Ile zarabiają deweloperzy?

Deweloper zarabia na nowym mieszkaniu, ale nie tylko jego zysk wpływa na finalną cenę lokalu. Istotna jest sytuacja na rynku nieruchomości, a więc np. ceny materiałów. Przeczytaj o kosztach deweloperów i sprawdź, jak wysokość marży oddziałuje na cenę.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda zysk deweloperski na tle kosztów
• od czego zależy cena metra kwadratowego
• co wlicza się do kosztów stałych i zmiennych

Marże deweloperskie

Wyższe oprocentowanie kredytów i rosnące ceny mieszkań zmniejszą zainteresowanie zakupem mieszkania. Sprzedaż w maju 2022 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. spadła o 35%. Jednak wysoka cena mieszkania nie jest jednoznaczna tylko z zyskiem dewelopera. Czym jest zysk dewelopera? To kwota, która powstaje po odliczeniu kosztów. Oceniając zysk ze sprzedaży mieszkań, trzeba pamiętać, że cały proces – od budowy do sprzedaży mieszkań – trwa kilka lat. 

Wzrost cen nieruchomości wynika m.in. z popytu i kurczenia się zasobów ziemi w dobrych lokalizacjach, co powoduje wyższe ceny gruntów. Coraz więcej kosztują materiały budowlane, wynajem sprzętu i robocizna. Jeśli porównamy ceny materiałów rok do roku to np. ceny izolacji termicznych w marcu 2022 r. wzrosły o 63%, płyt OSB o połowę, a sucha zabudowa o 43%. W budownictwie przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w maju 2022 r. (dane za wynagrodzenia.pl) wynosiło 6 363 zł. W tym samym okresie poprzedniego roku było to 5 604 zł.

Jak wygląda struktura ceny mieszkania, którą klient widzi podczas zakupu?

Cena metra kwadratowego zależy od:

• kosztów ziemi i zagospodarowania terenu,
• kosztów budowy,
• kosztów projektu,
• kosztów kredytu,
• kosztów ogólnych,
• zysku deweloperskiego.

Najwięcej kosztów pochłania budowa. Kolejne miejsca zajmują grunty, zysk dewelopera i pozostałe wydatki. Widać to na wybranych wykresach z raportu NBP informującego o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r. Wykresy dotyczą struktury cenowej netto za mkw. 

Koszty a marża deweloperska

To, ile zarabiają deweloperzy, zależy między innymi od kosztów inwestycji. W cenie mieszkania są koszty stałe, zmienne i marża.

Koszty zmienne

Do kosztów zmiennych zalicza się m.in.: ceny materiałów budowlanych, gruntu, koszty zatrudnienia pracowników budowlanych, projektu i dokumentacji.

Koszty stałe

Koszty stałe z reguły obejmują m.in. podatki i opłaty, administrację, obsługę biura czy wydatki na promocję.

Marża

Marża brutto to różnica między przychodami a kosztami. Nie odejmuje się od niej wydatków przeznaczonych np. na obsługę biura.

Do kosztów działalności operacyjnej firm budowlanych, które zatrudniają powyżej 49 osób (dane NBP, III kw. 2021) w największym stopniu należą:

• usługi obce (59%),
• zużycie materiałów i energii (25%),
• wynagrodzenia (9%).

Na poniższym wykresie widać przeciętny koszt budowy mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ 1122-302) w IV kw. 2021 r.

Źródło: NBP na podstawie Sekocenbud

Czy marża wpływa na finalną cenę mieszkania?

Marża jest tylko jedną ze składowych ceny nieruchomości, którą widzi klient. Deweloper na sprzedaży zarabia, ale jednocześnie ponosi ryzyko inwestycji. Na jego zysk i koszty należy patrzeć w perspektywie kilkuletniej. Warto pamiętać, że w cenie mieszkania jest również podatek VAT, który muszą płacić przedsiębiorcy. Przeczytaj, co jeszcze wpływa na cenę mieszkania.

Zarobki dewelopera – ile wynoszą?

W 2021 r. skonsolidowany zysk netto 12 deweloperów giełdowych wyniósł 1,65 mld zł. Zysk powyżej 300 mln zł osiągnęły spółki:

• Robyg – 396,7 mln (zmiana rok do roku 88%),
• Atal – 331,2 mln (zmiana rdr 97,8%),
• Dom Development – 302,2 mln (zmiana rdr 7,6%).

Ile na mieszkaniu zarabiają deweloperzy? Analitycy Biura Maklerskiego Pekao w grudniu 2021 r. podali wyniki 10 największych giełdowych deweloperów. W III kw. 2021 r. średnia marża brutto na jednym przekazanym mieszkaniu wynosiła 140 tys. zł.

Jak podaje parkiet.com średnia marża brutto ze sprzedaży w I kw. 2022 r. wyniosła 29,8% – rok wcześniej było to 25,7%.

Nasz ekspert, Jarosław Jędrzyński mówi, że utrzymanie marży na takim poziomie w przyszłości będzie trudne. Rosną koszty inwestycji, co wpływa na ceny mieszkań. Za nowe mieszkanie w największych miastach w maju 2022 r. średnio trzeba było zapłacić od 8,9 tys. w Łodzi do 13,5 tys. w Warszawie. Z kolei podwyżki stóp procentowych powodują mniejszy popyt na kredyty hipoteczne.

Na czym zarabia pośrednik nieruchomości? Sprawdź