Ulga przy sprzedaży mieszkania – jak rozliczyć w PIT 2025

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia może wiązać się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego. Dzięki uldze mieszkaniowej można jednak legalnie uniknąć tego obciążenia. Dowiedz się, jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jakie wydatki kwalifikują się do odliczenia i jak poprawnie rozliczyć ją w deklaracji PIT‑39.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w 2025 roku,
• jakie wydatki można odliczyć w ramach ulgi,
• jakie są terminy i warunki skorzystania z ulgi,
• jak poprawnie rozliczyć ulgę w deklaracji PIT‑39.

Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, które przysługuje osobom fizycznym spełniającym określone warunki. Umożliwia ono legalne uniknięcie 19% podatku, jeśli przychód ze sprzedaży mieszkania lub domu zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Z ulgi mieszkaniowej w 2025 roku mogą skorzystać podatnicy, którzy:

• sprzedali nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyli lub wybudowali,
• przeznaczyli całość lub część przychodu ze sprzedaży na wydatki mieszkaniowe służące zaspokojeniu ich własnych potrzeb (np. zakup nowego lokum, budowa domu, spłata kredytu hipotecznego),
• nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami — sprzedaż musi mieć charakter prywatny, a nie zarobkowy lub inwestycyjny.

Ważna interpretacja terminu 5 lat

W kontekście ulgi mieszkaniowej szczególnie istotne jest prawidłowe zrozumienie terminu 5‑letniego okresu, od którego zależy obowiązek podatkowy. Termin ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło:

1. nabycie nieruchomości — np. zakup, zamiana, darowizna (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT),
2. wybudowanie nieruchomości — czyli zakończenie budowy w przypadku domu jednorodzinnego.

Przykład: jeżeli mieszkanie zostało nabyte w lipcu 2020 roku, 5‑letni termin kończy się 31 grudnia 2025 r., a sprzedaż od 1 stycznia 2026 r. nie rodzi obowiązku zapłaty podatku, nawet bez ulgi.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania 2025? CZYTAJ

Kto musi zapłacić podatek przy sprzedaży mieszkania?

Jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś lub wybudowałeś mieszkanie, nie minęło 5 lat, a dokonujesz jego sprzedaży, możesz być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego. W przeciwnym razie — po upływie pięciu lat — transakcja jest zwolniona z opodatkowania.

Ważne: data nabycia to data aktu notarialnego przenoszącego własność, a nie podpisania umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Przykład: zakup w maju 2015 r. oznacza, że bez podatku możesz sprzedać nieruchomość od 1 stycznia 2021 r.

Jeśli sprzedaż następuje wcześniej, obowiązkowe jest złożenie deklaracji PIT‑39, nawet jeśli ostatecznie nie zapłacisz podatku — np. dzięki uldze mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa na cele mieszkaniowe – czego nie wolno przeoczyć?

Aby skorzystać z ulgi, środki ze sprzedaży muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, czyli takie, które służą zaspokojeniu Twoich potrzeb mieszkaniowych, a nie cudzych czy inwestycyjnych. Wydatki te muszą być poniesione:

• w ciągu 3 lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży,
• na terytorium Unii Europejskiej, EOG lub Szwajcarii,
• z odpowiednią dokumentacją (np. faktury, umowy, dowody przelewu).

Przykładowe cele mieszkaniowe:

• zakup mieszkania, domu, działki pod budowę,
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, adaptacja budynku na lokal mieszkalny,
• spłata kredytu lub pożyczki (wraz z odsetkami) zaciągniętej przed sprzedażą na cele mieszkaniowe.

Nie wszystkie sytuacje spełniają kryteria:

• lokal na wynajem nie jest celem mieszkaniowym, o ile nie planujesz w nim zamieszkać,
• zakup nieruchomości dla innego członka rodziny również nie spełnia warunków,
• zakup na podstawie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej bez aktu notarialnego w terminie — ulga przepada.

Orzecznictwo sądów

Warto wiedzieć, że sądy (m.in. NSA w wyrokach II FSK 3126/15 i II FSK 321/15) podkreślają: liczy się faktyczne przeniesienie własności, a nie zamiar. Nawet opóźnienie dewelopera skutkujące przesunięciem podpisania aktu po wymaganym terminie powoduje utratę ulgi.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową w PIT‑39?

Niezależnie od tego, czy korzystasz z ulgi mieszkaniowej w całości, częściowo, czy wcale — PIT‑39 musisz złożyć obowiązkowo. W formularzu należy wykazać:

• przychód ze sprzedaży — cena uzyskana od kupującego,
• koszty uzyskania przychodu — cena zakupu, opłaty notarialne, prowizje itp.,
• dochód do opodatkowania — różnica między powyższymi wartościami,
• wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe,
• kwotę wolną od podatku — ustalaną proporcjonalnie.

Jak obliczyć podatek?

1. oblicz dochód = przychód − koszty
2. ustal proporcję: wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód
3. oblicz kwotę wolną od podatku: dochód × ta proporcja
4. od dochodu odejmij kwotę wolną
5. pozostałą kwotę opodatkuj stawką 19%

Jeśli w zeznaniu wskażesz planowane wydatki, ale ich ostatecznie nie poniesiesz, musisz:

• złożyć korektę PIT‑39,
• zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę.

Ulga mieszkaniowa: podsumowanie

Ulga mieszkaniowa pozwala legalnie uniknąć podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Kluczowe znaczenie mają: termin podpisania aktu notarialnego, faktyczne przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe oraz spłata kredytów zaciągniętych przed sprzedażą.

Zignorowanie tych zasad może skutkować nie tylko koniecznością zapłaty podatku, ale też naliczeniem odsetek i brakiem możliwości korekty. Dlatego dokładne planowanie transakcji i skrupulatne rozliczenie wydatków są niezbędne.

Sprawdź, ile możesz zyskać – skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej i zaplanuj kolejne kroki na rynku nieruchomości:

OBLICZ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ