Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek:

Co wpływa na cenę mieszkania?

Dominika Śliwa
Dominika Śliwa

Data publikacji: 05.05.2022, Data aktualizacji: 25.11.2022

Średnia ocen 4/5 na podstawie 31 głosów

Co wpływa na cenę mieszkania?
Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości i nie wiesz, skąd wynika finalna cena mieszkania? Wartość M to składowa wielu czynników. Jakich? Sprawdź.

Ceny za metr kwadratowy nowych lokali w jednym mieście, mogą się znacznie różnić. Nawet w tym samym budynku są droższe i tańsze mieszkania w porównywalnym metrażu. Dlatego, zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania, sprawdź zależności między ceną a wartością nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jakie czynniki rynkowe wpływają na wartość nieruchomości
  • czy cena lokalu jest powiązana z jego lokalizacją
  • czy popyt na mieszkania wpływa na wzrost cen

Czynniki rynkowe

Poznaj najważniejsze czynniki wpływające na ceny nieruchomości i rynek mieszkaniowy w Polsce.

Grunty – dostępność i cena

Gruntów pod budowę jest coraz mniej, a to oznacza wzrost ich cen. Z taką sytuacją coraz częściej mierzą się inwestorzy. Odczuwają to nabywcy, bo w ostatecznej cenie mkw. nowego mieszkania jest również koszt gruntu.

Materiały budowlane

Rosnące ceny materiałów budowlanych to jednocześnie większe koszty inwestycji. Od 2021 r. inwestorzy płacą więcej za surowce, co przekłada się również na cenę lokali.

Robocizna

Nie tylko postawienie budynku kosztuje, ale i doprowadzenia mieszkania do stanu określonego w umowie. Mieszkania w standardzie deweloperskim są przygotowane do wykończenia. Bez pracowników byłoby to niemożliwie, a koszty robocizny są coraz wyższe.

robocizna

Marża dewelopera

Marża to jeden z elementów składających się na cenę nieruchomości. Według szacunków NBP za IV kw. 2021 r. w strukturze ceny mkw. w Warszawie największy udział miały koszty ziemi i zagospodarowania terenu, budowy oraz zysk deweloperski. Jednak to koszty budowy były największe, a nie marża.

Ile zarabiają deweloperzy? Zobacz

Koniunktura na rynku

Na rynek nieruchomości wpływa wiele czynników gospodarczych oraz polityka państwa. Jest to np. podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, zmniejszająca się zdolność kredytowa czy inflacja. Pandemia, która zaczęła się w 2020 r., również miała udział w kształtowaniu koniunktury.

Do wzrostu cen mieszkań przyczynia się poprawa wynagrodzeń, lepsza sytuacja na rynku pracy oraz popyt na nieruchomości większy niż podaż. Takie zależności widać było już w innych okresach zwanych cyklami koniunkturalnymi.

Jakie czynniki wpływają na rynek nieruchomości? Czytaj więcej

Dlaczego nieruchomości wciąż drożeją? 

Deweloperzy borykają się z problemami:

Szukaj nieruchomości

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • Warszawa

    mazowieckie, Warszawa

    12999 ofert

  • Wrocław

    dolnośląskie, Wrocław

    6893 oferty

  • Kraków

    małopolskie, Kraków

    5736 ofert

  • Poznań

    wielkopolskie, Poznań

    5004 oferty

  • Łódź

    łódzkie, Łódź

    3437 ofert

W Polsce
W Hiszpanii
Wakacyjne
  • mniejszej dostępności gruntów,
  • rosnących cen materiałów budowlanych,
  • wyższych kosztów robocizny.

Zakup gruntu to jednorazowy wydatek, ale inwestycje powstają w etapach. Deweloperzy przez ten czas kupują materiały, więc trudno wyliczyć na początku ostateczny koszt inwestycji. W 2022 r. mamy do czynienia z wojną za wschodnią granicą i zawieszeniem importu surowców budowlanych oraz słabym złotym. Wszystko to powoduje, że cena nieruchomości jest wyższa.

Śledź aktualne ceny mieszkań

dlaczego nieruchomości wciąż drożeją

Standard nieruchomości

Na rynek nieruchomości patrzy się przez pryzmat cen. To ważne informacje, jednak nieoddające pełnego obrazu sytuacji. Ceny lokali o podobnym metrażu i standardzie mogą być różne. Z czego wynikają rozbieżności? Co wpływa na finalną cenę nieruchomości?

Lokalizacja

W ścisłym centrum jest najlepszy dostęp do miejsc pracy, nauki i rozrywki oraz parków miejskich. Najdroższe są mieszkania w centrum, ale i w bliskich centrum dzielnicach. Powodem jest również prestiż wynikający z sąsiedztwa zabytkowej zabudowy.

Od tej zasady są wyjątki. Przeglądając oferty mieszkań, nawet na obrzeżach miasta lub dzielnicach oddalonych od ścisłego centrum - jednak atrakcyjnie położonych - można znaleźć inwestycje ze średnimi cenami za mkw. zbliżonymi do tych znajdujących się w centrum. Cena może wynikać z bliskości lasu, rzeki, terenów rekreacyjnych, wyjątkowych obiektów sportowych (np. pola golfowego czy przystani żeglarskiej).

wpływ lokalizacji na cenę mieszkania

Standard wykończenia

Im wyższa jakość materiałów budowlanych, lepszy stan techniczny i standard wykończenia deweloperskiego, tym droższe mieszkanie. 

Wpływ na cenę mieszkań mają także dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, zarówno w częściach wspólnych budynku (klub fitness, siłownia itp.), jak i usytuowane na zewnątrz. Wartość mieszkania podniesie rowerownia, samoobsługowy serwis naprawy jednośladów, miejsce do ładowania samochodów elektrycznych. Wszystko to poprawia komfort. Generuje jednak dodatkowe koszty, które przekładają się na ostateczną wycenę mieszkań w ofercie.

Usytuowanie lokalu w budynku

Najdroższe mieszkania usytuowane są na najniższych kondygnacjach (zwykle do 4. piętra) i ostatnim piętrze - szczególnie. gdy posiadają dodatkowe powierzchnie w postaci przestronnych balkonów czy tarasów widokowych. Jednak w przypadku mieszkań z rynku wtórnego sytuacja wygląda nieco inaczej. Mieszkanie na parterze będzie tańsze. W starszym budownictwie cenę obniża brak windy, zwłaszcza jeśli lokal znajduje się na najwyższym piętrze.

usytuowanie lokalu w budynku

Ekspozycja mieszkania

Najczęściej poszukiwane mieszkania położone są od strony zachodniej lub południowej. Najlepiej, żeby miały duże okna. Powód? Lepsze nasłonecznienie i naturalne dogrzewanie mieszkania. Nieruchomości z takim układem mają zazwyczaj wyższe ceny. A jeśli widok za oknem będzie atrakcyjny, najpewniej cena metra kwadratowego będzie wyższa.

Jak określić strony świata w mieszkaniu? Czytaj

Powierzchnie dodatkowe

Mieszkanie z dodatkowymi powierzchniami (balkonem, tarasem lub ogródkiem), jest droższe. Są inwestycje, w których wszystkie mieszkania mają balkony lub tarasy, jednak niekiedy - ze względów architektonicznych - jest to niewykonalne. Dlatego może zdarzyć się sytuacja, podczas której w jednym budynku znajdziesz zróżnicowane cenowo oferty.

Dominika Śliwa
Dominika Śliwa

Content designerka, copywriterka i UX writerka. Tworzy głównie treści o tematyce nieruchomości, kredytów i marketingu internetowego. Autorka m.in. artykułów i e-booków, w których prostym językiem wyjaśnia trudne zagadnienia.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

1 Komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Mateusz R

    Super

    20 listopada 2024, 14:39

Artykuły powiązane

  • Stopy procentowe: wzrost i obniżka stóp procentowych oraz wpływ na kredyty hipoteczne

    Stopy procentowe: wzrost i obniżka stóp procentowych oraz wpływ na kredyty hipoteczne

    7 maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podjęła decyzję o obniżeniu stóp procentowych o 0,5 pkt proc., sprowadzając stopę referencyjną do najniższego od wielu miesięcy poziomu 5,25 proc. To pierwsza taka decyzja od października 2023 roku, ale czy Polacy naprawdę odczują ulgę? Czy to początek długo wyczekiwanego trendu obniżek? Sprawdzamy, co decyzja NBP oznacza dla kredytobiorców i jak wpłynie na rynek nieruchomości.

    08 maja 2025

    Marcin Moneta

  • Koszty utrzymania mieszkania w 2025 roku: czynsz, media i inne opłaty za mieszkanie

    Koszty utrzymania mieszkania w 2025 roku: czynsz, media i inne opłaty za mieszkanie

    Drożejące produkty w sklepach i wzrost cen paliw na stacjach to nie jedyne dotkliwe skutki do niedawna mocno rozpędzonej inflacji. Gospodarstwa domowe boleśnie odczuły wzrost kosztów i opłat związanych z utrzymaniem mieszkania. Jak przedstawiają się opłaty za czynsz i media w 2025 roku? Sprawdź.

    07 maja 2025

    Marcin Moneta

  • Kredyt hipoteczny bez ślubu: jak dostać kredyt dla pary bez ślubu?

    Kredyt hipoteczny bez ślubu: jak dostać kredyt dla pary bez ślubu?

    Coraz więcej par decyduje się na zakup wspólnej nieruchomości jeszcze przed ślubem. O ile w przypadku małżeństw zasady przyznawania kredytu są czytelne i nie budzą wątpliwości, o tyle osoby pozostające w nieformalnych związkach często zastanawiają się, czy wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu jest możliwy? Zdecydowanie tak! Jak uzyskać kredyt hipoteczny na dwie osoby bez zawierania związku małżeńskiego? Przedstawiamy najważniejsze informacje.

    29 kwietnia 2025

    Daniel Grzegorzek

  • Kredyt bez BIK i KRD: czy można uzyskać kredyt hipoteczny, gotówkowy, konsolidacyjny i dla firm bez weryfikacji?

    Kredyt bez BIK i KRD: czy można uzyskać kredyt hipoteczny, gotówkowy, konsolidacyjny i dla firm bez weryfikacji?

    Negatywne wpisy w BIK nie muszą przekreślać Twoich szans na finansowanie – pod warunkiem, że znasz realne możliwości i alternatywy. W artykule analizujemy, jak historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową, kiedy banki mogą przyznać kredyt mimo negatywnego raportu BIK oraz jakie bezpieczne opcje finansowania bez weryfikacji w BIK i KRD oferują instytucje pozabankowe. Dowiedz się, czy istnieją pożyczki bez BIK i kiedy można się o nie ubiegać.

    28 kwietnia 2025

    Daniel Grzegorzek

Nagrody i wyróżnienia

Nagroda Forbes 2022
Nagroda Forbes 2021
Nagroda Digital Excellence Awards 2022
Nagroda Laur Klienta 2023
Nagroda Dobry Pracodawca 2023
Nagroda Gazele Biznesu 2023