Ulga przy sprzedaży mieszkania - jak rozliczyć w PIT?

Co ważne do 02 maja 2017 roku należy złożyć zeznanie roczne PIT39 przeznaczone do rozliczenia dochodów właśnie z transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od 01 stycznia 2009 roku. Artykuł ten polecamy zatem w szczególności tym osobom, które w ubiegłym roku kalendarzowym sprzedały mieszkanie i zamierzają skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

1. Kto może zapłacić podatek?

W pierwszej kolejności należy przywołać generalne zwolnienie podatkowe dla transakcji sprzedaży nieruchomości dokonanych po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one zakupione albo wybudowane. Przy czym o dacie zakupu decyduje data zawarcia notarialnej umowy przenoszącej własność, nie zaś umowy przedwstępnej, bądź deweloperskiej. Przykładowo zatem, jeżeli nieruchomość została zakupiona w maju 2015 roku, to może zostać ona sprzedana bez potrzeby rozliczania podatku dochodowego dopiero w styczniu 2021 roku.

Jeżeli natomiast sprzedaż mieszkania dokonywana jest przed upływem tego okresu powstanie co najmniej obowiązek złożenia ww. zeznania PIT39, a może powstać również obowiązek podatkowy. Wolna od podatku jest bowiem jedynie kwota proporcjonalnie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, które określono w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przykładowo są to kwoty wydatkowane na zakup budynku, lokalu, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego położonych na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a także spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości m.in. na zakup innej nieruchomości, bądź na spłatę pierwotnego kredytu lub pożyczki zaciągniętych na ten cel.

Lista wydatków uznawanych za przeznaczone na cele mieszkaniowe jest długa, a osoby pragnące skorzystać ze zwolnienia powinny dokładnie się z nią zaznajomić. Wydatkując pieniądze uzyskane z omawianej transakcji pamiętać wszakże należy o kilku zasadach, których przestrzeganie jest kluczowe dla możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej:

• zwolnieniu podlegają wyłącznie następcze transakcje związane z zaspokajaniem własnym celów mieszkaniowych – przeznaczenie zatem uzyskanych ze sprzedaży środków na zakup lokalu pod wynajem, a nawet dla innego członka rodziny zamieszkującego oddzielnie nie pozwoli na uniknięcie podatku. Nie dotyczy to wszakże przypadków wynajęcia lokalu jedynie okazjonalnego i na krótki okres czasu, nie wyklucza to bowiem realizacji własnych celów mieszkaniowych – gdy np. właściciel wyjeżdża w dłuższą podróż i na ten czas wynajmuje mieszkanie. Z drugiej wszakże strony, jeżeli podatnik dokonuje zakupu co najmniej dwóch lokali mieszkaniowych w dwóch różnych miejscowościach, co wynika stąd, że w jednej miejscowości pracuje, w drugie koncentruje się jego życie rodzinne wówczas można uznać, że własny cel mieszkaniowy jest realizowany w odniesieniu do obu lokali. Także w sytuacji, gdy dwa położone obok siebie lokale mogą zostać połączone można uznać, że cel mieszkaniowy może być realizowany (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 listopada 2016 roku, II FSK 3126/15),
• nabycie nowego mieszkania, bądź domu musi nastąpić w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie – jak zaś zaznaczono to już wyżej, nabycie następuje w drodze umowy przenoszącej własność (użytkowanie wieczyste). Zawarcie umowy deweloperskiej, czy umowy przedwstępnej nie jest wystarczające. Zasada ta jest bardzo rygorystycznie stosowana, przykładowo jeśli deweloper spóźni się z oddaniem mieszkania, podatnik straci ulgę w PIT. Liczy się bowiem data podpisania aktu notarialnego (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 marca 2017 roku, II FSK 321/15),
• możliwość spłaty kredytu albo pożyczki dotyczy tylko tych zaciągniętych przed uzyskaniem dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Nadto nie dotyczy to spłaty kredytu i pożyczki zaciągniętych na zakup nieruchomości, która została sprzedana – tego typu transakcja nie prowadzi bowiem do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 09 grudnia 2016 roku, II FSK 3218/14).

2. Zeznanie roczne PIT39

Niezależnie wszakże od tego, czy ciąg dokonanych transakcji pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wyłączając podatek w całości, bądź w części, czy też nie jest możliwe zastosowanie tej ulgi, konieczne jest złożenie zeznania rocznego PIT39, w którym wykazujemy przede wszystkim:

• dochód ze sprzedaży – czyli kwotę uzyskaną od nabywcy (przychód ze sprzedaży) pomniejszoną o koszty nabycia nieruchomości oraz koszty transakcyjne (np. wynagrodzenie pośrednika i koszty aktu notarialnego),
• kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe – czyli na nabycie albo spłatę, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy,
• kwotę wolną od podatku – oblicza się ją mnożąc w pierwszej kolejności dochód ze sprzedaży  kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe, w drugiej zaś iloczyn ten dzieli się przez przychód z odpłatnego zbycia.

Następnie należy:

1. od dochodu ze sprzedaży odjąć kwotę wolną od podatku,
2. wynik z punktu 1 pomnożyć przez 19% (stawka podatku) Kwota ta stanowić będzie należny podatek dochodowy.

Jak wskazano to już we wstępie, zeznanie PIT39 składa się w terminie zeznania rocznego za dany rok kalendarzowy. Niemniej, na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej ustawodawca przewidział okres dwóch lat. Dlatego też składając zeznanie PIT39 należy wskazać w nim także wydatki na własne cele mieszkaniowe planowane w tym okresie. Jeżeli zaś nie zostałyby one faktycznie poniesione, przez co powstałby obowiązek zapłaty podatku, niezbędne jest złożenie korekty zeznania PIT39 oraz zapłata podatku wraz z odsetkami od zaległości podatkowych.

3. Podsumowanie

Co prawda ulga mieszkaniowa pozwala na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości. Niemniej jej prawidłowe zastosowanie wymagać może wcześniejszego zaplanowania również przyszłych wydatków na własne cele mieszkaniowe. Ustawodawca wymaga bowiem aby własność nowej nieruchomości przeszła na podatnika przed upływem ww. okresu. Nie wystarczą czynności i umowy mające do tego prowadzić w czasie późniejszym. Należy również bezwzględnie pamiętać o przeznaczeniu nowego lokum na własne, a nie cudze cele mieszkaniowe.