Koszt budowy mieszkania przez dewelopera

Przeglądając oferty, dużą rolę przykładamy do ceny oferowanych nieruchomości. Czasami wydają się one bardzo wygórowane. Nie wszyscy zdają sobie jednak sprawę z tego, co wpływa na koszt wybudowania budynku przez dewelopera. 

Przybliżę Wam dziś rzeczy oraz czynniki, które wpływają na całkowity koszt wybudowania bloku przez dewelopera.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak przelicza się grunty inwestycyjne,
• jakiej wysokości sięgają koszty finansowania inwestycji, 
• co kryje się pod pojęciem kosztów obsługi inwestycji.

Ile kosztuje budowa? — zaczynamy od zakupu gruntu

Rodzaje gruntów i ich przeznaczenie

Zakup gruntu pod zabudowę wielorodzinną (bloku mieszkalnego) to coś zupełnie innego niż zakup działki pod budowę pojedynczego domu. Grunty inwestycyjne są zwykle znacznie droższe i muszą spełniać różne wymogi urbanistyczne, techniczne i prawne. Grunty pod bloki mieszkalne zwykle wymagają dostępu do większej infrastruktury, takiej jak sieci wodno-kanalizacyjne, elektryczne czy drogowe na dużą skalę.

PUM — Powierzchnia Użytkowa Mieszkań

W przypadku większych inwestycji grunt jest często przeliczany na tzw. PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań. To wskaźnik, który pozwala na oszacowanie potencjalnego zysku z inwestycji. Czasem wysoki koszt gruntu może być zrekompensowany przez większą powierzchnię użytkową mieszkań, co w rezultacie może generować wyższe zyski z wynajmu czy sprzedaży (deweloperom zależy, aby sprzedać jak najwięcej m2, stąd duże zainteresowanie większymi działkami).

Lokalizacja

Ceny gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak centra miast, są często bardzo wysokie. To nie tylko zwiększa początkowy koszt inwestycji, ale także ma istotny wpływ na długoterminową opłacalność projektu. Dobra lokalizacja może jednak gwarantować większe zainteresowanie wynajmujących czy kupujących, co z kolei może zapewnić szybszy zwrot inwestycji.

Z drugiej strony jednak dostępność gruntów w centrach miast jest już mocno ograniczona, dlatego deweloperzy, chcąc nie chcąc, przenoszą się z budowami na obrzeża miast, a nawet do miejscowości sąsiadujących, w których ceny gruntów są często dużo niższe.

Udział w całkowitych kosztach inwestycji

Koszt zakupu gruntu to znaczny wydatek, który może stanowić znaczący procent całkowitych kosztów inwestycji. W przypadku gruntów w prestiżowych lokalizacjach koszt ten może stanowić nawet połowę lub więcej całkowitej wartości projektu. Z tego powodu, planowanie finansowe i analiza zwrotu z inwestycji są krytycznymi elementami w początkowej fazie każdego projektu budowlanego.

Budowa bloku mieszkalnego — koszt dokumentacji oraz analiz

Samo opracowanie dokumentacji jest również kosztowne. Dokumentacji przy dużych projektach jest znacznie więcej niż w przypadku prostych budynków np. domów jednorodzinnych. Deweloper musi zadbać o  koncepcję architektoniczną, dokumentację projektową, wykonawczą oraz powykonawczą. Dodatkowym kosztem są różnego typu analizy, które należy stworzyć jeszcze przed procesem inwestycyjnym i mieć jak największą pewność, że przedsięwzięcie dojdzie do skutku.

Koszt budowy bloku mieszkalnego

Znaczącą część budżetu stanowi umowa z generalnym wykonawcą, który odpowiada za realizację projektu "od A do Z". Generalny wykonawca zwykle obejmuje w swojej ofercie zarówno koszty materiałów budowlanych, jak i robociznę, a także koordynację podwykonawców i zarządzanie projektem. Deweloper płaci generalnemu wykonawcy za całość usług, co często jest rozłożone na etapy, zgodnie z postępami w budowie.

Generalny wykonawca przedstawia deweloperowi kosztorys, który powinien być szczegółowy i uwzględniać wszystkie aspekty projektu, takie jak prace ziemne, konstrukcję, instalacje, wykończenia, a nawet nieprzewidziane wydatki i rezerwy na ewentualne problemy. Ostateczna kwota umowy jest często przedmiotem negocjacji i może być zmienna w zależności od różnych czynników, takich jak zmiany w cenach materiałów budowlanych czy niespodziewane trudności w realizacji projektu.

Mam tu na myśli m.in. takie trudności jak te, których doświadczyliśmy na skutek wojny w Ukrainie (choć przyznam, że była to sytuacja nadzwyczajna). Ceny stali skoczyły o 74 proc. i jednocześnie wydłużył się czas jej dostawy — o 4 do 6 tygodni. Stal jest podstawowym surowcem w procesie budowy, więc wówczas koszty były gigantyczne — nie tylko te wynikające z samej ceny, ale i opóźnień mających wpływ na harmonogramy budowy. 

Koszty finansowania

Koszty te mogą sięgać od kilku do kilkunastu procent wartości przedsięwzięcia. Jest to nic innego jak koszt obsługi kredytu bankowego, z jakiego realizowana jest inwestycja. Inwestorzy nawet w przypadku posiadania środków na inwestycję decydują się właśnie w taki sposób finansować budowę, aby nie zamrażać własnego kapitału.

Koszty sprzedaży i marketingu

Deweloperzy przy obecnej konkurencji wydają znaczne środki finansowe na promocję swojej inwestycji. Obsługa biura sprzedaży gdzie musi zatrudnić pracowników; koszty bilbordów, ogłoszeń na portalach internetowych; obsługa i koszty targów mieszkaniowych. Przy promocji inwestycji mierzącej kilka lub kilkanaście miesięcy również robi się to dość duża kwota.

Koszt obsługi inwestycji

Pod tym pojęciem kryje się cała obsługa formalno-prawna. Przygotowanie pism urzędowych, dokumentów. Koszty prowadzenia spółki, księgowości. Przygotowanie prospektów informacyjnych. Należy sobie uzmysłowić, iż nikt nie robi tego za darmo.

Rezerwy bezpieczeństwa

Jak wiemy każda inwestycja to również ryzyko. Tak samo jest w przypadku inwestycji deweloperskiej. Rodzajów ryzyka może być bardzo wiele. Począwszy od politycznych, inflacji, ryzyka rynku, zarządzania, płynności finansowej, ryzyka nabywczego itd. itp.

Zysk

Rozumiem obiekcje dotyczące kosztów mieszkań i zysków deweloperów, zwłaszcza w kontekście osób, dla których zakup własnego lokum jest dużym wyzwaniem finansowym. Nie można jednak zapominać, że deweloperzy również ponoszą duże ryzyka finansowe i operacyjne.

Zysk to dla nich nie tylko cel, ale i sposób na pokrycie tych ryzyk oraz na finansowanie nowych projektów mieszkaniowych. Odpowiednio zaplanowana marża jest więc nie tylko zabezpieczeniem dla dewelopera, ale również gwarancją kontynuacji inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, co teoretycznie powinno wpływać na zwiększenie podaży i stabilizację cen.

Ile kosztuje wybudowanie bloku: podsumowanie

Ostatecznie, koszt wybudowania bloku mieszkalnego przez dewelopera to nie tylko kwestia cegieł i zaprawy. To skomplikowana układanka, gdzie jednym z największych wydatków jest zakup gruntu, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach. Do tego dochodzą koszty związane z umową z generalnym wykonawcą, finansowaniem, marketingiem i całą masą formalności. Każdy z tych elementów jest zmienną w równaniu finansowym, którego wynik musi być dla dewelopera dodatni - w końcu buduje, aby zarabiać. Dlatego też, zanim jednogłośnie zawyrokujesz, że ceny mieszkań są wygórowane, warto zrozumieć, jak wiele czynników wpływa na ich ostateczną wartość.