Wiadomości mieszkaniowe

Marcin Moneta

Marcin Moneta

Nieruchomości - Finanse - Porady

Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 86 głosów

Ile zarabiają deweloperzy?

Czy firmy deweloperskie zarabiają „kokosy”? Sprawdziliśmy marże firm na rynku mieszkaniowym. Przeczytaj!

Ile zarabiają deweloperzy?

Zanim przyjrzymy się marżom, należy zaznaczyć, że nie ulega wątpliwości, iż rynek mieszkaniowy cieszy się dobrą koniunkturą. Hossa trwa od mniej więcej 2014 roku, a rozpędu nabrała w roku 2015, „napędzana” wówczas programem Mieszkanie dla Młodych oraz ścięciem stóp procentowych NBP do rekordowo niskiego poziomu – 1,5 proc. stopy referencyjnej.

Ostatnie 12 miesięcy było również czasem mieszkaniowych „żniw”. Ceny rosły, deweloperzy mimo wzrostów cen gruntów i robocizny utrzymali wysoką podaż, która równoważy popyt. Rekordowa była też akcja kredytowa. Co prawda nie ma na razie wyników za cały rok, ale według Biura Informacji Kredytowej, jeśli powtórzy się scenariusz z lat ubiegłych dotyczący wyników z ostatniego kwartału, to cały rok 2018 będzie najlepszy w tej dekadzie. Łączna wartość podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe może sięgnąć 55 miliardów złotych. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań – na największych rynkach zamknęła się ona wynikiem około 65 tys. lokali, co jest nieznacznie tylko gorszym rezultatem od wyniku wypracowanego przez branżę deweloperską w roku 2017.

W obliczu utrzymującego się wysokiego popytu, mieszkania zaczęły drożeć szybciej i  na niektórych lokalnych rynkach osiągnęły już takie same a nawet wyższe stawki, niż w czasie górki cenowej z lat 2007 – 2008. Przykład Warszawy, gdzie obecnie za nowe mieszkanie zapłacimy  8560 zł/mkw. Drożej było tylko o 10 zł/mkw. i tylko w IV kw 2007 roku. Wtedy za 1 mkw. płaciło się w Warszawie 8571 zł. Do maksimów sprzed 10 lat zbliżają się też stawki we Wrocławiu i Łodzi. Jednym z miast, gdzie ceny przekroczyły poziom sprzed 10 lat jest Szczecin. Szczyt górki cenowej przypadał tu na rok 2008, na IV kw., kiedy to za mieszkania płaciło się tu średnio 5663 zł/mkw. Obecnie mieszkania kosztują 5677 zł/mkw. Tak więc – choć minimalnie – ceny są jednak wyższe.

Czy to wszystko, co zostało napisane oznacza, że firmy deweloperskie obecnie zarabiają „złote góry”?

Co w cenowym „menu”?

Odpowiedź brzmi – nie. Choć marże nie są złe, o czym więcej za chwilę, to należy przede wszystkim pamiętać, że są tylko jedną ze składowych ceny nieruchomości, jaką widzi klient. Na cenę składa się m.in. koszt gruntu i koszty robocizny – oba w ostatnim czasie poszły do góry. Branża budowlana zmaga się przede wszystkim z brakiem siły roboczej, stąd stawki idą do góry, a inwestycje się opóźniają. Z kolei ceny gruntów poszły mocno do góry przede wszystkim ze względu na wysoki popyt i kurczenie się zasobów ziemi w dobrych lokalizacjach. Wskazuje na to również ostatni raport z rynku mieszkaniowego NBP, za III kw 2018. Napisano tam: Nadal wysoka sprzedaż i budowa mieszkań na rynku pierwotnym narzuca konieczność uzupełniania banków ziemi. Wysoki popyt na grunty budowlane powodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Warszawie. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze.

Jak więc wygląda struktura ceny mieszkania, którą na końcu widzi klient? Z danych NBP wynika np. że w Warszawie przeciętna marża deweloperska wynosi nieco ponad 2000 zł, ze średniej ceny netto wynoszącej 8000 zł. Pokazuje to ten wykres z raportu NBP za III kw. 2018.

 

Wykres 1. Struktura przeciętnej ceny nowego mieszkania w Warszawie (z raportu NBP za III kw. 2018)


Z powyższego wykresu wynika, że marża deweloperska w stolicy to około 25 procent. Czy to dużo? Można się spierać. Na pewno znacznie więcej w deweloperce już się zarabiało. W latach 2007 – 2008, a więc w czasie pierwszej górki cenowej pojawiały się informacje o zarobkach firm na poziomie nawet 30 – 40 proc. Widzimy to zresztą na wykresie. Marże z roku 2008 wynosiły blisko 3000 zł, przy tym samym poziomie cen. Stanowiło to około 37 proc. ceny.

Poza tym z powyższego wykresu płynie generalne potwierdzenie wcześniej napisanych słów. W strukturze ceny, wynoszącej 8000 zł, ponad 3000 zł to koszty budowy, natomiast blisko 2000 zł to koszt gruntu (plus projekt). Oba są, oprócz marży, największymi składowymi ceny.

Na pozostałych rynkach wygląda to dokładnie tak samo, choć nie wszędzie zarabia się tak dobrze, jak w stolicy. Marże zbliżone do stołecznych dyktują deweloperzy w Gdańsku. Wynoszą one około 1500 – 1700 zł, z cen netto na poziomie 6600 zł. Stanowi to 22 – 25 proc. ceny.

 

Wykres 2. Struktura przeciętnej ceny nowego mieszkania w Gdańsku (z raportu NBP za III kw. 2018)


Dość mało natomiast zarabiają deweloperzy w Krakowie. Z wykresu NBP wynika, że z kwoty netto wynoszącej około 6300 zł, marża stanowi około 1000 zł, czyli jest to zaledwie około 16 proc.

 

Wykres 3. Struktura przeciętnej ceny nowego mieszkania w Krakowie (z raportu NBP za III kw. 2018)


Generalnie jednak – w każdym z tych trzech miast widzimy, że marże deweloperskie były znacznie wyższe mniej więcej 10 lat temu, a więc w czasie pierwszej górki cenowej. Obecnie stawki zbliżają się do tamtych poziomów, natomiast firmy zarabiają mniej. Drastycznym przykładem może być tu właśnie Kraków. Jak widzimy na wykresie – koszty budowy, gruntów i robocizny, które składały się na cenę 10 lat temu, były podobne do obecnych, za to marże były znacznie większe.

Wynika to z faktu, że obecnie inwestorzy starają się przede wszystkim utrzymać stabilizację na rynku. Równowaga popytu i podaży sprawia, że stawki nie rosną tak szybko. Deweloperzy prowadzą mądrzejszą politykę cenową, nie chcąc doprowadzić do załamania koniunktury, gwałtownej przeceny i krachu w branży, jaki miał miejsce po pęknięciu bańki cenowej narosłej w latach 2007 – 2008.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego,
polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje

Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!

Dodaj komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
Pola oznaczone gwiazdką * są obowiązkowe.

0 Komentarzy