Inwestor, wykonawca, sprzedawca? Czym się zajmuje deweloper?

Deweloper - definicja 

Prawo w ustawie o ochronie praw nabywcy definiuje pojęcie dewelopera. Ustawodawca określił go jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. W największym skrócie deweloper prowadzi biznes związany z nieruchomościami. Może mieć on postać jednoosobowej działalności gospodarczej, jak i spółki osobowej lub kapitałowej.

Zgodnie z prawem deweloperem może zostać każdy, ale dodatkowe kryteria dotyczą inwestorów mieszkaniowych i wynikają z ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego. Dla przykładu przy zawieraniu umów muszą spełnić kilka wymogów, w tym np. posiadać rachunek powierniczy.

Czym się zajmuje deweloper? 

Deweloper to inwestor, który realizuje cały projekt na rynku nieruchomości. W tym celu musi zacząć współpracę z innymi podmiotami, jak architekci, firmy wykonawcze, pośrednicy i agencje nieruchomości czy reklamowe oraz banki. To prowadzi do znalezienia kupujących lokalu, którego sprzedaż trwa. Jednym z najważniejszych działań dewelopera jest nadzór nad prawidłową budową obiektu oraz przekazanie go do użytkowania.

Ważne jest także, aby rozróżnić, że działalność deweloperska nie polega tylko na budowie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale również budynków komercyjnych: biurowych, hotelowych czy handlowych. Oczywiście dany inwestor nie musi ograniczać się do jednej aktywności. Często ci mieszkaniowi szukają innych rynków, by poszerzyć swoją działalność i dywersyfikować źródła przychodów.

Regulacje prawne 

Głównym zadaniem ustawy deweloperskiej, która obowiązuje od 2012 roku jest zabezpieczenie środków pieniężnych, które spływają do dewelopera. W dodatku ma również zadanie informacyjne, ponieważ każdy zainteresowany, który decyduje się na mieszkanie od dewelopera otrzymuje prospekt informacyjny. Z niego może dowiedzieć się wszystkiego o nowej inwestycji.

Reguluje ona również kwestie umowy, która musi zostać stworzona w formie aktu notarialnego. Jej celem jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu. W dodatku przepisy mówią o konieczności założenia rachunku powierniczego przez firmę deweloperską, na które będą wpłacane pieniądze od klientów. Co ważne przy planowaniu realizacji inwestycji to inwestor musi m.in. sam zabezpieczyć źródła finansowania budowy, ponieważ wpłaty kupujących będą wypłacane w ratach, albo w całości po ukończeniu budowy. To zdecydowanie zmniejsza ryzyko niewypłacalności i zabezpiecza przed ewentualnym bankructwem dewelopera. Wszystko przeprowadzane jest pod kontrolą banku, a środki zgromadzone na rachunku trafią w takim przypadku w pierwszej kolejności do nabywcy.

Deweloper jest właścicielem nieruchomości (nowych mieszkań czy domów) do momentu przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Ten otrzymując własność staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej aż do sprzedaży ostatniego lokalu. Oznacza to, że jak każdy mieszkaniec, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., musi partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału.

O czym warto pamiętać?

Jeśli planujesz kupić mieszkanie lub dom, zwłaszcza z rynku pierwotnego warto znać obowiązki inwestora. Pozwoli to uniknąć ewentualnych problemów związanych ze sprzedażą mieszkań, jak np. wady prawne czy fizyczne lokali. To taki sam biznes, jak każdy inny. Jedynym wyjątkiem jest to, że ta działalność regulowana jest specjalną ustawą.

Jeśli interesuje Cię zakup mieszkania na lokalnym rynku warto wyszukiwać inwestorów pod konkretnymi hasłami jak np. nowe mieszkania w Gdyni, deweloper Warszawa czy deweloper Wrocław. Dokładnie sprawdź ofertę i poprzednie realizacje, ale również opinie o konkretnych inwestorach. To ważne, zwłaszcza przy zakupie mieszkań deweloperskich od nowych podmiotów.

Pamiętaj też, że możesz sprawdzić wiarygodność dewelopera. Zweryfikujesz to poprzez informację, czy jest wpisany do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Członkowie związku stworzyli Kodeks Dobrych Praktyk. Stanowi on wzorzec właściwych relacji pomiędzy deweloperską firmą a jej klientami.