej przygotowaliśmy przykładowe wyliczenie kosztów dla 0,5 hektarowej.

Przykładowa działka orna, której dotyczy odrolnienie, posiada klasę bonitacyjną gleby IIIb i liczy sobie równe 0,50 hektara. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78), jednorazowa opłata za wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej wynosi 262 305 zł/1 ha minus wartość rynkowa gruntu z dnia wyłączenia.

W ramach analizy zakładamy, że przykładowa działka jako grunt rolny miała łączną wartość wynoszącą 100 000 zł. Zatem jednorazowa opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wyniesie 31 153 zł ((262 305 zł/ha x 0,5 ha) - 100 000 zł).

Dodatkowo w ramach odrolnienia konieczne będzie wnoszenie przez 10 lat corocznych opłat o wysokości równej 10% x 262 305 zł/ha x 0,5 ha. Pojedyncza opłata roczna będzie zatem miała wysokość 3 115,25 zł. Łączny koszt odrolnienia działki wyniesie ok. 62 306 zł (31 153 zł + 3 115,25 zł x 10).

Warto podkreślić, że podany wynik nie uwzględnia dodatkowych kosztów związanych z postępowaniem administracyjnym i ewentualną pomocą prawnika.

Koszty odrolnienia pół hektarowej działki

Analiza przygotowana przez Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl.           

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:
OCEŃ ARTYKUŁ:
Dodaj komentarz

8 Komentarzy

  • Grzegorz D.

    Dzień Dobry, Bardzo dziękuję za ciekawy artykuł. Jak jest w przypadku gdy wartość działki przewyższa kwotę wynikającą z ustawy? W takim przypadku za odrolnienie sie nie płaci? Przykładowo: klasa gruntów IVa, wielkość działki 0.5ha, wartość działki to 500.000zl. Z wyliczen wychodzi ze: (204015*0.5) - 500000 = -397992.5

    2 listopada 2021, 15:58

    Andrzej Prajsnar

    Owszem, w takim przypadku nie będzie opłaty za odrolnienie. Wspomniana sytuacja jest teoretycznie możliwa, ale na pewno rzadka z uwagi na wysokie limity ustawowe. Przykład: obecnie 1 ha dobrego gruntu ornego (klasy I, II, IIIa) kosztuje ok. 59 000 zł (średnia z całego kraju), a ustawowe kwoty w przeliczeniu na hektar wynoszą 320 595 zł (klasa IIIa) - 437 175 zł (klasa I). W przypadku gorszych gruntów, różnice kwotowe też są duże.

    4 listopada 2021, 09:45
  • Natalia o.

    Dzień dobry, czy jest możliwość aby z działki 38 arowej (rolna z przeznaczeniem na zabudowę zagrodową) jest możliwość odcięcia tylko 8 arów ?

    28 października 2021, 23:29

    Redakcja

    Dzień dobry, rekomendujemy zaczerpnięcie informacji w wydziale geodezji, w urzędzie odpowiednim dla Pani miejsca zamieszkania. Podziału działki można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa on m.in. przeznaczenie i sposób zagospodarowania gruntów oraz minimalną powierzchnię działek po podziale. Z pozdrowieniami,

    29 października 2021, 08:33
  • Grzegorz

    Witam, mam jeszcze jedno pytanie. Co się dzieje w sytuacji, jak odrolnię działkę, a następnie ją sprzedam, jako już działkę budowlaną. Kto płaci w takim przypadku opłatę coroczną przez 10 lat, ja, czy osoba, która kupi ode mnie tę działkę? Pozdrawiam, Grzegorz

    9 lipca 2021, 10:45

    Michał Koralewski

    Wszystkie opłaty związane z nieruchomością, takie jak podatek od nieruchomości, czy też opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, obciążają każdoczesnego właściciela nieruchomości. Po sprzedaży odpowiadać za nie zatem będzie nabywca. W związku z tym należy poinformować go o ciążących na nowym właścicielu obowiązkach, najlepiej umieścić także stosowną wzmiankę w treści umowy sprzedaży. W innym bowiem przypadku, gdyby właściciel nie był poinformowany o takiej opłacie, mógłby podnosić roszczenia z rękojmi za wady prawne sprzedanej nieruchomości.

    9 lipca 2021, 12:54
  • Grzegorz

    Witam, chyba wkradł się błąd w obliczeniach. Skoro coroczna opłata wynosi 10% obliczonej opłaty jednorazowej, która wynosi 31 153zł, to w sumie wyjdzie 3 115,30zł rocznie, a nie 13 115,25zł, czyli w sumie koszt odrolnienia wyjdzie 62 306zł, a nie 162 306zł.

    7 lipca 2021, 16:02

    Redakcja

    Dzień dobry, Panie Grzegorzu faktycznie podczas jednej z naszych aktualizacji tekstu wkradł się błąd. Bardzo dziękujemy za czujność :)

    8 lipca 2021, 10:24
  • Janusz

    Witam, jak wygląda sprawa kosztów z odrolnieniem działki klasy V. Powyżej w artykule jest napisane, że nie ma z tym problemu ale konkretnie nic więcej o tym autor nie pisze. Bardzo proszę o konkretną odpowiedz lub informację gdzie można sie tego dowiedzieć? pozdrawiam

    30 września 2020, 06:44

    Redakcja

    W przypadku gruntów klasy V wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, nie występuje opłata za odrolnienie. Jeżeli grunt pochodzi z gleby organicznej, to taka opłata wprawdzie wystąpi, ale będzie znacznie mniejsza niż w przypadku lepszych rolniczo gruntów. Wyłączanie z produkcji rolnej gruntów klasy V o glebie pochodzenia mineralnego nie wymaga urzędowej decyzji. Dodatkowo w przypadku każdego gruntu klasy niższej od IV decyzja urzędu nie nakłada na właściciela dodatkowych obowiązków (związanych np. z usunięciem wierzchniej warstwy gleby). Więcej szczegółów zawiera ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

    5 października 2020, 08:47
  • Kacper

    Witam, Myślę o kupieniu w przetargu działki rolnej 13 arów (klasa ziemi 4a z palnem zagospodarwania przestrzennego terenu), , ile będzie mnie kosztował o przekształcenie tej działki w budowlaną?

    15 listopada 2019, 15:48

    Redakcja

    Nie można obliczyć opłaty przekształceniowej, ponieważ nie znamy wartości rynkowej działki. Proszę przyjąć spodziewaną cenę na przetargu i spróbować obliczyć opłatę samodzielnie na podstawie podanego powyżej schematu.

    2 grudnia 2019, 10:54
  • Tomek

    Dzień dobry Mam ok 11 arów działki z tego ok 10 arów klasy IIIb i ok. 1 ar klasy IVa. Wyłączyłem z produkcji rolnej ok 0,3 ara (z klasy IIIa) i na tej części został umieszczony budynek wraz z tarasem oraz podjazd i chodnik. Przed rozpoczęciem budowy geodeta złożył wniosek o ujawnienie budynku w budowie (decyzję otrzymałem), W ostatnim czasie (po ok. 2 latach budowy) geodeta złożył wniosek o zmianę użytku z Bp na B. Otrzymałem jednak decyzję odmowną z argumentacją w uproszczeniu pisząc "że muszę całą działkę wyłączyć z produkcji rolnej". Wiąże się to niestety dla mnie z dużymi kosztami ok 15 tys. zł (opłata roczna w wysokości ok 1500 zł). Czy Starostwo postąpiło prawidłowo? Czy faktycznie muszę wyłączyć całą działkę z produkcji rolnej? Czy są jakieś wyroki , mówiące że tak musi być ( w ostatnim czasie), Ostatnio zmieniał użytek z Bp na B mój sąsiad i nie miał problemu.

    28 sierpnia 2019, 23:18

    Redakcja

    Może się Pan powołać na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lutego 1997 r., sygn. OPS 13/96 (ONSA 1997/3/105). Wspomniana uchwała mówi, że: "ochrona gruntów rolnych i leśnych polega przede wszystkim na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolne i nieleśne /art. 3 ust. 1 pkt 1/. Wydawanie zezwoleń na wyłączenie z produkcji także i takiej powierzchni gruntu rolnego lub leśnego, która nie jest niezbędna na potrzeby nierolne i nieleśne, stanowiłoby działanie wymierzone przeciwko celom określonym w omawianej ustawie".

    30 sierpnia 2019, 09:47
  • Mateusz

    Dzień dobry a co w przypadku gdy wartość działki jest większa od jednorazowej opłaty za wyłączenie dzialki I jednorazowa opłata za wyłączenie wychodzi na minusie. Co z 10% opłata jak ja liczyć??

    17 lipca 2019, 21:16

    Andrzej Prajsnar

    Dzień dobry. W tym przypadku nie będzie opłaty jednorazowej (bo ujemna podstawa), a opłata roczna zostanie obliczona jako: 10% x wskaźnik ustawowy dotyczący przekształcenia 1 ha (np. 262 305 zł/ha) x powierzchnia działki w hektarach. Podobna sytuacja jest opisana w wyroku WSA w Opolu: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/6734B9402F

     

    Cytat z wyroku:

     

    "Podniósł, iż należność dla gruntu rolnego sklasyfikowanego jako grunty orne klasy II wynosi 378885 zł za 1 hektar, co w przypadku gruntu o powierzchni 0,0744 ha daje kwotę 28189,04 zł. Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 6 ustawy należność pomniejsza się o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych, stosowanych w obrocie gruntami, w dniu ich faktycznego wyłączenia. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 października 2014 r., Rep. A nr [...] ustalono, że wartość rynkowa gruntu wnioskowanego do wyłączenia z produkcji rolniczej przewyższa wyliczoną kwotę należności, w związku z czym nie powstaje obowiązek jej zapłaty. Z kolei opłatę roczną ustalono zgodnie z art. 4 pkt 13 ustawy, według algorytmu: 10 % x 28189,04 zł (kwota należności) = 2818,90 zł."

    22 lipca 2019, 08:35

Artykuły powiązane:

Oferty

Wydawcą portalu RynekPierwotny.pl jest: PropertyGroup Sp. z o.o.
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: