Odrolnienie działki: ile kosztuje, trwa i jaki wniosek jest potrzebny do odrolnienia klasy 4 i 3

Temat odrolnienia działek rolnych pojawia się bardzo często podczas poszukiwania przez przyszłych inwestorów terenów pod budowę. Zwracają oni uwagę na te grunty ze względu na ich atrakcyjną cenę oraz dobrą lokalizację. Wówczas zadają sobie wiele pytań – np. kiedy i jak mogą wybudować na nich budynek.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak przekształcić działkę rolną na budowlaną,
• ile kosztuje odrolnienie działki rolnej,
• czy odrolnienie działki zagrodowej może być zwolnione z opłat,
• ile trwa odrolnienie działki.

Odrolnienie działki – krok po kroku

Jeśli działka jest przeznaczona wyłącznie na cele rolnicze, wtedy nie można zgodnie z prawem wybudować na niej domu, lecz jedynie obiekty związane z działalnością rolną, w tym stajnie, obory czy stodoły. Inwestor powinien wówczas w pierwszej kolejności sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten będzie wyznaczać dalszy przebieg postępowania.

W przypadku, gdy działka została objęta MPZP oraz przeznaczona jest w nim na cele budowlane, wtedy trzeba jeszcze sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów dla danej nieruchomości klasę gleby. Pozwoli to upewnić się, czy wymagane jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Warto pamiętać, że wypis z planu zagospodarowania może otrzymać każdy zainteresowany w przeciwieństwie do wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Ten uzyska jedynie właściciel nieruchomości lub osoba, która wykaże interes prawny.

Brak planu miejscowego na terenie danej gminy lub przeznaczenie działki wyłącznie na cele rolne powoduje, że trzeba przeprowadzić dwuetapowy proces jej odrolnienia. W pierwszej kolejności należy zmienić jej przeznaczenie, a następnie wyłączyć z produkcji rolnej.

Na czym polega odrolnienie działki pod budowę domu?

Odrolnienie działki to procedury, które prowadzą do przeznaczenia gruntu na cele budowlane lub przemysłowe w gminnych dokumentach planistycznych. 

W Twojej miejscowości obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a działka jest w nim przeznaczona wyłącznie do użytkowania rolnego? W takim przypadku możesz złożyć wniosek o zmianę w MPZP. A może gmina nie uchwaliła jeszcze takiego dokumentu? Masz wtedy dwie możliwości – ubieganie się o jego sporządzenie lub ustanowienie decyzji o warunkach zabudowy.

Czym jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Drugim etapem po odrolnieniu działki jest jej wyłączenie z produkcji rolniczej. Czynność ta polega na uzyskaniu formalnego pozwolenia, aby móc użytkować grunt w innych celach niż do działalności rolnej. Procedur z tym związanych trzeba dopilnować jeszcze przed otrzymaniem pozwolenia na budowę domu.

 

Wymóg wyłączenia działki spod produkcji rolnej dotyczy wyłącznie gruntów, które cechują się wysoką jakością gleby – w klasach I-III oraz od IV-VI pochodzenia organicznego. Podlegają one zapisom Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ziemie klas V-VI pochodzenia mineralnego są natomiast co do zasady zwolnione z konieczności uzyskiwania pozwolenia. Wyjątkiem są niektóre rodzaje terenów, np. rodzinne ogrody działkowe i botaniczne.

Jak odrolnić działkę I, II, III i IV klasy?

Jeśli potrzebne jest odrolnienie działki, procedura będzie różna w zależności od miejsca położenia gruntu oraz klasy gleby. Odrolnienie działki w mieście nie wymaga procedury zmiany przeznaczenia gruntu w gminny planie zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy – nawet jeśli użytki rolne zaliczają się do klas I-III. Inwestor musi wtedy ubiegać się jedynie o pozwolenie na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Klasyfikacja działek gruntowych: jakie rodzaje działek wyróżniamy? Sprawdź również

W przypadku położonych poza miastem użytków rolnych klas glebotwórczych I-III konieczne jest uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, aby działka mogła zostać przeznaczona na inne cele niż rolne i leśne. Gdy minister wyda zezwolenie, wtedy gmina będzie mogła wprowadzić zmiany w MPZP. Zgoda ministra nie jest wymagana jedynie w sytuacji, gdy wiejskie działki klas I-III znajdują się na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to gminny lub miejski dokument planistyczny, który wskazuje przeznaczenie i sposób wykorzystania gruntów zlokalizowanych na obszarze danej jednostki terytorialnej. Składa się z dwóch części – tekstowej oraz graficznej. 

Wniosek o uchwalenie MPZP lub jego zmianę przyjmuje burmistrz, wójt albo prezydent miasta. Możesz złożyć go w postaci elektronicznej za pośrednictwem rządowego serwisu e-Budownictwo. Do wniosku należy dołączyć m.in. mapę zasadniczą i ewidencyjną nieruchomości, a także wypis z rejestru gruntów.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki: co oznacza brak MPZP? Czytaj więcej

Należy jednak wiedzieć, że aktualizacje planu zagospodarowania są bardzo kosztowne. Z tego powodu gminy bardzo rzadko go zmieniają. Pamiętaj, że wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy. W takim dokumencie znajduje się informacja, czy dany teren może być w przyszłości przekwalifikowany na budowlany. Plan zagospodarowania zawsze powinien być zgodny ze studium dla danej gminy. Jeśli warunek ten jest spełniony, wtedy rada gminy może (gdy uzna to za uzasadnione) podjąć uchwałę w celu przystąpienia do sporządzania miejscowego planu.

Ustalenie warunków zabudowy

Jeśli dana gmina nie uchwaliła miejscowego planu, wtedy sposób zagospodarowanie terenu może określić decyzją o warunkach zabudowy. Kiedy znajduje zastosowanie ten sposób na odrolnienie działki? 2024 rok przyniósł zmianę w przepisach prawnych w związku z wejściem w życie reformy planistycznej. Odtąd decyzja o ustaleniu WZ może być wydana jedynie pod warunkiem, że gmina wyznaczyła w planie ogólnym obszary uzupełnienia zabudowy i dany grunt rolny jest położony na jednym z nich. 

Reforma planistyczna uniemożliwia odrolnienie działki rolnej klas I-III poza miastem przy zastosowaniu uproszczonych procedur. Gminy mają obowiązek uchwalić plany miejscowe do 31 grudnia 2025 roku. Do tego czasu w celu odrolnienia takich gruntów wymagane jest ustalenie lub zmiana MPZP, a także zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju.

Działka powinna także spełniać dodatkowe warunki, w tym:

• dostęp do drogi publicznej,
• co najmniej jedna sąsiednia działka, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej,
• uzbrojenie terenu (istniejące lub w fazie projektu), pozwalające spełnić cel inwestycji budowlanej,
• planowana inwestycja znajduje się poza obszarem strefy kontrolowanej/bezpieczeństwa po obydwu stronach rurociągu i gazociągu,
• teren nie wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej lub uzyskał zgodę w ramach miejscowych planów.

Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy należy dołączyć załączniki:

• wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej albo zasadniczej,
• wypis z rejestru gruntów,
• dokumenty dotyczące planowanej inwestycji budowlanej, w tym infrastruktury technicznej,
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu,
• decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych.

Wniosek o odrolnienie działki – wzór wniosku o zmianę lub uchwalenie MPZP

Nie istnieje jeden obowiązujący wzór wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przykładowe pisma można jednak znaleźć na internetowych stronach rządowych.

We wniosku najczęściej wskazuje się:

• nazwę organu, do którego wnioskodawca składa pismo (wójt, burmistrz lub prezydent miasta),
• określenie, czy wniosek dotyczy sporządzenia lub zmiany MPZP,
• dane osobowe, adresowe i kontaktowe wnioskodawcy,dane pełnomocnika (jeśli dotyczy),
• deklarację, czy wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym lub właścicielem działki, której dotyczy wniosek,
• uzasadnienie przekształcenia działki w MPZP lub potrzeby uchwalania planu miejscowego,
• przedmiot i zakres zmian,
• opis terenu,
• podpis wnioskodawcy wraz z datą.

Wniosek o odrolnienie działki – wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy

Jeśli inwestor chce odrolnić działkę poprzez ustalenie warunków zabudowy, może skorzystać z następującego wzoru wniosku:

• nazwa organu, do którego wnioskodawca składa pismo,
• dane adresowe i kontaktowe wnioskodawcy,
• adres do korespondencji z wnioskodawcą,
• deklaracja, czy wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym lub właścicielem terenu,
• dane pełnomocnika (jeśli dotyczy),
• lokalizacja terenu objętego wnioskiem,
• charakterystyka planowanej inwestycji, w tym powierzchnia zabudowy i obszaru podlegającego przekształceniu,
• powierzchnia terenu w metrach kwadratowych,
• obecny i projektowany sposób zagospodarowania terenu,
• wpływ inwestycji na środowisko,
• dostęp do drogi publicznej.

Ile czasu trwa odrolnienie działki rolnej?

Inwestor musi przygotować się na czasochłonne procedury, które umożliwią odrolnienie działki. Ile trwa taki proces? Czas oczekiwania zależy głównie od tego, czy gmina już uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zmiana zapisów w istniejącym dokumencie zajmuje stosunkowo niedużo czasu – zwykle do miesiąca, a w uzasadnionych przypadkach do 2 miesięcy.

W razie braku MPZP niezbędne formalności trwają znacznie dłużej – od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Faktyczny termin jest uzależniony m.in. od wielkości terenu objętego planem, a także poziomem skomplikowania takiego dokumentu.

Drugi etap – wyłączenie działki spod produkcji rolnej

Po odrolnieniu działki w MPZP lub uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej. Wnioskodawcą może być nie tylko właściciel terenu, lecz także zarządca, użytkownik, dzierżawca lub posiadacz samoistny. Pismo należy przedstawić w urzędzie miasta na prawach powiatu lub starostwie – właściwym ze względu na położenie działki.

Do wniosku trzeba dołączyć wymagane załączniki, w tym:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
• wypis z rejestru gruntów,
• dokument z wyceną wartości rynkowej działki rolnej,
• projekt zagospodarowania terenu lub działki,
• dokument, który potwierdza tytuł prawny do gruntu (np. umowa kupna-sprzedaży, odpis z księgi wieczystej czy umowa darowizny),
• pełnomocnictwo – jeśli zostało ustanowione.

Odrolnienie – wniosek o przekształcenie działki rolnej na budowlaną

We wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej powinny znaleźć się następujące informacje:

• imię i nazwisko wnioskodawcy lub nazwa firmy iraz numer NIP,
• dane adresowe i kontaktowe wnioskodawcy,
• dane pełnomocnika – jeśli dotyczy,
• opis rodzaju planowanej inwestycji,
• adres nieruchomości – miejscowość, gmina i ulica,
• powierzchnia działki,
• klasa gruntu,
• numer ewidencyjny działki.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Jeśli złożysz wniosek o odrolnienie działki, koszt samej usługi wyniesie 0 zł – za opracowanie MPZP, zmianę dokumentu lub ustalenie warunków zabudowy płaci gmina. Opłata może pojawić się jedynie w przypadku ustanowienia pełnomocnika (17 zł).

Płatne może być natomiast przygotowanie dokumentów, które są potrzebne do odrolnienia gruntu. Koszty często sięgają kilku tysięcy złotych, jeśli konieczne jest skorzystanie ze specjalistycznych usług architekta, urbanisty czy prawnika.

Bezpłatne „odrolnienie działki” – kiedy można za darmo wyłączyć grunt z produkcji rolniczej?

Wyłączenie działki z produkcji rolnej w niektórych przypadkach może być zwolnione z kosztów. Nie trzeba nic płacić w razie przeznaczenia na cele mieszkaniowe gruntu rolniczego o powierzchni:

• do 200 m2 – na każdy lokal mieszkalny, gdy inwestor planuje budowę budynku wielorodzinnego,
• do 500 m2 – jeśli planowaną inwestycją jest budynek jednorodzinny.

Odrolnienie działki przez rolnika a zwolnienie z kosztów

Odrolnienie działki jest także bezpłatne, jeśli rolnik po przekształceniu gruntu będzie nadal prowadził gospodarstwo rolne, w którego skład wchodzi zabudowa zagrodowa. 

Opłata jednorazowa ani roczna nie będą także naliczane za odrolnienie części działki pod zabudową zagrodową, której powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego (do 500 m2) w gospodarstwie rolnym.

Odrolnienie działki 2024 – koszt wyłączenia gruntu z produkcji rolnej

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje stawki, które stanowią podstawę naliczania opłat za działki wyłączane z produkcji rolnej. Koszty zależą od rodzaju i klasy gleb:

Gleby pochodzenia mineralnego i organicznego:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha
• klasy II – 378 885 zł za 1 ha
• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha
• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha

Gleby pochodzenia organicznego:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha
• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha
• klasy V – 116 580 zł za 1 ha
• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha

Inwestor ponosi jednorazową opłatę oraz opłaty roczne przez 10 lat od dnia wyłączenia działki z produkcji rolnej. Koszt zależy od powierzchni działki i klasy glebotwórczej. Opłatę jednorazową trzeba wnieść w terminie 60 dni od daty ustalenia jej wysokości, natomiast opłatę za dany rok do 30 czerwca tego roku.

Aby wyliczyć wysokość jednorazowej opłaty, należy pomniejszyć kwotę należności ustaloną na podstawie powierzchni gruntu o wartość jego ceny rynkowej. W sytuacji, gdy działka jest warta więcej niż wysokość należności, wtedy inwestor nie ponosi kosztów jednorazowych.

Opłaty roczne wynoszą natomiast 10% należności wynikających z ustawowych stawek – nie można ich pomniejszyć o wartość gruntu.

Ile wyniesie całkowity koszt – odrolnienie działki 1000 m2

Sprawdźmy, ile kosztuje wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w przypadku działki o powierzchni 1000 m2 (0,1 ha) klas III i IV. Przyjmijmy, że w każdym wariancie wartość użytku rolnego wynosi 10 000 zł. Warto podkreślić, że podany wynik nie uwzględnia dodatkowych kosztów związanych z postępowaniem administracyjnym i ewentualną pomocą prawnika.

	III a	III b	IV a	IV b
Jednorazowa opłata za wyłączenie działki z produkcji rolnej	22 059,50 zł	16 230,50 zł	10 401,50 zł	4 572,50 zł
Coroczna opłata wnoszona przez 10 lata	3 205,95 zł	2 623,05 zł	2 040,15 zł	1 457,25 zł
Łączna wysokość corocznej opłaty po 10 latach	32 059,50 zł	26 230,50 zł	20 401,50 zł	14 572,50 zł
Całkowity koszt odrolnienia działki	54 119 zł	42 461 zł	30 803 zł	19 145 zł

Tabela: klasa botaniczna gruntu rolnego o powierzchni 1000 m2 (0,1 ha) i wartości 10 000 zł

Ile kosztuje odrolnienie działki klasy 3 o powierzchni 1000 m2 i wartości 10 000 zł?

Działka klasy IIIa 

Stawka za odrolnienie działki 3 klasy (a) wynosi 320 595 zł za 1 ha. Należy więc pomnożyć tę wartość przez powierzchnię działki (0,1 ha), a następnie odjąć od wyniku rynkową wartość użytku rolnego.

Opłata jednorazowa:

(0,1 ha x 320 595 zł) - 10 000 zł = 32 059,50 zł - 10 000 zł = 22 059,50 zł 

Opłata roczna:

0,1 ha × 320 595 zł/ha = 32 059,50 zł

10% × 32 059,50 zł = 3 205,95 zł

Działka klasy IIIb:

Stawka za odrolnienie działki 3 klasy (b) wynosi 262 305 za 1 ha.

Opłata jednorazowa:

(0,1 ha x 262 305 zł) - 10 000 zł = 26 230,50 zł - 10 000 zł = 16 230,50 zł

Opłata roczna:

0,1 ha × 262 305 zł/ha = 26 230,50 zł
10% × 26 230,50 zł = 2 623,05 zł

Ile kosztuje odrolnienie działki klasy 4 o powierzchni 1000 m2 i wartości 10 000 zł?

Działka klasy IVa

Stawka za odrolnienie działki 4 klasy (a) wynosi 204 015 zł za 1 ha.

Opłata jednorazowa:

(0,1 x 204 015 zł) - 10 000 zł = 20 401,50 zł - 10 000 zł = 10 401,50 zł

Opłata roczna:
0,1 ha × 204 015 zł/ha = 20 401,50 zł 
10% × 20 401,50 zł = 2 040,15 zł

Działka klasy IVb

Stawka za odrolnienie działki 4 klasy (b) wynosi 145 725 zł za 1 ha.

Opłata jednorazowa:

(0,1 x 145 725 zł) - 10 000 zł = 14 572,50 zł - 10 000 zł = 4 572,50 zł

Opłata roczna:

0,1 ha × 145 725 zł/ha = 14 572,50 zł
10% ×14572,50 zł = 1 457,25 zł

Odrolnienie działki – koszt, wniosek, trwanie: podsumowanie

Odrolnienie działki nie jest prostym ani szybkim procesem. Istnieje szereg czynników do sprawdzenia i procedur do przejścia. Przeoczenie jakiegokolwiek etapu może spowodować niepowodzenie całego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Na dopełnienie wszystkich formalności nieraz trzeba poczekać nawet kilka lat. Koszt odrolnienia działki zależy głównie od powierzchni terenu oraz klasy ziemi.