Deweloper: kto to, jak zostać i ile zarabia deweloper [PKD, zarobki, firmy]

Ważne jest także, aby rozróżnić, że działalność deweloperska nie polega tylko na budowie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale również budynków komercyjnych: biurowych, hotelowych czy handlowych. Oczywiście dany inwestor nie musi ograniczać się do jednej aktywności i początkowo wybrana branża, w której działa deweloper, nie musi być jedyną. Często deweloperzy mieszkaniowi szukają innych rynków, by poszerzyć swoją działalność i dywersyfikować źródła przychodów.

Regulacje prawne – ustawa deweloperska

Głównym zadaniem ustawy deweloperskiej, która obowiązuje od 2012 roku, jest zabezpieczenie środków pieniężnych, które spływają do dewelopera. W dodatku ma również zadanie informacyjne, ponieważ każdy zainteresowany, który decyduje się na mieszkanie od dewelopera, otrzymuje prospekt informacyjny. Z niego może dowiedzieć się wszystkiego o nowej inwestycji.

Reguluje ona również kwestie umowy, która musi zostać stworzona w formie aktu notarialnego. Jej celem jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu. Przepisy mówią też o konieczności założenia rachunku powierniczego przez firmę deweloperską, na które będą wpłacane pieniądze od klientów. Co ważne przy planowaniu realizacji inwestycji to inwestor musi m.in. sam zabezpieczyć źródła finansowania budowy, ponieważ wpłaty kupujących będą wypłacane w ratach, albo w całości po ukończeniu budowy. To zdecydowanie zmniejsza ryzyko niewypłacalności i zabezpiecza przed ewentualnym bankructwem dewelopera. Wszystko przeprowadzane jest pod kontrolą banku, a środki zgromadzone na rachunku trafią w takim przypadku w pierwszej kolejności do nabywcy.

Deweloper jest właścicielem nieruchomości (nowych mieszkań czy domów) do momentu przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Ten otrzymując własność, staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Deweloper także pozostaje takim członkiem – aż do sprzedaży ostatniego lokalu. Oznacza to, że jak każdy mieszkaniec, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r., musi partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału.

Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy zakupie nieruchomości?

Zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej osoba kupująca mieszkanie ma prawo wglądu w szereg formalności. Deweloper zobowiązany jest udostępnić nieodpłatnie dokumenty, takie jak:

• prospekt informacyjny;
• stan księgi wieczystej;
• projekt architektoniczny inwestycji;
• kopia pozwolenia na budowę i odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub CEiDG;
• sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata.

Obowiązki dewelopera

Deweloper ma szereg kluczowych obowiązków, które wynikają z przepisów prawa oraz z ogólnych zasad prowadzenia działalności deweloperskiej. Oto najważniejsze z nich:

• przygotowanie dokumentacji – deweloper jest zobowiązany do przygotowania i przedstawienia niezbędnej dokumentacji, w tym prospektu informacyjnego, projektu architektonicznego oraz kopii pozwolenia na budowę. Dokumenty te muszą być dostępne dla potencjalnych nabywców, co zapewnia im przejrzystość i ochronę ich praw;
• zarządzanie procesem budowy – deweloper odpowiada za całokształt realizacji inwestycji budowlanej, co obejmuje nadzór nad firmami wykonawczymi oraz koordynację prac budowlanych. Musi dbać o to, aby budowa przebiegała zgodnie z planem i normami budowlanymi;
• prowadzenie rachunku powierniczego – deweloper musi otworzyć rachunek powierniczy, na który będą wpływać wpłaty od klientów. Środki zgromadzone na tym koncie są chronione, a ich wypłata następuje zgodnie z postępami w budowie, co zabezpiecza interesy nabywców.
• obsługa posprzedażowa – po przeniesieniu prawa własności na nabywcę, deweloper ma obowiązek zapewnienia obsługi posprzedażowej, w tym rozpatrywania reklamacji oraz przekazywania odpowiednich dokumentów.

Czy każdy może być deweloperem?

Jak zostać takim przedsiębiorcą? Kto może założyć działalność deweloperską? Czy deweloperem może zostać każdy człowiek? Inwestorem może zostać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Musi jednak spełnić szereg kryteriów, które wynikają z ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego. Deweloper jest zobligowany, by mieć rachunek powierniczy. Ponadto powinien sam zabezpieczyć źródła finansowania budowy. Wynika to z faktu, że wpłaty kupujących mogą być wypłacone z rachunku powierniczego w całości dopiero po zakończeniu inwestycji.

Deweloper – jak zacząć?

Branża deweloperska (tzw. deweloperka) to nie tylko ciekawa ścieżka kariery, ale także ogromne wyzwanie, które wymaga odpowiedniego przygotowania i wiedzy. Aby rozpocząć działalność deweloperską, konieczne jest spełnienie kilku kluczowych warunków. Firma deweloperska – jak założyć? Po pierwsze, potencjalny deweloper musi zarejestrować działalność gospodarczą. W tym celu można wybrać formę prawną, jaką będzie jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub inna forma.

Ważne jest, aby zaznajomić się z przepisami prawa budowlanego oraz z ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego, która reguluję kwestie związane z działalnością deweloperską. Przy wyborze formy prawnej warto również zwrócić uwagę na kody PKD, które określają rodzaj działalności – nie inaczej jest w przypadku deweloperów. PKD dewelopera to zazwyczaj 41.20.Z (budowa budynków mieszkalnych) oraz 68.10.Z (działalność związana z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami). Znajomość odpowiednich kodów PKD jest istotna dla legalnego funkcjonowania na rynku oraz przy ubieganiu się o finansowanie czy dotacje.

Deweloper musi przygotować szereg dokumentów, takich jak biznesplan, który powinien zawierać informacje o planowanych inwestycjach, analizę rynku oraz źródła finansowania.  W zależności od planowanych projektów deweloperzy mogą potrzebować kapitału własnego, kredytów bankowych lub współpracy z inwestorami. Ważne jest, aby mieć jasny plan finansowy.

Zgodnie z ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego, deweloperzy są zobowiązani do posiadania rachunku powierniczego, na który będą wpływały zaliczki od kupujących. Rachunek ten jest kluczowy dla ochrony środków klientów i jest koniecznością, jeśli chcesz zostać deweloperem.

Po założeniu firmy deweloperskiej i otwarciu rachunku powierniczego można przejść do kolejnych kluczowych kroków w procesie deweloperskim. Rozpocznij poszukiwanie lokalizacji dla swoich projektów. To może obejmować zakup działek, negocjacje z właścicielami nieruchomości oraz analizę potencjalnych lokalizacji pod kątem ich atrakcyjności dla przyszłych nabywców.

Ile zarabia deweloper w Polsce?

Panuje przekonanie, że „deweloperka” to bardzo opłacalna branża. Czy rzeczywiście tak jest? Ile zarabia deweloper na domu czy mieszkaniu, które właśnie sprzedał? Oczywiście wynagrodzenie dewelopera może się znacznie różnić w zależności od wielu czynników.

Deweloperzy zazwyczaj osiągają marżę zysku od 10% do 30% na sprzedawanych nieruchomościach, a w atrakcyjnych lokalizacjach ta marża może być jeszcze wyższa. Zyski dewelopera są ściśle związane z wartością inwestycji; na przykład sprzedając mieszkanie za 500 000 zł przy marży 20%, deweloper mógłby zarobić około 100 000 zł. Warto również pamiętać, że deweloperzy muszą uwzględnić koszty operacyjne związane z realizacją inwestycji, takie jak koszty budowy, marketingu oraz wynagrodzenia pracowników, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczny zysk.

Należy też pamiętać, że branża deweloperska wiąże się z ryzykiem, które deweloper podejmuje; zmiany w sytuacji rynkowej mogą wpływać na rentowność inwestycji, co sprawia, że zarobki dewelopera nie są zawsze stabilne. Choć „deweloperka” może przynosić znaczne zyski, wymaga strategicznego podejścia do zarządzania inwestycjami.

Najwięksi deweloperzy w Polsce

W Polsce działają zarówno deweloperzy ogólnokrajowi, jak i lokalni, różniący się zakresem działalności oraz skalą inwestycji. Do największych deweloperów w kraju należy Dom Development, który specjalizuje się w budowie mieszkań na warszawskim rynku pierwotnym, ale prowadzi inwestycje także w Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu. Atal S.A. to dynamicznie rozwijająca się firma oferująca szeroki wybór inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w różnych miastach.

Robyg S.A., specjalizujący się w budowie mieszkań, działa głównie w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu, kładąc duży nacisk na zrównoważony rozwój. Echo Investment, z ponad 30-letnim doświadczeniem, zajmuje się zarówno budową mieszkań, jak i obiektów komercyjnych w całej Polsce.

JW Construction to kolejny znany deweloper, który realizuje zarówno inwestycje mieszkaniowe, jak i komercyjne, a Murapol wyróżnia się szeroką ofertą mieszkań w przystępnych cenach, głównie w miastach średniej wielkości. Te firmy nie tylko kształtują rynek nieruchomości w Polsce, ale również wprowadzają nowoczesne standardy budownictwa oraz zarządzania projektami deweloperskimi.

Kto to jest i jak zostać deweloperem: podsumowanie

Wiesz już, kto to deweloper, to przedsiębiorca odpowiedzialny za realizację inwestycji budowlanych, obejmujących zarówno mieszkania, jak i obiekty komercyjne. Jego główne obowiązki to zakup gruntów, zlecanie projektów architektonicznych oraz zarządzanie procesem budowy. W Polsce deweloperzy muszą przestrzegać przepisów zawartych w ustawie deweloperskiej, która chroni interesy nabywców i reguluje kwestie finansowe. Aby zostać deweloperem, należy zarejestrować działalność gospodarczą, a także mieć odpowiednie kody PKD i rachunek powierniczy.

Zarobki dewelopera mogą się znacznie różnić, ale średnia marża zysku wynosi od 10% do 30%. Warto zaznaczyć, że branża deweloperska to dynamiczny sektor, który nieustannie ewoluuje, oferując wiele możliwości dla osób pragnących zainwestować w nieruchomości lub rozpocząć własną działalność deweloperską.