Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania. Wzór do pobrania

Zainteresowała cię oferta lokalu z rynku pierwotnego, które jest gotowe do zamieszkania? Chcesz je kupić, lecz wolisz nieco odłożyć w czasie moment transakcji? W takiej sytuacji możesz podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Sprawdź, na czym ona polega i co powinno znajdować się w takim dokumencie, aby zapewniał ci jak najlepszą ochronę. Pobierz wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania i dowiedz się, czy w razie potrzeby możesz od niej odstąpić.

Umowa przedwstępna zabezpiecza nabywcę, który zamierza zawrzeć umowę sprzedaży mieszkania, lecz chce jeszcze przez jakiś czas wstrzymać się z finalizacją transakcji – np. do momentu otrzymania kredytu hipotecznego.

kalkulator kredytu hipotecznego

• Jeśli zawrzesz umowę w formie aktu notarialnego, zapewnisz sobie silną ochronę. Pozwoli ci ona dochodzić roszczeń przed sądem i żądać przeniesienia własności do lokalu, gdyby sprzedający nie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej.
• Zwykła pisemna umowa przedwstępna pozwala domagać się jedynie odszkodowania, tj. zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy.

Umowa przedwstępna a umowa deweloperska

Jeśli chcesz kupić konkretne mieszkanie z rynku pierwotnego, lecz wolisz jeszcze poczekać z finalizacją transakcji, możesz podpisać umowę przedwstępną lub deweloperską. Poznaj najważniejsze różnice między nimi.

Porównanie umowy przedwstępnej i umowy deweloperskiej

	Umowa przedwstępna	Umowa deweloperska
Podstawa prawna	Kodeks cywilny	Ustawa deweloperska
Jakich lokali dotyczy?	Lokali ukończonych, z odrębną księgą wieczystą lub oferowanych przez inny podmiot niż deweloper	Lokali na etapie „dziury w ziemi” lub w trakcie budowy
Obowiązkowa czy opcjonalna?	Opcjonalna	Obowiązkowa, gdy deweloper sprzedaje nieruchomość przed ukończeniem budowy
Forma umowy	Notarialna (opcjonalnie) lub cywilna	Notarialna (obowiązkowo)
Główna funkcja	Zobowiązanie obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej	Ochrona kupującego przed ryzykiem nieukończenia inwestycji przez dewelopera
Czas od zawarcia umowy do przeniesienia własności	Krótszy (najczęściej kilka miesięcy)	Dłuższy (do kilku lat)
Ochrona dla kupującego	Słabsza, zwłaszcza przy zwykłej formie pisemnej	Silniejsza (ustawowa) – m.in. dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu, obowiązkowej formie notarialnej, rachunkowi powierniczemu i prospektowi informacyjnemu
Kto pokrywa koszty notarialne i sądowe?	Kupujący, sprzedający lub obie strony – zgodnie z ustaleniami umowy	Obie strony w równych częściach (po 50%)

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Aby umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania była bezpieczna i zapewniła ci należytą ochronę, zadbaj o to, aby znajdowały się w niej określone elementy – w tym postanowienia umowy końcowej, która przenosi własność do nieruchomości.

Przedwstępna umowa powinna zawierać m.in. następujące informacje:

• dane identyfikacyjne sprzedającego i nabywcy,
• miejsce i datę zawarcia umowy przedwstępnej,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• stan prawny nieruchomości,
• cenę transakcji sprzedaży mieszkania,
• sposób zapłaty,
• oznaczenie nieruchomości – adres, stan zabudowy, położenie i powierzchnię,
• opis stanu technicznego lokalu,
• warunki zawarcia umowy przyrzeczonej,
• możliwości i konsekwencje odstąpienia od umowy przedwstępnej,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• rodzaj i wysokość opłaty na poczet przyszłej transakcji (zadatek lub zaliczka),
• oświadczenie sprzedającego i kupującego, że zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną,
• własnoręczne podpisy obu stron.

Formalności do załatwienia przy zakupie mieszkania Przygotuj się

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej?

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania nie musi nic kosztować, jeśli przyjmuje ona zwykłą formę pisemną. Pojawiają się jednak pewne opłaty, gdy podpisujesz umowę u notariusza. Kto ponosi koszty? Może je pokrywać zarówno sprzedający, jak i nabywca, w różnych lub równych częściach. Zależy to od zapisów umowy.

Wysokość wynagrodzenia dla notariusza (taksy notarialnej) zależy od ceny lokalu. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. określa maksymalne stawki, które w 2026 roku wynoszą:

• mieszkanie o wartości do 1 mln zł: 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
• mieszkanie o wartości powyżej 1 mln zł do 2 mln zł: 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
• mieszkanie o wartości powyżej 2 mln zł: 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł.

Oprócz tego mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy, w tym:

• 200 zł – wpis do księgi wieczystej,
• 150 zł – opłaty sądowe,
• 100 zł – wypis aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną kupna-sprzedaży lokalu, sprawdź, czy zawiera ona wszystkie elementy, które zapewnią ci skuteczną ochronę. Uważaj również na niekorzystne klauzule. Sprawdź przede wszystkim:

• Czy umowa wyznacza datę przeniesienia własności do mieszkania (maksymalnie rok od podpisania umowy przedwstępnej)?
• Czy wskazany termin umowy przyrzeczonej jest wystarczający, aby załatwić wszystkie formalności związane z kredytem hipotecznym?
• Czy w umowie znajduje się zapis dotyczący zadatku lub zaliczki?
• Czy umowa przyjmuje zwykłą formę pisemną czy aktu notarialnego?
• Jakie są możliwości i konsekwencje odstąpienia od umowy przez każdą ze stron?
• Czy dokument przewiduje kary umowne za odstąpienie od umowy?
• Jaki tytuł prawny do mieszkania ma sprzedający (np. własność, spółdzielcze prawo własnościowe czy udział we współwłasności)?
• Czy lokal jest obciążony roszczeniami osób trzecich, służebnością lub hipoteką?
• Kto pokrywa koszty notarialne i w jakiej części?
• Czy umowa precyzyjnie opisuje stan techniczny mieszkania?
• Czy w umowie znajduje się zapis, który pozwala odstąpić od niej bez konsekwencji, gdyby nie udało ci się otrzymać kredytu?
• Czy sprzedający jasno określił cenę sprzedaży lokalu?
• Czy do mieszkania przynależy komórka lokatorska lub piwnica?

Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Jako nabywca możesz odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, lecz często wiąże się to z negatywnymi konsekwencjami. Warto więc sprawdzić, czy umowa nie zakłada np. kar umownych lub zadatku, który przepada w razie niezawarcia umowy z winy kupującego.

Nie poniesiesz natomiast żadnych negatywnych skutków odstąpienia, jeśli:

• dojdziesz do porozumienia ze sprzedającym,
• odstąpisz od umowy na podstawie przesłanek wskazanych w umowie przedwstępnej,
• nie spełni się określony w umowie warunek zawarcia umowy przyrzeczonej – np. nie uzyskasz kredytu hipotecznego lub sprzedający nie ureguluje stanu prawnego nieruchomości.

Zadatek a zaliczka – czym się różnią i co podlega zwrotowi? Sprawdź

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania – podsumowanie

Pamiętaj, aby dokładnie przeczytać umowę przedwstępną, zanim ją podpiszesz. Zwróć uwagę na niejasne lub niekorzystne zapisy, które mogą ograniczać bezpieczeństwo transakcji.

W treści umowy znajdują się postanowienia, których nie rozumiesz? Skontaktuj się z naszym konsultantem, który pomoże rozwiać twoje wątpliwości i udzieli cennych wskazówek. Dzięki temu bezpiecznie zawrzesz umowę przedwstępną przed zakupem mieszkania z rynku pierwotnego.

Porozmawiaj z konsultantem